2017年深圳典型商业项目考察报告万象天地来福士九方69页参考资料
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(参考幻灯片)深圳万象天地考察总结
住宅立22 面
保障房外立面及内装：按照深圳政府标准《保障房标准图集》 销售房：一期二期，面砖；后期根据市场变化调整立面材料。
住宅立23 面
万象天地考察总结——园林部24 分
景观设计-由美国知名景观设计公司James Corner Field Operations(简称FO)承担，设计主题为“沿城市街道景 观概念”，从规划阶段就预留出大量户外空间，给景观设计提供发挥的余地。水景、绿化、休闲设施立体组织， 形成如同城市公园般的体验。
5
500米的步行距离是
消费者感受到疲惫的临界点
万象天地通过动线中可视性的模拟
让消费者在500米内能看到80%的店铺
实现商业的高效。
6
万象天地考察总结——建筑部7 分
来福士地库层高较高，灯光导视清晰
万象天地地库层高相对较低，缺少醒目标识
地库标识和分区设计都应更清8 晰
约1:1 高宽比
街区尺9 度
艺文广场 古树广场
里巷 高街
旗舰广场
时光广场
MALL
水广场
景观总平面25 图
“以缎带为出发的概念”,在整体建筑规划上，福斯特建筑事务所采用了缎带的概 念，景观设计也延续这个概念。
沿城市街道景26 观
植物配置-高层遮荫、中层通透、低层丰富
沿城市街道景观-绿27 化
植物配置-高层遮荫、中层通透、低层丰富
万象天地考察总结1
2
3
4
建筑空间与业态规划：mall+街区，打造“逛”的氛围 万象天地由若干个散落的“小盒子”构成的“街区+mall” 的商业空间，规划了以独栋旗舰店构成的旗舰广场和独立潮 牌店组成的高街区、餐饮品牌组成夜生活美食街区、大盒子 购物中心，以及水广场、艺文广场、时光广场等公共休闲空 间。
深圳万象城商业调研考察报告(60页)
闲、时尚购物为一体的多品牌大型零售概念 店。汇集了国内外数百家知名运动及休闲品
牌，如Nike、Adidas、Kappa、Puma、Reebok
、Fila、 Levi‘s、 Lee、 Converse、 Wilson、Yonex、李宁、安踏等。品牌选择不 胜枚举，种类更愈万种，店铺平均2500平方 米 ，Sport 100全国共有60家店，作为河西 店的运动集成店是比较好的选择。
品牌情况—目标品牌
●品牌名称：Y-3 ●品牌公司名称：adidas上海公司 ●联系方式：上海市虹桥路1号港汇中心一
座29-32楼 021-24010600
●值得关注的原因：Y-3是国际著名运动休
闲时装，这个由世界顶级设计师山本耀 司担任创意总监与adidas合作的全新品
牌正式于2006春夏进入中国。其先锋、
2F09-2F10室
021-63876003
●值得关注的原因：VERO MODA Classic是VERO
MODA专为高贵、摩登的成功都市女性设计量
身订做的高档精致系列。服装大都是用羊毛 ，桑蚕丝等上等面料制成， 价位相应较高 ，是较具代表性的轻熟女装品牌。
/
品牌情况—目标品牌
●品牌名称：江南厨子 ●品牌公司名称：西湖春天餐饮策划管理有限公
司
●联系方式：深圳市罗湖区笋岗东路3019号百汇
大厦
0755-82112560
●值得关注的原因：江南厨子是西湖春天品牌下
的一家豪华精品店。在全国有5家连锁店，深 圳万象城店的餐厅经营面积1400平方米，拥
品牌情况—目标品牌
●品牌名称：SAMMY COLLECTIONS
●品牌公司名称：深圳市森美丽服装连锁店有限
公司
深圳市场调研
机会
线上线下有机融合 打福田区首个成功建成并投入使用的 城中村改造城市综合体项目。 造体验式、一站式、综合型消费圈， 将为商业消费开拓广阔的空间。 互联网时代商业综合体仍有很强的生 命力和竞争力。[1]
S O
W
劣势
从现场的空间来讲，空间不够通透通 透；
T
风险
时尚类偏弱，这与社区mall的限制不 无关系。
华强北九方购物中心 品牌结构
优势
位置非常好在华强北闹市区； 交通便利地铁和公交非常多； 装修和布置时尚趣味； 体量18万平米；停车位近3300个；
机会
深圳首个LOVE主题体验式购物中心
商场评估
S
W
劣势
路面长年拥堵，自己开车不方便； 商铺指示不够清新；
O
T
风险
