房地产成本构成比例
房地产建筑成本构成及比例
房地产建筑成本（按建筑平方米算）1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
房地产开发项目成本费用估算表构成明细
房地产开发项目成本费用估算表构成明细一、土地费用：1、土地使用权出让金：地价款；2、征地补偿费：适用于划拨地；3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地；4、土地交易费：契税，按地价的3%计收；二、前期工程费：1、地籍测绘费：按土地面积元/平米左右计；（可忽略不计）2、总体规划设计费：经验值：土地面积2元/平米左右；（注：通常规划设计与建筑设计均委托一家，又未采取方案招标的，此笔费用可不支出）3、地质勘察费：地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用，每米单价根据土质情况及工程量大小不等（50-90元/米），无固定经验值，因总价较小，不对指标产生影响，地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔，每孔深度平均可按20米估计，每米单价70元左右；4、建筑设计费：有设计收费标准规范，但实际市场因竞争都未按此计收；收费标准是按不同档建安造价按费率计取；通行按建筑面积每平米？元计取；（普通住宅18~25元/平米左右，小区内单体较雷同的，设计收费会更低）5、工程招标代理咨询费：有专门的计价标准，但市场通行打折较多，通常招标代理及编制标底费：建安造价的‰~‰；6、质量安全监督费：根据闽价[2003]房430号文规定收取；其中：厦门市（不含同安区）建筑工程：按房屋建筑面积计收元/平方米；不能按建筑面积计费的构筑物等按工程造价的‰计收；若受监工程距城市规划区10km~50km以内，加收15%；50km以外，加收25%；7、工程监理费：有物价局的定价标准，市场通行打五折，通常工程监理费：建安造价的%~%；总造价越大，费率越低。
8、建设综合配套费：在厦门市因土地均是招拍挂出让，此笔费用已综合在地价款中。
在其它地市则缴纳规定各有不同，如济南246元/平米（包括热源、供水、燃气等配套费），贵阳缴纳约60元/平米。
漳州80元/平米；9、人防费：人防异地建设费：如果项目自身确无法建人防面积，则应按应建人防面积，每平米2000元左右（各地人防办有专门计价标准）缴纳异地建设费；（有些地市会加收人防设计费按人防面积每平米30元左右）10、 施工图审查费：建筑面积2元/平米；11、 报建费：办理施工许可证时需建设单位缴纳的费用。
西安市房地产成本构成
西安市房地产成本构成目前，西安一般的普通高层总成本中各部分分布比例大致如下：1.项目土地成本为600~700元/平方米，占总成本的15%左右；2.报建成本为320~400元/平方米，占总成本的8%左右；3.前期成本为120~200元/平方米左右，占总成本的3%左右；4.建安成本一般在2300~2800元/平方米左右，占总成本的57%（其中有60%以上是材料费用，40%以下是人工及其他相关费用）；5.资金费用大约为240元/平方米，占总成本的6%左右；6.管理费用大约为120元/平方米，占总成本的3%左右；7.营销推广费用为100元/平方米，占总成本的2.5%左右；8.成交后的税费约为200~240元/平方米，占总成本的5%左右。
结论:“西安房产成本高并非虚夸”以上八项内容可以看出目前高层成本的低限与高限，最低在4000元/平方米，最高在4800元/平方米。
[L][/L][L]建筑工程清包工价格[/L][L]模板[/url]：19-23元/平米（粘灰面）[/L][L]砼：38-41元/立，[/L][L]钢筋：310-420元/吨，或者10-13元/m2[/L][L]砌筑：55-70元/立。
