世联合肥都成印象项目整体定位报告
合肥宋都印象西湖整合营销策略报告_253PPT_天启
望江西路
望江东路
澜溪镇 国轩名苑博澳丽苑 海雨家园 学府名都 华府骏苑秀水花园 幸福里 城市天地 印象西湖
海顿公馆
项目 澜溪镇 国轩名苑 博澳丽苑 海雨家园 学府名都 华府骏苑 秀水家园 幸福里 城市天地 印象西湖 创智广场 海顿公馆
合计
总建 20 6 55 4.3 60 94 4.9 28 35 61 14.6 60 442.8
3422规划之三大商圈：印象西湖项目为西南新商圈之重要一极
大铺头商圈：位于城西区、高新区
与中国科学城、蜀山产业园、南岗科技 园之间，附近机关、企事业单位众多， 随着经济社会快速发展、中国科学城、 产业园、科技园等建设的加速，正逐渐 成为合肥市市级商贸副中心
三里庵商圈：东至环城西路，北至
霍山路，西至五里墩立交桥，南至黄山 路。功能定位是为服务蜀山区，辐射全 市，以满足居民日常生活为主的区域性 商业中心圈
地产品牌不弱 产品品质不弱 概念推广不弱
万科/绿地/绿 城/华润/恒大/ 元一/碧桂园…
桂花园/海顿公 馆/百合公寓/ 澜溪镇/国际花 都/幸福里/…
公馆厚度/古典 风情/工业文明 /异域小镇/艺
术品位/…
每一个名字 都是一个符号
每一个项目 都是一种生活
每一个概念 都是一种味道
楼面地价偏高 项目体量巨大 时间相对紧迫 竞争日益残酷 同质产品增多 高手对决如林 概念推陈出新 项目同步上市
综合体
合肥进入大盘开发时 代，品质引领质变
商圈分化
一个中心，引领多个区域中心发展，南七里 商圈逐步形成
西区商业中 心
淮河路步行 街
新站圈
蜀山区
南七里商业中 心
大学城商业 中心
马鞍山路 商圈
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
合肥中辰商业综合体项目项目整体定位与发展战略
4
报告思路
内街商业市场研究 项目整体定位 开发策略建议
本报告是严格保密的。
5
内街商业市场分析
本报告是严格保密的。
6
内街商业主要依靠整体性、经营特色吸引人流， 由于销售困难通常采取持有或带租约销售
经营特色 人流吸引 店铺特点 可销售性 规划重点 常见业态
沿街式商业
昭示性强，便于突出 打造商业形象
拓展训练对企事业单位团队建设的意义
增强凝聚力：促进内部沟通，融洽团队关系；配合企业的理念教育与目标教育，形成共同参与和共同意志；
强化对员工的文化管理，实现精神激励。
增强竞争力：树立相互配合、支持的团队意识；激发创造进取精神；促进团队在障碍超越、危机处理、变化
应对等方面能力的提升。
变革与学习：针对参训单位特别要求设计的方案，能潜移默化地使员工认识到“只有变是唯一的不变”，达
商务公寓
12000
一栋18F小户型公寓
销售
提高土地利用率
商业
30000 （地下7000）
四层商业 （地下一层）
持有
尽可能提升容积率
B 经济型酒店
6000
100间客房标准
持有
住宅
120000
住宅
销售
C 商业
60定00 位 调 整社区商铺
销售
LOFT公寓 D
商业
48000 1000
12层，5.3米挑高公寓 社区商铺
本报告是严格保密的。
14
吸引人流，提高消费者在地块内的 停留时间，最好能使其流连忘返
群优能 众势充 基，分 础 具发
备挥 雄地 厚块 的的
？
退能 界最 线大 内化 的利 土用 地高
地产项目整体定位报告
地产项目整体定位报告一、项目定位背景随着城市化进程的推进，住房需求和商业空间需求不断增加。
地产项目作为满足人们居住、办公和商业需求的重要载体，先进的定位策略对项目的成功与否起着关键作用。
本报告旨在对地产项目进行整体定位，以实现项目的可持续发展和市场竞争力。
二、项目定位目标1.建设高品质住宅：项目将着重打造高品质住宅，设计和建造符合人居环境要求的居住空间，提供优质生活体验。
2.提供丰富的商业空间：项目将规划和建设具备各种商业功能的空间，包括购物中心、娱乐场所、餐饮区域等，以满足居民和周边商圈的需求。
3.打造宜居社区：项目将注重社区的规划和管理，提供完善的公共设施和服务，营造宜居宜业的环境。
4.实施可持续发展策略：项目将采取环保、节能的设计和建造方法，推行可持续发展理念，为未来提供一个可持续发展的空间。
三、目标人群定位1.住宅区：主要面向家庭用户，提供具备舒适居住条件及便利生活配套设施的住宅产品。
2.商业空间：主要面向周边居民和办公人群，提供购物、娱乐和餐饮等丰富的商业设施与服务。
3.社区设施：主要面向社区居民，提供公园、健身房、图书馆等公共设施，为居民提供丰富多样的活动场所和服务。
四、市场竞争分析1.住宅市场竞争：当前住房需求旺盛，市场竞争激烈，但大多数房地产项目都往往只注重品质和规模，缺乏个性化定位。
因此，我们的项目将注重提供独特的设计和建造理念，以及高品质的居住体验，以突出项目的竞争力。
