重庆渝北空港回兴片区楼盘市调报告

➢ 通过空港广场建设，改变两路形象，提升两路人气，树立渝北对外开放新 形象
➢ 机场核心区，新城辅助区，实现二者联动，渝北必将建设成为国际化大都 市；
➢ 七横线、三纵线档次高、标准高，体现国际化大都市形象 ；渝北未来城区 将超过200平方公里，北部新区规划也有新的调整，新城如何与之有机衔 接、错位发展，突出自己的产业布局和特色。
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Ⅱ 调研内容
➢两路空港回兴片区楼盘销售状况 ➢两路空港回兴片区楼盘销售价格 ➢两路空港回兴片区楼盘业态集合特点和发展趋势
Ⅲ 调研范围
两路空港回兴片区已有和在建的知名楼盘
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Ⅳ 调研方法
实地调查 资料法（通过网络和文献查找相关资料完成调查） 电话访谈
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重庆轻轨地铁规划 （九线一环）：
渝北区简介
小结：
重庆的中心已经向北偏移。密集的商圈和 住宅逐渐让老主城区有些城区喘不过气来。 渝北新城正成为我市老主城区向周边新主 城区辐射扩张的重点区域。众多政务部门 的汇集以及一大批实力开发企业的征战， 让此片区正在迅速成长为渝北城区锐不可 挡的新板块。
开发分析：
今年以来，在渝北两路空港回兴已动工的项目迅速增加。其中包 括万科渝园、万科朗润园、旭辉朗香郡、汇祥好莱屋等。供应量 迅速增加。除去已争相亮相的新盘外，开发商在土地上的争夺也 很激烈。随着房地产开发的纵深发展，渝北两路空港回兴区域价 值日益凸显。几年之前还是不毛之地，几年之后的渝北两路空港 回兴就涌入了数十家房地产企业，其中不乏知名企业和品牌企业， 如万科、保利、旭辉等，凭着雄厚的经济实力和成熟的开发理念， 渝北两路空港回兴将在短短的两三年时间内脱胎换骨。
三． 空港优势：全天候现代化国际空港—重庆机场位于两路镇，已开通48条航线， 年进出港旅客200多万人次，目前机场二期工程已全面动工，将开通若于条 国际航线，成为重庆对外开放的“空中走廊”;二期工程完成后，客运量可 达3000万人次／年，货运量可达100万吨／年
四． 国道优势：国道210、212、319线渝合路与区内乡镇公路连为一体形成了以 两路为中心的交通网络，拟建的渝怀铁路和动工兴建的319渝长高级公路贯 穿区境南部，动工改造的210国道纵贯全区，规划在人和修建的4平方公里的 重庆新客站，是西南最大的客货运输枢纽；西南地区最大的铁路货运编组站 也将建设在渝北区；重庆邮政电讯枢纽即将竣工投入营运，运输的黄金水道 长江、嘉陵江流经渝北区50公里。渝北区将是重庆重要的水、陆、空、交通 和通信枢纽;
在几年前，渝北两路空港回兴基本属于被开发商遗忘的角落。如 今，两路空港回兴在地图上地理位置相邻的区域里，房地产市场 不约而同的形成了前所未有的开发热潮
虽然渝北两路空港回兴区域价值日益凸显，但还是有几大瓶颈制 约了它的发展
龙溪、两路向重庆重要中心城区转变的基本制约因素：
➢ 观念制约。区内的人们难以跳出从渝北看龙溪、两路的思维框架，难以用全市、全国乃至世界的 大视野审视龙溪、两路的发展定位、发展规划、发展模式，难以脱离盲目的见商招商和自力更生 式的小打小闹及低水平开发建设的惯性思维。
