土地一级开发整理流程及融资渠道选择
土地一级开发流程及收益模式
土地一级开发流程及收益模式(总9页)本页仅作为文档封面,使用时可以删除This document is for reference only-rar21year.March土地一级开发流程及收益模式土地一级开发流程及收益模式一、土地一级开发现状近些年来,由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高,城市化进程也在加快发展,城市土地供需矛盾日益紧张。
地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展,而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作,而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。
在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。
它强调在城市规划的前提下,首先把“生地”开发成“熟地”,然后再进入土地市场进行交易。
目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份,各企业介入土地一级开发的目的各不相同,其中以房地产企业和政府投资平台公司为主,如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台,参与土地市场一级开发主要体现政府的意志;贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场,降低二级市场拿地成本的典型代表。
二、土地一级开发的流程与分工土地一级开发,即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再进行有偿出让或转让的过程。
土地一级开发实施流程具体如下:㈠策划及前期准备阶段⒈土地一级开发计划土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划,由国土局负责。
⒉城市专项规划与土地一级开发计划城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。
推荐-一级土地开发相关流程及注意事项
浅谈私营企业与政府合作进行一级土地整理的流程及注意事项摘要本文简单介绍了一级土地整理的操作流程及企业进行一级土地整理实施过程中的注意事项。
关键词土地整理流程注意事项操作细节土地增值毕业6年,参与了较多的市政工程建设,2010年开始接触大片区的一级土地整理项目,学习到一些新的东西和概念,论述一下。
一级土地整理的概念明确的可以由企业介入的一级土地整理项目是在近10年才出现的,但是对外始终处于犹抱琵琶半遮面的状态;早期的一级土地整理都是由政府主导的,比如划定一个工业开发区,政府根据工业区规划先行出资修建道路、绿化、管网等配套设施,完成后进行招商引资、出租厂房用地,从中赚取高额利润;住宅地产区域也一样,政府根据片区规划先行投资完成一级土地配套建设,将生地变成熟地,通过招拍挂的方式卖掉土地赚取利润。
但随着政府胃口的增加、财政资金的匮乏以及一些房地产企业对土地的渴求,逐渐产生了政企联合的一级土地整理模式,政府提供规划支持以及政府的执行力支持,企业出资完成一级土地整理。
企业从中获取利益的方式有两种,一种是通过后期土地拍卖利润进行分成,与政府签订分成协议;另一种是通过前期参与一级土地整理为后期在二级土地市场拿到大量土地打下基础,或者直接绕过招拍挂低价取得大量土地。
第一种模式相对简单,但是企业参与的热情不高,第二种是企业较为看重的投资方式。
本位重点介绍第二种政企合作方式。
一级土地整理的操作流程政府从长期的一级土地开发建设过程中总结了一套较为正规和完善的操作流程;首先是由政府主导完成片区规划和商业论证,根据片区规划,企业介入以投资人的名义参与控制性规划编制,政府与企业通过某些媒介达成一致意见,为该企业量身定做一个一级土地整理项目。
对外的说法是,该项目以政府的名义完成报批报建,立项等手续,企业作为投资人只是负责出钱和利润分成;实际上政府在实施项目过程中招入的项目管理公司就是投资人的控股子公司,在项目实施过程中,该子公司优先照顾投资人的利益,再考虑政府的利益,将政府和企业牢牢的捆绑在一起。
土地一级开发工作流程(超详细)
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (22)附件2:编制土地一级开发实施方案 (23)附件3:用地预审 (25)附件4:给区发改委提交的申请 (26)附件5:给市发改委提交的申请 (27)附件6:征求规划意见书(选址) (27)附件7:市交通委交通评价意见 (27)附件8:市文物局文物保护意见 (27)附件9:市环保局环境评价意见 (28)附件10:市政专业部门市政接用意见 (35)附件11:用地批准 (41)附件12:核发集体土地房屋拆迁许可证 (42)附件13:核发城市房屋拆迁许可证 (43)附件14:市政基础设施建设(同附件10) (44)附件15:办理征地结案表 (44)附件16:环境影响的批复 (44)附件17:区发改委项目核准 (49)附件18:区发改委招标方案核准 (50)附件19:市发改委项目核准 (50)附件20:市、区建委项目核准 (50)附件21:人民防空工程建设标准审查 (51)附件22:办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (51)附件23:出让国有土地使用权设定登记 (53)附件24:商品房计划 (53)附件25:施工图纸及消防审核 (54)附件26:区建委办理招投标备案 (56)附件27:办理安全监督备案 (57)附件28:施工许可受理、审批 (58)附件29:办理预售许可 (58)附件30:建设工程规划验收 (59)附件31:消防验收 (59)附件32:建设项目环保设施验收 (61)附件33:组织综合验收 (62)附件34:办理房屋所有权证 (63)附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请:原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请;二、批转:市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心;三、核验:市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验;四、联席会审议:市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议;五、申领规划条件:市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件;六、市政方案咨询及土地评估:原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估;七、底价审核:市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核;八、编制方案:市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件;九、方案报批:市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后,报局长审批;十、签订土地入市交易协议:同意入市交易的土地,原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议;十一、组织招、拍、挂交易:市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易;十二、发成交确认书:交易完成后,市国土局向竞得人核发成交确认书;十三、签订出让合同及补偿协议:竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议;十四、支付费用:竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
土地一级开发工作流程(超详细)
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (25)附件2:编制土地一级开发实施方案 (26)附件3:用地预审 (30)附件4:给区发改委提交的申请 (31)附件5:给市发改委提交的申请 (31)附件6:征求规划意见书(选址) (31)附件7:市交通委交通评价意见 (32)附件8:市文物局文物保护意见 (32)附件9:市环保局环境评价意见 (33)附件10:市政专业部门市政接用意见 (42)附件11:用地批准 (50)附件12:核发集体土地房屋拆迁许可证 (52)附件13:核发城市房屋拆迁许可证 (53)附件14:市政基础设施建设(同附件10) (54)附件15:办理征地结案表 (54)附件16:环境影响的批复 (54)附件17:区发改委项目核准 (61)附件18:区发改委招标方案核准 (61)附件19:市发改委项目核准 (62)附件20:市、区建委项目核准 (62)附件21:人民防空工程建设标准审查 (62)附件22:办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (63)附件23:出让国有土地使用权设定登记 (65)附件24:商品房计划 (66)附件25:施工图纸及消防审核 (66)附件26:区建委办理招投标备案 (69)附件27:办理安全监督备案 (71)附件28:施工许可受理、审批 (72)附件29:办理预售许可 (72)附件30:建设工程规划验收 (73)附件31:消防验收 (74)附件32:建设项目环保设施验收 (76)附件33:组织综合验收 (77)附件34:办理房屋所有权证 (78)附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请:原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请;二、批转:市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心;三、核验:市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验;四、联席会审议:市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议;五、申领规划条件:市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件;六、市政方案咨询及土地评估:原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估;七、底价审核:市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核;八、编制方案:市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件;九、方案报批:市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后,报局长审批;十、签订土地入市交易协议:同意入市交易的土地,原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议;十一、组织招、拍、挂交易:市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易;十二、发成交确认书:交易完成后,市国土局向竞得人核发成交确认书;十三、签订出让合同及补偿协议:竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议;十四、支付费用:竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
土地一级开发详细详细流程
前期工作确定生级土地开发分宗、分期上报次序1、确定大范围用地红线(与规划、相关权属单位,确定权属边界)2、购买1:500地形图,向国土局申请土地利用权属图及准确的各权属面积3、确定所分宗地,每个片区的准确红线范围。
4、确定所分宗地的开发顺序5、统计、估算安置房建筑面积初步测算拆迁面积土地一级开发实施方案1、进行地上物调查统计2、进行征地前摸底调查3、进行现场拍照4、收集项目适用的特殊政策5、委托编制土地一级开发实施方案6、准备编写征地工作方案所需资料提供各地块规划详细指标1、准备编写投资方案所需材料2、一级开发的成本估算及预决算(拆迁、市政、零星工程等)协助及监督专业公司编制土地一级开发实施方案土地一级开发实施方案编制完毕,上市联席会并取得市联席会会议纪要签订土地一级开发合同,取得土地一级开发授权文件并办理相关手续控规调整1、委托编制控规调整可行性论证报告2、进行控规调整报批公开招标并进行修建性详细规划编制北京房地产产品调研委托进行修建性详规的编制,并单独编制****片区详细性文物保护规划方案立项1、委托编制可行性研究报告2、确定编制环评、交评等相关报告单位3、编制环评、交评等相关报告4、进行征地前土地评估,并初步谈判,草签协议(1)办理用地预审(2)办理环境影响评价报告审批(3)办理交通影响评价报告审批(4)办理文物保护意见(根据联席会要去办理)(5)办理古树处理意见(根