引进了众多快时尚品牌，包括H&M、 优衣库、GAP、MUJI等，此外，还引进 了Tommy Hilifger、UR、香港IT集团旗下 chocoolate、Aape与小i.t等潮流品牌， 综合快时尚品牌竞争比较大；
百年老商圈所在地-东门步行街，带领 整个东门商圈进入形象升级、品质提 升的发展阶段。
商场评估
S
W
劣势
时尚女鞋品牌 数量不多；体量只有1万多平米。
O
T
风险
受近期正处于白热化阶段的“东门商 战”影响巨大；茂业百货、天虹百货 、太阳百货在东门商圈屹立近十年不 倒，其品牌形象已经深入人心。
商场客群分析
追求时尚 追求精致 年轻8090
PART 03
KK one
品牌组成 楼城平面图 商场评估 商场客群分析
KK ONE
KK ONE为下沙综合体滨河时代广场核心商业部分，商业建 筑面积约10万平方米，项目共五层，分别为地下一层，地上 四层，停车位约2000多个。位于福田西南端，紧靠滨河大道 ，属于福田中心区南商圈，项目与历史悠久的下沙古村相邻 ，辐射上沙村、下沙村、沙嘴村、新洲村、车公庙片区。
线上线下有机融合 打福田区首个成功建成并投入使用的 城中村改造城市综合体项目。 造体验式、一站式、综合型消费圈， 将为商业消费开拓广阔的空间。 互联网时代商业综合体仍有很强的生 命力和竞争力。[1]
S O
W
劣势
从现场的空间来讲，空间不够通透通 透；
T
风险
时尚类偏弱，这与社区mall的限制不 无关系。
华强北九方购物中心 品牌结构
优势
位置非常好在华强北闹市区； 交通便利地铁和公交非常多； 装修和布置时尚趣味； 体量18万平米；停车位近3300个；
机会
深圳首个LOVE主题体验式购物中心
商场评估
S
W
劣势
路面长年拥堵，自己开车不方便； 商铺指示不够清新；
O
T
风险
引进了众多快时尚品牌，包括H&M、 优衣库、GAP、MUJI等，此外，还引进 了Tommy Hilifger、UR、香港IT集团旗下 chocoolate、Aape与小i.t等潮流品牌， 综合快时尚品牌竞争比较大；
百年老商圈所在地-东门步行街，带领 整个东门商圈进入形象升级、品质提 升的发展阶段。
商场评估
S
W
劣势
时尚女鞋品牌 数量不多；体量只有1万多平米。
O
T
风险
受近期正处于白热化阶段的“东门商 战”影响巨大；茂业百货、天虹百货 、太阳百货在东门商圈屹立近十年不 倒，其品牌形象已经深入人心。
商场客群分析
追求时尚 追求精致 年轻8090
PART 03
KK one
品牌组成 楼城平面图 商场评估 商场客群分析
KK ONE
KK ONE为下沙综合体滨河时代广场核心商业部分，商业建 筑面积约10万平方米，项目共五层，分别为地下一层，地上 四层，停车位约2000多个。位于福田西南端，紧靠滨河大道 ，属于福田中心区南商圈，项目与历史悠久的下沙古村相邻 ，辐射上沙村、下沙村、沙嘴村、新洲村、车公庙片区。
深圳万象天地考察总结
L2层：男女服饰+家居生活 该楼层以男女服饰为主，有JORYA、Marisfrolg、edition MO&Co.、snidel、單
農、BLUE ERDOS、ISCRICS（华南首家）等品牌。
L3层：时尚服饰+运动休闲+儿童 江南布衣+、On&On、W.DOUBLEUDOT、BNX等服饰品牌，以及NIKE、adidas、SKECHERS、
艺术空间-抱抱象
雕塑小品精彩出众，有强烈的 先锋意味
艺术空间-轻盈透明的盛开
铺装-地面铺装简洁、干净，广场石材沿长边开凹槽的巧妙设计，即可降低施工对缝的难 度，又可以在迅速排干广场的薄水面，避免广场积水。
街道景观-铺装
铺装-时光广场地面采用白色大理石，存在硬度不够，容易污染等问题。
沿城市街道景观-铺装
深圳万象天地考察总结
建筑空间与业态规划：mall+街区，打造“逛” 的氛围 万象天地由若干个散落的“小盒子”构成的 “街区+mall”的商业空间，规划了以独栋旗舰 店构成的旗舰广场和独立潮牌店组成的高街区、 餐饮品牌组成夜生活美食街区、大盒子购物中 心，以及水广场、艺文广场、时光广场等公共 休闲空间。
沿城市街道景观-灯光
标识造型新颖，指引清晰
沿城市街道景观-标识
艺术空间分布图
水广场-深圳万象天地携手 创意及策展单位 AllRightsReserved联同艺 术家共同在商业屋顶上创作 了大型户外大象艺术装置 【Bubblecoat Elephant】, 据说象鼻约有24米长。大象 将定时喷水，现场亦会发放 泡泡带来愉悦气氛。 可以想象未来会 有很多家长带着 小朋友来这里嬉 戏玩耍，共度美 好时光。 但现场体验，大象造型不够 艺术化，无法与成都IFC国