2.商业市场竞争：商业空间需求也在不断增加，但市场上存在的问题是商业街区过于单一，缺乏综合性和多样性。
因此，我们的项目将打造多功能商业区域，吸引各种类型的商业业态进驻，提供丰富多样的购物、娱乐和餐饮服务。
3.社区服务市场竞争：如今，社区服务也成为人们选择住房的重要因素之一、但大部分社区服务设施单一，服务内容和质量有限。
因此，我们的项目将注重提供丰富多样的社区服务内容，提高服务质量和用户体验，以赢得用户的长期青睐。
房地产项目整体定位与物业发展建议
9
不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与 其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程 度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
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作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域 经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景： 标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
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都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间 建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率 复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约 为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多， 规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼 产品需求形成有效支撑。
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安阳办公物业市场租金水平和出租率差异 较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点： 一般位于城市中心区域，是一种 城市设计的缩影，较小依赖其他配套、 其自身功能互相补充，而且能够互相 支撑； 办公、商业、餐饮、酒店等多种 功能有机匹配，可以减少投资风险； 能有效的解决城市中交通等方面 的压力； 已经向多种业态之间进行互动、 功能复合化、使用全时段的方向发展； 一般规模较大，投资较高，经济 风险大； 对建筑设计的要求较高
某项目整体发展战略及定位报告
地块
可建设 用地
容积率
建面
A 277472 5
1387360
A` 120000 1.5
180000
B 292000 3.5
1022000
C 150351 3
451053
D 508280 2.5
1270700
E 925019 1.2
1110022
合计 2273122 —— 5421135
从指标情况看，项目总占地3.3 平方公里，按照前期与政府沟通 的各地块容积率下限计算，总建 面达543万方，合计容积率1.91 左右（考虑A\B地块容积率待 定）。
市
➢为X提升城市价值；
价
➢有利于构建和谐社会。
值
区域产业
开发主体
➢为X休闲度假区增添活力；
➢完善产业链，增加税收；
➢完善区域公建配套；
➢提升整体生态产业的品牌知名度和 区域价值。
➢提升开放主体的品牌形象； ➢开发主体盈利点。
6
五、本项目的成功打造，将促进X区域形成完整的旅游产业链， 增加城市旅游收入，提高X经济水平
项目属性界定
9
从区位条件看，项目位于城市发展的主轴上，占据凯麻一体化发 展核心枢纽，属于外界进入X的门户
项目所在城南新区位于X主 城区与经开区的中心位置；
且项目位于凯麻一体化发 展的中心枢纽位置，是政府 主导的新兴热点区域。
从交通条件看，项目为X连 通外界的核心通枢纽，是外 界进入X的门户，多条线路 联通内外，两条主轴与市区 紧密相连。
X 镇远
古城
雷公山自
然保护区
西江千
剑河百里 户苗寨
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阔叶林
开发背景
市场发展 阶段
世联产品定位模板
总价 160万 140万 120万 100万
80万 60万
2居 3居
3居集中区间 未来域 翡翠上南 海上国际 大华锦绣
2居集中区间 未来域 翡翠上南
新昌里公寓 大华锦绣华城
80
100
120
140
160 面积（平米）