据联席会要求办理)(6)办理建设意见(根据联席会要求办理)办理银行资金信用证明(要求总投资额的35%以上,且为当月的资金证明)办理立项报批,并取得立项批复规划意见书1、办理拨地订桩2、办理并取得规划意见书3、办理市政专业部门市政接用意见4、委托编制市政道路、雨污水初步设计及管网综合5、设计单位报装6、办理市政工程规划意见书国有土地收购1、对国有土地及其地上物进行评估2、编制土地收购方案3、协商并签订土地收购合同征地1、办理勘测定界成果报告2、办理地质灾害评估报告批复3、办理征地村(居)民代表会会议纪要4、签署征地补偿安置协议5、建设拟征(古)地土地权属情况汇总表(盖章)6、编制耕地开垦费、防洪费、新增建设用地使用费7、办理征地手续1、制定征地补偿方案2、制定拆迁补偿方案1、办理评估公司、拆迁公司招投标2、确定拆迁、评估单位取得征地批复1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估2、制定拆迁补偿安置工作计划3、申请年度拆迁计划4、申请拆迁公告5、申请暂停办理相关事宜办理土地一级开发代款事宜1、办理建设用地规划许可证2、委托设计单位进行施工图设计,并出具预算3、办理市政招投标,确定施工、监理单位4、办理规划工程许可证(市政)实施征地并进行补偿实施征地补偿办理拆迁补偿安置资金证明文件实施国有土地收购实施国有土地使用权收购,支付国有土地收购款拆迁办理拆迁许可证1、核发集体土地房屋拆迁许可证2、核发城市房屋拆迁许可证3、办理征地结案4、办理建设用地批准书实施拆迁1、随着拆迁的进行,实施文物勘探2、进行文物保护性挖掘的协调工作办理市政开工手续审核土地一级开发成本确定土地出让价格确定上市方案、办理上市申请手续一级开发结束取得征地批复1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估2、制定拆迁补偿安置工作计划3、申请年度拆迁计划4、申请拆迁公告5、申请暂停办理相关事宜办理土地一级开发代款事宜1、办理建设用地规划许可证2、委托设计单位,进行施工图设计,并出具预算3、办理市政招投标,确定施工、监理单位4、办理规划工程许可证(市政)实施征地并进行补偿实施征地补偿办理拆迁补偿安置资金证明文件实施国有土地收购实施国有土地使用权收购,支付国有土地收购款拆迁办理拆迁许可证1、核发集体土地房屋拆迁许可证2、核发城市房屋拆迁许可证3、办理征地结案4、办理建设用地批准书实施拆迁1、随着拆迁的进行,实施文物勘探2、进行文物保护性挖掘的协调工作办理市政开工手续市政建设上市审核土地一级开发成本土地一级开发竣工验收确定土地出让价格一级开发结束取得征地批复1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估2、制定拆迁补偿安置工作计划3、申请年度拆迁计划4、申请拆迁公告5、申请暂停办理相关事宜办理土地一级开发代款事宜1、办理建设用地规划许可证2、委托设计单位,进行施工图设计,并出具预算3、办理市政招投标,确定施工单位、监理单位4、办理规划工程许可证(市政)实施征地并进行补偿实施征地补偿办理拆迁补偿安置资金证明文件实施国有土地收购实施国有土地使用权收购,支付国有土地收购款拆迁办理拆迁许可证1、核发集体土地房屋拆迁许可证2、核发城市房屋拆迁许可证3、办理征地结案4、办理建设用地批准书实施拆迁1、随着拆迁的进行,实施文物勘探2、进行文物保护性挖掘的协调工作办理市政开工手续市政建设上市审核土地一级开发成本土地一级开发竣工验收确定土地出让价格确定上市方案、办理上市申请手续一级开发结束。
土地一级开发工作流程(超详细)
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (22)附件2:编制土地一级开发实施方案 (23)附件3:用地预审 (25)附件4:给区发改委提交的申请 (26)附件5:给市发改委提交的申请 (27)附件6:征求规划意见书(选址) (27)附件7:市交通委交通评价意见 (27)附件8:市文物局文物保护意见 (27)附件9:市环保局环境评价意见 (28)附件10:市政专业部门市政接用意见 (35)附件11:用地批准 (41)附件12:核发集体土地房屋拆迁许可证 (42)附件13:核发城市房屋拆迁许可证 (43)附件14:市政基础设施建设(同附件10) (44)附件15:办理征地结案表 (44)附件16:环境影响的批复 (44)附件17:区发改委项目核准 (49)附件18:区发改委招标方案核准 (50)附件19:市发改委项目核准 (50)附件20:市、区建委项目核准 (50)附件21:人民防空工程建设标准审查 (51)附件22:办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (51)附件23:出让国有土地使用权设定登记 (53)附件24:商品房计划 (53)附件25:施工图纸及消防审核 (54)附件26:区建委办理招投标备案 (56)附件27:办理安全监督备案 (57)附件28:施工许可受理、审批 (58)附件29:办理预售许可 (58)附件30:建设工程规划验收 (59)附件31:消防验收 (59)附件32:建设项目环保设施验收 (61)附件33:组织综合验收 (62)附件34:办理房屋所有权证 (63)附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请:原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请;二、批转:市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心;三、核验:市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验;四、联席会审议:市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议;五、申领规划条件:市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件;六、市政方案咨询及土地评估:原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估;七、底价审核:市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核;八、编制方案:市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件;九、方案报批:市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后,报局长审批;十、签订土地入市交易协议:同意入市交易的土地,原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议;十一、组织招、拍、挂交易:市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易;十二、发成交确认书:交易完成后,市国土局向竞得人核发成交确认书;十三、签订出让合同及补偿协议:竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议;十四、支付费用:竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
