土地一级开发整理流程及融资渠道选择

财务费用及税 费相关财务费用；土
地契税
不可预见 费考虑建设期可能
发生的风险因素 而导致的建设费 用增加的这部分 内容（涨价因素；
自然灾害）
贷款利息
银行可以对土地 一级开发发放的 贷款，但主要是 信用贷款，专款
专用
土地一级开发模式
割腊肉式
谁看上哪一 块割给
谁，开发商、 用地单位自 行做一级和
二级开发
对一定区域内的城市国有土地和 农村集体土地进行统一征用、拆迁、 补偿、安置，并进行适当的基础设施 建设和社会公共设施建设，使该区域 范围内土地达到“几通一平”的建设
条件，从而可以净地出让土地使用权 的行为。
73% 65%
55%
41%
办理一级开发 相关政府审批
手续，包括规 划、项目核准 或备案、征地、 拆迁、市政建 设、交评、环
招婚式
成立土地储 备机构或指 定专门成立 的国有公司 承担一级开
发
招亲式
政府公开招标 方案优、成本 廉的企业承担
一级开发
新城公司 式
成立新的 城区公司 垄断一级 开发经营
借壳上市 式
与境外有信誉、 有资质机构合 作土地一级开 发，借壳上市
融资
盈利模式总括
利润分成模
一般情况下，无论是政府还是一土接级式地受开一土级地开整发理企储业备 发商，总会把目光聚焦在生地变熟地中后心的的委托进行土 土地增值获利，当成了土地一级开发地获一级益开发，生地 的唯一来源，事实上，只要我们敢于变地挖成储熟备掘地中，之心后进，行土招 在一级开发过程中还有很多、甚至很拍大挂出的让、，出让所
目的：生地达到熟地并有偿出让或转 让
土地一级开发 VS 土地二级开发
土地二级开发 ,是指土地使用者将 达到规定可以转让的土地通过流通领 域进行交易的过程。包括土地使用权 的转让、租赁、抵押等。以房地产为 例，房地产二级市场，是土地使用者 经过开发建设，将新建成的房地产进 行出售和出租的市场。 即一般指商品
实施集体土地 征收工作;
实施国有土地 收回(收购)及 地上建筑物征
收工作
评等一级开发 审批手续
完成地上附着 物拆除、地下 构筑物拆移等
工作
根据规划条件 进行土地平整
及其他市政、 配套基础设施
建设
Twitter Facebook Dribbble
Email
土地开发费用
? 平整地面
三通一平：通水、通路、通电；
? 基础设施配套费
?
七通一平：上水、下水、通电、
通讯、通气、通热、通
?
路；平整地面
? 公共事业配套费用
? 小区开发配套费用
土地一级开发成 本
前期费用
设计费；勘察放 线费；行政经营 收费；三通一平
等
土地及大配 土地出让金套；费土
地交易费；征地 补偿费；拆迁补
偿费
基础设施 市政基础设施；公费共
配套设施建设费；公 共维修基金
? 土地一级开发模式
来前景
?
土 总地 括一级开发盈利模式?
如何拓宽和创新融资渠 道
? 土地一级开发整理模式
对比
土地一级开发整理流程
第一章节
土地一级开发的概 念
土地一级开发，是指由政府或其授 权委托的企业，对一定区域范围内的 城市国有土地、乡村集体土地进行统 一的征地、拆迁、安置、补偿，并进 行适当的市政配套设施建设，使该区 域范围内的土地达到“三通一平”、 “五通一平”或“七通一平”的建设 条件（熟地），再对熟地进行有偿出 让或转让的过程。
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
流程and融资渠道
目录
?土地一级开发整理 ?土地一级开发整理融资
流程
渠道选择
? 土地一级开发的概念 ? 融资需求
? 土地一级开发整理流程? 开发融资模式及优缺点 ? 土地一级开发主要内容? 土地一级开发渠道的现 ? 土地一级开发整理费用 状及未来前景
? 土地一级开发成本 ? 其他融资渠道现状及未
土地一级开发整理流程
? 原土地使用者乡，镇同意向市国土局提出土地一级开发申请
? 市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
? 通过土地预审的项目，委托市、区、县土地储备机构编制土地 储备开发实施方案
? 国土局会同发改委、规划、建设、交通、等部门开展联审会
?
土地储备机构负责
? 联审会确定开发主体
? 地开发
特点：BT模式简洁明了，企业收益
稳定，风险较小，是一级开发企业常用 的商业模式。
地区政策：如北京规定：通过招标
方式选择开发企业实施土地开发的，由 开发企业负责筹措资金、办理规划、项 目核准、征地拆迁和大市政建设等手续 并组织实施。招标底价包括土地储备开 发的预计总成本和利润，利润率不高于 预计成本的8％；杭州规定：开发整理 单位的利润和工作经费按照实施方案测 算的开发整理成本总额的10%以内予以 核定；昆明规定：市级国有投资公司组 织实施的土地一级开发整理项目，统一 按照审计所确定的总投资额的16%给予
招标方式选择开发企业实施土
? 土地开发实施单位办理相关手续
? 涉及农用地征收、农转用手续、收回国有土地使用权，需获得 人民政府批准
百度文库
? 土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基 础设施建设等相关手续
? 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进 行验收
土地一级开发的主要
内容
土地补偿模式
土地一级开发企业在完成规 定的土地一级开发任务后， 土地储备中心并不是给予现 金计算，而是给予开发企业 一定面积土地作为补偿（可 能需要走形式上的招拍挂）
最新土地一级开发整理模
式对比
经过近 20年的不断探索，我国土地一级开发领域在任务界定、 权责分配、商业模式、资金融通、监管机制、风险控制等方面不断 规范，从商业模式上看，我国土地一级开发经历了从 BT模式到土地 补偿模式再到利润分成模式的演进，未来将向 PPP模式进一步发展 。
BT模 式
土地补偿 模式
利润分成 模式
PPP模式
BT 模 式
BT模式又称固定收益 模式或工程总包模式， 指土地一级开发企业 接受土地储备中心的 委托，按照土地利用 总体规划、城市总体 规划等，对确定的存 量国有土地、拟征用 和农转用土地，统一 组织进行征地、农转 用、拆迁和市政道路 等基础设施的建设， 土地储备中心按照总
而且肯定是合法的获利空间。
得扣除开发成本后 在市政府和企业之
间按照一定的比例
进行分成。
工程总承包模式
土地一级开发企业接受土地整理储备 中心的委托，市土地储备中心按照总 建设成本的一定百分比作为经营利润。
（利润率不高于预计成本的8%）
土地储备机构负责实施 开发的，其为主体。通 过招标方式选择开发企 业负责整理的， 开发企 业的管理费用不高于土 地储备开发成本的 2%， 并由土地储备中心同开 发企业签订土地一级开 发管理委托协议。