城市综合体案例分析—深圳华润中心PPT课件
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高层建筑案例分析
商业配套设施，荟萃顶级奢华品牌旗舰店、会议宴会设施、 中西餐饮和健身休闲等设施，是全新概念的高品位商业、 休闲、健康、美食及娱乐生活目的地。
华润大厦：（1~3楼为商业，4楼停车场，5~29层为写字楼，半纯办公楼） 是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性综合体。 国际5A写字楼29层，4.2万平方米，标准层面积约1835平方米，实用率77.6%，层数29层（5//F~29/F为写字楼）
3）客户层次标准：A级 客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常 是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的 提升作用。 。 （4）服务品质标准：A级 服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服务品 质A级标准。 （5）硬件设施标准：A级 主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能 等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。 四、根据发展轨迹制定写字楼标准 中国的写字楼发展经历四个阶段， 第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基本办公功能。深圳第一代写字楼是80年代以深圳速度名贯全 国的国贸大厦为代表，以及零散分布罗湖不同区域的写字楼，如：房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、晶都金融中心等。 第二代写字楼指的是外企进入中国，改革开放后获得开发建设的写字楼。这批写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对 客户灵活分割，智能化水准有所提升。深圳第二代写字楼以出现于90年代初的深圳电子科技大厦、中银大厦为代表。 第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的 水平。深圳第三代写字楼以20世纪末的地王大厦、赛格广场和江苏大厦为典型代表 5A甲级写字楼标准 5A甲级写字楼标准 区位交通 房地产项目的开发首要考虑的要素就是地段，写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，区位地段显得尤为重要，企业选择办 公物业首先选择的也是区位地段，写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很 大程度上决定了其价值。所以，作为甲级写字楼的判断标准，应该是位置十分优越，一般居于城市商务中心或商业聚集区，交通 十分便利，四通八达的交通、浓厚的商务气氛一定是其写字楼价值的重要支撑。
经典课件：商业综合体案例分析
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2
案例分析2：
深圳华润中心:
深圳华润中心为超大型建筑综合体,集商业、娱乐、高档写字楼于一体。总建筑 面积23万平方米,地上29层,地下3层。以室外商业街为连续空间，结合开放广场连接室 内商业店铺。室外立体空间成为主体，提升购物环境品质。
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3
案例分析3：
大阪难波城（日本）:
难波公园是位于日本大阪最热闹的商业区的现代建筑，是一个购物中心与办公的 综合体。复合式商业城的代表。结合室外广场布置退台式，并通过上升的室外交通体 系联系室外人流与建筑内部人流。同时室外平台的设置也增加了许多商业活动体验。
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4
案例分析4：
上海西郊百联购物中心:
百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的 商业中心和社区中心，且是上海首个开放社区的MALL。以中庭空间为中心布局，商业 内街形成环形汇集。
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5
案例分析5：
成都万象城：
是华润置地继深圳、杭州、沈阳之后的又一力作，总建筑面积31.76万平米，项 目位于二十四城西北角，商业业态汇集高档百货、大型超市、品牌旗舰店、电影院、 真冰场、各色餐饮等于一体。结合室外广场布置退台式，提升商业价值的同时提升购 物环境品质。
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9
该项目是集商业，酒店，写字楼， 公寓于一体的复合式综合体。合理 的组织各个功能分区，相互独立的 同时通过裙房联系在一起。
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10
