商业地产业态标准完整版923523259
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商写业态制度及服务标准
商写业态指的是商业写字楼的业态，主要是提供给企业或个人作为办公场所的商业地产。
为了确保商写业态的服务质量和运营效率，需要制定相应的制度和标准。
以下是一些商写业态的制度及服务标准，仅供参考：
1. 物业管理制度：包括物业的维护、保养、安全管理等方面的规定，确保物业设施的正常运行和安全。
2. 租赁管理制度：包括租赁合同的签订、租金收取、租户管理等方面的规定，确保租户按时交纳租金、遵守物业规定、保持物业卫生和安全等。
3. 客户服务制度：包括客户服务流程、服务标准、投诉处理等方面的规定，确保为客户提供高效、优质的服务。
4. 保洁绿化制度：包括保洁绿化的范围、标准、时间等方面的规定，确保商写业态的环境卫生和绿化美观。
5. 安防管理制度：包括安防人员管理、安防设施维护、安全事件处置等方面的规定，确保商写业态的安全和秩序。
6. 节能环保制度：包括节能环保措施、废弃物处理等方面的规定，确保商写业态的环保和可持续发展。
7. 培训制度：包括培训计划、培训内容、培训考核等方面的规定，确保员工的专业技能和服务水平不断提升。
8. 奖惩制度：包括奖励和惩罚的标准、程序等方面的规定，确保员工的行为符合商写业态的规定和标准。
以上制度和标准需要根据实际情况进行制定和调整，以确保商
写业态的运营和服务质量不断提高。
商业综合体各业态物业标准
商业综合体各业态物业标准商业综合体各业态物业标准KTV建筑面积：一般3000—4000m2楼层：一般1-3层，如楼层上方有住宅则住宅层下有架空层层高：一般4.5m左右，最大梁底至地面不低于3.8m；特殊情况不低于2.8m楼板荷载：350kg/m2用水：安装独立计量水表。
计划200—400吨/天供水量。
提供进水管径100mm，可分为两根50DN管道，平均分布于主管道接口处提供管径不低于160DN排水管四根，平均分布以满足卫生间、工作间等排水需求，且在下一楼顶部完成布管施工。
另独立设置150mm厨房排油污管道并与3—5吨化油池相连。
用电：安装独立计量电表。
计划用电总负荷量计算公式如下（计划面积）×（计算参数0.138kw/m2）=计划用电总负荷量其中空调用电参数为0.064kw/m2备注：需提供500—600KVA变电设备，三相五线380V/220V、50HZ 天燃气：管道铺设至指定位置并安装独立计量气表。
空调、通风：满足空调总制冷需求量，其计算公式如下（计划面积）X（计算参数175w/m2）=总制冷需求量备注：需55—70kw或提供150m2左右室外场地用以放置室外机组（包括空调机、制冷机）和足够运转的室空间。
满足相应设计排风量、送风量需求的消防排烟井道、排风井道、新风井道、厨房排油烟井道及风机。
消防疏散通道：计划符合法规规，满足送风、通风等使用需求疏散楼梯总宽度的计算公式如下：（计划面积X0.5人/m2）÷（100人/1π净宽）=疏散楼梯总宽度备注：一般需4—5个消防疏散通道，宽度为1.5—2m。
是否与娱乐业消防要求一致，需请消防单位协助确认标准。
消防自动报警灭火系统：消防自动报警及联动点位对接至大厦消控中心主机系统。
根据店方平面布局设计设置消火栓给水系统及喷淋水管布置。
隔音：电梯：需有独立或与其他楼层公用的垂直客用电梯或观光电梯一至两部，载重量不小于1.35吨，另需配备专用或公用货梯一部。
商业业态
商业地产级别、类型、业态划分标准一、商业地产级别划分依据北京市商业设施规划（2005-2020年），对商业中心的等级划分标准为：广域商业中心以满足市内外、境外消费者休闲、旅游消费需求为主，主要有两类，一类是由历史形成的市中心传统商业集聚地；一类是在城郊重要的交通枢纽节点或交通走廊上的大型综合购物中心（SHOPMALL）。
广域城市商业中心一般规模在35－40万平方米。
具体设置要求见（表1）。
全市共有广域城市商业中心9个，其中现状王府井、西单、前门-大栅栏三个传统商业街区的商圈范围涵盖全市，其影响力、幅射力也已至全国，甚至境外，代表着北京商业形象，是名副其实的广域型城市商业中心。
