2019年物业工作计划

辽宁物业公司工程维护部2019年工作计划2019年，辽宁物业公司将践行提升管理、强化经营的宗旨，努力打造区域物业管理行业标杆，不断提升恒大物业品牌影响，不断提升服务及经营水平，向更高更远的目标迈进。

工程管理，作为物业服务与经营管理的基础，直接影响到业主的口碑及企业的利益，必须加大管理力度、推进管理创新，以适应公司发展需要。

2019年，辽宁物业公司工程维护部将继续深化基础管理及设备设施保养两项核心工作，严格执行集团《恒大地产集团物业工程管理办法》等文件精神，并结合辽宁物业公司的具体情况，制定及落实科学有效的管理举措及计划，推进各项工作大上台阶。

具体如下：一、团队建设加强队伍建设，打造专业化、懂管理、高效率、严执行、讲协作的管理团队。

（一）竞聘上岗为解决项目交楼、新项目上马人员及人员储备需求，营造一个公平、公正、公开的人才选拔氛围，计划上、下半年各组织一次竞聘会，选拔优秀人员充实到关键岗位。

（二）量化考核具体举措（1）对工程师、维修部负责人等关键岗位，实行量化考核，考核内容包括但不限于技术能力、业绩指标、考试成绩、数据提报、项目协作、会议纪律等方面维度，实行月评分、季考核、年未淘汰机制，激发关键岗位人员的工作积极性和责任意识。

（2）由维修部负责人对基层人员实行基层量化标准考核，作为考评基层员工的依据，提升基层人员的工作积极性。

（三）技能提升工程维护团队的战斗力必须要有过硬的技术能力来支撑，因此，不断提升团队的技术水平和操作技能，营造一个良好的学习和竞争的氛围是关键因素。

具体举措（1）每2个月组织对工程师专业技术考核。

同时，有计划组织拉出去、请进来，对工程师进行培训，不断拓展技术水平和视野，为项目提供强有力的技术支持。

（2）每2个月对维修部经理进行制度、标准考核，强化维修部经理的管理及技术水平。

（3）每月由工程师组织面向维修技工的技术培训或现场培训，提高维修技工的实操能力。

（4）每季度组织1次技术比武，对优胜人员进行表奖，激发员工钻研技术的积极性。

（四）管理模式结合辽宁物业公司项目实际情况，进一步完善工程条线的管理流程，提高工作效率。

具体举措（1）维护部工程师实行条块结合的管理模式，“条”是指专业条线管理、模块管理，面向所有项目的服务、培训、支持与管控，“块”是为工程师划分管理片区，负责项目日常对接，问题梳理、推进解决，制度、标准落地等工作，在月度及专项检查时则需打破片区界限，抽取检查项目。

