国内外养老地产案例对比分析
国内外养老社区案例分析
国内外养老社区案例分析目录一、内容概要 (3)1.1 养老社区的定义与重要性 (3)1.2 国内外养老社区的发展现状 (4)1.3 论文目的与研究方法 (6)二、国内养老社区案例分析 (7)2.1 北京太阳城 (8)2.1.1 社区概况 (9)2.1.2 服务模式与特色 (11)2.1.3 运营效果与社会影响 (12)2.2 上海亲和源 (13)2.2.1 社区概况 (14)2.2.2 服务模式与特色 (15)2.2.3 运营效果与社会影响 (17)2.3 广州乐活居 (18)2.3.1 社区概况 (19)2.3.2 服务模式与特色 (20)2.3.3 运营效果与社会影响 (22)三、国外养老社区案例分析 (23)3.1 美国太阳城 (24)3.1.1 社区概况 (25)3.1.2 服务模式与特色 (26)3.1.3 运营效果与社会影响 (28)3.2 日本六本木新城 (29)3.2.1 社区概况 (30)3.2.2 服务模式与特色 (32)3.2.3 运营效果与社会影响 (32)3.3 英国康养小镇 (33)3.3.1 社区概况 (35)3.3.2 服务模式与特色 (36)3.3.3 运营效果与社会影响 (37)四、养老社区的成功要素分析 (37)4.1 完善的基础设施 (39)4.2 高品质的服务体系 (40)4.3 多元化的娱乐活动 (41)4.4 良好的社区氛围 (42)4.5 有效的政策支持 (43)五、结论与建议 (44)5.1 结论总结 (46)5.2 对国内养老社区的启示 (47)5.3 对国外养老社区的借鉴 (48)5.4 政策建议与未来展望 (49)一、内容概要本文档旨在分析国内外养老社区的典型案例，探讨其运营模式、成功经验及面临的挑战。
将概述国内外养老社区的发展现状和背景，阐述养老社区的重要性和必要性。
选取若干国内外典型案例，详细介绍其基本情况、运营模式、服务特色、成功经验及存在的问题。
养老地产模式探讨及国内外典型案例
养老地产模式探讨及国内外典型案例随着我国老龄化进程的加剧，对养老服务的需求日益增加。
因此，养老地产模式已经成为了当前房地产业中的一个重要发展方向。
一、什么是养老地产模式养老地产模式是一种结合房地产和养老服务的发展模式。
其核心思想是将房地产和养老服务相结合，在房地产的基础上提供全方位的养老服务。
养老地产模式可以是独立的、专业化的老年公寓，可以是老年人特别定制的普通住宅，还可以是以老年人为主题的小区或者社区。
这样的综合服务可满足老年人不同阶段的养老需求，构建起稳固的养老服务体系，有效地提高老年人的生活质量。
二、国外养老地产模式的案例1、美国弗洛里达州的Village型社区Village型社区是美国弗洛里达州的一个社区养老项目。
它是由一位刚退休的医生创立的，它的理念是在社区内组织各种活动，满足老年居民的精神和身体需求。
这个社区有自己的电影院、游泳池、网球场等众多设施，还拥有完善的医疗服务、安全保障等养老服务体系。
2、新加坡的诺贝尔老年公寓新加坡的诺贝尔老年公寓是一家专业的老年人住宅服务机构，其提供完整的老年人医疗服务包括生活护理、物理检查等，同时在公寓内还有一个包括各种健身、娱乐活动的活动中心，给老人提供了一个积极、健康的生活环境。
三、国内养老地产模式的案例1、绿城养老-和园绿城养老-和园是绿城地产推出的一款针对老年人养老需求的专属住宅。
其建筑设计上注重舒适度和便利性，其中配备有专门的养老辅助设备及餐饮配送服务，并在社区内设有游泳池、健身房等设施，为老年人提升生活质量。
2、中海地产-嘉乐福养老社区中海地产推出的嘉乐福养老社区，利用集团资源，将现有资源与养老产业资源相结合，打造出全国首个由国际高端酒店管理公司管理的品牌养老社区。
其提供了一站式的养老服务，包括家政服务、医疗保健、文艺活动、运动休闲等方面。
四、结语养老地产模式的出现，为老年人的养老问题提供了多种解决办法。
我国现阶段老年人生活质量仍需进一步提升，因此养老地产模式也有着广阔的发展前景。
国外养老模式及我国养老地产经典案例
国外养老模式及我国养老地产经典案例1、老年住宅70年代初创于北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年住宅。
从国外的情况分析，老年人住宅可以看作是一些社会老龄化的先进的国家，在某种特定状况下的老年人的居住形态。
2、国外老年人居住建筑模式划分理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活，并提供必要的协助，而不应该一切包办，否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化过程。
老年人居住建筑模式划分的依据是老年人所需社会服务支援的程度。
1986年，国际慈善机构（HTA）制定了老年人居住建筑的分类标准：a类：非老年专用或用作富有活力的退休和退休前老人居住的住宅。