根据北京城市总体规划的实施要求和区县功能的重新定位，结合城市经济生活发展的变化趋势，至2010年预计需要在石景山、新城范围的通州和昌平北清路口规划建设三个大型综合购物中心，至2020年在孙河、垡头和大兴西红门再各兴建一个类似的大型购物中心。
区域商业中心以满足较大商圈范围消费者的选择性购买和一般性休闲消费需求为主。
每个中心服务人口约20-30万人，一般安排在人口比较密集、交通便利的区域，如大规模居住区、城市交通枢纽或公共活动中心地区。
区域商业中心一般规模为15-25万平方米左右。
具体设置要求见（表1）。
全市共有区域商业中心78个，其中：中心城56个，包括现状基本成型和正在建设的翠微路、崇文门外、百子湾等38个，规划在望京、东坝等地新增18个；新城规划22个。
社区商业中心以满足居民日常生活消费需求为主，提供较完备和必要的服务。
包括社区商业中心和小型商业服务设施（便民终端设施）。
社区商业中心服务人口约5万人左右，服务区域约2-3平方公里。
一般与社区活动中心等公共服务设施集中安排,且交通便利。
社区商业中心一般规模为3万平方米左右。
商业街商业街是城市商业设施的重要组成部分，是商业多功能的整合体，也是城市形象、城市特色、城市活力、城市品质的集中展示。
商业地产业态及规划标准手册修订稿
商业地产业态及规划标准手册
商业地产业态及规划
技术工作计划
产品管理中心
2011-5-5
商业地产业态及规划设计工作计划分三部分，根据区域不同及规模不同可参照模式具体调整，详细内容如下；
商家业态定义表
一级
二级
三级
说明
商家举例
购物
综合
卖场
百货
康城百货、香港新世界、百盛
超市
家乐福、沃尔玛
便利店
7-11、可得便利店
专业
卖场
建材家居卖场
百安居、红星、美凯龙
电器及数码卖场
国美、颐高
汽车卖场
奔驰专卖店、本田专卖店
服装
品牌男装
九牧王、古士旗
品牌女装
伊可爱、爱特爱
品牌休闲装
班尼路、爱得乐
品牌折扣店
奥特莱斯、路易维斯
品牌鞋专卖店
红蜻蜓、奥康
生活
日用
化妆品及箱包皮具
兰蔻、雅诗兰黛
钟表眼镜
罗西尼手表、宝岛眼镜
礼品
包含茶叶、烟酒专卖等
星巴克、上岛咖啡
西式快餐
肯德基、麦当劳
风味餐厅
拉斯维加斯式自助餐厅、金本涮
涮锅、时尚引、新口味
中餐
连锁
中餐酒楼
陶然居、俏江南
中式快餐
真功夫、小胖子
风味小吃
桥香源、蒙自源、半亩园、馄饨
侯上河豆花香、南粥北面
休闲
美食
茶室
五福茶艺、紫韵茶苑
水吧
包含冰激凌店
仙踪林、哈根达斯冰激凌
休闲
美食广场
美食广场
新食尚、食全食美
结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响；
商业地产业态及规划
技术工作计划
产品管理中心
2011-5-5
商业地产业态及规划设计工作计划分三部分，根据区域不同及规模不同可参照模式具体调整，详细内容如下；
商家业态定义表
一级
二级
三级
说明
商家举例
购物
综合
卖场
百货
康城百货、香港新世界、百盛
超市
家乐福、沃尔玛
便利店
7-11、可得便利店
专业
卖场
建材家居卖场
百安居、红星、美凯龙
电器及数码卖场
国美、颐高
汽车卖场
奔驰专卖店、本田专卖店
服装
品牌男装
九牧王、古士旗
品牌女装
伊可爱、爱特爱
品牌休闲装
班尼路、爱得乐
品牌折扣店
奥特莱斯、路易维斯
品牌鞋专卖店
红蜻蜓、奥康
生活
日用
化妆品及箱包皮具
兰蔻、雅诗兰黛
钟表眼镜
罗西尼手表、宝岛眼镜
礼品
包含茶叶、烟酒专卖等
星巴克、上岛咖啡
西式快餐
肯德基、麦当劳
风味餐厅
拉斯维加斯式自助餐厅、金本涮
涮锅、时尚引、新口味
中餐
连锁
中餐酒楼
陶然居、俏江南
中式快餐
真功夫、小胖子
风味小吃
桥香源、蒙自源、半亩园、馄饨
侯上河豆花香、南粥北面
休闲
美食
茶室
五福茶艺、紫韵茶苑
水吧
包含冰激凌店
仙踪林、哈根达斯冰激凌
休闲
美食广场
美食广场
新食尚、食全食美
结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响；
商业地产业态标准完整版923523259
同类商品大 规模集中式 营销。由卖 场租赁发展 到自营