深圳万象城考察分析报告
深圳万象城考察分析报告万象城考察分析报告⼀、万象城的概况深圳万象城是华润中⼼的购物及娱乐中⼼，是⽬前深圳最⼤、最具⽰范效应的⼤型室内购物中⼼，总建筑⾯积达万平⽅⽶，拥有层商⽤楼⾯，多个⼤⼩不⼀、功能各异的独⽴店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、⽂化、康体等诸多元素为⼀⾝，为消费者带来全新的消费概念和⽣活体验，是真正意义的“⼀站式”消费中⼼。
它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美⾷⼴场、奥运标准室内溜冰场、⼤型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供⼀站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。
⼆、准确的选址在美国，购物中⼼通常建在郊区，因为郊区地价低，⽤地⾯积通常也是在城市中⼼所不能获得的，此外还得益于家庭轿车的普及化，⽽购物中⼼通常也是作为⼀家⼤⼩到郊区欢度周末的场所⽽存在的。
所以，把购物中⼼建在郊区是合适的。
但在中国，由于城市中⼼居住习惯的⼈⽂特性以及家庭轿车普及率低的现实，决定了⼤型购物中⼼普遍都选址于市中⼼的商业区，因为这⾥商业繁荣、⼈⼝集中、交通⽅便，从⽽可以吸引更多的客流。
万象城项⽬在选址的过程中，充分考虑到了⼤型购物中⼼地理位置和商圈的重要性。
他们发现，万象城所在区域⼗五分钟步⾏范围内（即所谓的“第⼀商圈”），聚集了地王⼤厦、深圳发展银⾏⼤厦、深圳证券交易所、世界⾦融中⼼等⾼档写字楼，众多的⾼级酒店及⽂化设施遍布周边，是深圳最具消费⼒⼈群集中的区域。
罗湖作为深圳最早发展起来的区域，作为城市⼼脏的地位在深圳⼈⼼中根深蒂固，其吸引⼈流的作⽤对万象城确⽴“⽬的地”的地位将起到积极的作⽤。
交通⽅⾯，万象城处于深南中路与滨河⼤道这两条城市主⼲道之间，主⼊⼝与深南⼤道直接相接；周边有条公交车经过，⽽已经投⼊使⽤的深圳地铁⼀号线⼤剧院站紧靠这个项⽬，为了更好的吸引⼈流，华润在政府的⽀持下将这个地铁站与万象城地下⼀层打通，这样⼤量的地铁客流就可以直接通过通道进⼊万象城内。
以上两点决定了万象城的地理位置优势，具备了成为城市级购物中⼼的区位要求。
深圳市商业市场深度调研报告(下)
万象城
主要商业项目分析
楼层
层面积（㎡）
业态/业种
商户 数量
品牌列举
L2
3万
男装/女装/ 鞋/包/银行/服务/展示中心/钟表/珠宝/饰品/主力店 名牌服装、鞋、包、饰品、停车场、RéEL百货
29
Max & Co、PATRIZIA PEPE、iBLVES、Sammy、COLLECTIONS、Kang jin young、NOVO、CO11、PRADA、PINKO、ck Calvin Klein、 Juicy coature、PENNYBLACK、 MINIMUM、CLUB MONACO、 MISS SIXTY、AB/SOUL、GUCCI、 ALEXANDRE ZOUARI、Foeei foeeie、UNIR VOGUE、DKNY、BROOKS BROTHERS、 D’URBAN、Just cavalli、DE.SOUL、MC CHOICE、LOTTUSSE、HSBC汇丰银行、Reel
万象城
主要商业项目分析
项目概况
物业类型
购物中心
发展商
深圳市金光华实业集团有限公司
建筑形态
独栋（地上7层，地下3层）
地理位置
罗湖区人民南路2028号
周边交通
途经公交车：2, 11, 14, 17, 82, 102, 205, 229, 300a线, 300b线, 300区, 306, 307, 309, 335, 336, 351, 381, 386, 387, b307, b705, k307, n14夜, n15夜, n16夜, n19, n7夜, 高峰专线2
开业时间
2004年11月
建筑指标
总建筑面积
120000㎡
商业建筑面积
主要商业项目分析
楼层
层面积（㎡）
业态/业种
商户 数量
品牌列举
L2
3万
