物业设施设备管理(强电)

第1章物业设施设备管理
• 1.8 设施设备的分类
1、强电系统。 2、电梯升降系统。 3、空调系统。 4、给排水系统。 5、消防系统。 6、弱电系统。 7、房屋与设施。
物业设施设备管理
• （第二部分 强电系统 ）
第3章 高压供配电系统
• 3.1高压供配电系统概述 • 3.1.1高压供配电系统 • 1、对于物业管理公司来讲，高压供配电系统 是指从高压进线的产权分界点到变压器之间的线 路和设备。 • 2、同时使用多台变压器供电的民用建筑物， 通常都采用10kV、35kV供电。 • 3、建筑群内用来改变电压的场所被称为变电 室，用来接收和分配电能而不改变电压的场所称 为配电室。
第3章 高压供配电系统
• 3.1高压供配电系统概述 • 3.1.5供配电设备组成 • 3、压变柜 • 作用：内置电压互感器(图3-13),它是将10kV电压变换 成0.1kV,可向继电保护和计量仪表供电,也可以通过电压互 感器为操作系统提供工作电源。 • 作用：当遭受过电压时,避雷器的非线性伏安特性发挥 作用,避雷器处于导通状态,释放过电压能量,从而防止过电 压对变配电设备的侵害。 • 4、变压器柜 • 作用：同高压进线柜，主要是切断和接通变压器的空 载和负载电流及切断变压器故障、短路等事故电流作用。
第3章 高压供配电系统
• 3.1高压供配电系统概述 • 3.1.4用户负荷分类 • 技术要求：高压10kV（35kV）必须由两个不同的电站 独立电源供电，当一路电源出现故障或检修时，另一路电 源应保证能正常供电。平时两路电源可分列运行，单独对 用户的不同负荷供电，联络开关处于打开位置，其中一路 变压器的容量能承受全站负荷。 • a)电源来自两个不同发电厂： • b)电源来自两个区域变电站 ： • c)电源来自一个区域变电站，一个自备发电机。 • 图3-2：满足一级负荷要求的电源
第3章 高压供配电系统
• 3.1高压供配电系统概述 • 3.1.5供配电设备组成 • 5、计量柜 • 作用：计量实际电能消耗量。 • 6、电力变压器 • 作用：它在变配电室内起变换电压的作用。将10kV电 压变换成0.4kV电压,以适应用户需要。 • 7、联络柜 • 作用：基本作用与高压进线柜相同,主要是切断和接通 两路电源之间高压母线的空载和负载电流及切断高压母线 之间的故障、短路等事故电流作用。
第3章 高压供配电系统
• 3.2 供配电系统的接管验收 • 3.2.1接管验收的范围（承接查验） • 物业基础资料、竣工图纸资料和设施设备的技术文件： • 1、高压变配电设备操作和维护保养手册。 • 2、高压部分电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明。 • 3、高压变配电设备明细表、设备厂家资料及产品合格证。 • 4、供电主管部门验收报告。 • 5、各种高压设备检测报告和预防性试验报告。 • 6、与供电企业签订的供用电合同、电费缴纳协议、供电方案、投入 批准书。 • 7、高压配电室的全部设备及工具、备品备件,高压防护用品等。 • 8、高压侧法定计量表表底确认。 • 9、模拟屏及其各种标牌。
第1章物业设施设备管理
1.3 设施设备管理
物业设施设备管理。是物业服务企业，根据物业服务合同的约定，运用先进的技术手 段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理， 保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设 施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需 求，并创造良好的经济效益和社会效益。
物业设施设备管理
第一部分物业设施设备管理基础
第1章物业设施设备管理
1.1 物业设施设备管理概述 • 1、物业：物业是指建成并交付使用的建筑物及设施、设备，以及相 关的场地。 • 2、物业管理：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服 务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地 进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序 的活动。
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1.4 设施设备管理的管理特点
1、目前，我国物业设备管理缺乏完善的专业管理法规制度。物业上层管理者较少有像 工业企业的管理者那样了解和熟悉设备的基本原理、性能和专业管理知识。 2、物业管理项目分散，公司与项目部（点）距离遥远，无法实施集中管理。且国人思 维活跃，做事随意性很大。物业项目的设施设备管理全靠项目负责人进行管理，公司 技术专业管理部门无法随时到现场检查、支持、监督，公司的各种管理制度要求无法 得到有效实现。
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1.2 物业设施设备管理的四要点 1、基础管理。 1、基础管理。（摸清家底，收集资料，建立台账，完好率评价） 2、使用与维护。 2、日常运行。（确保设施设备满足使用要求和安全要求） 3、修理。 3、维护与修理。（日常维护、一级保养、二级保养） 4、完好率自我评价。4、能源管理。（随时掌控能源使用情况，设施设备经济运行）