品牌专卖、 平价、服务 量小、质优、 群众生活， 高毛利 营业时间长
本报告是严格保密的.
购物中心 物业及选址要求
选址要素： 选址要素： 区位： 区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析 用地经济状况： 用地经济状况： 进行可获得性分析 用地物理状况： 用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大 3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况
6F 5F 4F 3F 2F 1F -1F
家居配饰、家居用品 运动服装、休闲服饰、童装、 牛仔服饰、女士内衣 男士正装、配饰 少淑女装、时尚手表 女士职业装、女士配饰、化妆 品 国际名品、珠宝、名表 男女皮鞋、男女手袋
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茂业
品牌特点 2008年5月5日，茂业国际于香港上市 1997年3月开设了首家百货店――深圳东门店.公司在珠三 角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙 头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团 经营定位 时尚生活方式缔造者 发展状况 2008年01月2007年10月 四川绵阳店开业; 江苏无锡清扬店正式开业;2006年06月 成商集团完成股权 分置改革;
百盛
淮海路与陕西 南路口
商
圈
徐家汇商业中 心区 高中低收入阶 层 地下一层、地 上八层 总营业面积3 万平方米 立体交通 繁 华商业中心
繁华商业中心中 华路商圈 中青年、中高收 入阶层 六层
淮海路商圈
顾客特征 物业形态 面积规模 周边配套
中高收入阶层 六层
XXXX商业地产业态规划标准
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茂业
品牌特点 2008年5月5日，茂业国际于香港上市 1997年3月开设了首家百货店――深圳东门店.公司在珠三 角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙 头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团
经营定位 时尚生活方式缔造者
发展状况
2008年01月2007年10月
上海徐家汇太平洋百货业态布局
1F 化妆品 香水 钟表 名品 女鞋
2F 少女流行服饰 休闲鞋 表 饰品 眼镜 少女休闲装 彩妆 护肤品
3F 服饰 少淑服饰 餐厅 杂货内衣 补妆室
4F 淑女套装 黄金珠宝 皮包皮件 餐厅 售后服务中心
绅士杂货 男仕内睡衣 袜子 西服 衬衫 领带 男仕精品 用品 皮
5F 包皮件 旅行箱 男鞋 烟具用品 商务休闲服 钟表 内衣 餐厅 修
专卖店
针对特定消 费人群、经 济实力较强
便利店
附近居民
定价销售和 开架自选、
开架销售
统一结算
品牌专卖、 平价、服务
量小、质优、 群众生活，
高毛利
营业时间长
仓储店
开架售货、 批量作价
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购物中心 物业及选址要求
选址要素：
区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析
1、商圈基本要求
2、物业基本要求
选址多样化：多设在繁 华商业区、商店街或百货 店、购物中心内； 商圈范围不定，目标市 场多为流动顾客。主要满 足消费者对某类商品的选 择性需求
营业面积根据主营商品 特点而定； 设有一定规模的停车场
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商业地产业态及规划标准手册优选稿
专业卖场
建材家居卖场
百安居、红星、美凯龙
电器及数码卖场
国美、颐高
汽车卖场
奔驰专卖店、本田专卖店
