某房地产项目产品定位报告
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2013年9月26日羊山规委会上会结果显示，仅当季度新增审批项目10个， 总用地面积773.29亩，增幅2014年房地产市场投放量，将对信阳市整体市场 形成 较大冲击。
琵琶山区域处于起步阶段，市场培植需一定时间，作为稀缺性资源型社区引 领者，未来前景良好。
城市发展规划
羊山新区：未来的行政中心、集居 住、商业金融、文化娱乐等功能
38.2% 17256 10.2% 11661 1197.52
房地产市场情况
信阳市2012年商品房（含经适房及定向开发房源）销售总面积423万平 米，商品房销售均价为3168元/平米
2009 2010 2011 2012
信阳市房地产市场统计信息
房地产投资总额 （亿元） 112.51
136.08
165.48
189.15
商品房销售总额 （亿元） 69.73
85.35
129.52
134.05
商品房销售总面积 （万㎡） 368.36
400.74
481.79
423.09
商品房销售均价 （元/㎡） 1893 2049 2703 3168
房地产市场情况
信阳市2010年至今三年年均销售量均在400万平方米之上，虽然2012年 销售量有下降，但价格方面依然保持高涨，全年平均销售价格达3168元/ ㎡。
房地产市场格局
信阳主城区房地产市场主要分为羊山新区、浉河区、南湾区、平桥区四大板块
信阳主城区房地产市场板块分布
代表楼盘： 南湖壹号，森
林半岛
代表楼盘： 恒大名都，东
方今典
代表楼盘： 中铁·领秀城
代表楼盘： 欧洲故事，万
项目位于浉河下游，占据景观资源，但属于
共享资源，不是独享资源；
龟 山
琵琶山兼有生态与景观双重资源，植被茂密，
可塑性较强；
晴雪陵 园
晴雪陵园集中在龟山山体东南面，对客户有 心理干扰。
琵琶山
琵琶山
浉河
农 田
4#
琵琶山 6#
5#
周边现状
浉河
浉河南路
琵琶山
4、5号宗地田间道路
琵琶
农 田
4 #
5山 #
7
绿地率（%）
8 出让年限（年）
70
70
70
70
9 土地获取成本 地块总价2.57亿元、单价83.5万元/亩、建筑楼面地价600元/㎡
10 宗地配建：待定
项目概述：
★该宗地位于浉河南岸，地处琵琶山区域中心位置； ★该宗地牢踞浉河、琵琶山两大生态资源； ★浉河区政府已启动琵琶山区域十三宗地整体规划建设，宗地周边
市政府
羊山新区
9 公 里
平桥区
高铁站 信阳工业城
地理位置
城市边缘，浉河南岸 传统认知偏远区域 项目位于信阳市浉河南岸琵琶山
附近，紧邻平桥区，地处发展中 的浉河区边缘。 位于信阳的西南部，原信阳中心 城区，现政治中心转移到羊山新 区。
本案
交通条件
直线距离信阳市中心仅3公里，约10分钟车程，未来通达性较好
配套将随开发节奏推进不断完善，将吸引大批客群关注。
第二部分：房地产市场分析
信阳市经济状况
2012年信阳市GDP总值约1277亿元，常住人口约640万人，城镇化率为38.2%， 城镇居民人均可支配收入17256元。
信阳市经济发展指标 GDP（亿元） 信阳市常驻人口（万人） 城镇化率（%） 城镇居民人均可支配收（元） 城镇居民人均可支配收入增长率（%） 人均消费支出 (元) 全社会固定资产投资（亿元）
客户，占比40%；
县域/55%
房地产市场综述
信阳市整体房地产投资、施工及竣工面积均保持良好增速，市场环境向好。 土地供应及成交热点集中于羊山新区，未来仍是房产市场热点区域。 全市商品房销售量在400万㎡以上，2012年商品住宅价格达到3168元/㎡， 13年商品房月均去化22.8万㎡，价格稳步上涨，羊山新区目前是市场主力。
6 #
宗地内住户
南侧农田
宗地周边驾校
宗地规划设计条件及获取成本
序号
项目
指标值
1
地块编号
4#
5#
6#A
6#B
2 土地规划用途 二类居住用地 二类居住用地 二类居住用地 二类居住用地
3 土地面积（亩）
98.30
133.77
66.37
9.13
4
规划容Fra Baidu bibliotek率
1.8
1.8
1.8
1.8