案例分析8：
上海悦达:
室外边庭+内街，以室外顶棚广场为核心组织内街空间。
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11
商业综合体案例分析
定义： 业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，
形成了休闲商业聚集的全新创造——空间有机结合 2）与城市交通协调 3）各不同功能空间依存，价值互补 4)一个位置上的一组建筑
华润ppt课件
Nhomakorabea举措
加强研发创新，提高产品附加值和市场竞争力；
推进国际化战略，开拓海外市场，提升国际影响力。
深化资本运作，通过并购、参股等方式实现产业整合和价值提升；
路径：华润将通过创新驱动、资本运作、国际化拓展等途径，推动企业持续健康发展。
THANKS
感谢您的观看。
华润注重品牌形象的塑造，通过统一的视觉识别系统，传达品牌的核心价值和特点，提升品牌知名度和美誉度。
品牌形象
品牌理念
传播策略
华润制定科学的传播策略，通过多元化的传播渠道和方式，提高品牌曝光率和认知度，增强品牌影响力。
推广活动
华润积极开展各类推广活动，如促销、路演、品酒会等，吸引目标客户群体，提升销售业绩和市场占有率。
详细描述
阐述华润为实现战略目标所采取的路径和具体举措。
总结词
华润将通过优化资源配置、深化改革创新、加强市场拓展、提升运营效率等途径，推动公司整体发展。同时，将采取一系列具体举措，如加大研发投入、拓展国际市场、推进数字化转型、加强人才队伍建设等，以加速战略目标的实现。
详细描述
VS
分析华润如何通过组织、机制和文化等方面的保障与支撑，确保战略的有效实施。
详细描述
华润将从组织结构、机制创新和文化培育等方面为战略实施提供保障与支撑。通过优化组织结构，提高决策效率和执行力；通过机制创新，激发内部活力和创造力；通过培育企业文化，提升员工归属感和凝聚力。同时，加强风险防控和合规管理，确保公司稳健发展。
总结词
04
CHAPTER
华润品牌建设
华润坚持以客户为中心，诚信、务实、创新和共赢的经营理念，致力于为客户提供优质的产品和服务。
华润ppt课件
目录
加强研发创新，提高产品附加值和市场竞争力；
推进国际化战略，开拓海外市场，提升国际影响力。
深化资本运作，通过并购、参股等方式实现产业整合和价值提升；
路径：华润将通过创新驱动、资本运作、国际化拓展等途径，推动企业持续健康发展。
THANKS
感谢您的观看。
华润注重品牌形象的塑造，通过统一的视觉识别系统，传达品牌的核心价值和特点，提升品牌知名度和美誉度。
品牌形象
品牌理念
传播策略
华润制定科学的传播策略，通过多元化的传播渠道和方式，提高品牌曝光率和认知度，增强品牌影响力。
推广活动
华润积极开展各类推广活动，如促销、路演、品酒会等，吸引目标客户群体，提升销售业绩和市场占有率。
详细描述
阐述华润为实现战略目标所采取的路径和具体举措。
总结词
华润将通过优化资源配置、深化改革创新、加强市场拓展、提升运营效率等途径，推动公司整体发展。同时，将采取一系列具体举措，如加大研发投入、拓展国际市场、推进数字化转型、加强人才队伍建设等，以加速战略目标的实现。
详细描述
VS
分析华润如何通过组织、机制和文化等方面的保障与支撑，确保战略的有效实施。
详细描述
华润将从组织结构、机制创新和文化培育等方面为战略实施提供保障与支撑。通过优化组织结构，提高决策效率和执行力；通过机制创新，激发内部活力和创造力；通过培育企业文化，提升员工归属感和凝聚力。同时，加强风险防控和合规管理，确保公司稳健发展。
总结词
04
CHAPTER
华润品牌建设
华润坚持以客户为中心，诚信、务实、创新和共赢的经营理念，致力于为客户提供优质的产品和服务。
华润ppt课件
目录
商业综合体调研PPT
空间组合
万达采用的是并列式组合方式，低 层的卖场，高层的写字楼。 卖场区中间有几个中庭分割开，上 下由自动扶梯联系
交通、出入口
卖同电 场样梯 。，，两 写写方座 字字便写 楼楼工字 的的作楼 北东人都 侧侧员拥 也也使有 留有用独 有一。立 临个 出 入 时 停号 口 靠门 ， 点方 内 。便 部 人 设 们 有 进 四 入 组 A,B 2
空间布局
左图为叠加式商业建筑，实线为其他路线（办公）， 虚线为商业路线。八佰伴也是这样子的构造。 八佰伴内部有三组自动扶梯，两组电梯，南侧有两组 绿色通道（楼梯），内部主要为灯光采光，有一大一 小两个中庭。 八佰伴地下一层为停车场，1-7层为卖场，8层部分为 天台，部分为饭店，8层以上则为办公的写字楼。
商业综合体建筑分析
镇江八佰伴
镇江万达
成员：
深圳华润中心万象城
六本木新城
镇江八佰伴
1.交通示意图
购客主要出入通道，有5个出入口，南侧（正面）有三个，东西侧各 有一个。
建筑主体南侧设有临时停靠点，同时自带地下停车场，设有两组出入 口，位于建筑的东西和北侧，避免了对南侧人流的影响。地下停车场 有直接进出商场的出入口，方便购物者进出。 建筑北侧（其背面）有货车卸货点和工作人员的停车点，通过建筑把 购物人流与工作人流分开。
深圳华润中心万象城——永不落幕的时尚舞台
万象城”和5A甲级写字楼是两个相互独立的主体建筑，两幢建筑 之间通过空中走廊连接。这种设计方式可以最大限度的给予“万象 城”更为独立和自由的规划，完全站在购物的角度进行规划和设计。