最全土地一级开发流程(超详细)
最全⼟地⼀级开发流程(超详细)1.1⼟地⼀级开发的概念⼟地⼀级开发指由政府或其授权委托的企业,对⼀定区域范围内的城市国有⼟地、乡村集体⼟地进⾏统⼀的征地、拆迁、安置、补偿,并进⾏适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的⼟地达到⼀定的建设条件(“三通⼀平”、“五通⼀平”或“七通⼀平”)使之成为“熟地”,再对熟地进⾏有偿出让或转让的过程。
1.2⼀级开发⼯作流程三阶段⼟地⼀级阶段包括“前期⼿续阶段”、“组织实施阶段”和“⼟地⼊市阶段”。
⼀般⽽⾔,规范的⼀级开发主要⼦⼯作阶段包括取得授权、完成⽴项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政⼯程施⼯许可证获取、市政⼯程移交、供地验收、成本与地价审核、⼟地⼊市交易和⼀级市场投⼊回收。
在实际操作中,这些节点在时间上存在交叉性。
02⼀级开发项⽬模式2.1⼀级开发项⽬模式⼀级开发项⽬模式具体可细分为⼋⼤类:旧城改造项⽬、城中村改造项⽬、旧⼚房改造项⽬国有⼟地收购储备项⽬、⼟地⼀级开发项⽬、中⼼城区棚改项⽬、⼀次性招标棚改项⽬、⼟地开发棚改项⽬。
虽然项⽬模式名称存在差异,但实际中有些模式只是由于历史原因导致项⽬模式发⽣变化,项⽬性质并未改变。
2.2各模式对⽐模式组织实施单位⽤地性质旧城改造由市相关部门统筹,实施国有⼟地城中村改造由市相关部门统筹,下设单位或市更新部门实施集体⽤地旧⼚房改造⼟地储备机构或国有企业国有⼟地国有⼟地收储⼟地储备机构国有⼟地⼟地⼀级开发项⽬⼟地储备机构或企业集体⼟地或国有⼟地中⼼城区棚户区改造国有企业为主多数为国有⼟地⼀次性招标棚户改造国有企业为主国有⼟地⼟地开发棚户区改造企业集体⼟地03⼀级开发实务分析3.1前期⼿续阶段关键事项(⼀)授权批复(⼆)规划条件(三)⽤地预审(四)⽴项核准需关注事项:a. 前期主要涉及三⼤委办单位:发改委——⽴项审核;规划局——规划条件的审核确定;国⼟局——⼟地规划的核验。
b.⼀般拿到国⼟授权很早期,此时⼟地核验、规划等条件都还未确定,很多项⽬都卡在规划条件的确定上。
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
Twitter Facebook Dribbble
土地开发费用
基础设施配套费 公共事业配套费用 小区开发配套费用
三通一平:通水、通路、通电;平整地面
七通一平:上水、下水、通电、通讯、通气、通热、通 路;平整地面
土地一级开发成本
前期费用
设计费;勘察放线费;行 政经营收费;三通一平等
最新土地一级开发整理模式对比
经过近20年的不断探索,我国土地一级开发领域在任务界定、权责分配、商业模式、 资金融通、监管机制、风险控制等方面不断规范,从商业模式上看,我国土地一级开发经 历了从BT模式到土地补偿模式再到利润分成模式的演进,未来将向PPP模式进一步发展。
BT模式
土地补偿模式
利润分成模式
土地及大配套费
土地出让金;土地交易费; 征地补偿费;拆迁补偿费
基础设施费
市政基础设施;公共配务费用;土地契税
不可预见费
考虑建设期可能发生的风 险因素而导致的建设费用 增加的这部分内容(涨价
因素;自然灾害)
贷款利息
银行可以对土地一级开发 发放的贷款,但主要是信
73%
65%
55%
41%
办理一级开发相关 政府审批手续,包 括规划、项目核准 或备案、征地、拆 迁、市政建设、交 评、环评等一级开
发审批手续
实施集体土地征收 工作; 实施国有 土地收回(收购)及地 上建筑物征收工作
完成地上附着物拆 除、地下构筑物拆
移等工作
根据规划条件进行 土地平整及其他市 政、配套基础设施
金融机构
优点:
• 拥有行政权力支撑,公信力无可比拟 • 能争取到财政拨款和贷款支持 • 可以利用政府信用发行土地开发债券or城
土地一级开发整理流程和融资渠道选择28页PPT
36、“不可能”这个字(法语是一个字 ),只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气,不要看破要突 破,不 要嫉妒 要欣赏 ,不要 托延要 积极, 不要心 动要行 动。 38、勤奋,机会,乐观是成功的三要 素。(注 意:传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素,但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出,乐 观是成 功的第 三要素 。
3顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人, 决不会 坚韧勤 勉。
16、业余生活要有意义,不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰,也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人,而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着,就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书,莫被书掌握;要为生而读,莫为读而生。——布尔沃
END
土地一级开发工作流程(超详细)