男装/女装/ 鞋/包/银行/服务/展示中心/钟表/珠宝/饰品/主力店 名牌服装、鞋、包、饰品、停车场、RéEL百货
29
Max & Co、PATRIZIA PEPE、iBLVES、Sammy、COLLECTIONS、Kang jin young、NOVO、CO11、PRADA、PINKO、ck Calvin Klein、 Juicy coature、PENNYBLACK、 MINIMUM、CLUB MONACO、 MISS SIXTY、AB/SOUL、GUCCI、 ALEXANDRE ZOUARI、Foeei foeeie、UNIR VOGUE、DKNY、BROOKS BROTHERS、 D’URBAN、Just cavalli、DE.SOUL、MC CHOICE、LOTTUSSE、HSBC汇丰银行、Reel
万象城
主要商业项目分析
项目概况
物业类型
购物中心
发展商
深圳市金光华实业集团有限公司
建筑形态
独栋（地上7层，地下3层）
地理位置
罗湖区人民南路2028号
周边交通
途经公交车：2, 11, 14, 17, 82, 102, 205, 229, 300a线, 300b线, 300区, 306, 307, 309, 335, 336, 351, 381, 386, 387, b307, b705, k307, n14夜, n15夜, n16夜, n19, n7夜, 高峰专线2
开业时间
2004年11月
建筑指标
总建筑面积
120000㎡
商业建筑面积
深圳万象城项目考察汇报
金融中心：
深圳证劵交易 所 深圳发展银行 汇丰银行
中国外汇交易 中心
文化中心：
深圳大剧院 深圳书城 购书中心 深圳电大
万象城
交通分析
地铁 公交
机场 车站
口岸
通过地铁3 站抵达罗湖 口岸、6站 抵达皇岗口 岸，深港两 地往来便利
道路ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ交通
拥有地铁 蛇口线、 罗宝线两 个地铁口
周边至少5 个公交站， 40多部公 交车可达 项目
万象归来，我觉得我们最主要是学习到了一个词语--视觉营 销。它存在的目的是最大限度地促进产品（或服务）与消费者之 间的联系，最终实现销售（购买），同时提升视觉冲击影响品牌 的文化的手段之一。 不容置疑的，万象城内别具特色的各大奢侈名店的色彩鲜明、 形状独特、轮廓清晰、具有整体性独到的品牌形象，非常吸引眼 球 。而且，一个个出色的设计方案，不仅能用新、奇、特吸引顾 客的注意力，还能让顾客发现它的内涵、了解它的文化，从而达 到激发兴趣的功能。 当标志、图片、产品、橱窗、陈列等营造出品牌的消费意境 和情调时，立刻发挥出启发思维、引导销售和加深印象的作 用。 视觉是无声的语言，通过视觉传播其品牌文化，引导大众深 刻理解品牌，传播品牌文化。
蔡屋围新七坊： 7路区间/335 /352/378 /14/352/7 都市名苑： 7路区间/335 /352/378 /14/352/7
宝安南路： 336/366/313 /321/309/337 /高峰专线31 /18/207
商圈分析
蔡屋围
以国家甲级写字间及 大型银行、证劵机构等 组成的金融办公中心
2、内部视觉
2.7 中庭· 商品展示
雅典表(ulysse nardin)展示 设置在中庭，同时配以两幅 巨幅的悬挂广告，无论顾客 乘坐电梯还是选择观光直梯， 都能醒目地看到。方便顾客 亲身体验和感受，让顾客近 距离的接触，加深对雅典表 (ulysse nardin)的印象，了 解其品牌文化，从而达到培 养潜在客户的目的。
深圳商业综合体万象城商业调研深度分析报告
8
目录
1
项目概况
2
项目楼层分布
3
项目动线组织
4
项目亮点展示
经济技术指标
万象城每层均设有主力店或次主力店，各消费层业态 比较丰富
万象城各消费层业态比较丰富：地铁商城、国际一二线大品牌、各类中端品牌、芮欧百货、精品超市、 各类集合店如NOVO、运动100等构成商场内丰富的业态。
10
B1层
11B1层ຫໍສະໝຸດ 23目录1
项目概况
2
项目楼层分布
4
项目动线组织
3
项目亮点展示
下沉式广场
万象城下沉式广场采用瀑布式水景减少闹市噪音
万象城下沉式广场具有为商 家提供外摆位增加使用面积和 与地铁接驳的作用，不仅融入 园林设计，还成为举办活动的 好场所； 露天阶梯座椅设计能够为消 费者提供休憩场所；
