资产评估自考计算题常考公式汇总

建筑物残余估价法

例题：某钢筋混凝土结构的办公楼，建筑面积2000平方米，占地面积400平方米，月租金24 万元，土地的回报率为6%，建筑物的回报率为8%。评估时建筑物的剩余经济使用年限为40年，税费为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失以半月租金计，维修费按年租金的4%计，年保险费为10万元。评估人员用市场法求得土地使用权价格为每平方米1万元。

解题关键：遇见上述字眼就用建筑物残余估价法 公式：d

r a d r Lr a B +=+-=2221 a ——建筑物及其基地所产生纯收益

L ——土地价格

1r ——土地的还原利率

B ——建筑物的收益价格

2r ——建筑物的还原利率

d ——建筑物的折旧率

2a ——建筑物的纯收益

假设开发法

例题：待估土地为已完成“七通一平”的待开发建设用地。土地面积为5000平方米，规划用途为住宅，允许的容积率为3，土地使用权年限为70年。评估人员经市场调查，该楼盘建成后即可出售，预计售价为15000元/平方米，销售费用为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6％，当地银行贷款年利率为6％，开发商要求的投资利润率为20％。该楼盘的建设周期为2年，建设费为5000元／平方米，专业费为建设费的10％，假定地价一次性投入，建设费和专业费均匀投入。

要求：用假设开发法估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。（计算结果保留整数）

解题关键：看见上述字眼用假设开发法

公式：地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用

专业费用=建筑费×i

利息=（地价+建筑费+专业费）×r

利润=（地价+建筑费+专业费）×P

， 税费=地价×t

成本法基础公式

评估值=重置成本 -实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值×综合价格指数，

其中：综合价格指数=（1+a 1）（1+a 2）（1+a 3）……（1+a n ）×100%

成新率=预计尚可使用年限÷（实际已使用年限+预计尚可使用年限）×100%

%100⨯+=设备尚可使用年限

加权投资年限设备尚可使用年限成新率 其中：加权更新成本=已使用年限×更新成本

∑∑÷=（更新成本）

（加权更新成本）加权投资年限 打分法估测建筑物的成新率：

成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

∑⨯=折现系数）

运营成本（被评估资产年净超额额被评估资产功能性贬值 实体性贬值率=1-成新率

重置成本＝离岸价格＋境外运输及保险费＋进口关税＋增值税＋银行手续费＋国内运杂费＋安装调试费 （考的较少）

收益法

资产未来收益有限的情况： ()∑=+=n i i

i r R 11评估值

资产未来收益无限期的情况：

未来收益年金化时：评估值=年收益额/资本化率

未来收益不等额时：评估值=公式1+公式2

∑⨯各年折现系数

前若干年各年收益额：公式1

公式2：以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数