服装
品牌男装
九牧王、古士旗
品牌女装
伊可爱、爱特爱
品牌休闲装
班尼路、爱得乐
品牌折扣店
奥特莱斯、路易维斯
品牌鞋专卖店
红蜻蜓、奥康
生活日用
化妆品及箱包皮具
兰蔻、雅诗兰黛
钟表眼镜
罗西尼手表、宝岛眼镜
礼品
包含茶叶、烟酒专卖等
商场配套
照片冲印店
柯达、都市彩虹
花店
天瑞达花店
干洗店
天天新洗衣、衣本色洗衣
童装童品
童装
包含童品
丽婴房、皇家宝贝
儿童玩具
大飞车
成人玩具
包含动漫、模型、魔术用品等
小博士
运动用品
运动品牌服饰
NIKE、ADIDAS、匡威、李宁
健身器材
包含户外用品
万年青
食品专卖
糖果店
面包房
面包新语、万千糕饼
餐饮
西餐连锁
咖啡厅
1）、新兴业态内容的增加及比重；
2）、各主力店的比邻关系及匹配；
交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）
停车场（规模、车位数等）
1)万达商业综合体一般设置大型城市广场（3000~10000平米左右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；（规划院强制条文已列）
涉及停车场的问题
（四）建议、意见反馈方法和形式
市场调研
演示形式和内容
第二阶段：方案及深化设计
（一）室内商业步行街设计：
关于步行街主入口
建材家居卖场
百安居、红星、美凯龙
电器及数码卖场
国美、颐高
汽车卖场
奔驰专卖店、本田专卖店
服装
品牌男装
九牧王、古士旗
品牌女装
伊可爱、爱特爱
品牌休闲装
班尼路、爱得乐
品牌折扣店
奥特莱斯、路易维斯
品牌鞋专卖店
红蜻蜓、奥康
生活日用
化妆品及箱包皮具
兰蔻、雅诗兰黛
钟表眼镜
罗西尼手表、宝岛眼镜
礼品
包含茶叶、烟酒专卖等
商场配套
照片冲印店
柯达、都市彩虹
花店
天瑞达花店
干洗店
天天新洗衣、衣本色洗衣
童装童品
童装
包含童品
丽婴房、皇家宝贝
儿童玩具
大飞车
成人玩具
包含动漫、模型、魔术用品等
小博士
运动用品
运动品牌服饰
NIKE、ADIDAS、匡威、李宁
健身器材
包含户外用品
万年青
食品专卖
糖果店
面包房
面包新语、万千糕饼
餐饮
西餐连锁
咖啡厅
1）、新兴业态内容的增加及比重；
2）、各主力店的比邻关系及匹配；
交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）
停车场（规模、车位数等）
1)万达商业综合体一般设置大型城市广场（3000~10000平米左右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；（规划院强制条文已列）
涉及停车场的问题
（四）建议、意见反馈方法和形式
市场调研
演示形式和内容
第二阶段：方案及深化设计
（一）室内商业步行街设计：
关于步行街主入口
最新商业业态规划标准
洗浴中心-桑拿
休闲娱乐
建筑要求
1. 洗浴场所不许设置在地下二层及二层以下。当设置在地下一层时，地下一层地 面与室外出口地坪的高差不应大于10米；其安全出口不应少于两个，当一个厅的 面积小于50㎡时，可设一个安全出口。 2. 凡建筑面积大于3000㎡的经营场所，均应设置火灾自动报警系统、自动喷水 灭火系统。设置在地下建筑面积大于500㎡的经营场所，均应设置火灾自动报警 系统、自动喷水灭火系统和消防防烟、排烟设施。 3. 经营场所按照《建筑灭火器配置设计规范》配置灭火器材，设置报警电话，保 证消防设施、设备完好有效。 4. 洗浴中心的建筑承载按照《建筑设计荷载规范》《室外给水设计规范》《建筑 给水排水设计规范》等相关规范中对洗浴中心的等级规模进行施工设计
有相对独立的垂直电梯 毛坯 与商场主通道相连，门面12-20米， 自营 租期20年 保底租金和票房提成
商业集中区、中/高档住宅区、城市人
口密度较大的区域
加盟费
10万
建筑面积 ≥2000㎡
欢乐迪
包间数量 ≥40
加盟服务费 40-100万 经营管理费 3%月营业额
建筑面积 2500-4500㎡ 当地核心的商业商
agogo
主干道两侧，铺面朝向主干道
层高
≥4.2m
与学校、医院距离不小于200米