瀑布式水景使用较大 流水声，有效减少闹市 噪音，为顾客提供相对 安静的购物、休憩场所 。
22
垂直交通
万象城采用斜跨式自动扶梯避免空旷感，配合垂直电 梯，运送人流到达各个楼层和区域
整个购物中心共88部各类型电梯，运送人流达到各个楼层与 区域； 每隔20-40米布置一组自动扶梯，垂直电梯采用集中布置原 则； 二楼以上主通道中的连廊，方便主通道两旁的消费人群穿插 往来，提高人群流动效率，给予消费者更多的停留空间。 备注：传统百货公司或购物中心在电扶梯的设置上，通常是 将扶梯设置在中庭的一侧。好处在于，保证了中庭的完整性， 同时使得商场整体显得更为大气。这种做法通常存在于平面面 积在6000平方米左右的商场中。万象城单层面积超过两万平 方米，在空间处理上，反而应更加紧凑，才会让顾客没有空间 的空旷感。同时，因为标准层较大，顾客难以获得整个平面曾 的信息，因此，在扶梯设置上，采用了跨线的设置手法，保证 顾客最大限度的浏览商场，从而形成继续逛下去的动力。
目录
1
项目概况
2
项目楼层分布
3
项目动线组织
4
项目亮点展示
经济技术指标
万象城每层均设有主力店或次主力店，各消费层业态 比较丰富
万象城各消费层业态比较丰富：地铁商城、国际一二线大品牌、各类中端品牌、芮欧百货、精品超市、 各类集合店如NOVO、运动100等构成商场内丰富的业态。
10
B1层
11B1层ຫໍສະໝຸດ 23目录1
项目概况
2
项目楼层分布
4
项目动线组织
3
项目亮点展示
下沉式广场
万象城下沉式广场采用瀑布式水景减少闹市噪音
万象城下沉式广场具有为商 家提供外摆位增加使用面积和 与地铁接驳的作用，不仅融入 园林设计，还成为举办活动的 好场所； 露天阶梯座椅设计能够为消 费者提供休憩场所；
瀑布式水景使用较大 流水声，有效减少闹市 噪音，为顾客提供相对 安静的购物、休憩场所 。
22
垂直交通
万象城采用斜跨式自动扶梯避免空旷感，配合垂直电 梯，运送人流到达各个楼层和区域
整个购物中心共88部各类型电梯，运送人流达到各个楼层与 区域； 每隔20-40米布置一组自动扶梯，垂直电梯采用集中布置原 则； 二楼以上主通道中的连廊，方便主通道两旁的消费人群穿插 往来，提高人群流动效率，给予消费者更多的停留空间。 备注：传统百货公司或购物中心在电扶梯的设置上，通常是 将扶梯设置在中庭的一侧。好处在于，保证了中庭的完整性， 同时使得商场整体显得更为大气。这种做法通常存在于平面面 积在6000平方米左右的商场中。万象城单层面积超过两万平 方米，在空间处理上，反而应更加紧凑，才会让顾客没有空间 的空旷感。同时，因为标准层较大，顾客难以获得整个平面曾 的信息，因此，在扶梯设置上，采用了跨线的设置手法，保证 顾客最大限度的浏览商场，从而形成继续逛下去的动力。
国际商业中心项目考察汇报
三、科技工作开展情况——新技术应用
项目实施了建筑业十项新技术中10大项，共35小项，具体见
下表所示：
10大项
地基基础和地下空间工程技术 混凝土技术
钢筋及预应力技术
模板及脚手架技术
钢结构技术
建筑业10项新技术实施情况
各小项
高边坡防护技术 高强高性能混凝土 自密实混凝土技术 混凝土裂缝控制技术 超高泵送混凝土技术 高强钢筋应用技术 大直径钢筋直螺纹连接技术 清水混凝土模板技术 组拼式大模板技术 液压爬升模板技术 钢（铝）框胶合板模板技术 大吨位长行程油缸整体顶升模板技术 附着升降脚手架技术 深化设计技术 厚钢板焊接技术 钢与混凝土组合结构技术 住宅钢结构技术
中建三局华润深湾国际商业中心项目
三、科技工作开展情况——科技成果
“减少深厚淤泥层中超长锚索张拉预应力损失”QC成果 获全国工程建设优秀质量管理小组一等奖
中建三局华润深湾国际商业中心项目
三、科技工作开展情况——科技成果
实用新型专利授权证书&发明专利受理证书
中建三局华润深湾国际商业中心项目
三、科技工作开展情况——科技成果
华润深圳湾国际商业中心项目矩阵职能式架构示意图
资
源 总
集包 管
约理 层
化
项目经理
项目总工
商务经理
副经理 （协调）
项目书记
安全总监
质量总监
技术深化设计 部
商务采购部
计划管理部 总包协调部
综合办公室
计划 管理员
机电 管理员
协调员
后勤 管理员
安全管理部
质量管理部
资
源
施工组
分
现
区
类
场 管 理
深圳万象城商业调研考察报告