他们有生活自理能力，因而可独立生活在自己的寓所中。
b类：可供富有活力，生活基本自理，仅需要某种程度监护和少许帮助的健康老人居住的住宅。
c类：专为健康而富有活力的老人建造的住所，附有帮助老人基本独立生活的设施，提供全天监护和最低限度的服务和公用设施。
d类：专为体力衰弱而智力健全的老人建造的住所。
入住者不需要医院护理，但可能偶然需要个人生活的帮助和照料，提供监护和膳食供应。
e类：专为体力尚健而智力衰退的老年人所建的住所。
入住者可能需要某些个人生活的监护和照料。
公用设施同d类，但可按需另增护理人员。
f类：专为体力和智力都衰退，并需要个人监护的老人所设。
入住者中很多人生活不能自理，因而住所不可能是独立的，可为住者提供进餐、助浴、清洁和穿衣等服务。
g类：入住者除同f类外，还有患病、受伤的，临时或永久的病人，这类建筑中所提供医疗和护理的应是注册医护机构，住房几乎全部应为单床间。
除此之外，各国根据本国的具体国情，相应规定了老年人居住建筑模式的划分标准。
3、国外老年人典型居住模式1）美国老年人居住建筑模式主要有3种类型：独立式老年人住宅满足有自理能力的老年人的需求，一般为普通住宅和老年人专用住宅，后者多数是带厨卫的一室户，平面紧凑，采用标准构件，造价经济，总体布局上注意将老人住宅群布置在社区中心附近，结合社区服务设施、社交场所、医疗中心及交通设施。
国外养老中心设计案例和4个国内养老地产案例
６个国外养老中心设计案例与4个国内养老地产案例201４—０9-09 养老题图为蜗牛养老产业俱乐部LＯGO|6个国外养老中心设计案例１、美国太阳城养老社区2、ＷoＺoCo老年公寓-—MVRDV作品3、葡萄牙奥埃拉什老年中心４、斯洛文尼亚Hodｏ?老年中心5、德劳丁老年公寓6、奥地利老年人公寓一、美国太阳城养老社区1、太阳城选址于阳光明媚得凤凰城郊区太阳城就是美国著名得养老社区,它位于亚利桑那洲,凤凰城西北12英里，那里全年3１2天能够接收到日照,因住在其中得老年人活跃得生活方式而闻名。
太阳城拥有1200亩得高尔夫球场,所以又被称为“高尔夫爱好者得天堂"。
在它周边有Ｌａke Pleaｓant地区公园,W ｈite T anks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。
社区于１９61年开始建设，已经成为全美最好得老年社区之一。
这里得居民必须就是55岁以上得老人，18岁以下得陪同人士一年居住不能超过3０天。
社区提供货品齐全得购物场所，包括餐饮、邮政与宗教服务在内得完备服务,以及专业化得医疗服务与丰富得娱乐休闲服务。
太阳城占地37、8k㎡,其中陆地37、6 ｋ㎡,水域0、2 k㎡。
太阳城由DeｌWebb公司于19６０年开始建设,经过2０年得发展基本建成。
太阳城不仅阳光明媚，气候干燥少雨，适合于老年人居住，而且拥有方便老人生活得一切设施与法规２、太阳城经历了20年得发展历史1959年，Ｄel Webｂ公司开始建造社区,首先建起来得就是一个商业中心,然后就是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。
这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施,也成为了所有养老社区规划学习得对象.在开盘之前,Ｄel Ｗebb 做好了五件事情：价格适当得样板房,娱乐、工艺设施，拥有好餐厅得宾馆，一个邮局,以及一个商业中心。
Ｄel Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展得关键。
3、太阳城住宅产品以独栋与双拼为主住宅全就是平房或别墅，不用爬楼新开发得西南部新区，专供退休得公司主管与老板居住,栋栋别墅立于高尔夫球场草坪周围,不仅空气新鲜,赏心悦目,更就是出门就可以打球房价便宜,由于这里没有学校,很多税赋得到减免。
6个国外养老中心设计案例和4个国内养老地产案例解析3.doc
6个国外养老中心设计案例和4个国内养老地产案例解析3三、案例：绿地21城——集度假、尊老、国际、商务功能于一身的超级人文新镇绿地21城规划整体规划：绿地21城以“新都市主义开放式街区”为规划理念，道路开放、组团规模合理、交通组织清晰，致力于全面创造城市、生态、建筑、人群和谐共存共生的混合社区。
住宅规划：绿地21城分为6个居住组团，集合了古典西班牙、北美、现代西班牙、英国式五种建筑风情。
其中，D组团为尊老社区孝贤坊，F组团为青年社区启航社。
景观规划：引入吴淞江天人水系，塑造了丰富的水景系统，并且各个居住组团内也规划了不同规模的中心水景，实现人们回归自然、修身养性的居住梦想。
规划总结：绿地21城规划国际、商务、度假、尊老四大超级社区，且是一个包含多种型态别墅及多层、小高层电梯公寓、商务办公的国际化大型综合生态居住社区。
公共建筑配套设施高达190000㎡，绿地21城可谓是一个真正意义上的超级生活之城。
