房地产项目开发总体策略

A市×××工程房地产开发可行性研究

1.工程基本情况

1.1工程简况

1.1.1 位置

本工程位于A近郊××镇南部，濒临东江，西接增城沙浦镇和新塘镇，与东莞市中堂镇隔江相望。紧靠规划中的广园东二期瑶田出口约14公里。距离 A市天河商业中心区约46公里，距离增城城区荔城约27公里。

1.1.2 用地规模与地块现状

用地规模：

首期用地包括广园东沿线和大洲岛约75万平方M（合约1200亩），可建筑面积34万平方M；整个地块约9500亩，包括仙村鹅桂洲，可建面积待定。

地块现状：

（1）地块目前主要为耕地、工业用地及部分河滩地。

（2）首期用地中包括两个自然村，共200多户人口，其余为农田和水面。

（3）鹅桂洲与大洲岛均四面环水，江面最宽处达180M，周边视野开阔。大洲岛上有大量茂密的荔枝树，与水景一起构成良好的自然景观；（4）工程所在地××镇之前的主要产业为水泥制造，目前用地周边仍遗留有为数不少的水泥厂，其中部分尚未完全停产。在地块的视线范围内，均可看见大小不等的烟囱，它们有的位于××镇，有的位于邻近的沙浦镇，有的则位于东莞市中堂镇。

1.2 工程主要技术经济指标（详细、见表14-1至14-6）

独立别墅区经济技术指标表表14-5

1.3 工程主要财务评价结果指标

2.工程开发宏观环境分析

2.1 A经济发掌状况（略）

2.2 A市经济发状趋势分析（略）

2.3 工程地块临近城市经济发展分析（略）2.4 A市住宅市场分析

2.4.1 住宅市场供给情况分析（略）

2.4.2 住宅市场需求情况分析（略）2.5 A市新兴住宅区域的分布分析（略）

2.6 工程开发宏观环境评价

综上所述，本工程开发面临的宏观环境具有如下特点：

2.6.1 A市是目前中国经济发展最为迅速的地区之一。经济实力强,基础设施及交通环境日益改善，国民经济发展后劲足；居民收入高，生活水平不断提高，为当地房地产业尤其是住宅产业的发展奠定了有力的基础。

2.6.2 A市的住宅市场规模庞大，从总体上呈现过剩与短缺并存，挑战与机遇同在的局面。商品房空置高达600多万平方M，买方市场已经形成，各楼盘均面临巨大的价格与营销竞争压力，但适销对路，质量上乘。环境与品牌优势明显的楼盘仍然畅销无阻。

2.6.3 A市的住宅市场呈现如下基本特征：

①郊区化特征：随着城市交通环境的改善以及居民对居住环境质量要求的日益提高，城市近郊及部分远郊楼盘发展迅速。前几年是番禺洛溪一带，近年来向北（××板块），向南（华南板块）及向东（广园东板块）的发展引人注目。

②主题特征日益明显：住宅市场细分日益深化，各类具有明显主题特征的楼盘占具明显的市场优势。近年来，以体育运动，休闲度假，养老保健，旅游，教育为主题的工程各呈缤纷，吸引了众多的买家。

③品牌因素日益走强：历经10余年的A房地产业已形成了一些著名的品牌。如中海物业，合生创展，碧桂园，丽江花园等。这些品牌在消费者心中留下了深刻的印象，成为他们在购买商品房时首选的因素之一。

④A较大规模的商品住宅主要集中分布在番禺的洛溪及迎宾路一线、××区的南湖、××大道一线、广园东路一线。由于广园东二期工程的动工，广园东及其延长线一带的发展势头引人注目。

3.A城市总体规划描述

3.1 A市2010年总体城市规划

根据A市总体城市规划，至2010年A城区将从1992年的187平方公里（指建成面积），扩张为555平方公里，即比目前城区大一倍。2000年9月评审通过的《A城市建设总体战略概念规划纲要》，确定了 A市都会区空间布局的基本取向为：南拓、北优、东进、西联。新规划中将 A市原有区、番禺大部分和增城新塘、永和一带，确定为 A市主要的城市发展密集地区，“东进”中明确提出：未来 A市特别是旧城区的传统产业主要向黄埔－新塘一线集中转移，利用 A市经济技术开发区的基础和港口条件，形成密集的产业发展带。 A市城区的城市中心大组团、城市东翼大组团（天河新城市中心）、城市北翼大组团叁打板块之间将由环城高速公路，两条半环高速公路向东和北三条放射状快速或高速路以及地铁、轻轨等联系起来。

