中美物业管理行业比较及美国物业行业发展经验启示

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图 1：美国的物业管理基本形式........................................................................................... 1 图 2：公司近五年营业收入.................................................................................................. 2 图 3：公司近五年调整后 EBITDA ....................................................................................... 2 图 4：FirstService 的经营模式示意图 ................................................................................. 3 图 5：ServiceMaster 上市以来业绩..................................................................................... 3 图 6：ServiceMaster 主营业务来源（2017 年）................................................................. 3 图 7：中美新开工住宅对比.................................................................................................. 5 图 8：中国新房竣工面积 ..................................................................................................... 5 图 9：绿城服务管理面积变化 .............................................................................................. 5 图 10：中国物业管理面积变化 ............................................................................................ 5 图 11：美国住宅居住密度梯度分类 ..................................................................................... 6 图 12：中国物业管理公司的增值服务 ................................................................................. 8 图 13：中美物业增值服务发展思路差异.............................................................................. 8 图 14：部分房地产开发商附属物业公司.............................................................................. 9 图 15：FirstService 2017 年营业收入构成 .........................................................................11 图 16：FirstService 2017 年 EBITDA 构成.........................................................................11 图 17：FirstService 建设的游泳池案例 ............................................................................. 12 图 18：ServiceMaster 的臭虫清除服务 ............................................................................. 12 图 19：物业管理公司并购逻辑 .......................................................................................... 13 图 20：FirstService 营业收入保持 20 余年高速增长 ......................................................... 14 图 21：2014-2017 年 TOP10 物业管理企业管理规模与市场份额变化情况 ...................... 16 图 22：中国物业管理百强企业市场份额占比 .................................................................... 16 图 23：绿城服务 2016 年年报封面——幸福生活服务商 ................................................... 17 图 24：美国龙头物业公司的战略增长模型 ........................................................................ 18
他山之石——美国物业行业发展经验启示 ......................................................................... 10 高服务品质是企业发展基石 .........................................Fra Baidu bibliotek..................................................... 10 平台结合具体的服务才更有意义 ........................................................................................ 10 并购既能扩张服务边界，也能增加管理面积 ...................................................................... 13
中美物业管理行业比较 ........................................................................................................ 5 市场整体规模和发展阶段不同 ............................................................................................. 5 服务内容存在较大差别 ........................................................................................................ 6 龙头企业的历史渊源不同..................................................................................................... 8
潜力更大的中国市场，物业龙头可能不断突破自我........................................................... 15 龙头公司用户数量可能持续增长 ........................................................................................ 15 服务深化的空间比在管面积增长的空间更大 ...................................................................... 17
中美物业管理行业比较及美国物业行业发展经验启示
目录
美国物业管理行业概览 ........................................................................................................ 1
美国物业龙头简介：FirstService 和 Service Master ........................................................ 1 FirstService ......................................................................................................................... 1 ServiceMaster ..................................................................................................................... 3
风险提示 ............................................................................................................................ 18
持续看好高品质物业管理龙头，推荐绿城服务 .................................................................. 18 板块效应形成，持续看好物业龙头企业 ............................................................................. 18 绿城服务——服务口碑推动内生增长，产业并购扩大服务边界 ......................................... 19