自由港 建筑面积 ≥1000
影院数量和规模确定指标
基本观众人数；每个基本观众每年看电影的场数每年放映天数；每天放 映场数；年平均上座率；其他经济水平、消费能力、文化消费能力，生 活习惯，自然环影院
商圈区位
面积、楼层
层高、柱距
物
业
物业形状
要
楼板承重
求
配套设施
二、三级城区中主要商圈； 3公里内不少于20万人城市商圈； 有独立的垂直交通 1500㎡； 项目顶层不高于6层 净高不低于6米 ； 柱距不低于10米 影厅内中空
商业地产业态及规划标准手册
1、市场调研原则：实用性＋准确性
2、市场调研内容：标准化＋统一化
3、市场调研标准：表格化＋数据化
（招商部、物管部、人力资源部编制标准化表格）
1、概念设计阶段（摘牌前）；
2、方案设计阶段，含深化设计阶段（摘牌后）；
3、初步设计阶段（★初步设计是完善和实现建筑设计方案以及指导施工图设计的重要阶段，相关未落实的设计条件均需在此阶段提供完整，因此原则上本阶段商管公司应确认所有的设计条件；包括提供基本的步行街业户的房产技术要求等。非正常拆改在商业步行街初步设计完成后原则上不得再有）；
4、施工图设计阶段；
5、实施阶段（★此阶段的设计变更，若属“错、漏、碰、缺”情况可正常拆改）。
6、营运阶段（★反馈设计、建筑问题，逐步完善设计和建筑品质）
根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审、图纸审核、方案会签并形成会签意见的要求，以及集团商管公司与规划院“关于设计工作流程和操作要点”，为不断完善“万达广场”的设计品质和建筑品质，集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编，形成《万达广场（步行街）规划/设计意见及建议（关注点）100项》，以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导，并将在不断总结和完善的过程中，能进一步充实和丰富集团《万达广场强制性设计准则》，真正使我们的“万达广场”成为人文建筑、绿色建筑、品味建筑。同时要求商管系统应及时跟踪集团规划院、成本控制部、项目公司等相关部门，落实对意见及建议的采纳和实施情况。
商业管理用房的设计要求；
3、关于步行街的平面规划设计
步行街设计规模及原因分析（重点掌握分析当地市场主要业态数量即注册的个体店总量、城市已有步行街的规模和经营状况等）；
步行街整体布局的问题
2、市场调研内容：标准化＋统一化
3、市场调研标准：表格化＋数据化
（招商部、物管部、人力资源部编制标准化表格）
1、概念设计阶段（摘牌前）；
2、方案设计阶段，含深化设计阶段（摘牌后）；
3、初步设计阶段（★初步设计是完善和实现建筑设计方案以及指导施工图设计的重要阶段，相关未落实的设计条件均需在此阶段提供完整，因此原则上本阶段商管公司应确认所有的设计条件；包括提供基本的步行街业户的房产技术要求等。非正常拆改在商业步行街初步设计完成后原则上不得再有）；
4、施工图设计阶段；
5、实施阶段（★此阶段的设计变更，若属“错、漏、碰、缺”情况可正常拆改）。
6、营运阶段（★反馈设计、建筑问题，逐步完善设计和建筑品质）
根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审、图纸审核、方案会签并形成会签意见的要求，以及集团商管公司与规划院“关于设计工作流程和操作要点”，为不断完善“万达广场”的设计品质和建筑品质，集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编，形成《万达广场（步行街）规划/设计意见及建议（关注点）100项》，以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导，并将在不断总结和完善的过程中，能进一步充实和丰富集团《万达广场强制性设计准则》，真正使我们的“万达广场”成为人文建筑、绿色建筑、品味建筑。同时要求商管系统应及时跟踪集团规划院、成本控制部、项目公司等相关部门，落实对意见及建议的采纳和实施情况。
商业管理用房的设计要求；
3、关于步行街的平面规划设计