3.2 A市发展战略目标

A市城市发展的战略目标是充分发挥中心城市政治、文化、商贸、资讯中心和交通枢纽等城市功能，坚持实施可持续发展战略，实现资源开发利用和环境保护相协调，巩固、提高 A市作为华南地区的中心城市和全国的经济、文化中心城市之一的地位与作用，使 A市在21世纪发展成为:

一个繁荣、高效、文明的国际性区域中心城市；

一个适宜创业发展、又适宜居住生活的山水型生态城市。

3.3总体发展战略

3.3.1城市与区域

珠江三角洲城市群以东岸广深（香港）城市带、西岸广珠（澳门）城市带作为区域发展主轴，构造了一个“人”字形的发展构架。应当共同发展为开放式的“区域组合城市”，城市之间优势互补，保持经济优势与发展潜力。

A市正处于珠江三角洲发展主轴的交汇点，在“人”字的焦点上，同时还是7条拓展轴的辐射源。

3.3.2 A市域

A市城市发展规划将全市划分为都会区、花都片区、从化片区、增城片区、南沙片区等五个片区。（详见表14-8）

都会区：原城市规划发展区，增城的新塘和永和两镇，番禺沙湾水道、东涌镇以北的广大建设用地规划控制区称都会区。

花都、从化、增城、南沙等城镇与中心城区的空间距离相对较远，在规划结构上明确其各自的相对独立性，形成有相当规模的综合发

展区－片区，但强化了它们在区域内的优势和功能。

南沙片区，依托深水港建设临港工业区，主要发展高科技工业和资金密集型对外加工业，适当发展重工业，协调发展商业、旅游业和转口贸易业。规划将本区域建成一个以港口产业、外向型加工业和三高农业为主的片区。

增城片区，广汕公路以南的城镇以发展外向型工业为主，以北的城镇以发展三高农业和生态旅游为主。行政区划整合可以将国家与地方扶持 A市经济技术开发区的优惠政策、效应扩散到增城，从而推动增城地区外向型经济的发展。

花都片区,交通区位优势显得十分突出。可以依托新机场发展成为 A市地区的物流中心和航空交通联系紧密的高新技术产业和服务业基地。

从化片区，具有良好的农业发展条件和优越的旅游资源。可利用其独有的环境及旅游自有优势，发展旅游业和三高农业。

二十一世纪的A确立了“生态优先”的建设战略思想，寻求一种既能应对发展挑战又能解决环境问题的城市发展模式。以 A市丰富的地形地貌，“山、城、田、海”并存的自然基础，构建“山水城市”的框架，最大限度的降低开发与资源保护的冲突，减低对自然生态体系的冲击。构筑生态廊道，保护“云山珠水”，营造“青山、名城、良田、碧海”的山水城市。

3.3.3都会区规划布局

3.3.3.1概念规划

传统的城市格局使 A市空间发展捉襟见肘，目前环境、交通、土地存量等方面存在的问题严重制约了城市未来的发展潜力。行政区划调整解决了城市向南发展的政策门槛，使A有可能从传统的“云山珠水”的自然格局跃升为具有“山、城、田、海”特色的大山大海格局，为建设生态安全的国际性区域中心城市提供了历史性的机遇。

A市发展存在的问题只有在发展中通过控制和引导解决，要采用有机疏散、开辟新区、拉开建设的措施，力争优化结构，保护名城，形成具有岭南特色的城市形象。规划确定东、南部为都会区发展的主要方向，确定都会区空间布局的基本取向为：南拓、北优、东进、西联。

南拓：南部地区具有广阔的发展空间，未来大量基于知识经济和资讯社会发展的新兴产业、会议展览中心、生态岛、大学园区、A新城等将布置在都会区南部地区，使之成为完善城市功能结构，强化区域中心城市地位的重要区域。

北优：北部是 A市主要的水源涵养地，将优化地区功能布局与空间结构，由于新××国际机场在花都，在保证贯彻“机场控制区”规划的前提下，将适当发展临港的“机场带动区”，，建设客流中心，物流中心。

东进：以 A市21世纪中央商务区的建设拉动城市发展重心向东拓展，将旧城区的传统产业向黄埔－新塘－线转移，重整东翼产业组团，利用港口条件，在东翼大组团形成密集的产业发展带。

西联：西部直接毗邻 A市直接吸引区－佛山、南海等城市，将加强 A市通这些城市的联系与协调发展，加强广佛都市圈的建设，同时对西部旧城区进行内部结构的优化调整，保护名城，促进人口和产业的疏解。

3.3.3.2城市结构

A市未来城市空间结构为：以山、城、田、海的自然格局为基础，沿珠江水系发展的多中心组团式网路型城市结构。

两条城市功能拓展轴

东进轴：规划以珠江新城和天河中心商务区拉动城市商务中心功能东移，形成自中心城区、珠江新城、黄埔工业带向新塘方向的传统