本项目产品定位原则：在指标限制条件下，寻找市场空缺与产品创新的方向
1、项目规划指标 ❖容积率位1 ❖小高层比例35% ❖限高40米
项目研究工作的阶段划分
第一阶段
第二阶段
工作 内容
项目整体定位及发展战略
启动期定位 物业发展建议
提交 成果
❖项目发展战略 ❖项目整体定位
具体 内容
❖项目背景研究 ❖核心问题梳理 ❖竞争性供给分析 ❖目标客户及其需求分析 ❖项目发展战略和定位 ❖项目的发展策略
❖启动期定位 ❖物业发展建议
❖启动期市场现状分析 ❖成功启动模式研究 ❖项目开发次序 ❖单体和户型设计建议 ❖园林和景观建议 ❖公共设施和配套建议
楼书
万润完全生活手册
格调生活
单张
展示区－总原则
展示区为项目营销最重要的发力点，一定要 做到连云港顶级 展示区整体风格和档次：大气、具有强势的 视觉，听觉等一切感观冲击力。 一定要有统一的调性，围绕共同的格调主题。
完善、标准的的形象包装使客户心理产生高价值确认，合理 的接受本项目销售单价，保障目标利润的实现。
贵、品质感；
样板房 ——突出项目的主题－ 名仕的生活 原则：一定要做到顶级，一定要彰显名流生活的格调，一定要苛求细节
建议一：聘请知名的室内设计公司；
建议二：强有力的展示项目买点；
建议三：样板房突破传统，设计中充满生活场景，要营造家居的氛围而 不是冷硬但遥远的时尚。
世联合肥金地国际城项目商业定位及产品优化方案
市场趋势预测
经济形势预测
01
分析国内外经济形势及发展趋势，预测商业地产市场的需求变
化。
政策影响
02
关注政府政策动态，了解政策对商业地产市场的影响，预测市
场发展趋势。
技术创新
03
关注新技术、新业态的发展趋势，预测其对商业地产市场的影
响和机遇。
05 项目风险评估与对策
政策风险评估与对策
政策风险
评估政府政策对项目的影响，如土地 政策、税收政策、环保政策等。
对策
密切关注政策动态，及时调整项目策 略，与政府相关部门建立良好沟通关 系，争取政策支持。
市场风险评估与对策
市场风险
分析市场需求、竞争态势、消费者行为等因素对项目的影响。
对策
进行充分的市场调研，制定有针对性的营销策略，提高产品竞争力，加强品牌建设。
建设风险评估与对策
建设风险
评估项目建设的进度、质量、成本等 方面可能面临的风险。
项目愿景
打造成为合肥市乃至安徽省的 高品质城市综合体
项目地理位置
位于合肥市滨湖新区，是合肥 市的新兴区域，具有较高的商 业价值和投资潜力
周边交通便利，紧邻城市主干 道和地铁站，便于吸引客流
周边配套设施完善，包括学校、 医院、商业中心等，提升了项 目的整体吸引力
项目现状分析
目前项目已完成主体结构施工，进入装修阶段 商业部分招商工作已启动，与多家知名品牌达成合作意向
总结词
提升建筑品质
01
总结词
适应市场需求
03
总结词
绿色环保理念
05
02
详细描述
优化建筑设计，提升建筑外观和内部空间的 美观度和实用性，注重细节处理，提高建筑 品质。
世联行介绍
项目整体建筑指标策略
物业类型指标策略 客户定位、形象定位、产品定位 项目物业发展建议 项目总体功能布局建议 园林景观设计建议
资讯服务
世联出版的专业书籍/期刊赠阅 最新市场/行业资讯报告 沟通互动 高层定期沟通 陪同考察
建筑单体设计建议
建筑安装工程建议
4——战略顾问
5、战略顾问___经典案例
城市重建代表项目
三亚湾阳光海岸项目
深圳市福田区委旧址改造 海口城发海甸溪北岸改造项目 深圳市宝安区新安25区工业区 街区再造商业计划 深圳市鹿丹村重建发展策划 福田区15个城中村改造项目 盐田三、四村和西山吓村旧城 改造项目 盐田三、四村和西山吓村及永 庆村、小径墩村搬迁改造项目
服务内容 我们的客户
产品 服务
产品线研究
产品线升级 全国小户型研究
中铁建、中建、中粮
世茂 金地、万科 服务内容 刚需客户研究 营销类研究 我们的客户 万科 保利
深度市场 研究服务
决策 服务
市场进入性研究分析 项目开发理念及规划概念
房地产项目可行性研究 大规模项目开发方案及经济评价
1
项目选址
2
寻找融资渠道
新城开发代表项目
主题地产代表项目
专题研究代表项目
北京“十一五”发展计划之 房地产市场研究 《北京市住房建设规划 （2006-2010）》之北京市 住房建设现状研究项目 《北京市近期建设规划 （2006年-2010年）》 2007-2008年度实施计划之 城市规划实施效果研究 北京天鸿单店项目 北京市福利房市场研究 天津房地产市场研究 鲁能房地产市场进入性研究
3、写字楼地产_服务内容
世联_合肥印象西湖项目整体战略定位与物业发展建议(核心终稿)_224PPT
---合肥新文采大酒店总经理刘军
数据来源：《合肥市旅游十一五规划》
会展城市的市场要求，2006年合肥提前完成‘千亿GDP’发展目标下，会议 市场需求较大，尤其以高星级酒店市场最为突出。按照十一五规划合肥至 2010年将需求10-12座四星以上酒店，目前供求基本平衡
