房地产评估案例1

房地产评估案例1

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房地产评估案例

案例一某单位住宅楼评估

一、评估对象基本情况

某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。

二、评估目的

本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。

三、评估基准日

评估基准日为2000年8月15日。

四、评估方法及过程

根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。

（一）采用房地分估、加总的方法

1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n 年，已使用10年，取残值率为4％。

楼房重置成本=800×4800=384（万元）

楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10

=384－92.16=291.84（万元）

平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。

铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）

铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）

楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）

2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为：

土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）

根据该市房地产有关资料，该住宅所处

地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。

宗地地价影响因素修正值见表4—1。

表4-1 地价修正系数表

项目各种因素条件

下修正系数

条

件

分值

基础设施供水条件分值较

忧

O．012 电讯条件分值优 O．024 排气条件分值优 O．048 通讯条件分值一

般

O

购物条件商服繁华分值一

般

O

距商服中心距

离

一

般

O

环境质量周围用地类型优 O．10 污染状况优 O．068

宗地条件街画位置一

般

建筑物朝向较

优

O．012

形状无

影响

面积一

般

O

交通条件道路宽度—

般

O

公交便捷度较

优

0．051 对外交通便利

值

较

优

O．045

规划条件用途较

优

O．005

指标(容积率) 较

优

O．005

退还道路比例

(城市道路)

无 0．005

合计 O．375

宗地单位地价=1098×（1+0.375）=1509.75（元坪方米）

土地价格=1509.75×2000=3019500（元）

该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格+土地

价格

=2968400+3019500

=5987900（元）

（二）市场比较法

1.选择三个可比实例，具体情况如表4—2所示。

表4—2 参照物基本情况表

项目

A单位

住宅楼

B单位

住宅楼

C单

位住宅楼

位置

人民路

北侧

正义路

东段北侧

五一

路南侧

建筑面积

5600平

方米

4800平

方米

5200

平方米

结构

砖

混结构

砖

混结构

砖混

结构

销售价格

1200元

／平方米

1250元/

平方米

1300元

／平方米

交易日期2000年4月

28日

2000年6月

8日

2000年3月

12日

2.确定修正系数。

（1）交易情况修正。所选可比实例交易

情况正常，不需要进行交易情况修正。

（2）交易日期修正。据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为1％。

（3）区域因素修正。根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则A住宅楼为95，B住宅楼为98，C住宅楼为96。

（4）个别因素修正。根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为100，则A住宅楼为98，B住宅楼为93，C住宅楼为90。

3.确定比准价格。根据收集到的三个可比实例，列表修正计算如下（见表4—3）。

表4—3 可比实例价格修正表

项目

A

住宅楼

B

住宅楼

C

住宅楼

实例价格(元/平方米)

120

1

250

1

300

交易情况修正

lOO

／lOO

l

OO／lOO

l

OO／lOO

交易日期修正

104

／lOO

1

02／100

1

05／IOO

区域因素修正

100

/95

l

OO／98

l

OO／96