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (24)附件2:编制土地一级开发实施方案 (25)附件3:用地预审 (28)附件4:给区发改委提交的申请 (29)附件5:给市发改委提交的申请 (29)附件6:征求规划意见书(选址) (29)附件7:市交通委交通评价意见 (30)附件8:市文物局文物保护意见 (30)附件9:市环保局环境评价意见 (31)附件10:市政专业部门市政接用意见 (38)附件11:用地批准 (45)附件12:核发集体土地房屋拆迁许可证 (47)附件13:核发城市房屋拆迁许可证 (47)附件14:市政基础设施建设(同附件10) (48)附件15:办理征地结案表 (48)附件16:环境影响的批复 (48)附件17:区发改委项目核准 (54)附件18:区发改委招标方案核准 (54)附件19:市发改委项目核准 (55)附件20:市、区建委项目核准 (55)附件21:人民防空工程建设标准审查 (56)附件22:办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (56)附件23:出让国有土地使用权设定登记 (58)附件24:商品房计划 (58)附件25:施工图纸及消防审核 (59)附件26:区建委办理招投标备案 (61)附件27:办理安全监督备案 (63)附件28:施工许可受理、审批 (63)附件29:办理预售许可 (64)附件30:建设工程规划验收 (65)附件31:消防验收 (65)附件32:建设项目环保设施验收 (67)附件33:组织综合验收 (68)附件34:办理房屋所有权证 (69)附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请:原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请;二、批转:市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心;三、核验:市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验;四、联席会审议:市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议;五、申领规划条件:市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件;六、市政方案咨询及土地评估:原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估;七、底价审核:市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核;八、编制方案:市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件;九、方案报批:市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后,报局长审批;十、签订土地入市交易协议:同意入市交易的土地,原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议;十一、组织招、拍、挂交易:市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易;十二、发成交确认书:交易完成后,市国土局向竞得人核发成交确认书;十三、签订出让合同及补偿协议:竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议;十四、支付费用:竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
土地一级开发融资
土地一级开发融资问题探讨范钦陕西恒达律师事务所【摘要】:土地一级开发是土地进入市场的源头, 从“生地”到“熟地”的土地一级开发的过程已成为土地能否形成有效供给的最重要环节。
土地一级使用权的流向与流量决定了使用权在二级市场的流转与再配置。
在关于土地一级开发的问题中,最紧迫也是最核心的问题,是土地一级开发的融资问题。
由于我国现有的土地政策、银行贷款政策、政府管理体制等各个方面原因,目前我国许多地区的土地一级开发因为资金不足处于停滞不前的状态,直接的结果是土地供给不足,最终导致房地产价格的持续上涨。
因此,研究土地一级开发,解决其融资问题意义重大。
本文从我国土地一级开发融资的基本特征入手,分析目前我国土地一级开发融资的问题,介绍多种融资的模式,从而提出完善我国土地一级开发融资法律体系的建议。
【关键词】:土地一级开发融资引言地产业被称为半个金融业,在一个正常的市场经济社会里,相互双方都离不开对方。
土地的开发、利用、经营等一般都需要注入大量资金,融资对于土地开发和利用来说具有特别重要的意义,因此,研究土地一级开发融资的相关问题就成了该领域非常必要的课题。
一、我国土地一级开发融资的基本特征目前我国土地一级开发融资方式中,除了自有资金和财政拨款,银行贷款是主要的甚至是唯一的融资方式,因此,论我国土地一级开发对应的银行贷款基本特征:(一)土地一级开发的贷款主体目前我国土地一级开发的贷款主体,包括两种方式,其一,是土地储备中心直接作为贷款主体,其二,是通过委托或者招标的方式,由市场化的机构来执行。
如是政府所设立的法人机构,也可能是政府委托的法人机构(民营、国企、外资企业都有可能)。
(二)贷款方式2003 年,中国人民银行发布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷的通知》,要求严格控制土地储备贷款的发放,对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限不得超过两年。
目前银行对土地一级开发贷款的方式,有的银行仍采取房地产开发贷款的方式,有的银行则设有专项的贷款科目。
土地一级开发的四大外部融资方式解析
⼟地⼀级开发的四⼤外部融资⽅式解析⼟地开发的实施,由于投⼊⼤占⽤时间长、分阶段投⼊和资⾦回收周期长等原因,参与⼟地开发的参与⼟地⼀级开发企业⼤多都需要通过融资完成项⽬开发。
⼀般来说,参与⼟地⼀级开发企业的融资⽅式可分为内部融资和外部融资两类。
内部融资主要是企业通过扩⼤⾃有资⾦完成项⽬开发;外部融资渠道主要包括信托、贷款、股权、发⾏债券等。
内部融资⽅式在实际操作中⽆需⽀付利息或股息,成本相对较低,但是毕竟企业⾃有资⾦有限,单纯依靠内部融资很难完成项⽬开发,所以实践中,参与⼟地⼀级开发企业更多的考虑和选择外部融资模式。
下⾯我们来看下在⼟地⼀级开发中常见的四种外部融资。
⼀、国家开发银⾏贷款国家开发银⾏是直接从事政策性融资活动的⾦融机构。
根据国家有关⽀持⼟地储备贷款的规定,⼟地⼀级开发贷款为⼟地储备贷款,使⽤期限2年,要求⾃有资⾦投⼊不低于30%。
⼟地⼀级开发企业在取得政府先期投⼊的资⾦⽀持,并与政府签订的⼟地⼀级开发协议保证了⼟地开发项⽬具有稳定后,可以就⼟地开发项⽬向开发银⾏申请⼀定⽐例⼟地储备贷款。
但是,这种贷款⽅式也有不好之处:⼀,近年来国家对地产业的宏观调控政策变化,商业银⾏提供贷款的条件和门槛也不断提⾼;⼆,已进驻我国的外国银⾏普遍认为国内房地产业务风险太⼤,⽬前也没有开展对内陆⼟地开发的贷款业务;三,国家开发银⾏是我国直接从事政策性融资活动的⾦融机构,⼟地⼀级开发贷款作为⼟地储备贷款,符合有关贷款规定的,⽐如⽀持公共基础设施建设、促进中西部协调发展等,也可尝试申请贷款或申请取得国家开发银⾏的融资担保。