尊老社区：孝贤坊提供适合老年人居住的理想场所，针对老年人，配备完备配套，成为长三角地区最大的养老基地。
孝贤坊规划占地56㎡，入住5000-10000户老人。
建筑类型主要以联排别墅、花园洋房、公寓为主。
针对老年人生理特点，孝贤坊布置了智能化设施，保障老年人的安全性和便捷性。
大型综合医院内特设老年病科以及老年病专家门诊、营养配餐中心、老年文化中心、老年休闲娱乐中心、老年运动中心、老年大学以及老年特色商街。
园林设计：栽植树龄较大的粗壮树木，营造出森林静谧悠远之感。
中心湖泊设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场。
沿路配有木质长凳供老人休息。
特色服务：管家服务，紧急呼救服务、专业护理服务。
案例小结1.复合型大盘，6大居住组团，集合多种异国风情，引入吴淞江天然水系，塑造丰富水景系统，铸造长三角文化社区。
2.昆山被成为上海后花园，良好的生态环境及与上海市区的房价落差，吸引大量休闲度假客户群体，未来拥有很大的升值空间。
养生地产案例研究---国内外知名养生度假地产
滑雪、登山、博彩、热气球观光等旅 游项目
小镇常驻人口7300人 有部分售卖型别墅成为国际游客 的第二居所 4
商务配套-会议节事活动场所 2
滨湖情境度 假生活方式
Evian Royal Palace－G8峰会举办地，外 部极具乡村风格，而内部则充满皇家气派 Evian Masters Golf Club－女子大师杯高 尔夫球场，英式园艺融合法式建筑
文化旅游、养生、会议娱乐、休闲度假等多种功能，形成 度假区多个特色项目
常州茅山度假区
2-资源依托型
以资源为核心吸引大量游客，依托区域温泉资源优势，以 温泉疗养为主导，休闲娱乐、会议、康体健身为辅助，打 造功能复合型度假区
日本箱根温泉度假
•箱根拥有火山温泉的资源优势
资源依托型
巴登巴登温泉度假
•以温泉资源优势为基础，复合多种功能
品川站简介 品川站是位于日本东京港区高轮三丁 目至同区港南二丁目的一个主要铁路车 站，东口广场路线包括东日本旅客铁道 （JR东日本）、东海旅客铁道（JR东 海）、京滨急行电铁（京急）等。 它 是京滨急行电铁的本社所在地，也是京 滨急行电铁的起点。 JR线每日的乘降人数位居第6位，而 京滨急行由于去羽田机场非常方便，每 日的乘降人数仅次于横滨站排于第2位。
1--健康检测
• 客户先接受设备先进的健康检查, 并有专业医生提供专业养生建议
2--汉方理疗
• 根据检测结果，传统中医文化指 导的东方疗养方式
3--课程定制
•根据专家建议，定制个性化养生计 划，自由参加康体课程
地评选中位列三甲
专业、丰富的疗养项目
将东方传统疗养与西式健康维护相结 合，由85名专业疗养师提供超过150 项的身心调养方式
国内外养老社区案例分析
国内外养老社区案例分析随着全球老龄化趋势的加剧，养老社区的发展成为了社会关注的焦点。
不同国家和地区根据自身的文化、经济和社会背景，发展出了各具特色的养老社区模式。
以下将对国内外一些具有代表性的养老社区案例进行分析。
一、国外养老社区案例1、美国太阳城养老社区太阳城位于美国亚利桑那州，是世界知名的养老社区之一。
其成功的关键在于完善的配套设施和多样化的服务。
社区内配备了大量的娱乐、健身和医疗设施，包括高尔夫球场、游泳池、健身房、医院和康复中心等。
为满足不同年龄段和健康状况的老年人需求，提供了多种居住选择，如独立式住宅、公寓和护理型住宅。
在服务方面，太阳城拥有专业的物业管理团队，提供24 小时安保、家政服务和紧急救援等。
同时，社区还组织丰富多样的社交活动，如舞蹈班、绘画课和旅行团，让老年人能够积极参与社交，享受丰富多彩的晚年生活。
2、日本港北新城养老社区日本由于老龄化问题严重，在养老社区建设方面积累了丰富的经验。
港北新城养老社区就是其中的典范。
港北新城注重适老化设计，从建筑布局到室内设施，都充分考虑了老年人的行动不便和特殊需求。
例如，房屋内部设置了无障碍通道、扶手和紧急呼叫按钮，公共区域设有缓坡和休息座椅。
此外，社区与周边医疗机构建立了紧密的合作关系，为老年人提供便捷的医疗服务。
同时，还鼓励老年人参与社区的志愿活动和互助服务，增强他们的社会归属感和自我价值感。
二、国内养老社区案例1、泰康之家养老社区泰康之家是国内较为知名的高端养老社区品牌。
其特点之一是“医养结合”的模式。
社区内设有康复医院，配备专业的医疗团队和先进的医疗设备，为老年人提供疾病预防、诊断、治疗和康复护理等全方位的医疗服务。
同时，与外部知名医院建立了转诊和远程医疗合作，确保老年人能够得到及时有效的治疗。
在居住环境方面，泰康之家注重营造温馨舒适的氛围，房间装修精致，公共区域宽敞明亮。
此外，还为老年人提供丰富的文化娱乐活动，如合唱团、书法班和手工课等，满足他们的精神文化需求。
美国日本中国养老社区案例
案例（美国）
Sun City West 西太阳城