[/L][L]抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口[/url]，不包括脚手架搭拆）[/L][L]面砖粘贴18/m2.[/L][L]室内地面砖（600*600）15元/平米，[/L][L]踢脚线：3元/米，[/L][L]室内墙砖：25元/平米（包括倒角）[/L][L]楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。
[/L][L]石膏板吊顶：20元（平棚）铝扣板吊项：25元/平米，[/L] [L]蹲台隔断：120-300元/蹭位。
[/L][L]大白乳胶漆：6元/平米。
[/L][L]外墙砖：43元/平米，[/L][L]外墙干挂蘑菇石：50元/平米。
[/L][L]屋面挂瓦：13元/平米。
[/L][L]水暖：9元/平米（建筑面积）[/L][L]电气照明部分：6元/平米。
房地产开发成本构成
房地产开发成本构成1. 前言房地产开发是一个重要的行业，涉及到广泛的领域，包括建筑设计、土地开发、建筑材料、施工和销售。
房地产开发成本是指开发商在房地产项目中投资的全部成本，包括土地购置、规划设计、建筑施工、材料采购、销售和营销等方面。
本文将分析房地产开发成本构成及其影响因素。
2. 成本构成房地产开发成本主要由以下几个方面组成：2.1 土地成本土地成本是房地产开发成本的主要组成部分。
在成功的房地产项目中，土地成本通常占到了总成本的30%到50%。
因此，房地产开发商在购买土地时需要仔细考虑土地的位置、规划、用途和竞争情况，以获得最佳的开发回报率。
2.2 设计和规划成本设计和规划是房地产开发成本中的重要组成部分。
这些成本通常包括建筑设计、土地规划、市政工程和环保审批等方面。
这些成本根据地区和项目类型不同，成本也会有所不同。
2.3 建筑施工成本建筑施工成本包括所有有关建筑施工的费用，包括劳动力、材料和设备等费用。
这些费用通常占到房地产开发成本的20%到30%。
建筑施工成本是房地产开发商非常关注的一个方面，因为它可以直接影响项目的总成本和回报率。
2.4 材料成本材料成本包括所有用于建筑物的材料费用，例如钢材、水泥、砖块和管道等。
这些成本占到房地产开发成本的10%到20%。
材料成本对于房地产开发商来说是一个非常重要的组成部分，因为它可以直接影响建筑质量、建筑时间和总成本。
2.5 销售和营销成本销售和营销成本包括推销房地产项目所需的所有费用，包括广告、销售和营销等方面。
这些费用通常占到房地产开发成本的5%到10%。
销售和营销成本是一个非常重要的组成部分，因为它可以影响项目销售的速度和销售价值。
3. 影响因素房地产开发成本构成有许多不同的影响因素。
以下是最常见的影响因素：3.1 土地市场供求关系土地市场供求关系是决定土地价格的主要因素。
当土地市场供大于求时，土地价格通常会下降，而当市场需求大于供应时，土地价格会上升。
房屋建筑的材料成本一般占的比例
房屋建筑的材料成本一般占多少比例?问：房屋建筑的材料成本一般占多少比例？答：房地产开发成本构成的比重1、土地费用土地费用包括土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费.房地产开发企业取得土地方式有了变化,必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到.目前在我国城镇商品房住宅价格构成中,土地费用约占20—50%,并有进一步上升的趋势.2、前期工程费前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过10%,这个阶段的软成本比较大。
3、建筑安装工程费建筑安装工程费是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大.从我国目前情况看，约占整个成本的40％左右.4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分.基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。
公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点)等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中,该项目所占比例较大,我国一般在10-20％左右。