国际化与时尚的社会需求
想象这个行业
对未来成功运营充满信心
想象项目的外在
有义务让更多人认识我们
想象土地的未来
期待一个前无古人的创举
产品属性定位：安徽首席活力 RBD
营销的是合肥明天，营造的是一种国际生活方式
合肥副中心集特色酒店、商业、住宅、 新型SOHO办公于一体的城市活力中心
RBD是英文Renaissance Business District的缩写，译为复 兴商业区，指的是城市中心集合了大量的商业、休闲、
我们的定位基于蜀山区的人群演变
按照国家标准的
人均办公面积为 合肥将实行积极的人口导入政策
10平方/人推算， 政务区未来将吸 纳大约5-6万名
06年底全市人口共有469.85万人，其中市区人口为193.14万
人，规划十一五末，合肥市城区人口300万人
商务办公人士。
合肥精英齐聚政务区： 政务新区逾100万方高档商务办公项目将吸纳大约8-10 万名商务办公人士
一个国际现代智能社区
产品亮点： 1、 LOW-E镀银膜（内充氩气）低辐射保温玻璃，双向阻热； 2、通讯\安全\管理自动化系统； 3、同层排水系统 4、底层架空 5、面积赠送 6、入户大堂 7、异国风情之欧式园林
一个合肥首席国际感写字楼
3-4万平米，预 留开发
项目定位策划报告模版
项目定位策划报告（要点模版）目的：通过市场分析，确信项目目标客户、进展主题、产品组合等，指导项目进展方向，为计划设计工作的开展提供支持。
第一部份：市场分析与客户定位一、项目概况及项目特点分析参照该项目进展“可行性研究报告”，如无太大转变可不表现。
有转变那么应说明转变点及缘故等。
二、房地产大势及本区域市场参照该项目进展“可行性研究报告”，如无太大转变可不表现。
有转变那么应说明转变点及缘故等。
关于大项目（含分期进展项目）,需要分析进展趋势。
三、项目竞争对手（周边及同类型物业）市场定位调查对以为有必需表现的、有重要参考意义且项目进展“可行性研究报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、计划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情形、售价情形、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。
四、其它城市可借鉴优秀案例调查分析五、关于本案客户定位（重点论述）一、项目SWOT分析S、W：着重从本案自身切入分析拥有的好坏势，如地段、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等；O、T：着重分析本案所处大环境的机遇和要挟，如外部配套、区内外竞争格局、消费者置业意向、进展机会等。
二、目标客户定位1）、区域消费群体及特点调查调查现有人群及结构分类（年龄、工作、可支配收入、受教育程度、居住特点〈如租房或自购房、居住面积、衡宇类型〉）、接触媒介；群体购房意愿及潜力（愿购房时刻、位置、面积、户型、朝向、价钱、付款方式、装修偏好、房内配套如衣帽间阳台等偏好、交通教育娱乐偏好等）2）、竞争项目消费群特点调查竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情形、价钱经受力等背景资料；要紧消化户型及面积、购买竞争项目缘故。
3）、客户定位(结论)细分客户，寻觅出符合本案特点的消费群体，包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情形（位置、户型、面积、租用或自购）、居住适应、生活特点、消费偏好等。
关于大项目（含分期开发项目），那么须分析客户有无转变及趋势。
世联2024年珠海优特广场项目整体定位与产品优化建议报告
尊敬的领导：根据您的要求，我对世联2024年珠海优特广场项目的整体定位与产品优化进行了调研和分析，并撰写了本报告，具体如下：一、项目整体定位：珠海优特广场项目的定位应以现代商业综合体为主，覆盖商业、娱乐、文化等多个领域，打造成为珠海地区的购物、休闲、娱乐的一站式中心。
通过与国内外知名品牌的合作，吸引消费者，提供全方位的购物和休闲体验。
二、产品优化建议：1.商业租户选择：选择租户时，应充分考虑其品牌知名度、产品质量和市场影响力。
与国内外知名品牌合作，引入热门潮流品牌和高品质的大型超市等，提高广场的整体形象和吸引力。
2.商业配套设施：提供良好的商业配套设施，如大型停车场、餐饮服务、儿童游乐区等，满足不同需求的消费者。
引入国际知名酒店作为商务会议和展览的场所，增加商业价值和地域影响。
3.活动策划：定期举办各类活动，如特色展览、品牌发布会、主题派对等，吸引消费者，增加人流量。
结合节假日、商业促销和营销活动，提供优惠购物和增值服务，提升消费者的购买欲望。
4.空间设计：优化商场的空间布局和设计，通过合理的商铺分布、显眼的导航指示和宽敞的过道，提供便利的购物体验。
