成都2017年地价状况分析报告

成都市2017年地价状况分析报告成都市2017年地价动态监测范围为商住454.73平方公里，工业253.56平方公里，共设置78个地价区段（其中商业39个，居住31个，工业8个），设置标准宗地205宗（其中商业99宗，居住88宗，工业18宗）。

2017年，按照国土资发[2008]51号文件精神和国土资厅发[2017]16号文件要求，我公司按时完成成都市地价动态监测数据测算和成果上报。

下面就2017年成都市的地价变化情况作简单分析，由于成都市2017年年度土地市场、房地产市场、社会经济发展等政府统计指标尚未公布，本报告中所采用数据系根据2017年1-11月统计数据推测而来。

1 城市地价水平及变化趋势1.1. 整体地价水平与整体变化趋势1.1.1. 2003-2017年城市地价水平及变化趋势成都市从2003年至2007年，城市地价水平值一直呈持续上升趋势，2008年受全球金融危机及“5·12大地震”的影响，出现较大幅度的下滑，2009年开始企稳止滑，并逐步回升，2010年小幅上涨，2011年受上半年地价快速上涨及下半年商业地价持续上涨的影响，整体地价水平有较大幅度上涨。

2012年城市综合地价整体有所上涨，但由于成都市严格实施调控政策，居住用地地价同比有所下降。

2013年，居住用地地价出现一定幅度反弹，同比有所上涨，整体呈平稳增长的趋势。

2014-2015年，受全国房地产市场疲软的影响，城市综合地价整体有所下降，其中居住用地下降趋势明显，商服用地、工业用地均有不同幅度的上涨。

2016年全国房地产市场明显回暖，成都市城市综合地价整体有所回升，各类用地地价水平较去年均有不同幅度的上涨。

2017年，成都市房地产市场明显回暖，各类用地地价水平同比均有所上涨，尤其是居住用地，同比上涨11.99%，涨幅明显，商服用地与工业用地也分别上涨了1.37%、1.78%。

其变化趋势及有关统计见以下表格及图件：表1-1：成都市2003-2017年城市地价水平值表图1-1：成都市2003-2017年城市地价走势图表1-2：成都市2003-2017年地价指数表图1-2：成都市2003-2017年城市地价指数图表1-3：成都市2003-2017地价增长率表单位：% 20032004200520062007200820092010201120122013201420152016图1-3：成都市2003-2017年地价增长率图通过上述地价水平变化表图可知，成都市整体地价水平值从2001-2007年快速增长，2008年有较大幅度的下滑，2009 -2011年稳步小幅上涨，2012年虽居住用地地价有所下滑，但商服用地地价持续上涨，整体地价也保持上涨趋势，2013年在全国居住用地地价整体反弹的大环境下，整体地价保持上涨趋势，2014年居住用地地价出现较大幅度的下滑，商服用地和工业用地保持稳中微涨，城市整体地价水平仍然呈现下降的趋势；2015年从整体上看，城市整体地价水平仍然呈现下降的趋势，但降幅相比去年有所收窄；2016年成都市城市整体地价水平受房地产市场回暖的影响有所回升，商服用地、居住用地、工业用地地价水平均有不同幅度的上涨；2017年，成都市城市整体地价水平上涨趋势明显，各类用地地价水平均有不同幅度的上涨，尤其是居住用地，地价水平同比上涨11.99%。

从土地用途来看，2017年商服用地、居住用地和工业用地以及城市综合地价变化方向和幅度基本一致，同比均出现了不同幅度的上涨。

2001 -2010年，相对于商服用地的变化情况，居住用地的变化幅度较大一些。

2011年起，中央及地方开始对住宅用房实施限购、限贷、限价等调控政策。

2012年，成都继续从严从紧实施调控政策，居住用地地价自2008年来首次出现下降，而商服用地地价和工业用地受调控政策影响较小，随着需求的转向及成本的增加仍然呈现上涨的趋势。

2013年，调控对市场造成的影响逐步趋弱，居住用地地价出现比较明显的反弹趋势，商服用地地价也继续保持上涨趋势。

2014年在长期调控政策的影响下，价格上涨趋势减弱，全国房地产市场持续疲软，新建商品房库存量高居不下，开发商拿地热情降低，土地流拍率不断升高，致使居住用地地价水平持续下滑，而部分投资性需求被挤压至商业用房市场，商服用地地价有一定幅度的上涨；由于通货膨胀、物价上行带来的成本增加，工业用地价格水平在2014年也有一定幅度的上涨。

2015年，受全国GDP增速放缓的影响，开发商对商服用地投资信心不足，商服用地地价水平出现小幅下降；居住用地方面，虽然政府出台了一系列降准降息、调整公积金等政策，在一定程度上刺激了房地产市场，但由于2014降幅较大，成都市居住用地地价水平仍然呈现下降趋势；受物价水平上涨等因素的影响，工业用地地价水平在2015年仍保持缓慢上涨的趋势。

2016年受全国房地产市场回暖的影响，居住用地地价水平有所上涨；而受居住用地地价水平上涨的影响，商服用地地价水平也有小幅上涨；受物价水平上涨等因素的影响，工业用地地价水平仍保持缓慢上涨的趋势；2017年，成都市房地产市场回暖趋势明显，居住用地地价水平明显上涨，受此影响，商服用地地价水平也有小幅上涨，受物价水平上涨的影响，工业用地地价水平也有所上涨，成都市土地市场整体较为火热。

从年度来看，2001-2002年成都市商、住用地地价涨势比较平稳，2002-2004年由于受全国房地产升势影响，成都市商、住用地价格上涨极为迅猛，增幅均达到两位数，2005年国家加强宏观调控和实施房地产新政，商、住用地价格上涨过快趋势得到抑制，涨幅出现明显回落，地价增长率回归至2001-2002年水平，2006年成都市地价水平涨幅出现一定回升。