➢ 规划制约。从总体看，龙溪规划优于两路。但龙溪仍存在产业发展定位不明，城市功能不配套等 问题，导致商圈建设启动难，教育、文化、体育等社会事业项目及市政基础设施配套难，致使龙 溪“卧城”和“办公城”的发展陷入困境。由于历史的原因，两路地区城市规划发展定位缺乏前 瞻性，规划方案缺乏大气势，城市风貌缺乏都市特色和风格；城市发展总体规划、土地利用总体 规划、产业发展总体规划、生态环境保护规划衔接不够，尤其对产业发展、中小学布点、文体和 卫生事业发展、市政基础设施、综合交通、绿地系统等专项规划的统筹不力或漏项。不成熟不完 善的城市规划，使两路城区至今定格在“县城”水准上，离都市区的基本要求相去甚远。
两路发展优势及前景：
➢ 两路既是全区政治文化中心，又是全区经济的重要支撑； ➢ 两路离主城21公里，因地势平缓开阔而设为国际机场，拥有国际空港和保税
港区的对外开放平台； ➢ 两路因机场资源“从天而降”，使立体交通优势、城市拓展腹地广阔的空间
优势和产业发展优势凸显，机场及其立体交通的形成，为两路地区发展插上 了腾飞的翅膀； ➢ 有西南政法大学、南方翻译学院、渝北职教中心等知名大中专院校及渝北中 学等基础教育学校的文化支撑； ➢ 有闻名全国的文明城区创建系列成果； ➢ 有空港新城、悦来新城、空港工业园区、两路工业园区、现代农业园区等对 城市化、工业化的强势推动； ➢ 龙溪、两路从开发建设的第一天起，就把投资软环境的打造作为主要工作来 抓； ➢ 重庆市正在加快实施的城市“北拓东进”战略，为龙溪、两路地区的城市化 转型升级提供了重大战略机遇； ➢ 城市副中心，两路城市组团是重庆城市规划近期重点拓展区域之一。两路抓 住作为重庆主城北移近期发展重点的战略机遇，及时进行战略调整，通过20 年左右的艰苦努力，建成为名副其实的重庆都市区第二大中心是完全可能的； ➢ 利用空港对外开放优势及已经初步奠定的产业基础，两路成为重庆对外开放 第一平台和重要的现代产业基地，更是不容置疑的。两路地区正处于城市扩 张的发力期。按照重庆都市区第二中心、对外开放第一平台、重要的现代产 业基地定位，建议在适当时机，将两路商圈升级为重庆空港新城商圈
空港新城发展必然性：
➢ 空港国际新城将建设成为重庆对外开放第一门户前沿，以骨干道路（七横 线为主）把辅助区、机场及周边高速公路连接为快速互通的整体，带活空 港广场、会展中心、总部基地、主题乐园等支撑大项目，来促进整个空港 国际新城的建设。
➢ 空港国际新城将定为重庆城市副中心；多渠道、多形式打通过老城到新城 通道，使新城与老城融为一体；以新城建设带动旧城改造，尽快搬迁行政 中心带动新城建设、带动旧城转移.[来自政府规划部门的消息，渝北区政 府搬迁至空港新城。此片区是以后政府各部门集中的政务中心。空港新城 包括观音岩、郑家两村（均属于双龙湖街道管辖），占地面积达到5.4平 方公里。目前，空港老城占地面积仅3.6平方公里。渝北区规划局官员称， 区政府将搬迁到新城，形成占地面积0.2平方公里左右的行政中心，带动 新城的建设开发。同时，占地面积0.5平方公里的商业中心将与行政中心 比邻而建，集金融、商贸、购物、娱乐、餐饮为一体，改变空港城目前缺 乏商业中心的局面。]
重庆世涛营销策划顾问有限公司
徐明华
Ⅰ 调研目标
➢调查并了解两路空港回兴片区楼盘销售基本 情况，明确当地居民可消化楼盘度，为后续运 做项目提供市场数据参考。
➢调查并了解两路空港回兴片区楼盘售价情况， 了解当地居民对价位的接受范围，为后续运做 项目提供销售价格参考。
➢调查并了解两路空港回兴片区构成集合特点， 发展趋势，为后续运做项目的产品定位提供参 考。
➢ 依托空港实施“双核驱动”，实现城市分区向功能综合且特色明显的都市 新城的跨越。