5、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,它包括管理人员工资，差旅费，办公费,保险费，职工教育费，养老保险费等。
在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
6、贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分.但它的大小与所开发项目的大小,融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
房地产成本解密
房地产成本解密房地产成本解密房地产是当代社会最受关注的一个行业之一。
房地产的投资回报率通常非常高，并且在市场经济中扮演着至关重要的角色。
在各国经济快速发展的今天，房地产成为了越来越多人的富裕源泉和投资方向。
但是，房地产背后的成本是多少呢？今天我们就来解密一下房地产的成本结构。
一、土地成本房地产的第一大成本是土地成本。
房地产是建筑在土地上的，土地在其中所占比重是非常大的。
在购买土地的时候，很多因素影响着土地价格，由于城市不同所以土地价值的评估也就不同。
比如说，城市繁华的商业中心地区土地价格要比郊外的住宅区贵得多。
不仅如此，周围的建筑物、自然环境以及该地区政府的政策都会影响土地的价值，从而影响房地产的成本。
二、工程成本房地产的二大成本是工程成本。
建筑物是由工程所组成的，因而工程成本是房地产成本的重要组成部分。
工程成本的结构是比较复杂的，包括土建、电器、安装、装修与建筑设计费用等多个方面。
其中建筑面积、建筑高度、建筑档次、安全等级、装修程度等方面都会影响到工程成本的高低。
三、税费成本房地产的三大成本是税费成本。
房地产开发成本是非常高的，因为有很多的税费成本。
这些税费包括土地增值税、房屋税、地方教育费、注册费、公证费、印花税和方法费等等。
每个国家的税收政策不同，房地产行业的税费也会不同。
四、市场成本房地产的四大成本是市场成本。
市场成本包括房地产的销售成本、品牌成本等。
和其他产品一样，房地产的营销策略和价格都会影响房地产成本。
此外，对于那些品牌效应很高的房地产商，他们的市场成本更是高昂。
如溜奶清乡村和招远鑫润房地产等.五、管理成本房地产的五大成本是管理成本。
管理成本同样也是房地产成本的重要组成部分。
管理成本主要包括物业管理费、工程监理费用、合同管理费、人力资源管理费、企业保险费等。
由此可见，房地产的管理成本是非常高的，成本约占总成本的10%以上。
六、资金成本房地产的六大成本是资金成本。
资金成本是指金融机构、资本市场和个人提供的资金成本，主要包括银行贷款利息、国家基金利息和企业自有资金成本等。
房地产行业开发项目成本费用估算标准表格构成明细
房地产开发工程本钱费用估算表构成明细一、土地费用：1、土地使用权出让金：地价款；2、征地补偿费：适用于划拨地；3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地；4、土地交易费：契税，按地价的3%计收；二、前期工程费：1、地籍测绘费：按土地面积元/平米左右计；〔可忽略不计〕2、总体规划设计费：经验值：土地面积2元/平米左右；〔注：通常规划设计与建筑设计均委托一家，又未采取方案招标的，此笔费用可不支出〕3、地质勘察费：地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用，每米单价根据土质情况及工程量大小不等〔50-90元/米〕，无固定经验值，因总价较小，不对指标产生影响，地质较均匀的可按间隔 25米至30米取1个孔，每孔深度平均可按20米估计，每米单价 70元左右；4、建筑设计费：有设计收费标准标准，但实际市场因竞争都未按此计收；收费标准是按不同档建安造价按费率计取；通行按建筑面积每平米？元计取；〔普通住宅18~25元/平米左右，小区内单体较雷同的，设计收费会更低〕5、工程招标代理咨询费：有专门的计价标准，但市场通行打折较多，通常招标代理及编制标底费：建安造价的‰~‰；6、质量平安监督费：根据闽价[2003]房430号文规定收取；其中：厦门市〔不含同安区〕建筑工程：按房屋建筑面积计收元/平方米；不能按建筑面积计费的构筑物等按工程造价的‰计收；假设受监工程距城市规划区10km~50km以内，加收15%；50km以外，加收25%；7、工程监理费：有物价局的定价标准，市场通行打五折，通常工程监理费：建安造价的%~%；总造价越大，费率越低。