交通布局
整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样 避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流
华润中心万象城监理策划课件 (一)
华润中心万象城监理策划课件 (一)华润中心万象城作为深圳市的一个标志性建筑，其建设过程极其复杂，所涉及的工程量和材料种类相当繁多，监理工作也显得尤为重要。
华润中心万象城的监理策划课件，为该建筑项目的监理工作提供了指导和规范，全面提升了该项目的施工质量和监控效率。
一、选题背景华润中心万象城作为一个大型综合性商业综合体，其施工过程涉及多个领域的专业技术，对于监理工作的要求也明显提高。
作为建筑工程的管理者和协调者，监理必须对所承担的监控任务进行规划和策划，确保所有工程的设计、施工、验收、交接等各个环节都能够得到有效的监管。
二、监理策划课件的目的监理策划课件的主要目的是为华润中心万象城的监理工作提供指导和规范，为监理师提供必要的操作流程、技术标准、工作方法等相关知识，全面提升该项目的施工质量和监控效率。
监理策划课件主要包含以下几个方面：1.监理工作组织机构及职责分工监理工作组织机构及职责分工是监理策划课件的核心内容，通过对工作组织、人员分工的明确定义，为监理工作提供更清晰、明确的组织架构和工作流程，从而保证监理工作的科学性和规范性。
2.施工管理流程和方法施工管理流程和方法是监理策划课件的重要组成部分，通过对建筑工程施工过程中的投资、设计、施工现场管理等各个环节的详尽解析，为监理师提供了更全面、系统的工作方法和标准，为监理工作提供更可靠的技术支持。
3.施工质量控制施工质量控制是监理策划课件的核心内容之一，通过对建筑工程施工质量的标准、检查工具和方法等多方面的描述，为监理师提供了更严格、详细的施工质量控制标准和方法，为工程建设提供了更完美的质量保障。
4.合同管理和工程验收合同管理和工程验收是监理策划课件的重要组成部分，通过对合同条款的具体解释和工程验收的详细流程和方法的描述，提高监理协调合同管理和工程验收的专业水平，确保建筑工程的质量和安全性。
三、益处华润中心万象城监理策划课件的实施，为该项目的监理工作提供了重要的指导和支持保障作用。
商业购物中心案例分析PPT课件
L2
L3 L4
所占比 例
备注
1
百货公司
2
11
1%
2
女士时装
44
8 17 19
23%
3
男士时装
36
8 13 15
18%
4
童装玩具
1
1
1%
5
皮革制品/皮鞋/手袋
33
6
运动用品
4
4 7 22
17%
4
2%
7
护理/美容
7
8
书本/音乐/电子用品
6
421
4%
321
3%
9 艺术品/家居布置/礼品
9
10
珠宝/钟表/饰物
2004年9月13日活 动
2004年11月4日百 货主力店开业 2004年201220月/3/92日3
“华润万象城” 2004精英世界模特大赛中国区总决赛在深圳电视中心举行。38位进入决赛 的选手经过激烈的角逐，决出冠、亚、季军并瓜分了11个奖项。23号广东选手蒋丹漪荣登 冠军宝座，并获得了代表中国参加2004精英世界模特大赛总决赛的资格。本次活动与招商 发布会是联动的主题活动
• 2、整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商 场死角的出现；
• 3、平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减 少了楼层之间的租金差距；
• 4、内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真 正做到人车分流、人货分流；
Lane Crawford
AMC Pacific Place Lane Crawford Park Court
2020/3/23
一线城市中心都市综合体案例研究(深圳华润中心)-刘广明资料
本报告是严格保密的。
6
建筑形象
在高度集约极度优化的建筑空间基础上，打造现代、时 尚的外观形象，充分体现出国际化与都市感，形成视觉 冲击力，成为深圳城市新地标
本报告是严格保密的。
➢华润中心是华润置地在全国范围内的 第一个都市综合体产品。在一个综合规 划、高度集约的建筑空间中，把商务办 公、居住、酒店、商业、休闲娱乐等功 能优化组合。形成一个多功能、高效率 且富有国际感和都市感的综合建筑。7
4
物业形态
发展银行
集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于 一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业 建筑群
地王大厦
华润大厦：国际标准5A甲级写字楼
华润万象城：深圳最大、华南最好、中国最具示 范效应的大型室内购物中心
君悦酒店：世界最佳商务酒店品牌
华瑞大厦
都市名园
华润幸福里：城市顶级住宅新高度
商业连廊成为区隔和联系各功能空间的主要手段
入口下层式 广场设计
88部电扶梯与直 梯纵横交错
深圳首创立体停车场：独特的立体停车设计将人流直 接导入上层空间，提升整体租金水平
大尺度的空间设计： 层高高（5.6米至6.8 米不等），使用率达 到60%