充分利用广场的室内外场地，设计休闲区、花园和户外广场，为消费者创造宜人的环境。
5.引入互联网技术：通过引入互联网技术，为消费者提供在线购物、电子支付、电子优惠券等服务，方便消费者的购物体验。
建立与周边企业和社区的合作平台，分享资源和客流，扩大影响力和市场份额。
三、结论：通过以上的产品优化建议，世联2024年珠海优特广场项目将能够完善自身的定位，并提高竞争力。
在未来的发展中，还需密切关注市场需求的变化和消费者的反馈，及时对产品和服务进行调整和优化，以适应市场的需求，提供更好的消费体验。
希望以上建议能对珠海优特广场项目的整体定位和产品优化有所帮助。
如有需要，我愿意进一步提供相关数据和分析。
感谢您的支持。
此致。
商业项目定位报告案例
商业项目定位报告案例一、项目概述本商业项目位于市中心繁华地段，占地面积约为平方米，总投资预计达到2亿元人民币。
项目定位为高端商业综合体，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，旨在打造城市商业新地标。
二、市场分析1、目标客群：项目所在区域为城市核心地带，目标客群主要为周边居民、白领职员、商务人士及游客。
2、市场现状：目前区域内已有众多商场、超市、餐厅等商业设施，市场竞争激烈。
但高端商业综合体尚属空白，具有较大发展空间。
3、竞争对手分析：主要竞争对手为附近百货商场、超市及餐厅等，但本项目通过差异化定位及特色经营，可形成竞争优势。
三、项目定位1、主题定位：本项目以“时尚生活”为主题，打造集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的高端商业综合体。
2、目标客户：目标客户主要为城市中产阶层，年龄层次以25-50岁为主，职业多为白领职员、商务人士及管理人员。
3、经营特色：本项目将引入国际知名品牌，提供高品质的商品和服务；同时设置特色餐饮、酒吧、咖啡厅等休闲场所，满足客群多元化需求。
四、商业模式与盈利能力分析1、商业模式：本项目将采用“租赁+自营”的商业模式，通过出租商铺获取租金收入，同时通过自营提高整体收益水平。
2、盈利能力分析：根据市场调查及预测，预计项目年营业额可达5000万元人民币，年净利润可达2000万元人民币。
五、营销策略与推广计划1、营销策略：通过线上线下相结合的方式进行营销推广，线上主要利用社交媒体、网络广告等进行宣传；线下将举办各类促销活动、主题活动等吸引客流。
2、推广计划：项目开业前三个月，将通过电视、广播、报纸、杂志等媒体进行广泛宣传；同时组织开业庆典、新品发布会等活动，提高项目知名度。
3、客户关系管理：建立会员制度，定期发布优惠信息及活动预告；同时设置客户投诉和建议渠道，及时反馈客户意见并改进服务。
4、品牌形象塑造：通过统一形象设计、广告宣传等方式塑造项目品牌形象；同时与国际知名品牌合作，提高项目整体档次和吸引力。
房地产项目定位报告
房地产项目定位报告1. 引言本报告旨在对某房地产项目进行定位分析，以提供房地产开发商进行决策的依据。
在此报告中，我们将对项目的地理位置、目标市场、产品定位和竞争优势等方面进行详细分析，并提出相应的建议和战略。
2. 项目概述本房地产项目是一座综合性住宅小区，位于城市中心地带，总占地面积为XXX平方米。
小区将提供多种户型的住宅，包括公寓、别墅和联排别墅等，满足不同客户的需求。
此外，小区还将提供配套设施如公园、商场和儿童乐园，为居民提供便利和舒适的生活环境。
3. 地理位置分析项目地理位置是一个重要的因素，对项目的销售和市场接受度有着直接的影响。
本项目位于城市中心地带，附近有多条主要交通干道，交通便利。
该地区也拥有良好的教育资源和商业服务设施。
此外，附近还有大型商业中心和旅游景点，为项目吸引潜在购房者提供了优势。
4. 目标市场分析本项目的目标市场主要包括两类客户：一是首次购房者，二是投资购房者。
针对首次购房者，项目将注重提供价格适中的住宅产品，力争为他们提供一个安全、舒适和便利的居住环境。
同时，项目将提供灵活的付款方式和购房政策，以吸引这一目标客户群体。
针对投资购房者，项目将强调房产的升值潜力和租金回报率。
项目将提供高品质的住宅产品，并加强项目周边的配套设施以增加投资回报。
5. 产品定位本项目的产品定位是高品质、舒适和多功能的住宅。
项目将采用现代化的建筑设计和高品质的建材，以确保住宅的舒适度和稳定性。
同时，项目将提供多种户型选择，以满足不同客户的需求。
此外，项目还将注重绿化和景观布置，为居民提供优美的生活环境。
6. 竞争优势分析在市场竞争激烈的情况下，项目需要具备一定的竞争优势。
以下是本项目的竞争优势：6.1 地理位置优势项目位于城市中心地带，交通便利，附近有多个商业中心和旅游景点，为项目吸引潜在客户提供了优势。
6.2 产品优势本项目注重提供高品质、舒适和多功能的住宅产品，以满足不同客户的需求。