步行街设计规模及原因分析（重点掌握分析当地市场主要业态数量即注册的个体店总量、城市已有步行街的规模和经营状况等）；
步行街整体布局的问题
最全商业业态规划及标准
休闲娱乐 影院
增大人流量 消费群体年龄分布广：复合型的观影群体将为购物 中心带来各种层面的消费者
观众消费能力高：喜欢看电影的90%以上是中高收 入家庭，消费能力强
消费时间长：可将消费者在购物中心的停留时间由 1-2小时增长到3-4小时。时间越长，消费增加，有力 拉动餐饮和其他消费需求
休闲娱乐 影院
休闲娱乐 KTV&夜总会
国内前线KTV品牌要求
品牌 物业要求 地理要求 费用
建筑面积 800-5000㎡
包间数量 ≥25
商标许可费 200元/间*月
商务、商业、交通中心地段 有一定的广告位 交通流动性好，进出便利 培训费 装修费 免 3.5万/间（平均）
宝乐迪 物业功能 商业服务
层高 ≥4m 租赁年限 ≥5年
自由港 建筑面积 ≥1000
加盟费
20万
经营管理费 营业额.6%/月
休闲娱乐 洗浴中心-桑拿
面积规划标准
项目 前台大厅 男桑拿区 女桑拿去 自主餐厅 按摩室 VIP包间 休息室 数量 1 1 1 1 60 20 80 10㎡/间 40㎡/间 12㎡/间 30㎡/间 单位面积 面积（㎡） 500 1500 750 500 600 800 960 900 625 865 面积比 6.25% 18.75% 9.38% 6.25% 7.50% 10.00% 12.00% 11.25% 7.81% 10.81%
休闲娱乐 洗浴中心-桑拿
配套要求 一、锅炉 根据项目规模要求，建议必须具备60万大卡的锅炉，北京90%的洗浴中心都是 用锅炉烧水，用锅炉则会用到柴油，一般一吨水至少耗油3公升，如果本项目考 虑使用温泉，则没有必要考虑这些。 二、泳池 在桑拿房的旁边必须设立一个泳池，面积为国家规定面积的一半即可，国家规定 的面积为1250㎡ 三、包房 洗浴中心有10-15%的包房是不能投入经营的，主要是考虑所辖派出所，社会人 员，内保，特殊服务生的占房率和使用率，同时还可能要招待一些朋友所用。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
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百盛案例
上海九海百盛
上海九海百盛百货业态布局
6F 5F 2-4F 1F -1F 文化用品、音像制品、大小 家电、工艺礼品、家居. 游戏广场、美食小吃； 化妆品、男女休闲装、时装、 包袋、运动用品、内衣 皮具、国际化妆品、麦当劳、 意大利休闲餐厅 银行； 平价超市
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太平洋案例 上海徐家汇太平洋
上海徐家汇太平洋百货业态布局
1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F B1
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化妆品 香水 钟表 名品 女鞋 少女流行服饰 休闲鞋 表 饰品 眼镜 少女休闲装 彩妆 护肤品 服饰 少淑服饰 餐厅 杂货内衣 补妆室 淑女套装 黄金珠宝 皮包皮件 餐厅 售后服务中心 绅士杂货 男仕内睡衣 袜子 西服 衬衫 领带 男仕精品 用品 皮 包皮件 旅行箱 男鞋 烟具用品 商务休闲服 钟表 内衣 餐厅 修改室 休闲服饰 牛仔服饰 休闲包 鞋 少男服饰 户外旅游用品 运动 服饰 保健器材 手机 相机 烹煮锅具 卫浴芳香用品 美容SPA馆&教 室 贵宾厅 电器用品 瓷器 家用寝具 PDA 翻译机 MP3 文教 童装 童鞋 育婴室 孕妇装及用品 贺卡 活动会馆 婴童家具 玩 具 婴儿用品 儿童学习用品 香烟 洋酒 冰淇淋 茶叶 寿司 巧克力 面包 蛋糕 比萨 休闲小 食
经营面积约 44,000平方米 星级酒店、百货 商场、超级巿场 密集
经营面积 28000平方米
立体交通 繁 华商业中心
地铁一号线 多家商场 超市
本报告是严格保密的.
