最新工业地产开发模式分类

工业地产开发模式分类

表3：工业地产主要开发模式

模式定义主要特点备注

1、工业园区开发模

式在政府主导的前提下进

行，通过创造相关产业

支持政策、税收优惠等

条件营造园区与其他工

业地产项目所具备的独

特优势，然后通过招商

引资、土地出让等方式

引进符合相关条件的工

业发展项目。

基于区域经济建设、

社会发展、百姓就业

等各种综合因素考

虑而设置，是促进区

域经济发展的强有

力的推动器。

是目前中国各级地方政

府最常使用的工业地产

开发模式，也是我国目前

工业地产市场的主要载

体

2、主体企

业引导模

式是主体企业进行的工业

地产开发

某个产业领域具有

强大的综合实力的

企业，营建一个相对

独立的工业园区；在

自身企业入驻且占

主导的前提下，借助

企业在产业中的强

大的凝聚力与号召

主体企业引导模式严格

意义上来说并不是单纯

的房地产开发，其主要是

围绕主体企业进行的开

发运作，是企业产业链的

打造及完善。

.

精选范本力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善

3、工业地产商模式房地产投资开发企业在

工业园区内或其他地方

获取工业土地项目，在

进行项目的道路、绿化

等基础设施建设乃至厂

房、仓库、研发等房产

项目的营建，然后以租

赁、转让或合资、合作

经营的方式进行项目相

关设施的经营、管理。

获取合理的地产开

发利润

全球最大的工业房地产

开发商普洛斯即是模式

代表。具体由普洛斯打造

一个设施平台，吸引物流

企业入驻，普洛斯只作房

地产投资开发和物业管

理，日常物流业务仍由客

户操作，其本质是依旧是

房地产开发商。

4、综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种：工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

(1)工业园区开发模式

如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最

常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在

政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

(2)主体企业引导模式

如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做

强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对

独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。

（3）工业地产商模式

如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设

施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。

（4）综合运作模式

综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。就我国目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的

. 开发模式，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。针对园区开发类企业，其管理体制主要有：一是以政府为损益主体的管理模式。政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益；二是以开发企业为损益主体的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业

务，开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。目前，省

级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企

业签订长期合作协议，该协议虽然不一定具有排他性，但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。

核心提示：据不完全统计，到目前为止，日本共建有各类工业园区4591个。这些工业园区按兴办主体分，由国家地域公团和企业立地指导中心建设的有

47个；由地方政府或政府主导的有关财团兴办的有941个；由民间企业协同组合兴办的有3603个。按产业类型分，根据国家地域公团和企业立地指导中

心提供的资料分析，工业园区内制造业占83.4%，非制造业占16.6%。

一、日本工业园区（工业团地）的三个历史阶段：

（1）上世纪五十年代初到六十年代初，为工业园（或产业基地）建设的

探索时期；主要围绕发展造船、钢铁和化工等产业，动员企业在日本沿海建区。

（2）六十年代初至八十年代初，国家中小企业法和都市计划法的颁布，

逐步规范化；随着产业结构的变动和基础设施的日趋完善，逐步从沿海向内地和高速公路两侧转移。

（3）上世纪八十年代至今，在经济全球化和新科技革命浪潮的推动下，

从一般制造业基地向高新技术产业基地转化，标志着日本工业园区的建设向更

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