项目采用现代化的建筑设计和高品质的建材，确保住宅的舒适度和稳定性。
项目定位报告
《××项目定位报告》第一部分：项目整体发展战略及定位第一篇：项目本体条件解析及项目界定1.资源盘点与本体条件解析✧区位条件✧区域四至✧与城市中心关键设施的交通联系2.资源盘点✧区域资源影响研判✧区域意向（节点、标志物、边界）✧区域周边及区域内部主要道路分布及道路规划状况（道路起讫点、道路级别、红线宽度、路况）✧自然资源（水资源、大规模绿化）3.项目发展面临的机遇和问题4.项目属性及价值挖掘本部分核心结论：挖掘项目综合价值（资源、发展机会……）第二篇：宏观市场分析1.宏观经济、规划与产业分析✧宏观经济发展状况分析✧居民生活水平状况✧经济地位及发展前景✧项目所在区域的经济及产业结构✧本区域未来的规划发展机会✧项目区域目前发展阶段阶段和产业结构✧其他本部分核心结论：未来3－5年房地产发展趋势研判（发展特征、开发水平…）第三篇：各区域房地产发展研究1.区域房地产发展研究✧房地产市场总体概况✧土地供应状况（总量、结构、格局、形式）✧房地产市场的供应状况✧政策影响、相关规划、设施投入及对本项目影响✧房地产板块供应结构及价值取向✧项目区域的房地产发展分析（土地供应、发展机会、产品发展水平、板块结构、客户阶层等）✧项目区价值分析本部分核心结论：房地产板块分析及未来价值演变研判第四篇：类似项目开发案例研究与借鉴1.案例筛选标准✧国内典型类似项目开发案例选择2.案例具体分析✧开发模式（总体定位与核心区）✧规划模式（指标分配、功能构成及布局）✧产品模式（产品组合及演变模式）✧与区域资源的价值联动✧成功关键驱动因素✧对本项目的借鉴点3.案例启示和总结第五篇：竞争中本项目的机会及威胁1.类似竞争对手分析✧价值定位/产品类型/客户群✧购买驱动因素/成熟度2.本区域的竞争价值点3.区域内竞争分析✧开发商资源及经验✧初步开发方向✧开发进度✧竞争点本部分核心结论：本项目竞争地位及竞争突破方向第六篇：市场客户研究✧城市内现有类似项目客户构成及购买驱动力✧项目地缘客户分析✧客户来源分析✧市场辐射范围分析及研究✧客户类型以及特征研究✧不同类型客户需求分析：商务/企业/私人/家庭等第七篇：项目整体发展战略研究目的：综合企业战略和市场情况、竞争情况等多方要素，综合判断项目的整体发展战略a)企业层面✧企业战略目标解析✧企业财务回现目标分析✧企业开发周期及进程要求b)市场层面✧区域发展阶段研判✧竞争项目开发时机研判✧项目开发时机研判c)整体发展战略1.总体发展战略2.分期开发策略第八篇：基于市场研究的项目整体定位1.形象和档次定位2.客户定位✧本项目目标客户分析✧区域市场客户细分✧本项目客户定位✧本项目目标客户特征✧客户分析（核心客户、重要客户、潜在客户）✧目标客户价值取向分析✧不同阶段客户动态变化分析3.产品定位论证✧各种物业类型选择✧各种物业类型配比✧户型区间确定第九篇：规划布局设计建议研究目的：在整体定位论证基础上，结合区域地块资源条件，给出功能规划设计建议✧规划目标与原则✧资源分级评价✧宗地划分✧各分区经济技术指标✧核心区的位置与规模第十篇：经济测算与评价研究目的：以市场数据为基础，结合行业经验分析项目的资金安排及收益✧投资计划安排✧现金流分析✧敏感性分析✧临界点分析第二部分：《项目启动定位及物业发展建议》第一篇：启动区定位✧启动区位置✧启动区规模✧产品定位✧客户定位✧价格定位第二篇：启动策略✧启动区规模✧启动区功能比例✧启动不同功能的关联分析✧启动区的实际操作要点✧启动区对土地利用的分析✧启动产品定位✧客户定位✧价格定位✧价值展示第三篇：物业发展建议原则✧根据市场、客户、需求确定项目的物业发展建议原则第四篇：项目物业发展建议1.建筑风格建议✧建筑设计要点✧建筑风格建议✧外立面建议✧局部设计建议2.园林风格建议✧园林风格建议✧景观设计要点✧景观节点布局和建议3.产品设计建议✧市场现有户型分析✧户型设计要点✧经典户型推荐4.配套设施建议✧会所设置建议✧保安服务体系✧其他配套设施5.其他相关事项第三部分：项目整体营销建议第一篇：城市营销环境综合评价a)消费者价值取向与项目价值点衔接b)营销通路与市场事件利用或创造c)主流促销手段d)项目卖点整合与营销SWOT分析e)营销的成功要素f)项目形象定位g)阶段营销主题与目标h)项目命名i)卖场规划j)品牌价值主张k)入市时机第二篇：项目核心概念及案名建议第三篇：售楼部装修及样板间设置建议。
0227世联新城地产望城项目前期定位策划报告2
07年企业人员学历构成
2%
16%
07年企业人员岗位构成
16% 2%
15%
58%
24%
57%
10%
研究生及研究生以上学历 本科 大专 其他
生产人员 销售人员 技术人员 财务人员 管理人员
目前中联重科企业规模为3000人， 中高级管理人员、技术人员约300人
09年企业招聘计划
09年企业校园招聘计划全国约700人，