（2）项目实施维修、运行技工片区责任制与工种责任制方式进行管理，打破大锅饭，形成管理无死角、责任有人担，同时结合基层量化标准对员工工作质量进行全方位考核与管理。

（五）项目交流学习为提高管理水平，学经验，找不足，学习和交流是一个有效的途径，通过学习和交流，开阔视野，拓宽思路。

具体举措（1）在地区物业公司范围内，上、下半年组织项目间学习与交流。

（2）具备条件情况下，组织相关到区域内其它优秀楼盘对标及学习。

二、提升工程服务品质，奠定业主满意度提升基础。

（一）强化业主报修管理业主报修的处理时效性，直接影响到业主对物业服务的评价，业主归家路线的品质，关系到业主的安全、便利与舒适度，因此必须强化管理。

具体举措（1）实行目标管理，2019年辽宁物业公司业主报修完成率目标97%。

（2）实施项目完成率月排名、周考核制度，对每后三名项目实施周考核。

（3）实施项目业主报修月当日消单率进行排名及通报。

（4）分公司每月梳理分析业主报修情况及完成情况，指导及支持项目推动难点问题及共性问题的解决。

（二）强化自查报修管理在业主报修前，进行主动巡查，有计划开展检修、维护，是物业工程管理变被动为主动的有效措施，也是提升服务品质的关键。

具体举措（1）实施目标管理，2019年自查报修比例占业主报修比例80%。

（2）实施自查报修完成率月排名、周考核。

（三）强化维护保养管理设备设施维护与保养是延长使用寿命、降低维修成本、保证业主利益的核心，是工程管理的基础。

具体举措（1）强化集团制度、标准的学习与落实，定期对维修部经理、维修技工进行培训与考试，对成绩不及格者进行问责。

（2）分公司定期组织维护保养技能实操培训，培养意识、提高技能。

（3）严格落实维修、运行人员岗位责任制及月、年保养计划，对保养工作流于形式及弄虚作假的进行问责处理。

（四）强化设备设施专业条线管理2019年，工程维护部要进一步完善专业条线管理，总体管控工程品质重难点问题，提升服务品质。

具体举措（1）电梯专业管理：2018年，辽宁物业公司在电梯管理方面取得了一定的提升，积累了一定的经验，2019年要在此基础上继续加以完善，通过加强对外委单位的管控及配合，实施内部《电梯管理考核细则》管理等措施，实现月平均电梯故障率低于18%，月平均电梯自身故障率低于8%，维保真实问题为0目标。

（2）消防专业管理：维护部在2019年一季度组织消防技术培训班，解决项目消防管理技术力量薄弱、实操技能不足的问题；根据集团制度要求，维护部对消防测试、消防保养等工作开展月专项计划，总体把控进度，梳理及推动问题解决；消防专项整改完成情况及系统移交维护部逐项进行审核验收，确保工程质量。

（3）暖通专业管理：制定人工湖水景观等水系管理方案，包括水质控制、开启方式、节能管理等方面，为项目提供支持和指导；监督考核项目供暖、防寒防冻工作进展，建立供暖报修、一、二网供暖数据台账，监控及分析供暖情况，支持项目解决供暖技术问题；管控中央空调系统外委合同履约情况；管控外委清淘合同履约情况。

（4）电气专业管理：制定节能管理方案，分析项目能耗数据，指导项目开展节能工作；组织安全操作规程、保养实操培训，杜绝设备事故；为项目提供技术支持，协助项目处理技术问题，推动高压设备预防性试验外委合同签订。

（5）智能化专业管理：推动智能化系统升级改造；针对品质检查共性问题，制定解决措施及方案。

（6）土建专业管理：梳理统计项目渗漏水问题，制定解决方案，协调推动地产部门解决；针对楼宇公区及场地装饰装修过保维修，制定解决措施及方案。

（五）强化标准化体系落地标准化建设是彰显品牌形象，提升管理及服务的重要举措，2019年，工程维护部将大力开展标准化管理，全面提升辽宁物业公司管理水平。

具体举措（1）进一步推动设备房标准化工作，标准化率达到85%以上，并向业主进行展示，提高业主满意度。

（2）文明服务标准化，2019年一季度完成文明服务标准制定并实施，包括文明用语、形象、操作规范等方面，全面改善维修人员的精神风貌。

（3）园区标识系统标准化，对照集团标准，全面梳理、统计、更新不符合标准、不正规的标识、标牌。

（4）施工作业现场标准化，包括围挡样式、提示用语、照明警示方案等，规范园区施工行为，维护园区形象。

（5）维修、保养、报修处理、档案管理等基础管理标准化，严格执行集团标准，将此项工作列入维护部检查项中。

（六）强化品质检查与考核每月进行工程品质检查，对项目进行排名及考核，对检查中的问题建立分析机制，共性普遍问题，列入专项计划考核，推进解决，管理问题、重复出现的问题对责任人进行问责处理，难点问题分公司配合项目解决，实现品质提升良性循环。

