房地产开发报建培训课件

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10、道路红线 规划的城市道路（含居住区级道路）用地的边界线。 11、建筑控制线 有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位置不得超出的界线。 12、建筑间距 两幢建筑物或构筑物主体建筑外轮廓（含阳台、飘窗等外挑部分）投影之间的最 小水平距离 13、低层建筑：指高度≤10米的建筑，低层居住建筑为一层至三层。 多层建筑：指高度>10m且≤24m的建筑；多层居住建筑为四层 六层建筑。现 状24米以下未设电梯的七层或八层住宅建筑视为多层建筑。 高层建筑：指高度大于24m的建筑；高层居住建筑为十层及十层以上建筑 （其中层数为七至九层的居住建筑为中高层建筑）。 建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。 14、裙房 指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。裙房的最大高度不 超过24米，超过24米的，按高层建筑处理。
第二阶段：项目签订《国有土地使用权出让合同》至取得 《建设用地规划许可证》阶段
申办《建设用地规划许可证》所需资料：
（一）打印并加盖公章的建设用地规划许可证《申报表》及申请人身份证明材料（原 件1份）；委托他人代理的，提交授权委托书（原件1份）及受委托人个人身份证（复印 件1份，验原件）； （二）打印并加盖公章的《项目立卷表》（原件1份，项目首次申报时提交）； （三）发展改革等项目审批部门批准的建设项目可行性研究报告和或相关批准文件 （复印件1份，验原件）； （四）申报项目涉及相关行政主管部门的，提交相关部门的书面意见和有关文件（复 印件1份，验原件）（可于领证前提供）； （五）采用昆明统一坐标系并符合数据格式要求的1/500或1/2000地形图（原件1份）； （六）以出让方式供地的建设项目需提供《国有土地使用权出让合同书》及勘测定界 图（复印件1份，验原件）； （七）涉及房地产开发的用地，应提交房地产开发资质证书（复印件1份，验原件）； 注：申报时应同时提交以上申请材料的电子文件（图件为DWG及TAB格式，其它文件为 原件扫描的JPG格式文件），提交复印件的材料，建设单位须在复印件上加注‘此复印件 内容与原件内容核对无误’字样，并加盖单位印章。
第一章
房地产项目开发报建流程学习
第一阶段：项目上马至摘牌前阶段
1、按照集团新项目上马要求寻找拟投资项目后洽谈、立项、组件、上报、 获批。 2、现阶段一手项目取得须通过招拍挂方式，在项目确定挂牌日期后，应 与招投标部联系确定可行性研究报告、节能报告、环境影响性评价报 告、水土资源保持报告的编制单位。在土地挂牌公示期间提前联系总 工室进行项目总规方案、修详规方案的初步设计（在此期间保持与规 划、消防、人防部门进行沟通）、要求编制单位进行可行性研究报告、 节能评估报告、环境影响性评价报告的编制。 3、如项目为二手项目，在获集团批准后及时开展项目公司尽职调查、资 料交接、股权转让等工作，及时与合作单位对接开展后续开发报建工 作（恒大〃云报华府项目在获集团批准后立即对项目公司进行了尽职 调查，在签订合作协议后及时开展了资料交接、股权转让的工作）。
第三阶段：《建设工程规划许可证》阶段
申请材料 ：
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第三阶段：《建设工程规划许可证》阶段
主要概念学习：
• • 1、总用地面积：征用用地的全部用地面积； 2、净用地面积：扣除市政道路、城市河涌、绿地等后的实际可建设用地面 积； • 3、容积率：指在一定用地范围内，建筑物的地上建筑面积的总和与建筑基 地面积的比值； • 容积率计算规则： （1）地下层的建筑面积不计入容积率；坡屋顶层空间净高1.2m～2.1m的以 1/2面积计入容积率，超过2.1m全部计入容积率；跃层面积计入容积率；避 难层不计入容积率。 （2）坡地建筑容积率计算： • 利用自然坡地、台地进行地下空间建设的，单层覆土面边长大于1/2周长且 覆土深度不小于2米的露出地面部分：a、功能为停车、设备用房等配套服务 用途的，建筑面积不计入容积率； b、功能为商业、办公等经营性用途的， 以其露出地面部分面宽及进深在10米以内的有效使用面积计入容积率，剩余 部分建筑面积不计入容积率。
第三阶段：《建设工程规划许可证》阶段
第二步骤：深化设计 • 以审批通过的《修建性详细规划方案》为依据，进行总图 调整及单体深化设计（包括经济技术指标、设计说明、总 平面布置图、建筑单体平面图、立面图、剖面图、绿化景 观设计图、建筑单体分层面积表、管线图），并补充完善 相关人防、消防、节能、交通影响评价、水务、环评等意 见，向区规划分局进行《建设工程规划许可证》预审意见 报审，根据规划分局的预审意见补充完善相关行政单位意 见并进一步调整、优化设计，设计图纸经规划局审核通过 后进行窗口电子报建，进入批前公示，公示期间无异议后 缴纳费用领取《建设工程规划许可证》。 • 注意事项：重点审核日照、建筑物退距(外部、内部）、 车位数量等。
房地产开发报建知识培训
——昆明公司开发部
房地产开发项目总体流程图
总括：
第一章 房地产项目开发报建流程学习： 第一阶段：项目上马至摘牌前阶段 第二阶段：项目签订《国有土地使用权出让合同》 至取得 《建设用地规划许可证》阶段 第三阶段：《建设工程规划许可证》阶段 第四阶段：《建筑工程施工许可证》阶段 第五阶段： 《商品房预售许可证》阶段 第六阶段： 验收阶段 第二章：配套工程报建知识学习： 第一阶段：《建设工程规划许可证》办理前阶段 第二阶段：《建设工程规划许可证》至竣工阶段 第三阶段： 配套工程竣工及验收阶段
相符
窗口电子报建
现场放线与总图图纸不符
缴纳费用
无异议