发展历史 20世纪50年代，这里本来是一片半沙漠的棉田。地产建筑商 德尔•韦布觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，决定在 这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度 假，结果来这里度假的基本是老年人。受到启发，他干脆把目 标定在老年人身上。 通过广告宣传，原准备在1960年元旦期间吸引1万参观者， 没想到一下来了10万人。由于房价低，气候环境好，房子供不 应求。1960年，太阳城开始销售，第一个周末销售237套，至 第一个月底，销售了第一年预订建造的400套，二期675套很 快就推出了。公司原本计划前三年销售1700套住宅，但到了 1960年底，2000套房子销售一空。
案例（日本）
SUNCITY 银座（EAST）
文化活动
充分利用公共空间开办各种教育、兴趣、艺术、 体育等团体活动、文化活动，展现新的活力生活。 如佛学会、折纸会、交谊舞、围棋会、朗诵会、 瑜伽、唱歌会等
案例（日本）
SUNCITY 银座（EAST）
营收模式
吸纳老人类型：有自理能力的老人，项 目内介护单元仅为入住老人提供过渡期服 务。 入住费用包括入住金和生活费两部分 经营状况 自理型住宅单元的入住率为68% 介护型住宅单元的入住率为53% 居住情况 生活费 入住金
包括健康诊断，健康咨询，居室内的紧急通报 和专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作， 提供每年一次的体检和医疗救治服务。
提供日常健康管理诊察的西崎诊所常驻于此， 可以便利地与护理人员约定制定日常的健康管理、 用药等计划。
医护人员24小时轮班，因此不用担心急病的时 候和夜间突发疾病。 居室内的紧急通报系统可以让工作人员迅速作 出反应，给予及时的帮助。
国内外养老设施案例分析
細部設計
• • • • • • • • • • 1 住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于 轮椅通过，并在老人经过出预留安装扶手的埋件。 2 厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用。 3 老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯。 4 开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置。 5 地面和浴池底都应防滑，浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应社扶手，改变方 向和高度的地方应用明显色彩。 6 提高房间照明度，并抑制眩光，据日本分析，照明度需提高2倍。 7 老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度。 8 厕所宜用推拉门，不用平开门。 9 厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操 作。 10 老人听力降低，应提高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老 人识别。
建築外觀
Logo
建築外觀
室內活动
• 阅读需求 • 老人喜欢看报纸， • 设置光线充足的公共阅读 空间，老人可以在进行自 己小活动的同时与其他老 人进行交流
室內活动
老人院相比家庭， 能给老人更多的与同龄人 交流空间，集体活动的空 间十分重要。
室外活动
• 灰空间形成一个回 路 护理用房的布置应该对建筑各个空间起辐射作用 提升利用效率 • 对大空间有分隔和统一的作用 成为老人院的重要部分。 • 而不是在楼道尽头。
德劳丁老年公寓
•
德劳丁老年公寓一共包括34个公寓单元，成曲线排列。每 个住宅单元都被分成两部分，两个部分的设计可以进行改变。 这种布局能让私人平台位于走廊一侧，同时在正面形成一个大 角度，这样人们在起居室就能有一个很好的观景视野了。
國內外老人設施案例分析
國內案例分析一
上海亲和源一期 • 規模占地面积: 8.36公顷 • 建筑面积: 10万平方米建筑 • 容 积 率： 1.2 • 户型面积： 66~130㎡（共838套） • 地面建筑84477平方米，其中老年住宅12幢，910套电梯公寓，74040平方米， 可容纳1800名老人；公共建筑8018平方米，配餐中心2419平方米。
国内外老年社区养老模式地产项目
服务内容的比较
分析国内外老年社区养老模式的服务 内容，比较其异同点，为我国老年社 区养老模式提供参考。
服务质量的比较
研究国内外老年社区养老模式的服务 质量，比较其优劣，为我国老年社区 养老模式提供借鉴。
国内外老年社区养老模式的借鉴与融合
居住环境。
社区文化的建设
地产项目应注重社区文化的建设 ，组织各种文化活动，加强老年 人之间的交流和互动，提高他们