竭诚为您提供优质文档/双击可除深圳万象城商业调研考察报告篇一：深圳万象城商业调查报告华润中心·万象城第一部分项目基本情况项目概况华润集团在深圳投资开发的“华润中心”，位于深圳市罗湖金融商务中心区，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积55万平方米，总投资逾40亿港币。
首期项目于20XX年10月破土动工，包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、国际标准5A甲级写字楼“华润大厦”，已于20XX年12月竣工开业。
二期项目包括君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅，预计投资逾22亿港元，已于20XX年12月16日开工建设，将于20XX年初落成启用。
位置交通深圳华润中心·万象城位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与"地王大厦"隔深南大道相望。
交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。
■华润中心位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域■地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间■与"地王大厦"隔深南大道相望■与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连■周边共有巴士线路30多条■距深圳火车站、罗湖口岸约1000米■距皇岗口岸约5分钟车程■距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程规划设计华润中心由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计。
华润中心项目占地约8万平方米，总建筑面积约55万平方米，设计车位近3000个。
其中，一期万象城建筑面积达18.8万平方米，停车位1000个，华润大厦建筑面积共约4.2万平方米，停车位682个。
二期项目建筑面积为26万平方米项目整体布局（一）北区本项目的北区，位于深南大道与宝安南路和书城路的交汇处，以标高139米的甲级办公大厦为主体建筑，配合特色购物中心及国际精品时尚店等。
深圳万象天地考察案例分析
商业街
深圳万象天地
立面元素
塔楼
深圳万象天地
立面元素
材质
凹凸石材
哑光陶板
竖向百叶+横向百叶
磨砂玻璃
石材机理+竖向金属
深圳万象天地
立面元素
材质
竖向铝板格栅
竖向金属+绿植
金属铝板
金属杆件
深圳万象天地
广场铺地
深圳万象天地
区域总图
深圳万象天地
模型鸟瞰
深圳万象天地
模型鸟瞰
THE END
THANKS FOR YOUR ATTENTION!
深圳万象天地
平面功能
LG
深圳万象天地
平面功能
B1
LG
B1层：潮流时尚+生活用品+超市美食 这层聚集了一批时下流行的潮流、设计师品牌，比如：Fiona Chen、MO&Co.、N-ONE、
MOUSSY/SLY，其中还不乏首次进入深圳的品牌。
LG层：国际精品/轻奢 LG层引进了大量国际精品服饰，其中不乏ISSEY MIYAKE、KENZO、McQ、Neil Barrett、CK
深圳万象天地
项目区位 项目位于深圳市南山区高新园地铁站旁，南临深南大道，北接大冲都市花园，东侧沙河
深南大道
华润万象天地
地铁站
深南大道
深圳万象天地
总平面图
深圳万象天地
人行流线
其他人流
住宅人流
住宅人流
地铁人流
人流来向 人行流线 人流节点 市政流线
深圳万象天地
业态分区
mall+街区，打造“逛”的氛围 万象天地由若干个散落的“小盒子”构成的“街区+mall”的商业空间，规划了以独
深圳万象天地
立面元素
塔楼
深圳万象天地
立面元素
材质
凹凸石材
哑光陶板
竖向百叶+横向百叶
磨砂玻璃
石材机理+竖向金属
深圳万象天地
立面元素
材质
竖向铝板格栅
竖向金属+绿植
金属铝板
金属杆件
深圳万象天地
广场铺地
深圳万象天地
区域总图
深圳万象天地
模型鸟瞰
深圳万象天地
模型鸟瞰
THE END
THANKS FOR YOUR ATTENTION!