第3章 高压供配电系统
• 3.1高压供配电系统概述 • 3.1.5供配电设备组成 • 1、进线隔离柜 • 2、高压进线柜 • 3、压变柜 • 4、变压器柜 • 5、计量柜 • 6、电力变压器 • 7、联络柜 • 8、直流屏 • 9、中央信号屏
第3章 高压供配电系统
第3章 高压供配电系统
第3章 高压供配电系统
第3章 高压供配电系统
• 3.1高压供配电系统概述
第3章 高压供配电系统
• 3.1高压供配电系统概述 • 3.1.4用户负荷分类 • 2、二级供电负荷（用户） • 指突然中断供电不会造成人员伤亡和重大经济损失、不 造成公共场所秩序出现混乱和严重影响生产的用电单位。 如：市县级医院、三星级的宾馆酒店、乙级写字楼、高档 住宅区、大型工矿企业等均属于二级供电负荷。 • 技术要求：两路高压10kV供电，一路常用一路备用， 或两路高压上一级来自于同一变电站的不同高压开关（即 专业人员俗称的假双路），或一路专用高压供电辅助配备 自备发电机组、UPS电源、蓄电池组。
• 3.1高压供配电系统概述
第3章 高压供配电系统
• 3.1高压供配电系统概述 • 3.1.3电力用户 • 也称电力负荷。在电力系统中，一切消费电能的用电设 备均称为电力用户。电力用户按其用途可分为：动力用电 设备、工艺用电设备、电热用电设备、照明用电设备等， 它们分别将电能转换为机械能、热能和光能等不同形式， 适应生产和生活的需要。 • 3.4用户负荷分类 • 建筑供电的重要性在于用电单位确定的重要程度和居 住区域的档次、供电中断是否会引发人员伤亡和经济财产 损失，引起政治影响和公共场所的秩序混乱。为此，国家 供电管理部门对所有用户在项目的设计报装申请阶段时， 即按用户合负荷的重要程度等级予以审核批准，一般分为 三级标准对用户进行供电。
第3章 高压供配电系统
第3章 高压供配电系统
第3章 高压供配电系统
• 3.1高压供配电系统概述 • 3.1.5供配电设备组成 • 1、进线隔离柜 • 作用：是电气系统中重要的开关电器，其主要功能是： 保证高压电器及装置在检修工作时的安全，在高压进线处 起隔离电压的作用。 • 2、高压进线柜 • 作用：内置高压断路器(或称高压开关)，是变配电室主 要的电力控制设备,具有灭弧特性,当系统正常运行时,它能 切断和接通线路及各种电气设备的空载和负载电流；当系 统发生故障时,它和继电保护配合,能迅速切断故障电流,以 防止扩大事故范围。
第1章物业设施设备管理
• 1.5 设施设备管理的意义
• 1、为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。 • 2、是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价 值和使用价值，使物业保值增值的有效手段。（设备的寿命周 期是指设备的“计划－设计－制造－调试－安装－试运行－使 用－维修－改造－报废”全过程。设备寿命周期费用就是在设 备寿命周期中，对设备投入的全部价值量，这是一项综合性的 货币形态价值预测指标，也是设备经营管理的基础资料之一。 设备寿命周期费用主要包括设备购置费和维修费。） • 3、是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需求。 • 4、能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业 形象，同时也促进物业管理行业的健康发展。
第3章 高压供配电系统
• 3.1高压供配电系统概述
• 3.1.5供配电设备组成 • 8、直流屏 • 作用：给变配电室内的高压设备和二次回路 提供操作、测量、保护等电源 • 9、中央信号屏 • 作用：中央信号屏采用智能微机控制报警装置。 可以提供10kV所有开关和0.4kV主开关及母联开 关的位置指示信号,全部开关柜的事故及预告信号 的音响及光字显示。
• 1、知道所管项目有些什么主要的设施设备，数量、品牌、产地、主要参数等。 • 2、日常设施设备管理的主要内容与环节。 • 3、学会一些维修、保养成本控制的手段。 • 4、掌握一些节能的方法。 • 5、有做设施设备管理内行的愿望。 • 举例：进入一个物业区域，通过眼睛你能扑捉到什么信息？户数、一梯几户、 电梯品牌台数、供水方式、供电方式、周界、消防烟感、探头数量、维修资金 使用、写字楼客户人数、空调装机容量、装饰情况、公共厕所情况、看开关知 BA、卫星、对讲系统、手机和网络覆盖、自动门、车库、绿化情况、现场设施 设备管理、看公告栏了解物业与业主沟通、岗位设置及人员成本与管理费的匹 配度、管理费定价。
第3章 高压供配电系统
• 3.1高压供配电系统概述
第3章 高压供配电系统
• 3.1高压供配电系统概述 • 3.1.4用户负荷分类 • 3、三级供电负荷 • 凡不属于上述一级和二级的供电用户均 属于三级。 • 技术要求：10kV单路高压架空线路进线 或电缆直配，无自备发电机和UPS电源。 • 特点：供电保障的可靠性低，若出现供电 故障或需要进行设备检修时只能中断供电
第1章物业设施设备管理
• 1.6 设施设备管理的目标
• 用好、管好、维护检修好、改造好现有设施设备， 提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施设 备管理的根本目标。 • 1、保持设施、设备完好，满足使用功能； • 2、确保物业及使用人的安全； • 3、促进物业保值增值。来自第1章物业设施设备管理