的归属感。
05
国内外老年社区养老模 式的比较与借鉴
国内外老年社区养老模式的比较
政策法规的比较
分析国内外老年社区养老模式的政策 法规，比较其异同点，为我国老年社 区养老模式提供参考。
运营模式的比较
以养老院为主体的养老模 式，提供集中住宿和护理 服务。
敬老院模式
以集中住宿和照料为主的 养老模式，提供日常生活 照料和医疗保健服务。
福利院模式
以社会福利机构为主体的 养老模式，提供集中住宿 、照料和康复服务。
社区养老模式
社区服务中心模式
以社区服务中心为平台，整合各类服务资源，提供多样化养老服 务。
老年人口数量不断增 加
养老模式转变
从传统家庭养老模式向社区养老模式转变 社区养老模式逐渐成为主流
政府对社区养老模式的政策支持和引导
地产项目在养老模式中的角色
提供适合老年人居住的房产项目 提供全方位的养老服务
满足老年人生活需求，提高生活质量
02
国内老年社区养老模式
机构养老模式
01
02
03
养老院模式
04
地产项目在老年社区养 老模式中的角色
国内外养老模式案例分析.
具体案例——慕尼黑奥古斯提诺姆老年公寓
• 慕尼黑奥古斯诺姆老年公寓是全球诞生的第一家老年公寓，目前通过 基金会和服务公司运作，已经有40多年的历史。这所独立经营，自负 营亏的老年公寓，通过基金会和服务公司运作，已经在全德国发展了 21家连锁老年公寓，办得十分成功，目前有6100多套公寓，入住了 7200多名老人，包括与之配套的老年医院，员工达4000多人，已创 利5.4亿欧元。
• 设施齐全，功能完善，服务优良，除医疗等必备配套外，洗衣室、休 息室、礼拜堂、桑拿、室内游泳池(兼具锻炼和治疗作用)、健身中心、 图书馆、钢琴室，发廊、咖啡吧、餐厅、迷你型高尔夫练习设施等一 应俱全。
整个老年公寓，无论是墙地面 装修、厨卫餐厅选择到色彩还 是电器照明设计,乃至门窗的选 择等等细节上,都特别的讲究, 看得出德国人的做事认真和严 谨,都体现出对老年人的细腻关 怀,可以说是无微不至。
（6）保温材料墙体 对室内温度进行有效调节，达到冬暖夏凉的效果。
谢谢观赏
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2、特色配套设施 （1）指纹锁智能识别系统 设在每栋楼的单元入口，方便老人进出，解决老 人记忆力差、忘带钥匙、IC卡无法进门等问题； （2）触摸屏式的访客对讲系统 采用智能化7寸彩色触摸屏，不仅可以实现 可视对讲、家庭安防、小区信息发布、智能报警等功能，还能让老人足不出 户即可了解到社区老年大学每天的课程、营养食堂的菜谱、天气预报等消息； （3）紧急按钮（包括餐厅和洗手间），每个房间都安装，当老人身体出现 不适，可以随时呼唤； （4）“长方形”电梯 轴线尺寸是长2.8m，宽2.2m，以方便老年人突发病 时担架的进出，电梯内设有扶手和可视窗； （5）升降晾衣架 方便老人的洗晒衣物；
国内外养老地产比较分析
分类号：U D C：编号：河北工业大学硕士学位论文国内外养老地产比较分析论 文 作 者： 颜培 学 生 类 别：在职专业学位类别：工商管理硕士 领 域 名 称：MBA指 导 教 师： 李艳双 职 称：教授Thesis Submitted toHebei University of TechnologyforThe Master Degree of Business AdministrationA COMPARATIVE ANALYSIS OF DOMESTIC AND FOREIGNPENSION REAL PENSIONbyYan PeiSupervisor: Prof. Li YanshuangApril, 2013河北工业大学工商管理硕士（MBA）学位论文摘 要发达国家养老住宅建设已经积累了丰富的经验，拥有专业的研究、设计以及管理运营公司和团队，其建筑设计、管理和服务更人性化。
中国养老产业现状是敬老院数量严重不足，而传统敬老院服务水平较低不能完全满足老年人需求。
当前已有许多地产、保险等公司普遍吸取美国、日本等国家养老项目建设的经验，在开发或运营大型养老社区项目，建有相对较多的全面的娱乐休闲配套、生活辅助和医疗护理等设施。
但当前关于养老地产项目建设普遍处于起步和摸索阶段，符合中国国情的养老住宅建设尚缺少经验。
本文首先为将国外发达国家老龄化现状、养老金制度和相关政策、养老模式、养老机构建设情况与国内情况进行综合对比，尤其对北京养老机构的情况进行了分析，揭示建设运营中存在的各种问题。
最后对中国养老地产项目从规划、设计到服务管理提出相关建议。