满足1：开发商有足够的资金实力和强大的资源整合能力
满足2：城市核心区商业区域，有交通、客流、人气的足够支撑， 价值认知度较高
满足3：此类高端综合体存在市场空白
本报告是严格保密的。
2
基本信息
总建面55万方，总投资40亿港币。商业出租率 97%，办公入驻率近100%！
➢位置 深 南
地王大 厦
大
➢外立面
万象城是深圳著名的购物、休闲、娱乐场所之一，出租率达 到97%，接待顾客已超过2000万人次；华润大厦已与40多家 国际金融机构及国内外大型企业签署合约，其中包括6家世界 500强企业，出租率接近100%。
深圳华润中心(CityCrossing-PPT精选文档
万象城
39%
大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、 文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、 时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家 零售店面组成。
170高，400间豪华客房，预计09年营业 酒店式公寓位于超五星级酒店顶部，该公寓还由已经签约进驻的君悦 酒店提供超五星级的酒店式管理 。
NO.4. 深圳万象城
6
NO.4. 深圳万象城
建设与经营模式
二期总投资22亿港元 区域历史背景： 罗湖已形成的金融 中心和财富圈层，但成 熟后区域的发展空间受 到限制以及新区竞争。 项目区位：
万象城建设 写字楼
2019 2019 2019 2019
5
君悦酒店 住宅，未开始销售，定位城市顶级豪宅 持有运营，高租金回报 持有运营，搞租金回报
A 幸福里高端住宅 B 君悦酒店
C 万象城 D 华润大厦
华润中心二期总投资22亿港元，总建筑面积26万平方米，由超五星级酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场、 高尚住宅四个元素组成 君悦酒店：华润中心二期超五星级酒店是“君悦酒店”，酒店塔楼高170米总建筑面积超10万多平米，酒店 式公寓位于酒店顶层。 国际商业休闲广场：在酒店下面，为一个2-3层的商业休闲广场，由步行街串联起来，引进世界一流的餐厅、 酒吧、茶屋以及零售店铺等。 住宅：3栋49层超高层住宅，深圳城市中心的顶级豪宅，建筑面积约10万多平方米
NO.4. 深圳万象城
3
住宅区通过打造小环境，营造出相对独立的居住环境
商业设计特色及连接：购物中心自中至南，也从 室内购物的单一形式，发展为南区的开敞购物 空间。与北、中区的沟通廊桥相同，中、南区 以廊桥，沟通了室内、室外的二层购物空间， 横跨宝安南路的廊桥，以楼梯或自动扶梯相连， 错落有致。二层的购物设计，特别配合周边商 店、公寓及酒店特色，为室内提供延续的庭院 或广场环境，既与繁华的商业区融为一体，又 提供了相对悠闲、安静的空间。 南区的设计，包括了高档公寓、错层公寓等为主 的居住区，周边饰以广场、公园、喷水池、林 荫步行街等，为住户提供优美舒适、亲近自然 的居住环境。公寓的东面及东南方向，没有遮 挡，视野开阔，在晴空万里时，可以观赏到对 岸的香港。整体居住区的设计，结合空间及实 用性的特点，以水、植被、休憩区等亲近自然 的景观装点，为都市社区描绘出自然、悠闲的 居住特色。
城市综合体研究策划案例.pptx
西部组团
中部组团
东部组团
深圳城市化发展
深圳商城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展
未来深圳可能面临的城市综合体形态
核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间 的综合体
城市次中心
城市核心区
城市综合体
城市综合体的开发与运营
定位需满足的目标： 1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求 2、具有鲜明特色，体现项目地段价值 3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标
城市综合体——商务
城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均 办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响
城市综合体——商务
城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容 1、城市商务物业供给总量和供给结构 2、城市商务物业需求总量和需求结构
3、城市商务物业供给矛盾分析 4、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，
城市化发展
上海由一个中心向多个中心发展
上 海 南 京 路
上海-虹桥
上海-淮海路
上海-徐家汇
上海-陆家嘴
上海-人民广场
城市化发展
北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代
城市化多核发展是必然趋势
深圳城市化发展