区域目标客户群体年龄以 25-35岁中青年
群体为主。
多数处于 工作不久、结婚成家以及 初为父母的年龄，在购房需求上处于首
18% 27%
目标客户年龄构成 2%
小于25 25-35 35-45 45以上
53%
次置业，或因为 工作、结婚以及孩子 上学首次换房。
从客户置业目的来看， 96%的客户购房属 于自住，表明刚性需求客户占绝对主力。
学校
总人数 专任教师
湖南大学
4500
1810
中南大学
6385
2913
湖南师大 湖南省财专 省公安高等专科学校 湖南商学院 湖南医专
2395 593 489 1018
-
1515 423 301 629
-
教授
副教 授
1030
1158
231 4
349 531
44
126
29
143
336
-
-
湖南商学院
湖南医专 省财专省公安高等 专科学校
元/月
总价限制，且就近工 作原则，认可河西的 环境自住兼投资
本地人，在岳麓区 麓北、望城开厂或 自营街铺
25-35岁，做小本生意， 收入4000元/月
基于文化自信的新时代城市形象塑造对策研究--以合肥市为例
第42卷第1期2021年1月哈尔滨学院学报JOURNAL OF HARBE UNIVERSIEYVol.42No.1Jan.2021［文章编号］1004—5856(2021)01—0111—04基于文化自信的新时代城市形象塑造对策研究——以合肥市为例夏必琴，王家祥（安徽职业技术学院管理学院，安徽合肥230011）［摘要］城市形象是一个城市品牌宣传的名片。
随着我国城市建设的快速发展，城市形象塑造越来越受到重视，已然成为各城市=显自身差异化、个性化的重要方式。
文章基于文化自信视角，以合肥市为例，从梳理城市文化脉络入手，分析了合肥市城市形象认知现状及原因，探讨了新时代城市形象塑造要坚持文化自信的意义，最后给出合肥市城市形象塑造的对策和建议，以期对我国其他城市有所借鉴。
［关键词］文化自信；合肥；城市形象；对策［中图分类号］K90［文献标识码］A dcl习近平总书记在207年7月1日的中国共产党成立95周年庆祝大会上首次提出坚持“四个自信”的整体战略要求时强调：“文化自信,是更基础、更广泛、更深厚的自信。
在党的十九大报告中，习近平总书记再次明确指出:“坚定文化自信，推动社会主义文化繁荣兴盛。
”同时指出：“文化是一个国家、一个民族的灵魂。
”文化自信就是将文化视为个人乃至全民族价值层面的力量源泉，并内化为人的态度和信念，影响人的实践活动、认识活动和思维方式,外化为个人、民族整体的精神面貌、行为方式,影响个人与民族的最深层发展”因此，坚持文化自信为先导，打造城市形象，就是重点将城市文化内涵视作为一座城市形象的灵魂”在城市的形象定位中传承历史传统文化，重塑城市历史文明，建立城市自信心与自豪感；弘扬革命文化,塑造城市风貌与品格，展现城市奋斗精神;打造现代文化，引领城市发展的方向，缔造城市1.3969/j.issu.104-5856.202101025未来”让每一座城市更加具有独特的魅力，让城市文化成为城市形象的核心，并通过文化载体的创作与传播，使城市特有文化渗透到所有内、外部公众的内心深处，成为公众内心中城市的印象标签”下文以合肥市为例，探讨新时代城市形坚文自的，期我国其他城市有所借鉴”-、对合肥市城市形象认知现状合肥古称“庐州”，建城史约有三千余年。
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结论：
年去化量
产品和规划本身没有方向
性的大问题；可以进入市 场。
售价
规划的缺点在于未充分考 虑到外围建筑的影响，以
产品
及城市发展带来的土地功
能切合度。
如园林
现有设计主题明确，有利 建筑 于形成一定的市场差异性： 户型等 但整体看,产品价值没有 很好整合、放大、传达给 客户。
我们要延续原有长处精髓； 不足部分需要弥补，并增 加宣传和展示。
银行贷款利息
利率按照5.49%计算
6 不可预见费
按照以上1-4项的3%计算
7 销售费用
营销推广费
按销售收入的2%计算
8 销售税费
含营业税、附加税费 按销售收入的5.56%计算
三 开发成本
总成本费用-销售税金
四 项目利润
扣企业所得税
销售收入-总成本费用-所得税
五 成本利润率
项目利润/开发成本
正常 售价
规划不变更
税后1亿 的利润
四种选择
规划局部调整， 保留北侧两个组 团过度，东西两 侧加小高层。 R=1.4 。
规划全部调整， 容积调整至约 2.5。
规划全部调整， 容积率提高至最 高值2.8。
1、产品增值—可能的方向如： ➢定位差异化、细分市场 ➢产品和园林特色、产品附加值； ➢服务增值；如“八大承诺” 在后续定位及物业发展建议
3、增加高价值功能的比例，如商业。
4、改变功能，如产权式酒店。
5、营销增值——可能的方向如：
➢提升知名度，拨高形象；
➢降低首付门槛手段；
在后续营销报告中研究
5
方向二涉及发展战略选择及物业发展建议；
