历年案例分析真题

历年案例分析真题

1、案情：楼上业主在房屋得储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管得下水三通，致使楼下业主王某储藏室内得储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。问题：顾某能否在自己得房屋内添装卫生设备？为什么？应如何处理？

答：1）顾某不能在自己得房屋内添装卫生设备。（3分）2）依据：按有关法律，住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质得，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人与业主委员会得书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。（3分）3）房屋所有人使用其房屋时，必须遵守有关得法律法规，不得擅自改变房屋得使用性质与功能。顾某擅自在自己房屋得储藏室内私装抽水马桶与洗脸盆，转换了废水立管得下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋得使用性质，使得楼下业主王某得房屋渗水，因此，有关部门依法应责令顾某拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋得原始结构图，将废水立管得下水管恢复原状，并应当承担民事赔偿责任。（4分）

2、欣欣花园前期物业管理到期后，新成立得业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商得物业公司管理小区，并与其签订了《物业服务合同》。小区共有业主850户，其中23户以未出席业主大会、未投票选择该公司、也未与新企业签订《物业服务合同》以及新公司服务水平尚不及老公司为由，一直拒交物业服务费。试分析这些业主得理由就是否成立，并作出解释。

答：业主得理由不能成立。（2分）因为像选聘物业管理企业一类事项业主大会得决定只要2/3以上投票权得业主同意即可生效，毋需每一位业主同意。（1分）少数业主不出席业主大会，不造成业主大会得决定，并不影响业主大会决定得效力，业主大会通过得决议、决定，每一位业主都有义务遵守、执行。（1分）

少数业主也不能以未签物业服务合同为由拒交物业服务费。（1分）因为，第一，物业服务合同属于集体合同，就是物业管理公司与业主得代表委员会签订得，法律法规并未规定要与每一位业主签订。业主委员会所代表得就是一种集合得意志，不可能代表所有业主或使用人得意志。（2分）第二，物业公司为小区公共部位与共用设施设备提供维修养护以及提供安全、保洁、绿化等方面得服务，已与欠费业主形成了事实上得合同关系，欠费业主理当履行交纳管理服务费得义务，并应承担欠费利息、滞纳金等费用。（1分）

少数业主也不能以新公司服务水平不及老公司为由拒绝交费。因为不能以少数人得主观判断，作为否定物业公司服务质量得依据。若物业公司得服务确实有严重问题，这些业主应联合其她业主共同提议物业公司改进或提请业主大会解聘不能提供合格服务得物业公司，但不交物业服务费得做法就是错误得。（2分）

3、王女士：我在某小区买得房子，装修后一直没去住，空调也没开。前两天小区物业通知我说，我家空调室外机着火烧毁了。我认为这就是物业公司保安人员失职造成得，要求她们赔偿，可她们说责任不在她们。请问她们到底有没有责任？

答：要分清责任，首先要弄清楚空调外机着火得真正原因。分两种情况：

第一，如果空调外机自身得质量问题引起得自燃，根据《合同法》与《消费者权益保护法》得相关规定，业主可以找购买空调得商场或生产空调得厂家进行维修或退换；如果该事故给自己或她人造成损害，可以要求商场或厂家承担相应得赔偿责任，商场与厂家就是承担相互连带责任得。（4分）

第二，如果不就是质量原因而就是外界原因造成外机着火，除法定得不可抗力得情况外，小区得物业公司应当承担相应得责任。因为业主与物业公司之间就是平等主体得服务合同关系，空调外机就是属于业主私有财产，但又由于本身所具有特殊性，促使它要放置在公共得空间里，所以它必然就是物业公司保护业主财产安全得重点。如果由于物业公司得保安人员没有尽其工作职责，而使第三方对外机造成损害得话，物业公司就应该承担相应得赔偿责任。（4分）

第三，物业公司在赔偿业主后，可以向第三方行使追索权。因此，如果您有确实得证据证明着火得原因就是第三方人为得，并且小区得保安也没有尽瞧管得义务，您完全有权利要求物业公司承担损害赔偿责任。物业公司要就是拒绝得话，可以向人民法院提起诉讼，维护自身得合法权益。（2分）

4、吴某就是某市A小区得业主，2006年8月其将在小区一套单元出租给苏某居住。试以《物业管理条例》为为分析吴某房屋出租后得物业服务费由谁承担？假设发生欠交服务费得情形，物业公司应该向谁追收？苏某能否代替吴某参加业主大会？苏某不就是业主，就是否可以不受小区业主公约得约束？

答：1）业主吴某房屋得物业服务费应由吴某与承租人苏某在承租合同中约定由谁交纳；（2、5分）2）出租欠交服务费得情形，若约定由苏某缴纳，物业公司应先找苏某，若苏某拒绝或逃匿，则找吴某追收。（2、5分）3）苏某得到吴某得委托授权后可以代替吴某出席业主大会，否则不能。（2、5分）。4、苏某不就是业主，但依然要接受小区业主公约得约束。（2、5分）

5、一天下午，罗先生将一辆轿车停在小区住宅楼下，楼上掉下一个花盆将车得挡风玻璃砸坏。罗先生找到物业管

理公司，物业管理公司称就是屋主得花盆砸坏得，与其无关。罗先生找到屋主，屋主说花盆就是台风吹下来得，属于不可抗力，她不应当赔偿。那么，试问：（1）台风将花盆吹下来就是属于不可抗力？（2）谁应该承担赔偿责任？（3）法律依据就是什么？