深圳万象天地
平面功能
LG
深圳万象天地
平面功能
B1
LG
B1层：潮流时尚+生活用品+超市美食 这层聚集了一批时下流行的潮流、设计师品牌，比如：Fiona Chen、MO&Co.、N-ONE、
MOUSSY/SLY，其中还不乏首次进入深圳的品牌。
LG层：国际精品/轻奢 LG层引进了大量国际精品服饰，其中不乏ISSEY MIYAKE、KENZO、McQ、Neil Barrett、CK
深圳万象天地
项目区位 项目位于深圳市南山区高新园地铁站旁，南临深南大道，北接大冲都市花园，东侧沙河
深南大道
华润万象天地
地铁站
深南大道
深圳万象天地
总平面图
深圳万象天地
人行流线
其他人流
住宅人流
住宅人流
地铁人流
人流来向 人行流线 人流节点 市政流线
深圳万象天地
业态分区
mall+街区，打造“逛”的氛围 万象天地由若干个散落的“小盒子”构成的“街区+mall”的商业空间，规划了以独
2017年6月深圳万x象城调研报告(32页)业态组合分布
B1—主道包柱店
• 铺面：4米（深）*4米（宽） • 铺面供电电线藏于柱内，避免在商场地面走线（益田这个细节欠佳） • 促销摊位制作精良，品质感极高
B1
• 商户分布中，钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品在该楼 层占比达到43% • • 餐饮占27%，个人护理/药品/保健品商户占20% 楼层租金：800-1200元/平方米/月
主动线
• 万x象城内部主动线只有1条（下图蓝色部分），沿主动线两旁设置商铺，动线简洁清晰 • U字型动线，清晰且有趣味性，四层以上业态目的性和拉动性强 • 整个购物中心共88部各类型电梯，运送人流达到各个楼层与区域
幸福里
约230米
君悦
万象一期 万象二期
GUCCI
B1
• B1层拥有商户62家，分布有超市、百货两个大型主力店，且位于该楼层最靠里的位置， 对拉动人流入内有很大帮助 • 大量人流通过地铁出口、下沉广场进入
L4
• 该层服装/鞋包类商户占比下降至34%，童装/玩
业态分布
服装/鞋包 影院/溜冰/反斗乐园 钟表/珠宝/运动 银行 餐饮 家居生活 童装/玩具
具类占比达31%，与滑冰场相呼应，餐饮类升至15% 拉动高层的人流 • 楼层租金：150—300元/平方米/月
L5
• L5层仅有商户15家，顺电作为主力店，引领该层的零售以家居家电、数码影音为主 此外该层的餐饮人气也非常旺盛
Ole
芮欧
B1—地铁商业
• 地铁商业单边开铺，铺面进深5~6米，面宽6~7米，面积30~50平米居多。
通道最窄处6米
• 业态以便利店、服饰（内衣）、化妆品、轻餐饮为主
• 留有纯通道（临近商场），做墙体广告展示用
B1—标准有小门通向后勤通道
深圳商业地产考察
华润1234space —— 主力店列表
1.BLT超市 2.H&M 3.GAP 4.翠华餐厅
华润1234space —— 建筑内装
华润1234space —— 建筑内装
华润1234space —— 业态占比
业态数量占比 18% 21%
61%
零售 餐饮 生活配套
业态面积占比 20%
50% 30%
L3层以女性服饰品牌与 配饰为主，目标吸引年 轻潮流知性女消费者。
华润1234space —— L3品牌明细
H&M JNBY gxg.jeans J.D.V Fairwhale Jeans eifini Imi’s d’zzit La pargay La ROSABELLE
零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售
B1层以BLT精品超市为主 力店，搭配休闲轻食， 锁定地铁大量流动人潮。
华润1234space —— B1品牌明细
B1
TEENIE WEENIE Paul Frank + Pancoat LOVE&LOVE
CK watck sleek 曼谷银 放牛班 Happy lemon 奇华饼家 Coco都可奶茶
L5层以 餐 饮 业 态 为 主 ， 配合电器主力卖场，虽 然位处最高楼层，依靠 美食餐厅的吸引力，人 气依旧高涨
华润万象城 —— 品牌明细总列表
华润万象城 —— 主力店列表 1.Olé精品超市 2.RéeL时尚生活百货 3.冰纷万象滑冰场 4.橙天嘉禾电影城 5.Gucci旗舰店 6.顺电
深圳商业地产考察项目名称
华润万象城 京基·百纳空间 海雅缤纷城 卓越·INTOWN
华润1234space 龙岗万科广场 龙岗星河COCO park 益田假日广场
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万象天地
项目亮点
礼宾服务
万象系列购物中心礼宾服务周到，车行奥入口设置道代客泊车服务，总服务台形象良好， 服务周到，VIP室设备设施齐全，服务温馨。
万象天地
项目亮点
建筑设计
