万科现金流量表分析

实验四：现金流量质量分析

表5-1 各部分现金流量变动情况表 单位：亿元

项目2010年2009年增减额增减幅度

(%)

经营活动产生的现

金流量净额

22.3792.53-70.16-75.82

投资活动产生的现

金流量净额

21.9141.90-19.99-47.7

筹资活动产生的现

金流量净额

130.2430.28160.52530.1

现金及现金等价物

净增加额

130.9420.24110.7546.9现金流量能够提供提供本期现金流量的实际数据、提供评价本期收益质量的信息、有助于评价企业的财务弹性、有助于评价企业的流动性和预测企业的未来现金流量；能够反映企业在筹资活动、投资活动、经营活动中现金增减变化的情况，可以正确评价企业当前及未来的偿债能力与支付能力，可以正确评价企业当期取得的利润的质量，因而它所揭示的现金净流量比利润表揭示的净利润更客观、更能说明问题，所反映的现金流量信息在协调各种财务关系、组织财务活动等方面起着重要作用。

根据万科2010年度的合并现金流量表整理出主要数据如表5-1所示，结合其他相关资料分析如下。

2010年，万科实现经营活动现金净流入22.37亿元，投资活动净流出21.91亿元，筹资活动净流入130.24亿元。

经营活动方面，2010年经营活动现金净流入较2009年92.53亿元的净流入同比减少75.82%。查阅现金流量表补充资料，当年的非现金消耗性成本为：固定资产及投资性房地产折旧0.95亿元，无形资产摊销0.08亿元，长期待摊费用摊销0.32亿元，资产减值准备2.05亿元，合计3.4亿元。

投资活动方面，2010年度万科投资活动现金净流出21.91亿元，较2009年减少流出19.99亿元，同比减少47.7%。由此可以看出，报告期内投资的净流出有所减少，投资活动现金流出额占投资活动现金净流出的比例幅度降低，

筹资活动方面，2010年筹资活动现金净流入130.24亿元，与去年同期相比增幅较大，有530.1%，主要是报告期偿还债务金额大于去年同期所致。通过前面对经营和投资活动两方面的分析我们知道，万科2010年经营现金净流入量相当充裕。说明公司筹资活动的现金流量基本适应企业经营活动、投资活动的需要，也没有超过实际需求的债务融资或融资后被无效益占用、长期闲置等不当融资行为。

最后关注其现金及现金等价物项，2010年公司该项目比去年同期增加110.7亿元，增幅高达546.9%，而且其使用均不受限。应该说企业现金及现金等价物期末绝对余额较高是比较好的，但也要与其自身条件相适应，过低过高都不是很理想。万科该项目期末余额与行业内其他企业相比偏高，但在一定程度上也说明公司对现金的利用能力有待提高。

现金及现金流量与一个企业的生存、发展、壮大息息相关，尤其在市场风险日益加剧的今天，企业现金及现金流量的重要性更为显著。无论是企业的经营者还是企业投资者、债权人、政府有关部门以及其他报表使用者来说，现金流量表的分析都是十分必要的。深入的现金流量表信息分析，其目的是充分发挥现金流量表信息分析在企业财务分析和战略分析中的重要作用。

综上所述，万科的现金流量质量还有待提高。

实验六：财务困境预警分析

财务困境预警的方法通常有定性分析和定量分析两种。定性分析

依赖分析人员的主观判断，而定量分析可以将分析结果数量化，以客

观值作为评估依据。在此，我主要采用定量分析中的多变量预警分析

—Z分数模型来考察截止2009年末，万科的财务状况。

Z-score模型如下所示：

其中: Z—判别函数值

x1=营运资金/资产总额 x2=留存收益/资产总额 x3=息税前利润/

资产总额

x4=普通股市场价值总额/负债账面价值总额(我国上市公司不发行优

先股)

x5=营业收入/总资产

将万科的对应数据代入上式可得：

Z=1.2*（444.69/2156.37）+1.4*（240.57/2156.37）+3.3*（124.44/2156.37）+0 =0.2474+0.1561+0.1904+0.3017+0.2352

=1.1308

通过计算可知，依据万科2010年年报计算出的Z值为1.1308，小于

判断企业财务危机的临界值1.81，表明企业财务状况不好，存在陷入

财务困境的危险。

宏观经济环境分析

一、全国房地产开发投资高速增长。2010年,全国房地产开发投资48267亿元,比2009年增加12025亿元,增长33.2%,增速比2009年提高17.1个百分点。2010年房地产开发投资增速是1998年以来最高的。西部地区增长最快,东中部地区比重下降;各物业类型房屋投资高速增长;新开工面积高速增长。

二、房地产市场土地购置面积下降,但降幅逐季缩小。2010年,全国土地交易逐渐活跃,房地产开发企业土地累计购置面积改变了2008年9月以来连续16个月的下降态势,从年初开始出现增长态势。土地开发面积减少。随着土地交易市场中熟地交易比例不断增加,全国房地产开发企业土地开发面积从2009年起出现下降态势。

三、新建商品房销售高位回落。2010年,在一系列房地产市场调控政策作用下,全国商品房销售增速呈现前高后低态势,全年商品房销售面积10.43亿平方米,增长10.1%,增幅比2009年回落33.5个百分点;商品房销售额5.25万亿元,增长18.3%,比2009年回落58.6个百分点。

四、房地产开发到位资金增速自高位逐月回落。2010年,全年房地产开发到位资金72494亿元,同比增长25.4%,比2009年回落20.5个百分点。利用外资、自筹资金大幅增长,其他资金增速平稳。东、中、西部地区到位资金增速均回落。

五、房屋销售价格继续上涨。70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%。二手住宅销售价格同比上涨5.0%。

六、2011年我国房地产开发投资将保持较快增长。由于2010年新