商业业态

商业业态一购物中心――购物中心不完全是商业行为，应划归为商业地产范畴。

在此说的购物中心是个很大的范畴，如南宁商业步行街，在业态的配套分别要求有购物中心交通规划、购业中心的人流、购物中习的汽车交通等为条件：1 购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。

2 购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。

3 车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。

交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。

二商业街，商业街模式是现阶段最为火热的业态之一，这种模式都有此类型——折扣型、专卖型、景观型、娱乐型、生活型。

商业街大致分三种：一种是Shopping Center这是一种主体性购物中心，它是以某一大型商业业态为主体再辅以其他的一些商业业态和服务业态。

主体性购物中心又分两种，一是以大型超市为主体，它的竞争优势是，能够进入居民社区，能够弥补大型超市在商品线上的不足，并可通过出租场地增加附属的一些商业业态和服务业态，既可降低经营成本又可增强对社区的服务功能；二是以大型百货商店为主体的购物中心，往往成为中心城区的商业中心，但一般很难在社区里生存。

这种业态是以大型超市或大型百货为主体，这样的优势是以超市或百货带来的人流来增加物业内其它部分的收益。

一种是Shopping Mall，这种模式购物中心是综合性和超大型的，与主体性购物中心不同的是，这种购物中心里的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售业和服务业的内容。

购物中心已经不是一种商业业态，而是一种商业的组织模式，甚至于已经作为城市整体规划中的一种基本构成，与机场、公园、体育中心等城市设施类似。

这种模式在城市化的扩展，和汽车保有量的增加，效区Shopping Mall会出现一定的增加，效区Shopping Mall特点是要有足够多的停车位且主体业态要有一定的号召力。

一种是Citymall：即城市广场，与ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于购物以及配套的餐饮、休闲、娱乐等，还将旅游、餐饮、休闲、娱乐理念组建成动静相宜、具备基本城市功能的联合体。

与ShoppingMall相比，更加全面的Citymall更适合城市人多方面的需求。

这种在南宁很多商业地产项目都在运作。

商业地产的字眼频繁地出现在人们的视线里，一些在建的商业地产项目如火如荼，一时间似有铺天盖地之势，引起了许多人士的关注，但是人们对商业地产的概念却还相对模糊，甚至停留在最肤浅的字面理解。

那么，什么是商业地产呢？商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、s hoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

商业地产的形式多样，规模也有大有小。

规模大的商业地产如shoppingm all项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。

对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。

在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的sh oppingmall三种业态，本文将着重介绍这三种业态的概念，分析其特点。

Shoppingmall最时髦的业态提起Shoppingmall这个词，许多消费者并不陌生，因为在2004年见诸报端的频率并不低，福州就有三家商业地产项目宣布自己的定位为shoppingmal l，如宝龙城市广场、冠亚广场、万象城。

Shoppingmall其英文原意为“散步道式的商店街”。

Mall的原意是林阴道，shoppingmall意为超大型购物中心，即购物犹如在林阴道上闲逛一样舒适惬意。

Shop－pingmall其实就是集美食、娱乐、购物于一体的超大规模的购物中心，这种商业模式于本世纪初产生于美国，在七八十年代开始盛行于欧美，在进入日本、东南亚等国家后，也受到了欢迎。

一个真正意义上的shoppingmal l大体包括主力百货店、大型超市、专卖店、美食街、快餐店、高档餐厅、电影院、影视精品廊、滑冰场、大栅栏的茶馆、酒吧、游泳馆、主题公园，另外还配有停车场等。

这样大的购物空间以及各种娱乐设施，即使逛上一整天都逛不完，最适合消费者全家出动。

一个shopping－mall其实是一个小型社区。

这个公共场所为人们提供吃、喝、玩、乐的一站式服务，同时在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行购物、休闲或聚会。

比较通俗的观点认为shop－pingmall具有如下2个特征：一是大：占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。

由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，从严格意义上讲，大于１0万平方米且业态复合度高的方可称作mall。