（七）强化安全生产管理业主及园区安全具体举措;制定和完善地区物业公司日常安全生产细则并实施。

制定每季度及年节前的安全检查标准及相关应急预案，加强年节前的安全防范大检查，维护业主权益及公司利益。

生产安全具体举措（1）制定各专业安全作业（方案）规范，并作为日常检查项。

（2）每季度对项目维修部人员安全作业进行培训并考试，以此提高维修部人员安全作业意识。

（3）每季度组织项目实操培训及演练，提升安全防范意识。

三、推进配套类工程遗留问题解决，为日常物业管理瘦身减负集团开展的“三大提升”运动及消防专项整改考核，极大地推动了交楼项目历史遗留问题的解决，为地区物业公司日常物业服务工作的开展提供了强有力的支持，辽宁物业公司将进一步借助东风，深化问题整改。

（一）已列入集团考核项的整改具体举措（1）维护部设立未完项的管理台账，设专人与项目对接，跟进整改进度，确保整改完成率100%。

（2）对上报的完成基，维护部逐项现场查验，对于检查中出现的弄虚作假行为严肃处理，确保真实性问题为0。

（3）推进冬歇期进展，完成手续流程办理，做好前期准备工作。

（二）新增配套问题整改具体举措（1）加强制度流程培训，及时、准确梳理统计及上报新增配套类工程问题。

（2）加大检查力度，对于出现的瞒报、漏报问题，进行严肃处理，确保新增问题上报真实性。

（3）加大前期介入及承接查验工作力度，协调地产部门列入问题整改考核，从源头上解决配套类工程问题。

四、加强成本控制，向管理要效益。

（一）能耗管理具体举措（1）完善能耗台账管理，确保统计真实性。

（2）建立能耗分析机制，对异常情况进行分析，对分析结果及存在的问题进行解决处理。

（3）由专业工程师对项目定期开展相关培训，树立能耗管理意识，提高管理水平。

（4）根据能耗分析数据，制定节能方案，实施节能措施，2019年能耗计划与2018年同比下降10%。

（三）日常维护成本控制具体举措（1）维护部设专人审核项目资产申购计划合理性，对于超预算、高消耗的物资物料严格把关。

（2）建立电梯维修配件使用台账，对出入库手续进行严格审核，堵塞管理漏洞。

（3）月度例会增加成本分析内容，对项目平米消耗进行排名通报。

（四）维修资金启用楼宇过保后，适时启用维修资金，解决公共部位及共用设施设备维修问题，控制维修成本、维护公司利益。

具体举措（1）建立辽宁公司竣工备案满5年楼宇台帐。

（2）对5个具备维修资金启用条件的项目进行专项培训。

（3）完善相关范围业主信息（与小区办配合），做好启用前的基础工作。

（4）根据项目情况，梳理符合维修资金启用条件问题项，沟通社区及业委会依法启用相关流程，物业公司全面配合维修基金的启用工作。

（5）2019年，计划启用维修资金300万元。

五、加强前期介入及承接查验管理，从源头上控制质量问题（一）落实制度具体举措（1）主动沟通地产相关部门，认真落实公司制度。

（3）组织工程师、维修部经理全面学习并掌握集团下发的《物业专项设计指引》。

（4）对专业工程师及维修部经理进行考试，对成绩不合格者列入量化考核。

（5）规划设计阶段工程维护部设专人对接总工室，有问题及时沟通，对于集团下发的最新制度进行主动的实时推进和落实。

（二）承接查验管理具体举措（1）按计划落实交楼批次时间节点及责任人。

（2）制定施工阶段前期介入的跟进计划表，按照项目工程进展及交楼时间依据《恒大地产集团物业工程管理办法》及《物业设备设施承接查验管理办法》编制年度施工介入计划，落实时间节点及责任人。

（3）编制年度承接查验进度计划表，按照《物业设备设施承接查验管理办法》落实时间节点及责任人。