我们首先针对方向一的四种选择进行初步判
别。
两方面渠道 增加销售面积
提升单价——报告后续研究
规划不变更
税后1亿 的利润
单位成本
总额
元/㎡
万元
5,475
27,536
6,500
12,399
4,500
1,557
4,500
10,530
7,000
3,050
3,388
17,039
70
4,970
80
402
1,660
8,350
1,800
3,434
1,500
519
1,600
3,744
1,500
654
2,000
0
55
274
104
524
3、增加高价值功能的比例，如商业。
4、改变功能，如产权式酒店。
5、营销增值——可能的方向如：
➢提升知名度，拨高形象；
➢降低首付门槛手段；
在后续营销报告中研究
6
选择一：在原有规划上的提升价值
地块形状： 地块呈直角梯形,南北方 向长约406米，东西方 向最宽处为260米，地 块内南高北低、西高东 低;
问题一： 如何实现开发商期望利润目标？
问题二： 一旦更改规划，如何打赢市场竞争，实现开发商 迅速销售的期望。
问题三： 如何应对危机市场？——此部分涉及管理问题， 只作为附件沟通。
3
问题一： 如何实现开发商期望利润目标？
4
目标利润达成的渠道有2个方面；就增加 销售面积的方面，我们有四种选择
两方面渠道 增加销售面积 提升单价——报告后续研究
用地指标： 总占地面积8.9万平米 , 共规划8个组团。 一期占地面积4.2万平 米, 已建建筑面积3.542 万平米,容积率0.79,均 为联排别墅 二期占地4.7万平米； 目前规划容积率1.06。 townhouse单户面积 集中在180-200平左右。
1
2
345来自678
一期 二期
7
参照一期的市场反馈—二期在原有的规 划上有一定特色，存在市场潜在需求；
约4万平；处于一个较为正常的水平，说明该类产品是存在 市场需求的。 约4200-4300元/平；市场调查和专家访谈表明，如果产品 微调和营销配合良好时，未来售价可达4500-5000元/平。 客户较为认同：
1、其通过控制面积控制总价；
2、良好的私密性；
3、大露台的广泛使用。
4、商业区的可分合、赠送面积等设计。
四种选择
规划局部调整， 保留北侧两个组 团过度，东西两 侧加小高层。 R=1.4 。
规划全部调整， 容积调整至约 2.5。
规划全部调整， 容积率提高至最 高值2.8。
1、产品增值—可能的方向如： ➢定位差异化、细分市场 ➢产品和园林特色、产品附加值； ➢服务增值；如“八大承诺” 在后续定位及物业发展建议
海派、洋化和符合时代潮流的居住文化不符；与合肥的城市 化进程不符。 营销风格 营销缺乏与合肥人相符的鲜明的形象,、统一清晰的主题、 强大的气势, 其核心策略没有连续的执行到底; 连续性不强。
调性展示 客户缺乏对产品本身所能带来的未来生活模式感知 客户未能充分感知建筑产品细节、品质感、身份感
9
金色池塘 洋房的竞争
序号
内
容
计算公式
一 销售收入
TOWNHOUSE
商住
小高层
商业
二 总成本费用
1 土地费用
按地价70万元/亩计算
2 前期费用
含各项规费、方案评审、勘察测量费等
3 综合造价
含前期费用、基础、主体、安装、装修、环境等
TOWNHOUSE
写字楼
小高层
商业
会所
4 管理费用
含工程管理费
按1-2项目的2%计算
5 财务费用
原有规划方案下的未来竞争评价 —较目前激烈；且竞争对手资源更好。
新加坡花园城
和庄 蜀山名筑 园景天下
梦园小区 绿城
华润项目 有联排、洋房的竞争
本项目
`
`
`
`
大溪地 维多利亚别墅
新华学府花园 水岸洋房竞争
10
选择一的经济测算——二期要达到7000万的税后利润， 依靠售价提升无法达到；正常的提升只能达到2730万。
客户不认同或漠视：
1、公共社区和园林过少；
2、对建筑风格、细节较为漠视，一方面反映客户以实用型 为主；另一方面反映建筑的周全思考未有效传达给市场。
8
前期回顾：原有规划和产品细节未充分发力，与宣传 展示不足有较大关系
客户反馈 区位（地理位置成熟便利，周边自然资源好）、户型（面积、 的前期核 构造等） 心吸引力 单价和总价、未来的升值空间 核心卖点 “庭院”主线及过份强调徽派民居，与目前合肥主流的崇尚
世联合肥都成印象项目整体 定位报告
我们的一切研究都必须以目标为导向
发展商的战略目标和期望解决的问题
1. 如何实现项目整体税后利润1亿元； 2. 如何实现二期的迅速销售（1年内结束销售）； 3. 更改规划的市场应对及一期剩余部分销售问题； 4. 整体市场推广如何提升项目价值（营销阶段）；
2
问题界定——目标带来个三个核心问题
87
436
110
551
304
1,531
3,083
15,508
1,399
7,034
41.28%
占地面积 建筑面积 容积率 会所 可售面积 商业部分 住宅部分 TOWNHOUSE 商住 小高层