关键词：养老地产养老金比较分析i国内外养老模式和养老地产比较分析ii A COMPARATIVE ANALYSIS OF DOMESTIC AND FOREIGNPENSION REAL PENSIONABSTRACTThe developed countries pension residential construction has accumulated rich experience,has a professional research, design and management company and the team, its architectural design, management and service of humanity. The status quo of China's pension industry is a serious shortage of homes for the elderly, and the traditional nursing service level low cannot fully meet the needs of the elderly. At present, many real estate companies such as the United States of America, from insurance universal Japan national pension project construction experience, in large pension community projects or business development, has a relatively more comprehensive entertainment leisure facilities, assisted living and medical care facilities. But the endowment real estate projects generally in the early stage, in line with China's national conditions of housing construction is still lack of experience of pension.This paper is the foreign developed countries the status of aging, the pension system and the related policies, pension, pension institutions construction situation and domestic situation are analysed, especially the Beijing pension institutions are analyzed, some problems revealed in the construction and operation. At the end of the Chinese pension real estate projects from planning, design to service management suggestions.KEY WORDS：pension real estate, pensions,comparison,analysis河北工业大学工商管理硕士（MBA）学位论文目录第一章 绪论 (1)1-1研究背景 (1)1-2研究意义和目的 (1)1-3主要研究内容 (1)1-4研究的主要方式 (2)第二章 养老地产概述 (3)2-1养老地产概念 (3)2-2老年公寓的分类 (3)2-3我国关于老年公寓的相关标准 (3)2-3国内外养老模式和养老地产概况 (4)第三章 发达国家养老模式 (5)3-1美国养老模式 (5)3-2日本养老模式 (10)3-3其他国家养老情况 (13)第四章 中国当前养老状况分析 (15)4-1我国老年人口现状 (15)4-2我国养老保险制度 (15)4-3我国的养老模式概况 (16)4-4“以房养老”模式在中国的试行 (16)4-5我国养老机构和养老地产项目发展现状 (17)第五章 中外养老模式和养老地产比较 (21)5-1养老地产项目类型及经营方式 (21)5-2项目规划设计 (22)5-3配套设施建设 (22)5-4养老服务 (23)5-5综合分析 (23)第六章 中国养老地产项目的运作建议 (25)6-1养老地产项目类型及经营方式 (25)6-2项目规划设计 (26)6-3配套设施建设 (27)6-4养老服务 (27)6-5养老品牌的营造与提升 (28)第七章 总结 (29)iii国内外养老模式和养老地产比较分析参考文献 (30)致 谢 (31)iv第一章 绪论1-1研究背景截至2012年底，我国老年人口数量达到约1.94亿，已经占总人口的14.3%[1]。
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会员制度 将府庄园采用会员制管理模式，以确保服务质量的专业化和高水准。凡 年满55岁的女性或年满60岁的男性，均可自愿申请成为将府庄园会员。 申请人入会必须办理申请手续，经审查合格，缴纳相关费用后方可成为 正式会员。 会员卡