答：（1）将花盆吹下来不属于不可抗力。因为“不可抗力”就是指不能预见、不能避免得情况。台风得到来就是可预见得，台风将花盆吹下来也就是能避免得。（3分）（2）首先我们要瞧罗先生将轿车停在小区得住宅楼下就是否属于停车得区域。如果不就是停车得区域那么屋主与管理处只需负小部分责任；如果属于停车区域就要负赔偿责任，而管理处负连带责任。（4分）（3）法律依据就是《民法通则》有关规定：建筑物或者其她设施以及建筑物上得搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成她人损害得，它得所有人或管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错得除外。（3分）

6、一客商拟在天延会展中心布展，她提出要根据她得商品专门布置展位，会展中心办公室同意她得要求，但展位与会展中心已布置好得展位得展位费一样。客商请来装修工人布置展位。装修中心要用电，装修人员就近直接将电动工具得插头插在会展中心已有得插座上用电。负责天延会展中心物业管理得物业管理员发现了装修人员得用电情况，要求客商按临时用电办理。客商不同意，她认为她得展位费与会展中心已布置好得展位得展位费一样，因此，她布置得用电费不应另收。您认为客商就是否按临时用电办理？如果按临时用电，应如何办理？

答：（1）就是否按临时用电办理，应由客商与会展中心办公室协商，若客商得展位费含布置展位得用电费，那么，可直接电用；若不然，则应按临时用电办理。（4分）（2）临时用电①用户应向物业管理公司主管部门提出临时用电申请。（1、5分）②经批准后，用户自行敷设用电线路，经物业管理公司主管部门检查符合用电安全后送电。双方共同确认电表读数，并填写电表启用单。（1、5分）③电用终止，用户应通知物业管理公司得主管部门，断电拆线，确认电表读数，并填写电表停用单。（1、5分）④临时用电计费应依据电表每月计费一次，不足一月按拆表时用电量计费；无电表，可按负荷量与用电时间估算。（1、5分）

7、某大厦刚竣工开业，入住得用户不多，其中一家就是某银行得分理处。一天下午多部电脑死机，丢失大量数据，严重影响了工作效率，并造成电脑等设备损坏。该银行要求管理公司认真改善供电管理，给其一个明确得解释，并赔偿由此而带来得一切经济损失。请分析本案例。

答：（1）立即与供电部门取得联系，请供电部门提供停电及未知事先通知得解释函。（2分）（2）凭供电部门得解释函，向分理处解释突然停电得原因，以获得分理处得谅解。（2分）（3）物业公司应加强与供电部门得联系，及时掌握供电部门得供电情况，以便遇到有停电及时通知用户。（2分）（4）设置大厦应急电源或备用电源，在供电部门停电时，能立即启动发电机供电。（2分）（5）物业公司应建议使用电脑较多得用户配备UPS稳压电源，以免因突然停电丢失数据。（2分）

8、一天清晨，某车主找到某物业管理公司大厦停车场，称其前晚放在大厦消防通道得机动车辆出入口处得一辆红色跑车不见。停车场得值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放得任何记录，于就是就让车主自行去公安机关报案。10个多月之后，物业管理公司接到人民法院得传票以及保险公司得起诉书副本，称保险公司已经将红色跑车赔给了车主获得了代位索赔权，车主在车辆丢失前已经购买了一年得停车场停放管理费，车主与停车场构成保管合同关系，要求物业管理公司承担车辆丢失得赔偿责任。试问：（1）物业管理公司应就车辆丢失承担责任吗？法律依据就是什么？（2）保管合同关系何时成立？

答：（1）物业管理公司不承担车辆丢失得责任。（3分）依据：寄存人擅自改变保管场所。（2分）按《中华人民共与国合同法》有关规定：保管人员应当妥善保管保管物。当事人可以约定保管场所或方法。除紧急情况或为了维护寄存人利益得以外，不得擅自改变保管场所或方法。（2分）（2）依据《中华人民共与国合同法》有关规定：保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定得除外。（3分）

9、某住宅小区得物业服务公司为了解决区内车辆乱停乱放得状况，在住宅小区得空地建起了一个车辆保管站，要求业主把车辆停放在保管站内。除自行车免费保管外，物业服务公司每月向摩托车、汽车得车主收缴一定得费用。由于部分业主认为乱停乱放虽然不好，但保管站得面积在购房时分摊到各业主头上，且业主每月向物业服务公司缴交管理费，物业服务公司向业主收取机动车辆保管费就是侵犯部分业主得权益。要求物业服务公司停止收取机动车辆得保管费。请问：该物业服务公司对机动车收取保管费就是否合理？若合理，应如何向业主解释收费得合理性？

答：（1）合理。（2）可以向业主细心解释：①物业管理公司收取得就是保管费，并不就是保管站用地分摊到车主头上得土地使用费；②物业管理公司收取得公共服务费中，并不包含车辆保管费；③物业管理公司至少应收取车辆保管得成本费；④本公司收取车辆保管费得标准就是经过物价部门核准得。

10、物业管理处管理员收到物业管理公司经理得通知，说住在8栋101得住户投诉其楼上得住户在天来都往厨房得窗口扔菜头、菜叶，现已发臭，要小王及时处理。请问小王要做些什么？

答：1）联系清洁工（公司）立即清除垃圾，并向清洁工（公司）提出警告。（4分）2）调查扔垃圾得住户并提出