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专业店
代表品牌：宜家 家得宝 百安居 国美 苏宁
本报告是严格保密的.
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专业店
选址要求
n一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公 用品专业店、玩具专业店、服饰店（Apparel Shop）等。
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天虹百货 天虹百货
p品牌特点 n集 团：中国一航 成立时间：1984年 n经营方式：中外合资 n全国分布：33家直营商场及1家特许经营商场。 n荣 誉：连续7年中国零售百强 p经营模式、理念 n模 式：“百货+超市+X n天虹商场：“便捷、一次购足、质量可靠 n天虹百货：“服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅” p发展状况 “深圳市信誉好商店” “中国零售百强企业” “中国连锁百强企业” “广东连锁商业最佳门店” 全国首家在线支付网上购物商城 04年销售额25亿元人民币
以速成食品、 饮料、小百 货为主
经营范围广 泛，如食品、 日用品、耐 用品
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零售业态(二)
业态对比
购物中心 客户
目标顾客以 流动顾客为 主
百货商店
中高收入人 群、客户来 源范围广
超市
大众化消费、 客户来源根 据超市规模 和定位有所 不同 开架自选、 自我服务、 平价销售、 一次结算的 售货方式 平价销售、 满足日常用 品一次性购 全
沈阳中华路新世界业态布局
新世界
6F 5F 4F 3F 2F 1F -1F
家居配饰、家居用品 运动服装、休闲服饰、童装、 牛仔服饰、女士内衣 男士正装、配饰 少淑女装、时尚手表 女士职业装、女士配饰、化妆 品 国际名品、珠宝、名表 男女皮鞋、男女手袋
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茂业
p品牌特点 n2008年5月5日，茂业国际于香港上市 n1997年3月开设了首家百货店――深圳东门店.公司在珠三角、 长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙头 2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团 p经营定位 n时尚生活方式缔造者 p发展状况 2008年01月2007年10月 n四川绵阳店开业; n江苏无锡清扬店正式开业;2006年06月 成商集团完成股权 分置改革;
1、商圈基本要求 2、物业基本要求
n选址多样化：多设在繁 华商业区、商店街或百货 店、购物中心内； n商圈范围不定，目标市 场多为流动顾客。主要满 足消费者对某类商品的选 择性需求
n营业面积根据主营商品 特点而定； n设有一定规模的停车场
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专业店
代表品牌：宜家
p品牌特点 n采购模式：全球化的采购模式 n产品系列：宜家办公、家庭储物、儿童宜家 n推广口号：生活，从家开始 p经营理念 n“提供种类繁多、美观实用、老百姓买得起的家居用品”。 p发展状况 n宜家家居在全球34个国家和地区拥有240个商场,其中有6 家在中国,分别在北京、上海、广州、成都、深圳和南京。根 据规划，至2010年，宜家在中国内地的零售商场将达到10 家。
商业业态
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零售业态 业态种类
n购物中心
n百货商店
n便利店
n仓储店
零售购物型
n专业店 n专卖店 n超市
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零售业态(一)
业态 定义
业态对比
百货商店
经营日用工业 品为主的综合 性零售商店
购物中心
多种零售店 铺、服务设 施集中在一 个建筑物内 或一个区域 内，向消费 者提供综合 性服务商业 集合体。分 市区、社区、 城郊型 5万-15万平 米为宜
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新世界 新世界
p品牌特点 n市场定位：中高档路线的 n目标顾客：高雅、时尚的中青年 n针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略 p经营战略 n高雅、时尚的中高收入阶层 p发展状况 n分布于全国20多个大中城市