5 建筑限高（m）
6 建筑密度（%）
信阳琵琶山项目宗地 产品定位报告
产品定位小组 2013年11月
第一部分：项目概况 第二部分：房地产市场分析 第三部分：项目产品定位 第四部分：产品设计预案及收益估算
第一部分：项目概况
集团未来在信阳市场项目位置分布图(三盘联动)：
信阳城区边缘，浉河南岸，传统认知偏远区域
南湾管理区
火车站
传统市区 浉河区
2009年 929
679.28 34.1% 12047 9.3% 8497 700.89
2010年 1092.23
610.9 34.4% 13348 7.9% 9307 855.05
2011年 1276.83 610.77
36.3% 15271 9.1% 10452 980.5
2012年 1276.83 639.78
工业城：以工业和物流为主
平桥区：规划居住和工业功能为 主，未来城市区域副中心
城市发展规划
平桥区和羊山新区是信阳目前的发展方向，分别定位于城市区域副中心和未来行政 中心。项目宗地所处的琵琶山区定位为滨水休闲生活区
向东：平桥区及工业园区，规划以居住和工业功能为主； 向北：主要布置城市行政中心、文化以及工业区，城市大规模集中建设的 居住区 向西：南湾风景区，发展成为旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务 基地。 向南：完善琵琶山区建设，保护和完善浉河两岸景观，作为城市重要的生 态建设及特色河滨风景区。
市中心
距离市区10分钟车程
浉河南路道路东至民权桥，西至琵琶 桥，与老城区有良好的通达性，驱车 10分钟能够到达。
直线距离信阳市中心仅3公里，10分 钟车程，未来南环路将平桥大道、申 城大道、鸡公山大道连接到一起。
平桥区 政府
本案
资源环境
占有生态景观资源，具有可塑性，但无绝对优势，龟山上的陵园产生不利因素
2006-2013.4全市商品房销售面积走势
2006-2013.4全市商品房销售价格走势
房地产市场情况 市场周边县区客户逐渐成为市场主流，刚需及刚性改善客户仍是市场主力
客户来源：市区客户占比40%，周边县区占比55%，市场客户逐渐向周边县区蔓延。 置业目的：市场刚性改善客户占据市场主力，占市场成交客户总体的55%，其次为改善型
琵琶山区域处于起步阶段，市场培植需一定时间，作为稀缺性资源型社区引 领者，未来前景良好。
城市发展规划
羊山新区：未来的行政中心、集居 住、商业金融、文化娱乐等功能
38.2% 17256 10.2% 11661 1197.52
房地产市场情况
信阳市2012年商品房（含经适房及定向开发房源）销售总面积423万平 米，商品房销售均价为3168元/平米
2009 2010 2011 2012
信阳市房地产市场统计信息
房地产投资总额 （亿元） 112.51
136.08
165.48
189.15
商品房销售总额 （亿元） 69.73
85.35
129.52
134.05
商品房销售总面积 （万㎡） 368.36
400.74
481.79
423.09
商品房销售均价 （元/㎡） 1893 2049 2703 3168
房地产市场情况
信阳市2010年至今三年年均销售量均在400万平方米之上，虽然2012年 销售量有下降，但价格方面依然保持高涨，全年平均销售价格达3168元/ ㎡。
房地产市场格局
信阳主城区房地产市场主要分为羊山新区、浉河区、南湾区、平桥区四大板块
信阳主城区房地产市场板块分布
代表楼盘： 南湖壹号，森
林半岛
代表楼盘： 恒大名都，东
方今典
代表楼盘： 中铁·领秀城
代表楼盘： 欧洲故事，万
项目位于浉河下游，占据景观资源，但属于
共享资源，不是独享资源；
龟 山
琵琶山兼有生态与景观双重资源，植被茂密，
可塑性较强；
晴雪陵 园
晴雪陵园集中在龟山山体东南面，对客户有 心理干扰。
琵琶山
琵琶山
浉河
农 田
4#
琵琶山 6#
5#
周边现状
浉河
浉河南路
琵琶山
4、5号宗地田间道路
琵琶
农 田
4 #
5山 #
7
绿地率（%）
8 出让年限（年）
70
70
70
70
9 土地获取成本 地块总价2.57亿元、单价83.5万元/亩、建筑楼面地价600元/㎡