深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地 形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划 的
通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求）
5、确定城市综合体对城市中心商务的分流指数 5、中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量
城E = N * P * L / （T * K）
E ：酒店的床位数 N ：全年的旅客人数 P : 住宿旅客比例 L : 平均住宿天数 T : 全年可逗留天数 K : 床位的利用率
城市综合体详细案例分析50页PPT
文 家 。汉 族 ，东 晋 浔阳 柴桑 人 （今 江西 九江 ） 。曾 做过 几 年小 官， 后辞 官 回家 ，从 此 隐居 ，田 园生 活 是陶 渊明 诗 的主 要题 材， 相 关作 品有 《饮 酒 》 、 《 归 园 田 居 》 、 《 桃花 源 记 》 、 《 五 柳先 生 传 》 、 《 归 去来 兮 辞 》 等 。
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倚
南
窗
以
寄
傲
，
审
容
膝
之
易
安
。
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
谢谢！
城市综合体详细案例分析
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露
凝
无
游
氛
，
天
高
风
景
澈
。
7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
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、
吁
嗟
身
后
名
，
于
我
若
பைடு நூலகம்
浮
烟
。
9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散
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、
倚
南
窗
以
寄
傲
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审
容
膝
之
易
安
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61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
谢谢！
城市综合体详细案例分析
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露
凝
无
游
氛
，
天
高
风
景
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7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
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、
吁
嗟
身
后
名
，
于
我
若
பைடு நூலகம்
浮
烟
。
9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散
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2020年9月28日
10
蔡屋围CBD 【区域特征】
1.深圳证券交易所是深圳金融心脏，发展银行大厦等金融机构云集在蔡屋围CBD。 2.深圳书城是深圳图书消费中心，是人流最大的集聚中心。 3.深圳大剧院是深圳重要的文化设施。 4.以地王大厦为标志，蔡屋围CBD是深圳高档办公中心。 5.深圳荔枝公园是深圳居民休闲中心之一。 6.华润万象城和中信城市广场是蔡屋围CBD商业主要设施，华润万象城具有成商业旗舰的潜力。
万象城名品调查
• 万象城经过多年的经营调整，其囊括的优质 品牌越来越多，并且档次也越来越高。随着 其二期商业的LV、DIOR等国际一线品牌的高 调开业，使其奢侈品的档次一举超过西武成 为深圳最高档的购物场所。其中有部分世界 大牌是首次进入中国或深圳，并且多数是以 大型旗舰店形式入驻。如目前在万象城规模 达2000㎡的LV是亚太最大旗舰店，仅次于LV 的法国总部旗舰店，另外还有2400㎡的 GUCCI专卖店是亚洲最大旗舰店，2000㎡的 prada是中国最大旗舰店。
案例研究：
2020年9月28日
1
目录
第一部分：项目简介 第二部分：市场分析 第三部分：前期规划 第四部分：项目招商 第五部分：运营管理
2020年9月28日
2
第一部分 项目简介
2020年9月28日
3
【项目概况】
由华润集团投资40亿元在深圳开发的“华润中心”，是集零售、 餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、 综合性、现代化、高品质的标志性商业综合体。 总建筑面积：55万平方米。其中包括深圳君悦五星酒店400间客房、购物中心、 华润中心写字楼和幸福里高尚住宅.