二是全：功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。

这种商业地产投资巨大，对发展商的资金、管理、招商提出了很高的要求。

Shoppingmall跟百货商场最大的区别就是，shoppingmall经营的是业态，是各种各样的商店，而百货商场里经营的是各种各样的品牌。

一个完整意义上的shop－pingmall必须拥有多种不同业态的主力店。

大卖场高成长的业态当2000年麦德龙进入仓山时，福州市民对于大卖场有了真真切切的认识。

随后，正大广场、财富第一街、时代国际广场等商业地产项目中各种各样的大型卖场的进驻也将极大方便福州市民的生活。

那么，什么是大卖场呢？一般来说，对大卖场(hyper－market)的定义是：卖场面积至少在2500平方米以上，出售品种繁多的食品及非食用类产品。

这几年，大卖场已逐渐成为中国快速成长的零售业中成功的经营业态。

大卖场不但深受消费者的喜爱，而且与超市、百货公司等其他零售业态相比，利润更加丰厚。

有统计数字表明，一家大型卖场能辐射周边20万～30万的人口，因此，对于许多开发商而言，将自己的商业项目与大卖场合作是最好的选择，同时也能够最大程度地促进自己的住宅产品的销售。

大卖场由于销量大，往往能提供较为低廉的商品价格。

有专家认为，如果把零售行业看成金字塔，无论从国计民生上还是从技术含金量来看，大卖场都是处于塔尖位置，这种商业业态具有很强的现金流，极具竞争力。

大卖场本身就包含了两个概念，一是大卖场管理，二是连锁。

业内人士认为，大卖场是将来的发展主流，它的综合实力、规模、购物环境上都占有优势，应该说，前几年大卖场的开业，极大地冲击了最早在福州发展起来的标准超市经营模式，在大卖场不断增多的将来，竞争的重点必然会转向卖场之间的竞争，表现为同一区域商圈、次商圈、核心商圈之间的大卖场的竞争。

应该说，竞争的结果必将是一轮又一轮的大洗牌。

社区商业最便利的业态不用出小区大门，或者是走出小区500米之内就可以买到自己所需要的生活用品，这就是社区商业所带来的便利性。

什么是社区商业呢？专家指出，社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。

社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。

社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。

当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。

国内的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。

这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。

随着房地产业的发展，特别是商业地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。

福州出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。

它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，比如横街改造项目群升国际的商业街，定位就是辐射整个城市。

但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的，特别是居住区内部的商业设施，比如东区的钱隆世家步行街、仓山步行街等。

从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等项服务，而居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成。

福州的社区商业普遍位于小区的中心位置，涵盖的商业行业种类有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。

辐射范围更广的社区商业则还有名牌企业的连锁超市、品牌专卖店、24小时便利店、餐饮连锁店等正规企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。

从发展趋势判断，社区商业将是未来商业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力。

社区商业出现的初衷本是方便本社区的居民购买消费，为本社区的居民提供各种服务，其服务范围首先是社区范围，然后考虑向周边区域辐射。

在规划定位时，如何实现好服务功能是最关键的。

行家观点陈晶：大型集中式商业卖场需要把握商业整体性。

实际上，无论大卖场也好，shoppingmall也好，他们都是大型集中式卖场的一种。

与住宅底商不同的在于，他们更重视对商业整体性的把握，这主要体现在商场运作的专业性上。

因为，从目前的几个大的商业地产项目来看，都是将整体的商场划分为小商铺来进行销售，对于投资者而言，开发商的责任感与实力相当重要。

池德境：商业地产营销核心问题是商业地产产权问题及如何建立开发商、投资者和经营者三方利益平衡关系。

但大型商业的经营必须是统一经营与管理，大型商业地产被分割后的产权分割和经营所要求的统一性似乎是一对天生难以调和的矛盾。

所以在这个基础上大型商业地产出现了“销售+主力店租赁的shop ping?鄄mall”时代。

方丽祥：在福州，有部分开发商盲目开发社区底商，造成有商铺无人开的局面。

有时候，在一些小区里经常能看到成排店面关闸门，大大影响了小区的整体形象。

社区商业要考虑居民的便利性，它与居民的日常生活息息相关，对整个区域没有太多的辐射性。

开发商开发太多的社区底商，反而破坏了社区的整体居住氛围。