10 宗地配建：待定
项目概述：
★该宗地位于浉河南岸，地处琵琶山区域中心位置； ★该宗地牢踞浉河、琵琶山两大生态资源； ★浉河区政府已启动琵琶山区域十三宗地整体规划建设，宗地周边
市政府
羊山新区
9 公 里
平桥区
高铁站 信阳工业城
地理位置
城市边缘，浉河南岸 传统认知偏远区域 项目位于信阳市浉河南岸琵琶山
附近，紧邻平桥区，地处发展中 的浉河区边缘。 位于信阳的西南部，原信阳中心 城区，现政治中心转移到羊山新 区。
本案
交通条件
直线距离信阳市中心仅3公里，约10分钟车程，未来通达性较好
配套将随开发节奏推进不断完善，将吸引大批客群关注。
第二部分：房地产市场分析
信阳市经济状况
2012年信阳市GDP总值约1277亿元，常住人口约640万人，城镇化率为38.2%， 城镇居民人均可支配收入17256元。
信阳市经济发展指标 GDP（亿元） 信阳市常驻人口（万人） 城镇化率（%） 城镇居民人均可支配收（元） 城镇居民人均可支配收入增长率（%） 人均消费支出 (元) 全社会固定资产投资（亿元）
客户，占比40%；
县域/55%
房地产市场综述
信阳市整体房地产投资、施工及竣工面积均保持良好增速，市场环境向好。 土地供应及成交热点集中于羊山新区，未来仍是房产市场热点区域。 全市商品房销售量在400万㎡以上，2012年商品住宅价格达到3168元/㎡， 13年商品房月均去化22.8万㎡，价格稳步上涨，羊山新区目前是市场主力。
6 #
宗地内住户
南侧农田
宗地周边驾校
宗地规划设计条件及获取成本
序号
项目
指标值
1
地块编号
4#
5#
6#A
6#B
2 土地规划用途 二类居住用地 二类居住用地 二类居住用地 二类居住用地
3 土地面积（亩）
98.30
133.77
66.37
9.13
4
规划容Fra Baidu bibliotek率
1.8
1.8
1.8
1.8
5 建筑限高（m）
6 建筑密度（%）
信阳琵琶山项目宗地 产品定位报告
产品定位小组 2013年11月
第一部分：项目概况 第二部分：房地产市场分析 第三部分：项目产品定位 第四部分：产品设计预案及收益估算
第一部分：项目概况
集团未来在信阳市场项目位置分布图(三盘联动)：
信阳城区边缘，浉河南岸，传统认知偏远区域
南湾管理区
火车站
传统市区 浉河区
2009年 929
679.28 34.1% 12047 9.3% 8497 700.89
2010年 1092.23
610.9 34.4% 13348 7.9% 9307 855.05
2011年 1276.83 610.77
36.3% 15271 9.1% 10452 980.5
2012年 1276.83 639.78
工业城：以工业和物流为主
平桥区：规划居住和工业功能为 主，未来城市区域副中心
城市发展规划
平桥区和羊山新区是信阳目前的发展方向，分别定位于城市区域副中心和未来行政 中心。项目宗地所处的琵琶山区定位为滨水休闲生活区
向东：平桥区及工业园区，规划以居住和工业功能为主； 向北：主要布置城市行政中心、文化以及工业区，城市大规模集中建设的 居住区 向西：南湾风景区，发展成为旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务 基地。 向南：完善琵琶山区建设，保护和完善浉河两岸景观，作为城市重要的生 态建设及特色河滨风景区。
市中心
距离市区10分钟车程
浉河南路道路东至民权桥，西至琵琶 桥，与老城区有良好的通达性，驱车 10分钟能够到达。
直线距离信阳市中心仅3公里，10分 钟车程，未来南环路将平桥大道、申 城大道、鸡公山大道连接到一起。
平桥区 政府
本案
资源环境
占有生态景观资源，具有可塑性，但无绝对优势，龟山上的陵园产生不利因素
2006-2013.4全市商品房销售面积走势
2006-2013.4全市商品房销售价格走势
房地产市场情况 市场周边县区客户逐渐成为市场主流，刚需及刚性改善客户仍是市场主力
客户来源：市区客户占比40%，周边县区占比55%，市场客户逐渐向周边县区蔓延。 置业目的：市场刚性改善客户占据市场主力，占市场成交客户总体的55%，其次为改善型