潜力优势：绝版地段升值快
现在离市区近的地越来越少了，住宅有向市区 外扩张的趋势，像渝北两路空港回兴这样的地段， 将来也会越来越紧俏。两路空港回兴极具投资价 值。作为新兴版块，升值潜力巨大。而规划的新 城片区也将对其发展起到极其重要的推动作用。 据业内人士分析，该商圈形成后，并不亚于现在 的解放碑。原因在于解放碑已经没有发展空间了。 而新城的新商圈发展空间大、潜力大、规划合理。 良好的规划前景引来了嗅觉敏感的房地产开发者。 未来两路地区的空港新城，将会在重庆主城区形 成与以渝中半岛及周边观音桥、南坪、杨家坪、 沙坪坝融合的核心商圈并列的两大城市核心之一， 两路地区将是重庆主城区最重要的新兴核心区。
➢ 渝北区依华蓥，挟两江，素有山城北大门之称。渝北区旅游资源丰富，名山 胜水、古迹园林、民俗风情汇萃而成独具魅力的旅游胜景。东部有盛名远播 的“武陵仙境”统景风景区，是重庆“十佳”风景名胜之一，以“统景峡猿” 居古巴渝十二景之首，统揽山、水、林、泉、峡、洞、瀑，被誉为“自然博 物馆”，同时也是西南最大的亚健康温泉理疗保健中心。邻近的张关大型溶 洞群体，星罗棋布，其中2000米的地下阴河如海底潜龙，与御临洞相连而形 成全长5000多米的地下宫殿。白岩乡境内的天险洞内起伏跌宕、钟乳丛生， 附近有茂密的原始森林和白莲教遗址、悬棺、栈道等古迹；排花洞又称“水 晶龙宫”，以飞珠溅玉的排花飞瀑幽深怪异的钟乳洞天而著称。景地知名度 高，极度富吸引力，旅游业发展潜力大。
➢ 渝北区位于重庆市北部，长江北岸，嘉陵江下游东岸的三角地带，北与四川 省华蓥市、邻水县分界，东与长寿县接壤，南与江北区比邻并同巴南区、南 岸区、沙坪坝区隔江相望，西与北碚区、合川市相邻。幅员面积1452平方公 里。
➢ 重庆北部新区的4个乡镇也全部位于渝北区境内。渝北区是全国首批命名的 “武术之乡”和国家级卫生城区，也是国家环境保护模范城区、国家园林城 区和中国优秀旅游城区。先后获得全国卫生城区、全国优秀旅游城区、全国 文化先进区、全国社会治安综合治理先进集体、重庆市环境保护模范区、重 庆山水园林城区、水煮鱼之乡等殊荣。
➢ 1985年，重庆江北机场破土动工，庚即机场高速公路开建。 ➢ 1990年机场及之前的机场高速公路投入使用后，两路开放之门洞开。两路与
重庆乃至世界时空距离的拉近，空港独有资源的吸纳效应，形成了两路、回 兴等机场高速公路沿线开放开发特有的优势。 ➢ 1992年，江北县委、县政府为实现将县城两路镇建设成为卫生城、花园城、 旅游城、会议城的目标，决定借鉴龙溪开发的成功经验，在老县城南部辟出 3.3平方公里建设新城区，并成立了城南开发建设指挥部。两路城南开发一举 成功。随后两路、回兴的开发建设势不可挡，城区规模迅速膨胀。两路工业 园区在实际运作中又分为东区和西区，分别向回兴、石坪和观音岩、鹿山村 方向推进。 ➢ 2007年，在两路工业园区西区基础上组建了重庆空港新城建设管理委员会， 负责以重庆江北机场和两路老城为中心的46平方公里的城市建设，东区则继 承两路工业园区牌子且职能不变。通过大规模高强度开发建设，两路、回兴 的城区已连为一体，建成的城区面积已达到30平方公里，户籍人口21.44万人， 占全区总人口的26.4%。同时，航空服务业、汽摩产业、食品加工业、房地 产业、商贸流通业等产业快速崛起。2007年，两路地区实现生产总值54.65亿 元，占渝北板块45.49%；两路地区街道级财政收入17546万元，占渝北板块 40.4%；地税收入83793万元，占全区地税收入的45.6%；国税收入52568万 元，占全区国税收入的68.1%。