房地产业现状范文精选3篇(全文)

房地产业现状范文精选3篇(全文)现状篇1

摘要：房地产融资一直以来都是房地产行业首要解决的问题，能否对庞大资金链进

行有效管理常常是危及到企业生存的关键因素。本文将从房地产业的资金来源入手，并

结合当前房地产市场投融资环境及现状的基础上来分析房地产业融资所存在的问题。研

究表明，为解决中国房地产融资问题，在努力提升企业综合能力的同时，走融资多元化

道路是必经之路，房地产企业需寻求新型创新融资模式，提高非信贷和直接融资比例，

配合监管部门做好风险防范和风险预警工作。

关键词：房地产业；融资多元化；新型创新融资模式

1.引言

房地产业作为中国国民经济中的一个重要的支柱产业。其发展对于保证发展生产和保障生活质量，拉动相关行业，扩大内需，促进中国国民经济的发展，有着极为重要的作用。而在房地产项目开发运作的过程中，充足的资金供应是房地产企业稳定发展的重要保障。但由于政府调控效果不明显、相关配套法规不完善、政府部门的严厉宏观调控政策、企业的融资模式及其引发的资金问题，使得中国房地产企业发展程度与中国经济发展不相匹配，发展过程中还常出现矛盾和混乱的局面。

纵观国家出台的一系列政策，尤其是自2011年以后，协议式的土地出让方式开始转变为招拍挂式，同时土地交易价格和购地成本均呈上升趋势，开发商延期向政府支付地

价的行为被禁止，而原有开发商以往拖欠资金的做法也被限制，资金包括建筑商建筑款

和工人工资，使得房地产市场在资金和市场方面备感压力。同时，银行贷款、上市融资、信托融资等门槛的提高对开发商们的资金而言，将引发了更大的断链危机[1]。

一旦房地产企业倒闭，首当其冲肯定要影响到银行贷款无法回收，从而造成金融风险。另外也会使投资或购买房地产金融产品的投资者蒙受巨额的经济损失，除此之外，一些和房地产行业相关性高的上下游行业也会受到影响。更甚者，一旦房地产项目资金链条中断，建设被迫停止，由此必将造成相当严重的资源浪费。

由此可以看出，房地产企业的融资问题无论是对于房地产行业还是对整个金融业而

言都起着重要作用，有时连国家的经济发展和社会稳定也会受到直接影响。

2.融资现状分析

所谓房地产企业融资，就是指房地产企业凭借企业或个人信誉在金融市场上筹集房地产企业开发项目及经营管理所需资金的一种行为。制定符合房地产企业实际的融资决策是房地产企业融资的关键环节，决策内容涉及融资方式、融资结构、融资成本和融资风险等方面。其中，融资结构是由房地产企业所选择的融资方式及在该方式下确定的融资量所决定的，是不同融资方式选择下带来的结果。融资风险就是指房地产企业在融资过程中因不确定的客观因素带来的损失，一般研究表明其与融资成本为反向关系[2]。

众所周知，房地产是一种固定资产。这决定了在房地产开发与交易过程中，最为重

要的环节是融资方式的选择和金融市场风险的控制。由于中国特殊的国情，政府这只

“看得见的手”对房地产市场管控较为严格，其直接结果就是对大多数房地产公司而言，开发融资就成为了最亟需解决的困难。从2010年以来颁布的条例就能看出融资环境的

严苛，如《公司法》和《企业债券管理条例》中对债券发行企业相关资质和审核等方面

的严格限制，使得中国房地产融资过程中，债券融资所占比例较小且呈持续下降趋势。

这种逐渐严格的信贷和预售制度使得开发商的资金来源受到了更大程度的限制[3]。纵

观中国货币当局所采取的宏观调控政策，从2010年1月至2011年6月，共12次上调

准备金率，达到21.5%，这是减少货币流动性、紧缩性的货币政策。这对房地产业的影

响就是极大的限制其融资规模，特别是在2011年之后，国家政策的限制、货币流动性

的收紧极大的限制了地产项目贷款的规模，难度和压力空前大，开发商资金回笼受阻，

资金紧缺的局面较为严重[4]。

表1、2显示自2008年至2014年中国房地产开发投资资金来源，可知中国房地产资金来源主要渠道有：国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金及其他资金（主要

是购房定金及预收款）。

由表1和表2可以看出，2008年至2014年，中国房地产开发投资资金总额呈逐年

增加趋势。同时，在资金结构上，企业的自有资金占据了很大的一部分，这表明通过外

部渠道融资的难度越来越大，企业只有动用自有资金来维持房地产项目开发。另外，资

金来源中其他资金来源占比在逐年上升，而传统的几项筹资来源，如定金及预付款、国

内贷款等占比却开始逐步下降，这意味着中国房地产企业正在转移融资重心，积极探索

传统融资渠道以外的现代融资方式。

3.融资的环境分析

（一）房地产企业融资的环境

主要包括外部环境和内部环境，外部环境主要是指在当今市场经济中，由于房地产企业融资与居民房产投资、房地产宏观政策及经济运行环境必然存在着直接或间接的联系，由此决定房地产企业的融资活动与其所处的外部环境是紧密相连的，外部环境的约束程度将直接影响到房地产融资的效果。外部环境包

括：①行政干预。②经济环境。③市场需求。④金融政策。⑤行业法规。内部环境

包括：①房地产企业融资内部化。②房地产企业的所有制性质。③房地产企业规模。

据有关数据表明，在2013年，房地产开发商资金来源为122590亿元，同比增加了26.5%，增长速度有所减慢，此外，在资金结构中，企业自有资金规模有了很大上升在2011年达到了41%，从中我们可以看出房地产市场上流动的资金在减少，其主要影响因

素就是融资渠道狭窄和国家宏观调控[5]。在当前，中国房地产市场上融资方式主要分

为外源性和内源性两种融资方式。其中内源性融资方式主要是存在于企业的内部，不与

外界进行。其来源以企业自有资金为主，兼有部分企业内部员工融资等多种内部集资方式。其中就包括由资本公积金、企业注册资本金和其它各类企业自有资金等。自有资金

是指企业在经营开发项目前期所拥有，属于企业自身的财产[6]。外源性融资包括：①

银行贷款融资。②上市发行股票融资。③房地产信托融资。④房地产债券融资。⑤房地

产基金融资。

（二）当前房地产市场投融资环境特征。

紧缩性的货币政策使货币流动性降低，房地产业可贷资金减少，客观上推动了信托、地产基金等多种金融创新工具的产生与发展[7]，而产业自身的升级和分化又无形中使

房地产投融资市场发生新的变化。一系列复杂因素的综合影响，为当前房地产投融资市

场带来如下环境：