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华润购物中心一层业态布局
• 一层主要以国际名品为主 • 著名的皮鞋品牌a.Testoni、日本名牌KENZO、著名的顶级定制服装
品牌PAL ZILERI，居然今年都找不到了，不知是被淘汰掉还是主动 撤场不得而知。以前的KENZO店位置目前被英国品牌Kent &urwen在中国的知名度远没有KENZO出名。其它16
2020年9月28日
13
第三部分 前期规划
2020年9月28日
14
【一期业态组合】
6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺
主力百货
REEL时尚生活百货
超市、电器连锁 餐饮 娱乐、休闲
华润万家OLE超市、顺电 王子饭店、肯德基、必胜客、塔克钟 嘉禾电影城、“冰纷万象”真冰滑冰场
2020年9月28日
2020年9月28日
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【项目环境】
华润万象城
与地王大厦、书城、邓小平画像等一同成为蔡屋围CBD旅游景点， 极大提升了华润万象城的人气。
2020年9月28日
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【目标消费者】
华润集团在筹备深圳华润中心“万象城”这个项目时对深圳的消费市场做了一次深 入的市场调查，发现深圳居民的收入水平和平均购买力在全国排名第一，2002年深 圳人均GDP超过4500美元，城市居民可支配收入24940元，全市居民家庭人均消费支 出18925元，深圳每百户居民拥有18.5辆轿车，已经进入轿车消费普及阶段； 深圳房地产平均价格达到5533元／平方， 2002年全市房地产成交面积突破790万平方米，增长迅速。这些数据显示深圳已经 具备了发展高档商业零售业态的经济基础和消费基础。 消费人群主要集中在：（1）深圳老板阶层的家人。（2）部分经常出席商务活动的 深圳金领。（3）外地高收入游客（4）灰色收入较多的官员、公务员与国有企业领 导阶层。（5）游客中高消费人群是重点争取对象。
2020年9月28日
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写字楼机电设备配置
• 1.电梯:12部“迅达”电梯，分高低区 域服务
• 2.供电系统:备用发电机组；双回路供 电
– 3.电讯系统:结构化综合布线系统； 多模光纤主干；宽带
– 4.空调系统:VAV（即变风量）中央 空调系统
– 5.消防智能化:火灾自动报警系统、 消火栓系统、消防自动喷淋系统、 应急广播系统、防排烟联动系统
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【项目一期定位】
万象城一期总建筑面积：18.8万平方米
定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心” 是深圳商业接轨国际的旗舰之作
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华润中心写字楼
• 项目位于靠近深南东路的 ,位于 购物中心北侧。 • 国际5A写字楼29层 4.2万平方米,标准层面积 约1835平方米(建筑面
• 目前路易威登在中国的24个城市里有29家专
卖店，万象城的罗湖旗舰店是路易威登深圳
首家旗舰店，同时也是继北京、上海和大连
– 6.安保智能化:24小时闭路监控等安 防系统
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深圳君悦酒店
• 深圳君悦酒店拥有491间客房，包括53间套房和48间公寓 .
• 2个宴会厅及11个会议室,大堂设在高层,顶楼为餐厅 项目酒 店裙楼 为名品 街区,与购物中心通过二楼 连廊连接。
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第二部分 市场分析
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幸福里住宅
• 幸福里住宅建筑面积为11万平方米,三栋49层165米高度 。 • 项目位于综合体 的 最南侧 . • 总户数共768户，包括93-189平方米的2-4房户型及518-530平方米的
顶层Penthouse，其中以经济型93-98㎡2房、舒适型140-147㎡3房及 豪华型184-189㎡3房为主，辅以251㎡4房及少量518-530平方米的顶 层复式。 • 幸福里现楼2010年4月28日已全部售磬，平层均价4万元/平方米，顶 层复式单价20万元/平方米，总价7500万元/套起；
积) , 实用率 77.6% , 层数 29(5/F–29/F为写字楼) • 2004年12月1日投入使用.到目前为止，已有近40家国际金融机构及国
内外大型企业进驻华润大厦，其中包括汇丰银行、上投摩根富林明基 金、瑞银证券、雅培制药、日本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等7 家世界500强企业，全球四大会计师事务所中的德勤华永、毕马威华 振、安永华明，英国上市公司Michael Page以及新加坡星展银行、恒 丰证券、荷兰银行、韩进海运、赫伯罗特船务、华润电力等。