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新世界案例 沈阳中华路新世界
以经营生活 资料为主的， 储销一体、 批量销售、 实行会员制 的商店
规模
规模大，营业 面积在5000 平方米以上
标准超 市:5001500平米;大 型综合超 市:25005000;超大 型:600010000 以食品为经 营重点，满 足食品一次 性购全
具备一定规 模,根据具体 市场和产品 特性而定
根据具体经 营的商品而 定,一般在50600平米
城市核心商圈 交通便利 城市人口：40万以上 楼高三层以上 5000-20000㎡，单层面积5000 平米左右中庭面积(包 含电梯井)至少500㎡ 单层店面积：15,000㎡以上 首层层高5m，二层以上层高4.5m； 8m×8m 双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。 100个/10000㎡ 免租期1年左右 租赁年限10—20年
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专业店
代表品牌：百安居
p品牌特点 n先进的管理模式 雄厚的资金支持 全球化的采购网络 p经营策略 n低价采购、低成本控制、多区域运营、规模收益 p发展状况 n截止至2006年12月底，百安居在中国25个城市拥有58家 商店，包括上海、北京、深圳、广州、青岛、杭州、苏州、 武汉、南京、昆明、福州、无锡、哈尔滨等。计划在2010年 在30多个城市开设100家商店。
太平洋
上海市徐汇区 衡山路932号
新世界
沈阳巿和平区中 华路88号
百盛
淮海路与陕西 南路口
徐家汇商业中 心区 高中低收入阶 层 地下一层、地 上八层 总营业面积3 万平方米
繁华商业中心中 华路商圈 中青年、中高收 入阶层 六层
淮海路商圈
中高收入阶层 六层
4层 总营业面 积1.5万平 方米 保利文化 广场 海 岸城
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购物中心
购物中心
类 型 业 态 效 用
n功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、运 动、旅游、游乐于一体。 一些大型的购物中心甚 至包含了酒店和办公的 功能。 n黄金比例：最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30
主力店
高端百货、大 有利影响：集客能力；品 型超市、家居、 牌效应；带动作用；广告 建材等 效应；长期租约 不利影响： 租期很长，物业的后期处 置要受限制；主力店的租 金非常低；常带有排他性 协议；与整体的磨合难度 大，需防范法律风险 知名餐饮店、 影剧院、大型 书店或游乐场 所 饰品、服饰、 化妆品等 聚客能力；租金回报远高 于主力店；在营业时间、 管理成本、经营灵活性等 方面比主力店占有优势 购物中心盈利最多的部分； 可丰富购物中心的功能； 个性品牌能聚集各类客源
次主力店 n业态组合：主力店、 次主力店、独立店。 “主力店是恒星，围绕 主力店周边运行是小行 星般的次主力店、品牌 店”。
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品牌店
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百货商店
代表品牌
新世界
天虹百货
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百货商店 选址基本要求
要 商 素 圈 建筑 物 业 要 求 面积 层高 柱距
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家居商场 选址要求
代表品牌 商圈
建筑 单层 两层，底层是自选区和家居用品 区，二层是样板间、沙发区、家 具区和一个可容纳500人的餐厅；. 标准店面积2.8万－3.5万平方米 拥有800个免费停车位的地下停车 场，面积为170平方米的儿童天地 和咖啡厅。
专业店
客户覆盖面 广
专卖店
针对特定消 费人群、经 济实力较强
便利店
附近居民
仓储店
购物方式
柜台销售和 开架销售相 结合
定价销售和 开架面售
定价销售和 开架销售
开架自选、 统一结算
开架售货、 批量作价
经营特色
卖场租赁制； 布局统一规 划，店铺独 立经营；服 务功能齐全， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体。
卖场租赁制、 种类齐全、 高毛利
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