8、建设综合配套费：在厦门市因土地均是招拍挂出让，此笔费用已综合在地价款中。
在其它地市那么缴纳规定各有不同，如济南246元/平米〔包括热源、供水、燃气等配套费〕，贵阳缴纳约60元/平米。
漳州80元/平米；9、人防费：人防异地建设费：如果工程自身确无法建人防面积，那么应按应建人防面积，每平米2000元左右〔各地人防办有专门计价标准〕缴纳异地建设费；〔有些地市会加收人防设计费按人防面积每平米30元左右〕10、施工图审查费：建筑面积2元/平米；11、报建费：办理施工许可证时需建设单位缴纳的费用。
房地产开发企业总成本比例分析
房地产开发企业总成本比例分析房地产开发企业是以购买土地、建筑物或者进行房屋建设等方式从事房地产开发的企业。
在房地产开发过程中，总成本是指开发房地产项目所需的所有费用，包括土地购置费用、建设投资和装修费用、人工成本、管理费用、税费等各方面的开支。
对于房地产开发企业而言，控制总成本比例是非常重要的，它直接影响到企业的利润水平和市场竞争力。
下面将从不同方面对房地产开发企业的总成本比例进行分析。
首先，土地购置费用是房地产开发的首要成本。
土地价格的高低直接影响到企业的成本比例。
一般来说，土地所占比例在整个开发成本中较高，因此，房地产开发企业应该合理控制土地购置费用，通过选取合适的土地、合理的谈判策略以及与土地经营者进行协商等方式来降低土地成本比例。
其次，建设投资和装修费用也是房地产开发企业的重要成本，它包括房屋的建设和装修过程中所需的材料费用、人工费用等开支。
在这方面，开发企业应该提高建设效率，从而节约建设投资和装修费用。
例如，通过合理的设计和施工管理，减少人工浪费和材料浪费，提高建设效率，以达到降低总成本比例的目的。
第三，人工成本在房地产开发企业的总成本中也占有相当大的比例。
人工成本的高低直接关系到企业的运营效率和竞争力。
因此，房地产开发企业应该合理配置员工，提高员工的综合素质和工作效率，减少非必要的人力成本，从而降低总成本比例。
此外，管理费用也是房地产开发企业总成本的一部分。
管理费用包括行政人事费用、市场推广费用、财务费用等。
房地产开发企业应该优化管理结构，提高管理水平和效率，减少管理费用的支出，从而降低总成本比例。
最后，税费也是房地产开发企业总成本中不可忽视的一部分。
税费包括土地增值税、企业所得税等。
房地产开发企业应该合理规划和管理税费，通过减少税负和合理规避税收风险来降低总成本比例。
综上所述，房地产开发企业的总成本比例分析非常重要。
合理控制土地购置费用、建设投资和装修费用、人工成本、管理费用和税费等各方面的开支，可以有效降低总成本比例，提高企业的利润水平和市场竞争力，实现可持续发展。
上海地区房地产项目成本构成与掌控体认
上海地区房地产项目成本构成与掌控体认背景随着中国经济的快速发展，房地产行业的繁荣也得到了极大的推动，特别是大城市的房地产项目备受关注。
作为一座国际化大都市，上海的房地产市场也在不断发展。
然而，房地产项目的成本构成与掌控，一直是房地产开发商和投资者们需要关注的问题之一。
本文将重点探讨这个问题。
房地产项目成本构成1. 土地成本在上海这样一座人口众多、经济发达的城市中，土地资源面临着极大的压力。
因此，房地产项目的土地成本一直是开发商需要考虑的重点之一。
土地成本的构成因地而异，一些地段的土地成本甚至可占到项目总成本的40%以上。
2. 施工成本施工成本主要包括人工成本、材料成本、机械成本等。
由于上海市场的繁荣，城市劳动力市场的供求关系非常紧张，导致劳动力成本的上升。
此外，上海地区的房地产项目所用材料主要由外地运输而来，物流成本较高。