但是这种贷款⽅式政府部门参与和运作⼒度较⼤。
⼆、商业银⾏贷款⼟地⼀级开发具有稳定的,银⾏放贷是建⽴在国有⼟地出让收⼊担保基础上的,因此银⾏放贷的资产呆账、坏账风险⼩,企业利⽤“分成权”质押向商业银⾏申请贷款。
三、信托⽅式融资我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。
土地一级开发工作流程 超详细
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请............................. 附件2:编制土地一级开发实施方案................................................... 附件3:用地预审................................................................... 附件4:给区发改委提交的申请....................................................... 附件5:给市发改委提交的申请....................................................... 附件6:征求规划意见书(选址)..................................................... 附件7:市交通委交通评价意见...................................... 错误!未指定书签。
附件8:市文物局文物保护意见....................................................... 附件9:市环保局环境评价意见....................................................... 附件10:市政专业部门市政接用意见 (41)附件11:用地批准.................................................................. 附件12:核发集体土地房屋拆迁许可证................................................ 附件13:核发城市房屋拆迁许可证.................................................... 附件14:市政基础设施建设(同附件10)........................................... 附件15:办理征地结案表............................................................ 附件16:环境影响的批复............................................................ 附件17:区发改委项目核准.......................................................... 附件18:区发改委招标方案核准...................................................... 附件19:市发改委项目核准.......................................................... 附件20:市、区建委项目核准........................................................ 附件21:人民防空工程建设标准审查.................................................. 附件22:办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可................................ 附件23:出让国有土地使用权设定登记................................................ 附件24:商品房计划................................................................ 附件25:施工图纸及消防审核........................................................ 附件26:区建委办理招投标备案...................................................... 附件27:办理安全监督备案.......................................................... 附件28:施工许可受理、审批........................................................ 附件29:办理预售许可.............................................................. 附件30:建设工程规划验收.......................................................... 附件31:消防验收.................................................................. 附件32:建设项目环保设施验收...................................................... 附件33:组织综合验收.............................................................. 附件34:办理房屋所有权证..........................................................