万象天地旨在打造城市级别购物天地，贯彻城市生活，都市文化。建筑设计采用art-deco 设计风格，大量的石材地面、玻璃幕墙、不锈钢装饰，凸显城市文化和现代生活方式审美 情趣。部分局部植入绿植墙面，缓冲钢筋混凝土和玻璃不锈钢的冰冷刚硬。
域
级
购
物
中
心
：
来
福
士
广
场
社区级购物中心：九方购物中心
考察项目分布
万象天地
总览图
万象天地
项目概况
物业类型 综合体商业，含购物中心、街区、住宅、写字楼
项目概况 建筑指标
开发商 建筑形态 地理位置 周边交通 开业时间 总建筑面积
商业建筑面积
华润置地 室内购物中心、街区 南山区深南大道高新园站 地铁1号线高新园站
B1
大陆地区第二家诚品
LG
书店、国际时尚、轻
奢品牌大黄鸭之父”
霍夫曼新作--抱Βιβλιοθήκη 象成“必晒”打卡地万象天地
项目亮点
业态规划亮点
独栋街区，各品牌均
L1
以旗舰店形象开设、
形象高端、价格亲民，
大黄鸭之父”霍夫曼
新作--抱抱象成“必晒”
打卡地
万象天地
项目亮点
业态规划亮点
4层有两大娱乐业态，
L4
百老荡影院、冰纷万
万象天地
项目亮点
艺术陈列
项目占地面积大，地势高差较多，出入口复杂，运营商与众多艺术家合作，在各个主要展 示入口和主动线交汇处布置风格不同、功能不同的艺术装置，提升项目视觉丰富度和项目 调性。
万象天地
项目亮点
推广形象
项目运营商与众多艺术家合作，整合推广画面设计精良，艺术气息浓厚。项目推广形象统 一，主次分明，
深圳典型商业项目 考察报告
2017.12
考察计划说明
本次考察从规划、招商、运营、策划等多方面考察了4家购物中心/街区。
重点考察社区型购物中心、城市级购物中心。
城市级购物中心：万象天地
PPT模板：/moban/ PPT背景：/beijing/ PPT下载：/xiazai/ 资料下载：/ziliao/ 试卷下载：/shiti/ PPT论坛： 语文课件：/kejian/yuw en/ 英语课件：/kejian/ying yu/ 科学课件：/kejian/kexu e/ 化学课件：/kejian/huaxue/ 地理课件：/kejian/dili/
万象天地
项目亮点
建筑设计新颖巧妙
有别于传统封闭式商业形态，透过建筑形态的创新设计，将街区与MALL、独栋与裙楼、 广场与中庭等室内外元素结合，呈现出项目多层次的空间感。整体的布局比较简洁：一 座mall+一条“高街”+一条“里巷”，mall还利用高差、下沉广场做出了双首层，多入 口。
万象天地
项目亮点
万象天地
项目亮点
推广形象
圣诞主题推广
万象天地
项目亮点
推广形象
会员好礼
万象天地
项目亮点
推广形象
美食业态
万象天地
项目亮点
会员制
系列的会员机制非常完善，运营商与各个商户洽谈相应等级的会员折扣，同时注册会员可 获取当季推出的注册礼品。自主开发的会员APP功能完善，可自主进行消费积分，礼品兑换， 以及会员专享特惠抢购等功能。
万象天地
项目亮点
跨界IP
与荷兰概念艺术家霍夫曼Florentijn Hofman联同创意及策展单位AllRightsReserved合作， 打造全球最大“bubblecoat elephant”艺术装置，快速引爆市场，好评如潮。
2017.9.27 260万㎡
23㎡
经营情况
整体市场定位 档次定位 主力客群 经营方式
“融入创新、时尚、人文、艺术、社交元素”， 打造“全新的漫步式城市创作空间” 中高档
旅游人群、年轻时尚群体
只租不售
万象天地
项目亮点
区位优势明显
万象天地位于南山区，项目周边聚集了众多像甲骨文、腾讯高新科技企业，此外还有大 量住宅，周边人口密度和消费力不成问题。同时，该区域的商业项目有限，市场机会比 较大。
万象天地
项目亮点
品牌组合有亮点
万象天地
项目亮点
客流诱导及品牌输出
项目与地铁一号线高新园站无缝连接，项目将整个车站包装为“万象天地专站”，将接 驳出口包装为品牌通道，有效的进行了品牌强化和输出，诱导客群直接抵达项目。通道 展示以精良的艺术合作主形象、万象会员拓展两大主要价值点为展示对象，极大化的对 外推送整体品牌形象。
业态规划亮点
项目规划有国际时尚、特色餐饮、儿童天地、人文生活四大特色业态，近300间店铺、超 过1000个品牌，其中30%品牌首次进入深圳。视觉、社交、科技、人文艺术等体验感强 烈
万象天地
项目亮点
业态规划亮点
B1层有主力店ole精品超市，其他为生活精品类、配套类业态
B2
B1
万象天地
项目亮点
业态规划亮点
PPT素材：/sucai/
区 PPT图表：/tubiao/
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象真冰场
万象天地
项目亮点
品牌组合有亮点
项目引进了大量首次引入深圳或者华南的品牌，以及旗舰店、概念店、全新形象店等高 规格店铺。同时在各个角落或者商业空间衔接处引进“自带流量”的品牌，并利用一些 景观艺术装置，吸引消费者形成“逛”街的氛围。300+个商铺,1000+个品牌,12座独栋 品牌旗舰店,24小时不打烊国际美食餐饮街。