3. 设计成本设计成本主要包括建筑设计、装修设计、园林景观设计等各个方面。
在上海这样一个国际化城市中，精细的设计是房地产项目吸引投资者的重要要素，因此设计成本的占比也在不断上升。
4. 管理成本管理成本主要包括项目管理和物业管理两个方面。
项目管理成本包括公司运营费用、人员工资等；物业管理成本主要包括物业费用、维修、保洁等。
房地产项目成本掌控体认1. 成本计划针对房地产项目的成本构成，开发商应当建立项目成本计划，对土地成本、施工成本、设计成本、管理成本等进行科学合理的预算和分配。
2. 成本监控在开展房地产项目的过程中，开发商需要始终关注项目的实际成本，对成本进行监控和调整。
监控成本主要是通过建立相应的成本控制措施，及时采取有力的措施，避免成本过度增长，保证项目的整体可控性。
3. 成本分析成本分析是开发商对项目成本的理解和评估过程。
通过对成本构成的深入分析，开发商可以发现成本过支的原因，进而采取有针对性的措施来降低成本。
通过本文对上海地区房地产项目成本构成与掌控体认的讨论，可以看出房地产项目的成本构成十分复杂，需要开发商对每个方面进行逐一分析和掌控。
房地产企业成本分摊方法
房地产企业成本分摊方法房地产企业在开发和销售房产过程中，需要考虑各种成本因素。
成本分摊是一种方法，通过合理分配成本，帮助企业降低成本、提高效益。
本文将探讨几种常见的房地产企业成本分摊方法，并分析其适用性和优劣势。
一、总投资比例法总投资比例法是一种较为简单直接的成本分摊方法。
按照项目的总投资比例，将各项成本分摊到不同的参与方中。
该方法适用于参与方对项目的贡献相对均等，并且各方对项目的风险承担一致的情况。
例如，如果一个房地产项目的总投资为1亿元，合作方A出资5000万元，合作方B出资5000万元，那么各项成本可以按照1:1的比例分摊给两个合作方。
总投资比例法的优点是简单易行，适用于投资方风险承担程度相等的情况。
但是，该方法没有考虑到各个成本因素的具体贡献度，容易导致某些参与方的负担过重或相对轻松。
二、销售比例法销售比例法是根据各个销售单位（如房屋、商铺等）的销售额比例来进行成本分摊的方法。
按照每个销售单位的销售额占总销售额的比例，分摊相应的成本。
这种方法适用于不同销售单位之间的投资规模和风险承担程度不同的情况。
例如，一个项目中有两个销售单位，销售单位A的销售额为500万元，销售单位B的销售额为300万元，总销售额为800万元，那么各项成本可以分别按照5/8和3/8的比例分摊给两个销售单位。
销售比例法的优点是考虑到了销售单位之间的销售额差异，使成本分配更为合理。
但是，该方法没有考虑到销售单位对项目的实际投入和风险承担，可能导致某些销售单位负担过重或相对轻松。
三、面积比例法面积比例法是根据各个销售单位的面积比例来进行成本分摊的方法。
按照每个销售单位的面积占总面积的比例，分摊相应的成本。
这种方法适用于销售单位之间面积大小差异较大的情况。
例如，一个项目中有三个销售单位，销售单位A的面积为1000平方米，销售单位B的面积为800平方米，销售单位C的面积为1200平方米，总面积为3000平方米，那么各项成本可以分别按照1/3、2/9和4/9的比例分摊给三个销售单位。
房地产开发商的开发成本、利润、税费各占几成
房地产开发商的开发成本、利润、税费各占几成
它的成本也就包括三大部分,1土地,土建,设备费用.2,配套及其他收费支出.3.管理费用和筹资成本.
售楼收入是可以确定的.税收也是可以确定的.
举个例吧
.上海ZH房产成本清单
一期A块利润测算：
一期A块建筑面积5.1万元/㎡：商铺7000㎡，住宅：44000㎡
(1)成本:动迁成本：2.5亿元，楼面价4900元/㎡；
建安成本 2000元/㎡
配套费用1500元/㎡(组成：规费：300元/㎡、设计、环境费：100元/㎡、管理费用：200元/㎡、广告费用100元/㎡、资金成本600元/㎡、小区配套100元/㎡、不可预见费用 100元/㎡)
成本=(4900/㎡+2000元/㎡+ 1500元/㎡)×5.1万元/㎡=4.284亿元
(2)销售收入：商铺售价3万元/㎡；住宅售价1.5万元/㎡.