产品类型及会费缴纳
产品类型 多层护理型养老公寓34㎡ 52㎡ 90㎡,三种户型 多层自理型养老公寓90㎡ 156㎡，两种户型 村落居家型养老公寓580㎡ 730㎡，两种户型 会费缴纳标准 多层公寓售价：7500元/㎡，长租，156㎡，50年使用权，一次性付款。 老年公寓售价：小户型34㎡左右，只能老年人住，4000/月，按月交租金， 不含任何养老设施及功能的使用费。 别墅售价：16000元/㎡，一次性付款，500平，长租，50年使用权。 物业费： 多层护理型养老公寓：无 ；
太申祥和专为老年朋友设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会
籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种。 祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价。
太申尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属标准房间的居住权。
太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居 住权。
短期居住：需提前预约，每天居住费8美元（一床位），不固定床
我国养老产业的发展滞后必然导致日益增长的社会养老服务需求与供给矛盾日
渐突出。
2001-2020年为我国快速老龄化阶段，而北京、上海、天津等城市情况更加
严峻。温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告中 指出，加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老 年人安享老年生活。
58.22 57.84 60.14 57.38 47.16 46.02
31.79 31.8 29.92 33.36 39.7 34.12
我国人口老化的同时，老年 人口内部也不断老化，特别 是80岁以上的高龄老人达到 年均100万的增长速度，对 老年人尤其是高龄老人的生 活照料、康复护理、医疗保 健、精神文化等需求日益凸 显，养老问题日趋严峻。
多；比如近几年保健品传销使上老年人上当受骗的比例也在增加。
老年人退休后离开正式的劳动领域，生活圈子缩小了，在相对封闭的状况下，
获取预信息有限，知识与信息不能及时更新，导致他们与这个高速发展的社会 渐趋脱节，产生信息阻隔。
据调查目前城市空巢老人的比例高达50%，农村达到38%。由于子女异地工
作或求学，情感的疏离与阻隔成为空巢老人的特征之一。
抚养系数提高，加重年轻人负担
抚养系数，指总人口中非劳动年龄人数与劳动年龄人口数之比
。
我国自1978年实行的计划生育政策，使得大部分家庭模式为‘421’家庭，即一 对独生子女结婚生子后的一个家庭结构：四个父母长辈、夫妻两人和一个小孩。
据调查显示，中国现有35%的家庭要供养4位老人；49％的城市家庭要供养2 至3位老人，如果独生子女下一代还是独生子女，那么第三代就要面对一对年 轻夫妇最多供养12位老人的局面。
人数(万 人) 1296 1700 2269 2557 4993 8063 比例 (%) 9.99 10.36 9.94 9.27 13.14 19.86
比例(%)
比例(%)
2000 2010 2020 2025 2040 2050
12975 16411 22815 27599 38001 40608
全国取得养老护理职业资格的也不过2万多人，不仅与我国几千万失能老人的
潜在需求相差甚远，而且由于服务队伍的整体素质偏低，其专业水平、业务能 力、服务质量，在一定程度上无法满足老年人的护理需求。
随着经济的发展和社会的进步，人口老龄化、家庭小型化、农村城市化，人民
群众对于养老服务的需求将会越来越大，现有的养老服务种类和水平很难满足 日益增长的养老需求。
将府俱乐部：老年大学：文化艺术、书画、园艺、养生课与学习班；老 人可以自发组成琴棋书画各种俱乐部；设有多功能球类运动馆、健身房、温 泉水疗、游泳馆等；设有中餐和风味餐厅，并提供送餐服务。
垂钓区：垂钓园内绿树葱葱，芳草茵茵，湖水粼粼，空气清新，鸟语花 香，老年人在这里尽享大自然的美妙。 高尔夫球场：提供小九洞高尔夫球场，适合老年人，尽享挥杆乐趣。球 场视野开阔，风景俊美，地势起伏有致，可满足不同类型的老年球友们。球 场中还特别设计了绿色景观，老年人可以一边打球一边欣赏绿色景观，感受 与大自然零距离的接触。
我国老龄事业现状
老年产业发展滞后 养老服务业发展滞后
老年产业发展滞后
老年人自身需要的产品与服务如养老机构、老年服装、老年食品、老年保健用品、
老年休闲、旅游、养生、娱乐等消费需求不断刺激市场，形成了老年产业。