2007年，由于银行利率大幅上调、物价上涨过快，导致土地开发成本明显上升，因此成都市工业用地地价在2007年出现了一定幅度上涨。

2008年，受全球金融危机及“5·12大地震”影响，成都市城市地价水平自2000年以来首次出现下降，其中居住用地下降幅度达到12.38%。

2009年，受经济形式好转、房地产市场强势复苏的影响，以及相关政策的支持，加之成都市基础设施配套的进一步完善，促使成都市地价企稳止滑，并开始逐步回升。

2010年，国务院、相关部委及成都市多次出台政策调控房地产市场，全年地价微幅上涨。

2011年，由于上半年房地产市场大力反弹和下半年商服用地持续增长，全年地价水平有较大幅度上涨。

2012年，成都市继续严格实施房地产调控政策，居住用地地价上涨趋势得到有效抑制，价格同比去年有一定下降，但由于商服用地地价持续增长，全年地价水平有小幅度上涨。

2013年，包括成都在内的全国大部分重点城市房价反弹并持续保持上涨，居住用地地价也出现上涨趋势，加上商服用地地价持续增长，全年地价水平有一定幅度上涨。

2014年，在经历2013年价格的微幅上涨后，房地产市场发展明显动力不足，国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，包括成都在内的70个大中城市房价不断下跌，居住用地地价明显回落，同比去年有较大幅度的下降，虽然商服用地和工业用地稳中微增，但增长幅度较小，从而全年地价水平仍然呈现微幅下降的趋势。

2015年延续了2014年地价水平持续下降的趋势，但降幅有所收窄，国房景气指数在下半年有所回升，居住用地和商服用地地价水平同比去年均有小幅下降，整体来看地价水平仍有小幅的下降。

2016年全国房地产市场回暖趋势明显，国房景气指数整体有所回升，包括成都在内的70个大中城市房价整体保持上涨趋势，居住用地地价水平同去年明显有所上涨，而商服用地与工业用地地价水平同比去年也有小幅上涨，整体来看全年地价水平有所上涨。

2017年受房地产市场回暖的影响，成都市居住用地地价水平上涨较明显，商服用地与工业用地地价水平同比也均有小幅上涨，整体来看2017年城市综合地价水平呈稳定增长的趋势。

从整体来看，2001 -2013年，2009年、2010年两年地价增长幅度最小，综合地价增长幅度均未超过2.50%；而2003年、2004年地价增长幅度最大，综合地价增长幅度均超过14%；2011年，虽然中央出台“新国八条”和成都市出台“三限”政策，但整体地价水平仍有一定上涨，其增长幅度居2001年以来中上水平；2012年，受调控政策持续影响，综合地价增速同比明显放缓，尽管居住用地同比去年下降，但商服用地地价持续上涨，造成综合地价上涨；2013年，受房地产市场持续回暖的影响，综合地价和居住用地地价同比增速达到9.50%和11.30%，均达到2006年以来的最高点，商服用地地价涨幅保持平稳；2014年，全国房地产市场发展动力不足，下行趋势明显，综合地价和居住用地地价同比均出现-1.96%和-4.55%的负增长，综合地价增长率为自2008年以来首次出现负值，商服用地地价仍然保持平稳增长，但涨幅明显减小；2015年成都市地价水平发展平稳，同比去年持续微幅下降，但降幅有所收窄，综合地价和居住用地以及商服用地地价水平均出现-0.52%、-0.6%、-0.47%的负增长，仅工业用地地价水平保持缓慢增长的趋势；2016年全国房地产市场回暖趋势明显，受此影响成都市房地产市场也有所回暖，综合地价、商服用地、居住用地、工业用地地价水平均有不同幅度的上涨，涨幅分别为3.41%、0.44%、4.92%、0.41%，其中居住用地地价水平上涨幅度最为明显。

2017年，成都市房地产市持续回暖，各类用地地价水平均有不同幅度的上涨，尤其是居住用地地价水平涨幅最为明显，同比上涨11.99%，商服用地与工业用地地价水平分别上涨1.37%和1.78%。

综上所述，由于居住用地因受经济环境、政策影响较大，对房地产市场的波动比较敏感，其地价水平值的起伏较大，因此也最能体现地价水平变化状况。

2017年成都市房地产市场较为火热，房价涨幅较为明显，受此影响居住用地地价水平有所上涨，商服用地与工业用地地价水平也有小幅回升。

因此2017年整体地价水平有所上涨。

1.1.2. 2017年各季度城市地价水平变化趋势根据动态监测成果，2017年成都市1-4季度商服、居住、工业、综合地价整体地价水平、增长率见表1-4、表1-5及图1-4、图1-5。

表1-4：成都市中心城区2017年1-4季度地价水平值表图1-4：成都市中心城区2017年1-4季度地价水平值图表1-5：成都市2017年1-4季度地价环比增长率表图1-5：成都市2017年1-4季度地价增长率图通过上述图表可看出，成都市2017年各类用地地价水平变化趋势基本一致，整体呈上涨趋势，2017年各季度城市地价水平变化如下：第一季度：地价水平小幅上涨。

原因如下：成都市房地产市场回暖趋势明显，国房景气指数整体小幅攀升，70个大中城市二手房价格指数持续小幅上涨，成都市房地产市场整体保持平稳上行的趋势，受此影响居住用地地价水平有所上涨；商服用地地价水平受市场波动的影响小幅下；工业用地地价水平受土地成本增加的影响也有所上涨。