附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请:原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请;二、批转:市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心;三、核验:市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验;四、联席会审议:市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议;五、申领规划条件:市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件;六、市政方案咨询及土地评估:原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估;七、底价审核:市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核;八、编制方案:市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件;九、方案报批:市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后,报局长审批;十、签订土地入市交易协议:同意入市交易的土地,原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议;十一、组织招、拍、挂交易:市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易;十二、发成交确认书:交易完成后,市国土局向竞得人核发成交确认书;十三、签订出让合同及补偿协议:竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议;十四、支付费用:竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
土地一二级开发全流程知识要点
土地一二级开发全流程知识要点一、土地一二级开发概述土地一二级开发是指对已取得的土地进行再利用,使其获得更高的经济效益和社会效益的过程。
土地一级开发是指对原始土地进行基础设施建设,如平整土地、建设道路、铺设管道等;土地二级开发是指在一级开发的基础上进行建设开发,如建设住宅区、商业区、工业区等。
二、土地一级开发流程1.规划阶段:确定土地开发的目标和方向,制定开发规划,包括土地使用规划、基础设施规划等。
2.立项阶段:提交土地开发项目的立项申请,经批准后进入项目实施阶段。
3.调查勘测阶段:对土地进行详细的市场调查和技术勘测,确定土地的开发潜力和可行性。
4.设计规划阶段:根据土地的情况和市场需求,制定土地开发的设计规划,包括道路、排水、绿化等。
5.批准阶段:向相关部门提交土地开发项目申请,经批准后可以进行施工。
6.施工阶段:根据设计规划进行土地的道路建设、排水系统建设、绿化等。
7.竣工验收阶段:进行土地开发项目的竣工验收,验收合格后可以开始二级开发。
三、土地二级开发流程1.规划阶段:根据土地一级开发的基础设施条件和市场需求,确定土地的二级开发目标和方向,制定开发规划。
2.立项阶段:提交土地二级开发项目的立项申请,经批准后进入项目实施阶段。
3.设计阶段:根据一级开发的基础设施条件和市场需求,制定土地二级开发的设计方案,包括建筑设计、景观设计等。
4.批准阶段:向相关部门提交土地二级开发项目申请,经批准后可以进行施工。
5.施工阶段:根据设计方案进行土地的建设,包括建造建筑物、景观绿化等。
6.竣工验收阶段:进行土地二级开发项目的竣工验收,验收合格后可以开始投入使用。
四、土地一二级开发的关键要点1.合理规划:土地开发应根据市场需求和区域特点进行合理规划,避免过度开发或资源浪费。
2.统筹设施:土地开发应统筹考虑基础设施建设,如道路、排水、电力等,确保开发区的正常运行。
3.环保和节能:土地开发应注重环保和节能,采用可持续发展的方式进行开发,减少对环境的污染和资源的浪费。
{财务管理收益管理}土地级开发流程及收益模式
{财务管理收益管理}土地级开发流程及收益模式土地达到“三通一平”或“五通一平”或“七通一平”的建设条件。
之后政府根据城市发展对土地的需求或政府的土地供应计划,以招标、拍卖或挂牌的方式出让土地使用权。
从内涵上看,土地一级开发就是土地储备过程中的实物收储环节,是一个以“生地变熟地”为主要特点的过程。
土地供应即是土地一级开发与二级开发的分界点,供应之前的土地开发属一级开发,供应之后为二级开发。
鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况,房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发,一个很重要的好处便是:地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过,而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。
(三)土地一级开发综述1.土地一级开发的业务特点(1)资金需求规模大土地一级开发业务属于资金密集型业务,资金需求往往少则几亿多则达到几十亿元,相对于其他项目,土地一级开发业务对资金的需求较高。
(2)融资难度较大土地一级开发阶段,融资渠道单一,缺少债券、股票上市等直接融资渠道,是融资困难的原因之一,再加上由于土地使用权不归开发企业所有,企业不能以此进行融资抵押更加大了开发商融资的难度。
(3)产品需求稳定土地是稀缺资源类的商品,是房地产产业链最前端的环节,随着土地不可再生和社会经济增长、城市化发展的矛盾日益突出,土地增值是必然的。
所有以土地为对象的土地一级开发业务,以及土地这一商品的需求相对是稳定的。
(4)土地一级开发资金链清晰土地一级开发项目的资金筹措后,主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其它相关费用;土地一级开发完成后通过交易,取得的出让收入用于返还土地开发成本,产生收益部分用于投入其他基础设施建设。
二.土地一级开发的风险土地一级开发企业主要面临:融资风险、投资风险、回款风险、政策风险。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
特点:BT模式简洁明了,企业收益
稳定,风险较小,是一级开发企业常用 的商业模式。
地区政策:如北京规定:通过招标
方式选择开发企业实施土地开发的,由 开发企业负责筹措资金、办理规划、项 目核准、征地拆迁和大市政建设等手续 并组织实施。招标底价包括土地储备开 发的预计总成本和利润,利润率不高于 预计成本的8%;杭州规定:开发整理 单位的利润和工作经费按照实施方案测 算的开发整理成本总额的10%以内予以 核定;昆明规定:市级国有投资公司组 织实施的土地一级开发整理项目,统一 按照审计所确定的总投资额的16%给予
目的:生地达到熟地并有偿出让或转 让
土地一级开发 VS 土地二级开发
土地二级开发 ,是指土地使用者将 达到规定可以转让的土地通过流通领 域进行交易的过程。包括土地使用权 的转让、租赁、抵押等。以房地产为 例,房地产二级市场,是土地使用者 经过开发建设,将新建成的房地产进 行出售和出租的市场。 即一般指商品
? 基础设施配套费
?
七通一平:上水、下水、通电、
通讯、通气、通热、通
?