我国老年产业滞后于人口老龄化的要求和社会经济的发展：
•庞大的老年群体需求呈增长态势，老年产业没有形成丰富而有层次的体系，相关
的法律法规制度也不完善和健全，不能够很好的规范行业的发展；
•截至2008年底，我国有各类老年福利机构37623个，养老床位245万张，仅占60
岁以上老年人口的1.5%，不仅低于发达国家5%-7%的比例，而且也低于一些发展 中国家的2%-3%的水平；
• 尽管政府为应对人口老龄化，2001年启动了全国老年人福利服务设施“星光计划”
虽然老年人经济供养与社会保障已得到较大改善，但是面对严峻的老龄化形势，
老龄产业尤其养老服务业发展滞后的现状，我们一直在寻找突破口。
老年人的消费能力、消费意识在不断提高，消费需求在不断丰富化和多样化，
我们一直在寻找切入点。
我们认为，养老地产是最易见效的突破口和切入点，我们把养老地产定位为中
国外老年社区考目 录
Part 1.我国的老龄化现状
Part 2.国内老年地产项目 Part 3.国外老年地产项目
Part 4.老年社区开发理念
Part 1 我国的老龄化现状
• 中国式的养老危机
• 我国老龄事业现状
中国式养老危机
老年人口规模大,老龄化速度快
高龄人口数量与比例将迅速增加
资料来源:首届全国青年学者老龄问题报告
老龄化与经济发展不协调“未富先老”
据预测我国在1999年进入老龄社会时的人均GDP大约在800-1000美元，只在
中等收入国家中处于中等水平。预估到2050年人口老龄化达到峰值时，人均 GDP也仅达到中等发达国家水平。发达国家社会进入老龄化时，人均GDP一 般在5000美元以上，有的甚至达到8000美元，具备一定的经济实力，有能力 解决老龄化带来的一些社会问题。
高龄人口数量与比例将迅速增加
低、中、高老年人口数量及比例发展趋势
60 及 60 岁以
年份
上人口数量
(万人)
60-69 岁
人数 (万人) 7554 9492 13720 15836 17922 18687
70-79 岁
人数(万 人) 4125 5219 6826 9206 15086 13858
80 及 80 岁及以 上
我国不仅人均GDP低，在其他方面诸如城市化、文化教育、卫生水平、产业
结构、老年人收入结构、地区差别、城乡差别等方面都与发达国家有很大差距。
即使在2020年实现GDP翻两番的目标，中国仍然是许多方面都落后的贫穷国
家，而届时中国人口老龄化程度却已接近今天发达国家和地区的水平。
“未富先老”成为中国人口老龄化的重要特征和严峻挑战。
项目，投巨资在全国城市社区兴建包括提供娱乐、医疗、文化等服务的“星光老年 之家”，并且在短时间内覆盖率便达到90%左右。但现在，这些老年人活动场所往 往被挪用挤占，有的甚至成为保健品商家的店面。
养老服务业发展滞后
养老除了保障老年人的基本生活之外，还需要大量的适合老年人心理、医学等
诸多方面的专业护理服务。而现有的养老服务例如服务设施短缺、服务主体过 于单一、服务供给严重不足、服务质量相对较低等等。
颐养苑中环湖而建的老年公寓古 朴典雅、恢宏大气，能够容纳1000个 床位，被分为四个区域，用“太申祥 和，颐养天年”八个字组合命名，分 别是：颐太居、养申居、天祥居和年 和居。园子里，安全无障碍通道为老 人提供了行走的便利条件，数百米的 连廊一直延伸到『太和府』的最南端， 出行更加方便。
养老会籍介绍
老龄化与经济发展不协调“未富先老”
抚养系数提高，加重年轻人负担
劳动力资源不足，国家负担加重
老龄化引起的其他社会问题
老年人口规模大,老龄化速度快
截至2009年底，中国60岁(含)以上的老年人口达到1.67 亿人，占总人口的
12.5%，老年人口总数居世界第一位。
按照联合国的标准，60岁及以上的人口比率超过总人口的10%作为进入老龄
多层自理型养老公寓：3.5元/㎡ ；
村落居家型养老公寓：5.5元/㎡。
北京太申祥和山庄项目概况
北京太申祥和山庄（国际敬老院） 于1999年开始试营业，于2002年10月 16日正式开业。是全国首家推行会员制 （包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、 太申至尊尊老会籍）养老模式的国际敬 老院。为已退休的专家、教授、老干部 及归国华侨提供养老服务；现已发展会 员老人1000余名，常住会员老人500多 名。 交通示意图
年轻人要谋求生活，参与激烈的社会竞争，培育下一代，还要从经济和生活上
照顾双方的四位老人，负担日趋加重 。
劳动力资源不足，国家负担加重
劳动力是构成生产力的最基本的要素，伴随人口老龄化而产生的劳动力年龄结 构的老化，劳动年龄人口比重的下降，必将影响到劳动生产率的提高，对经济 发展有着重要的影响。 人口老龄化使用于老年社会保障的费用大量增加，给政府带来沉重的负担。特 别在农村，我国庞大的农村老年人群面对匮乏的农村卫生资源，将产生巨大压 力。 同时，由于劳动力资源的下降，国家税收来源减少，进一步加重了国家的财政