销售收入=7000㎡×3万元/㎡+44000㎡×1.5万元/㎡=8.7亿元
(3)毛利：8.7亿元 - 4.284亿元 = 4.416亿元。
房地产成本构成比例
级 行 政 主 管 部 门 向 房 地 产 开 发 企 业 收 取 的 费 用 ， 项
目 繁 多 且 不 规 范 。 包 括 诸 如 征 地 管 理 费 ， 商 品 房 交
易 管 理 费 ， 大 市 政 配 套 费 ， 人 防 费 ， 煤 气 水 电 增 容
各 种 营 利 性 的 配 套 设 施 （ 如 粮 店 ， 菜 市 场 等 商 业 网
点 ） 等 所 发 生 的 费 用 。 他 同 时 还 包 括 一 些 诸 如 煤 气
调 压 站 ， 变 电 室 ， 自 行 车 棚 等 室 外 工 程 。 在 房 地 产
开 发 成 本 构 成 中 ， 该 项 目 所 占 比 例 较 大 ， 我 国 一 般
中 所 占 比 例 相 对 较 低 ， 一 般 不 会 超 过 6%。
3、 建 筑 安 装 工 程 费 。 建 筑 安 装 工 程 废 纸 房 屋 建 造
过 程 中 所 发 生 的 建 筑 工 程 ， 设 备 及 安 装 工 程 费 用
等 ， 又 被 称 为 房 屋 建 筑 安 装 造 价 。 他 在 整 个 成 本 构
成 中 所 占 比 例 相 对 较 大 。 从 我 国 目 前 情 况 看 ， 约 占
整 个 成 本 的 40%左 右 。
4、 市 政 公 共 设 施 费 用 市 政 公 共 设 施 费 用 包 含 基
础 设 施 和 公 共 配 套 设 施 建 设 费 两 部 分 。 基 础 设 施 建
让 。 目 前 基 本 以 后 两 种 方 式 为 主 。 随 着 国 家 对 土 地
宏 观 管 理 政 策 趋 紧 ， 通 过 拍 卖 方 式 获 得 开 发 用 地 成
房地产成本测算
算房地产常用成本分析（干货收藏）现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强flE指标、成本部提供各项成本、官销部提供售价和回款节奏、运营SB是供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行但是实际上,有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判,不需要太精准, 若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时彳唉没必要兴师动众, 所以自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。
简单说下房地产成本的组成:1. ±ift费用±lftS用包括城镇土地岀让金，±ift征用费或拆迁安置补偿議房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让,拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随S国家对土地宏观管理政策趋紧,通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20% ,并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主勢旨房屋开发的前期规划,设计费,可行性研究费,地质勘查费以及"三通一平"等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不鏈过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水,污水，电力，电信，绿化等的建设费用。
公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校,幼儿园，医院,派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站,变电室,自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
房地产开发成本构成及费率测算
房地产开发成本构成及费率测算一、土地开发成本构成1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。
养殖场的拆迁赔偿费等。
旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。
2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。
3、出让金国家收取的款项。
包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。
4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费,包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用,这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种,归集并计算出单项总造价后,按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。
① 场地平整② 勘察设计③ 临时设施④ 桩基工程⑤ 土建安装⑥ 管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。
⑦ 利息七通一平费用单独施工、计算时计入。
5、耕地占用税6、耕地开垦费7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。
包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。
8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。
所以开发工程的贷款利息,应以复利计息计人成本。
二、建筑及安装工程费1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。
主要包括：① 人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。
② 材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本,以及周转材料的摊销费。
③ 机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。
包括折旧费、大修费、附属工具费。
动力及燃料费等。
④ 施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。
主要包括：- 工作人员工资- 工资附加费- 办公费- 差旅费- 检验试验费⑤ 设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费。