路;平整地面
? 公共事业配套费用
? 小区开发配套费用
土地一级开发成 本
前期费用
设计费;勘察放 线费;行政经营 收费;三通一平
等
土地及大配 土地出让金套;费土
地交易费;征地 补偿费;拆迁补
偿费
基础设施 市政基础设施;公费共
配套设施建设费;公 共维修基金
招婚式
成立土地储 备机构或指 定专门成立 的国有公司 承担一级开
发
招亲式
政府公开招标 方案优、成本 廉的企业承担
一级开发
新城公司 式
成立新的 城区公司 垄断一级 开发经营
借壳上市 式
与境外有信誉、 有资质机构合 作土地一级开 发,借壳上市
融资
盈利模式总括
利润分成模
一般情况下,无论是政府还是一土接级式地受开一土级地开整发理企储业备 发商,总会把目光聚焦在生地变熟地中后心的的委托进行土 土地增值获利,当成了土地一级开发地获一级益开发,生地 的唯一来源,事实上,只要我们敢于变地挖成储熟备掘地中,之心后进,行土招 在一级开发过程中还有很多、甚至很拍大挂出的让、,出让所
BT模 式
土地补偿 模式
利润分成 模式
PPP模式
BT 模 式
BT模式又称固定收益 模式或工程总包模式, 指土地一级开发企业 接受土地储备中心的 委托,按照土地利用 总体规划、城市总体 规划等,对确定的存 量国有土地、拟征用 和农转用土地,统一 组织进行征地、农转 用、拆迁和市政道路 等基础设施的建设, 土地储备中心按照总
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
流程and融资渠道
目录
?土地一级开发整理 ?土地一级开发整理融资
流程
渠道选择
? 土地一级开发的概念 ? 融资需求
? 土地一级开发整理流程? 开发融资模式及优缺点 ? 土地一级开发主要内容? 土地一级开发渠道的现 ? 土地一级开发整理费用 状及未来前景
? 土地一级开发成本 ? 其他融资渠道现状及未
土地补偿模式
土地一级开发企业在完成规 定的土地一级开发任务后, 土地储备中心并不是给予现 金计算,而是给予开发企业 一定面积土地作为补偿(可 能需要走形式上的招拍挂)
最新土地一级开发整理模
式对比
经过近 20年的不断探索,我国土地一级开发领域在任务界定、 权责分配、商业模式、资金融通、监管机制、风险控制等方面不断 规范,从商业模式上看,我国土地一级开发经历了从 BT模式到土地 补偿模式再到利润分成模式的演进,未来将向 PPP模式进一步发展 。
对一定区域内的城市国有土地和 农村集体土地进行统一征用、拆迁、 补偿、安置,并进行适当的基础设施 建设和社会公共设施建设,使该区域 范围内土地达到“几通一平”的建设
条件,从而可以净地出让土地使用权 的行为。
73% 65%
55%
41%
办理一级开发 相关政府审批
手续,包括规 划、项目核准 或备案、征地、 拆迁、市政建 设、交评、环
实施集体土地 征收工作;
实施国有土地 收回(收购)及 地上建筑物征
收工作
评等一级开发 审批手续
完成地上附着 物拆除、地下 构筑物拆移等
工作
根据规划条件 进行土地平整
及其他市政、 配套基础设施
建设
Twitter Facebook Dribbble
土地开发费用
? 平整地面
三通一平:通水、通路、通电;
土地一级开发整理流程ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
? 原土地使用者乡,镇同意向市国土局提出土地一级开发申请
? 市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
? 通过土地预审的项目,委托市、区、县土地储备机构编制土地 储备开发实施方案
? 国土局会同发改委、规划、建设、交通、等部门开展联审会
?
土地储备机构负责
? 联审会确定开发主体
? 地开发
财务费用及税 费相关财务费用;土
地契税
不可预见 费考虑建设期可能
发生的风险因素 而导致的建设费 用增加的这部分 内容(涨价因素;
自然灾害)
贷款利息
银行可以对土地 一级开发发放的 贷款,但主要是 信用贷款,专款
专用
土地一级开发模式
割腊肉式
谁看上哪一 块割给
谁,开发商、 用地单位自 行做一级和
二级开发
招标方式选择开发企业实施土
? 土地开发实施单位办理相关手续
? 涉及农用地征收、农转用手续、收回国有土地使用权,需获得 人民政府批准
? 土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基 础设施建设等相关手续
? 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进 行验收
土地一级开发的主要
内容
? 土地一级开发模式
来前景
?
土 总地 括一级开发盈利模式?
如何拓宽和创新融资渠 道
? 土地一级开发整理模式
对比
土地一级开发整理流程
第一章节
土地一级开发的概 念
土地一级开发,是指由政府或其授 权委托的企业,对一定区域范围内的 城市国有土地、乡村集体土地进行统 一的征地、拆迁、安置、补偿,并进 行适当的市政配套设施建设,使该区 域范围内的土地达到“三通一平”、 “五通一平”或“七通一平”的建设 条件(熟地),再对熟地进行有偿出 让或转让的过程。
而且肯定是合法的获利空间。
得扣除开发成本后 在市政府和企业之
间按照一定的比例
进行分成。
工程总承包模式
土地一级开发企业接受土地整理储备 中心的委托,市土地储备中心按照总 建设成本的一定百分比作为经营利润。
(利润率不高于预计成本的8%)
土地储备机构负责实施 开发的,其为主体。通 过招标方式选择开发企 业负责整理的, 开发企 业的管理费用不高于土 地储备开发成本的 2%, 并由土地储备中心同开 发企业签订土地一级开 发管理委托协议。