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ批前公示
领取《建设工程规划许可证》
第三阶段：《建设工程规划许可证》阶段
第一步骤：《修建性详细规划方案》报审 在取得《建设用地规划许可证》后，完成修建性详细规 划方案设计（包括平、立、剖面图、鸟瞰图;规划总平 图——建筑闭合线、绿化闭合线、主要技术解决指标；地 下室平面方案图、日照分析图等），向区规划局申报《修 建性详细规划方案》，经区规划分局审核通过后，进入规 委会审议，经规委会审议通过后进行《建设工程规划许可 证》申报 (参考案例：恒大雅苑项目按此程序办理）。
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第三阶段：《建设工程规划许可证》阶段
• 《建设工程规划许可证》办理要点：
从办证需提供资料可以看出，办理《建设工程规 划许可证》最重要和最根本的资料在于项目设计方 案，因此在设计的过程中，开发部、总工室、设计 单位应保持与规划局有顺畅的沟通；同时因人防、 消防设计方案获得人防、消防部门认可也是办理规 划证的前提要件，因此在设计过程中也必须与消防、 人防单位进行沟通对接。
第二阶段：项目签订《国有土地使用权出让合同》 至取得《建设用地规划许可证》阶段
取得《国有土地证》（一般签订《国有土地使用权出让合同》当日开 始办理环评、节能、可研、水保批复，同期开始办理临水、临电、立项批复、 地名命名批复、房地产开发资质，提前介入质检、安监工作。确保在取得土 地后30天内取得《建设用地规划许可证》。 在签订出让合同之前应要求总工室将临水、临电和方案完成并与自来 水公司、供电局提前对接，及时开通临水、临电已保证工程正常开展；提前 准备办理房地产开发资质所需的各项资料，在取得出让合同后即开始报审； 立项批复是此阶段过程中的重要工作，可研、节能评估、环评批复报告为其 办理前提要件 事例：曲靖恒大名都项目实现6个月开盘销售，在取得土地后30天内完成 了立项批复并取得了《建设用地规划许可证》。
第三阶段：《建设工程规划许可证》阶段 （办理流程）
修建性详细规划方案报审
规划分局初审通过 调整修详规方案
规委会审议
形成规委会会议纪要 通过
未通过
总图优化设计、单体设计
调 整 设 计
补充完善人防、消防、交评、环保、 水务、节能、地震安全性评价等意见
通过
局 部 调 整 总 图
未通过
预审意见报审 局办公会讨论 建筑物轴线放线
第二阶段：项目签订《国有土地使用权出让合同》 至取得《建设用地规划许可证》阶段
立项批复办理要件： 1.项目核准申请书； 2.资质条件符合要求的咨询单位编制的项目可研报告(或项目申请报告)； 3.项目节能评估文件(节能评估报告书或节能登记表、项目节能审查真 实性承诺函、节能审查申请书及专家评审意见)； 4.公司营业执照、税务登记证、公司法人证书（收复印件验原件）； 5.规划条件； 6.国有土地使用权证（或土地出让合同+出让金发票）； 7.环评批复； 8.房地产开发资质（收复印件验原件）； 9.开户行出具的资金信用证明（原件）。
• 15、快速路：是为城市长距离快速机动车交通服务的道路，中间设有中央分 隔带，布置有四条以上的车道，全部采用立体交叉控制车辆出入，并对两侧 建筑物的出口加以控制。 • 16、主干路：又称全市性干道，负担城市各区、组团以及对外交通枢纽之间 的主要交通联系，在城市道路网中起主要交通运输作用。 • 17、次干路：是与主干路结合组成道路网，起集散交通的作用，兼有服务功 能的道路。 • 18、支路：是与街坊路的连接线，解决局部地区交通，以服务功能为主的道 路。 • 19、居住区：泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或 自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000--50000人）相对应，配建有 一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居 住生活聚居地。 • 20、居住小区：是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规 （10000--15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化 生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 • 21、居住组团：是指被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000--3000人） 相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
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4、建筑密度：一指在一定用地范围内，建筑物的基底面积总和与建筑基地面 积的比率（用百分比表示）。 • 5、绿地率 ：一定地块内，各类绿地面积的总和占该基地面积的比例（用百 分比表示）（一般包括：公共绿地、服务设施绿地，不包括屋顶、天台绿地） • 6、架空层 • 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。 • 7、避难层 • 建筑高度超过100m的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼 层。 • 8、地下层 • 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下层。 • 9、日照面 • 建筑为达到规定的日照标准而需设主要居室窗户的立面，包括东、南与西三 面；不需为满足日照要求而设窗户的立面则为无日照面。