房地产开发企业收费及成本构成明细
第 2 页
房地产开发企业收费及成本构成明细表
类别 序号
38
项
目
标
准
摘
要
优惠政策
依据文件
津价房地（2000）448号 津价房地（2000）705号
索引
续三P90 续三P98
自来水工程建设费 排水工程建设费 燃气基础设施建设 费 煤气发展基金
见文件
属小区配套设施：商品住宅25元/㎡，经济房21元/㎡，危改20元/㎡市政府确定11 危改及经济适用房按 片20元/㎡，独立大型公建27元/㎡（含源头建设费） 20元/㎡，21元/㎡ 属小区配套建设：商住（含危改）雨水12元/㎡，污水17元/㎡。别墅雨水15元/ ㎡，污水20元/㎡。公建按定额及工程量测定收取。 属小区配套设施：普通住宅（含危改）28元/㎡，别墅公寓40元/㎡公建按设计用 气量按定额测定计收 住宅按20元/㎡计收，公建按设计用气量600元/㎡计收 天燃气按600元/㎡的2.5倍，液化气按3倍计收 锅炉房建设费40元/㎡，不包括锅炉房征地费（约13—17元/㎡）， 危改按50%计收
续三P132 续五P262 续一P17 续一P18 续一P20
第 1 页
房地产开发企业收费及成本构成明细表
类别 序号
18
项
目
标
准
摘
要
优惠政策
危改及经济房按50%收 取
依据文件
津政发（2000）40号 国家物价局、建设部 （1993）价费字168号
索引
续三P75
19 20 21 22 23
住宅：砖砼600元/㎡ 框轻800元/㎡ 框架1000元/㎡ 建设工程规划执照 按建安造价的 公建：砖砼700元/㎡ 框轻950元/㎡ 框架1200元/㎡ 费 0.8‰～1.5‰ 造价在：3000万元以上按0.8‰，3000万元以下按1.5‰。 办理《建设用地规划许可证》时交40%，办理《建设工程规划许可证》时交齐。 按规划定额计取。地形复杂可乘1—1.3系数，前期测算依用地大小，可按200— 85元/工日 城市规划设计费 250工日/公顷估算 根据设计要求及勘察方案具体计算。 地质勘查 参数：多层200—250元/点。中高层：2000—4000元/点。 按建安工程造价 高级别墅、公寓3.5%，多层住宅2.5%，高层住宅2.2% 工程勘察设计费 的2.2-2.5% 图纸审查费 人防工程易地建设 费 人防工程档案委托 编制费 1.3—2.4元/㎡ 80—100元/㎡ 10元/㎡ 砖混1.3元/㎡；7—12层1.7元/㎡；13—20层2元/㎡；20层以上2.2元/㎡；公建 24米以下2.4元/㎡ 按规划建筑面积，应满足4—5%的人防工程，达不到上述标准，应按人防工程 2000元/㎡交纳易地建设费。 按人防面积，10元/㎡收取，自行编制人防档案的，在办理归档手续后全部退还。
房地产建筑成本各明细分解
房地产建筑成本各明细分解房地产建筑成本各明细分解房地产建筑成本是指在房地产建设中所涉及的一系列费用和开销。
房地产建筑成本各明细是指在这一过程中所涉及的具体项目和细节，这些细节直接决定了房地产建设的成本和质量。
因此，了解和掌握房地产建筑成本各明细是建筑师和开发商必须具备的基本技能之一。
一、土地成本房地产建筑的土地成本通常是一个巨大的开销。
一般情况下，土地成本占到房地产建筑成本的30 ~ 40%。
土地的购买和开发是房地产建筑成本的第一步，这涉及到土地的价值、位置、环境、面积、规划等方面。
此外，房地产建筑开发过程中还涉及到土地的开垦、治理、清理等费用。
二、设计成本在房地产建筑的设计阶段，需要进行建筑设计和结构设计等方面的工作。
建筑设计包括建筑布局、平面设计、外立面设计、室内设计、照明设计、景观设计等。
结构设计涉及到建筑的结构体系、梁柱墙体尺寸、负荷承受能力等方面的工作。
这些设计工作需要专业的设计师进行，设计师的人力成本、软件成本、办公设备成本也是房地产建筑成本的一部分。
三、材料成本房地产建筑所涉及的材料种类比较广泛，混凝土、钢筋、砖块、木材、板材、管材、电器设备等等都需要进行采购和管理。
材料的价格涨跌、质量差异、存储管理等也会影响房地产建筑成本。
四、施工成本房地产建筑的施工成本包括人工成本、机械成本、基础施工成本、建筑施工成本、装饰装修成本等。
人工成本涉及到工人的工资、社保、伙食等开销。
机械成本取决于房地产建筑所使用的机械设备种类和数量。
基础施工成本包括打桩、挖土、回填等方面的工作。
建筑施工成本主要涉及到建筑物的结构体系、墙体、地面、屋顶等方面的工作。
装饰装修成本包括室内设计、灯具安装、卫浴设备、地板、壁纸、吊顶等方面的工作。
五、监理与资质成本房地产建筑施工过程中需要进行监理，监理会根据设计图纸、施工计划、施工过程等情况进行监督、验收和检查。
同时，各种建筑工程监管和规范也需要资质审查和认证。
这些监理和资质审批的成本也是房地产建筑成本的一部分。
房地产企业开发成本相关组成部分及费用比例为多少
房地产企业开发成本相关组成部分及费用比例为多少1、土地成本土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费(城镇土地)或征地费用(农业用地)2、建安工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。
一般按楼层和结构进行估算。
3、前期工程费项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。
一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。
4、基础设施建设费建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。
一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。
5、公共设施配套建设费居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。
一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。
6、开发期间税费各地区不同，缴纳的税费也不同。
一般按建安费的8%—15%估算。
7、其他费用按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。
也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。
8、不可预见费一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。
二、开发费用9、管理费用开发成本的2%-3%。
10、财务费用为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。
11、销售费用一般取销售收入的3%—5%。
打开幸福里，查看更多图片房地产公司发生开发成本的会计分录怎么做(1)开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费(土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费);前期工程费(规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”);基础设施费(小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化);建筑安装工程费(支付给承包单位的建筑安装工程费);公共配套设施费(居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出)，分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。
房地产开发企业总成本比例分析
房地产开发企业总成本比例分析房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。
在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项。
在总成本中，直接成本所占比例为83.5%，间接成本所占比例为16.7%，房地产开发企业的总成本主要放在了直接成本上。
分城市来看，深圳开发企业的直接成本在总成本中，土地成本所占比例最高，达到了41.2%，土地成本占直接成本的比例更是高达58.2%。
从总成本构成中，开发企业的运营成本所占比例并不是很高，在运营成本中销售成本所占比例最高，为40.4%，但销售成本占总成本的比例只有6.49%。
房地产开发企业总成本构成情况土地成本占总成本的比例在不同的城市有很大的差异。
所调查的9城市平均的土地成本占总成本的比例41.2%。
土地成本占比最高的是上海，其次是苏州、成都和北京、广州、青岛、深圳、西安，最低的是呼和浩特。
这种分布基本上呈现出土地成本从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的趋势。
城市的土地成本也基本上反映了各个城市房地产的需求和土地紧缺的程度。
三、房地产业中的税收状况房地产业的税收共有11种(12种)。
按照规定，在保有阶段涉及2种(3种)税收，而且对于非经营用住宅是免税的，所以报告没有分析保有阶段的税收。
在我们的调查中，在开发环节涉及到4种税收：房产税、土地使用税、契税和印花税；在销售环节涉及到4种税收：营业税、城市建设税和其他地方附加税、企业所得税和土地增值税。
在开发环节税收中，契税所占比例最大(64.51%)，其次是土地使用税(20.26%)、印花税(10.85%)和房产税(4.39%)。
房产税的征缴只涉及经营写字楼和商业用房屋的开发企业，所以比例较小。
在销售环节税收中，所占比例最高的是营业税及地方附加税(57.42%)，其次是企业所得税(26.40%)和土地增值税(16.18%)。
房地产开发成本归集与比例(doc 33页)
房地产开发成本归集与比例(doc 33页)1房地产简介房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。
在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
购买房地产是一种重要的投资方式。
2基本介绍由货币形态转变为储备形态过程中的资金构成采购成本。
购入物资的采购成本包括：（1）买价；（2）运杂费；（3）流通环节交纳的税金、外汇价差；（4）采购保管费，即企业的材料物资供应部门和仓库在组织材料物资采购、供应和保管过程中发生的各项费用。
其中第（1）、（3）项应直接计入材料物资的采购成本。
不能分清负担对象的，按材料物资的重量或买价的比例等分摊标准，分摊计入各有关材料物资的采购成本。
采购保管费一般应先通过采购保管费科目核算，月终采用实际分配率或计划分配率分配计入各材料物资的采购成本。
由储备状态转变为成品状态过程中的资金构成开发成本。
开发成本汇聚了企业在开发房屋、土地、配套设备和代建工程过程中除开管理费用和财务费用以外的一切费用。
通过设置开发成本和开发间接费用两个成本类账户来归储和分配开发产品成本开发成本账户核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程等开发过程中发生的各项费用，包括土地使用和拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费等。
企业发生的各项费用属于直接费用的，直接计入开发成本账户；应由开发产品负担的间接费用，应先在开发间接费账户进行归集，月末，再按一定的标准分配计入有关开发产品成本。
由成品状态转变为货币形态过程中的资金构成经营成本。
通过设置经营成本账户核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本，按照经营成本的种类，还可以设置土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营成本等明细科目。
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房地产成本的组成
1、土地费用。
土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费。
建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。
公配套设施建设费用指在建设用地
内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
5、管理费用。
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。
在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
6、贷款利息。
房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。
但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
7、税费。
税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（增值税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业
所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。
包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。
在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。
8、其他费用。
其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。
它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。