物业资产管理与盈利模式1027

持续租赁 提高收入
Enhancing Revenue
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2、国外成熟市场与国内市场差别
国内市场：2—3年 国外市场：5—10年
租期
市场差别
担保
租金
国内市场：3个月租金 国外市场：银行担保
国内市场：以天计算，不调费 国外市场：以年计算，每年调费
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国外物业资产管理案例一：第一太平戴维斯的中国之“道”
侯 2011.10
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主讲人： 侯国强
中国海油大厦管理中心总经理 中国物业管理行业协会常务理事 英国皇家特许测量师学会中国区新闻发言人 欧美同学会青年委员副会长 剑桥大学中国校友会秘书长 欧美同学会理事留英分会秘书长 清华大学学生领导力协会顾问
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目录
contents
1 物业行业的现状和发展趋势 2 物业行业的困境和实施资产管理的意义
【物业管理】
PROPERTY MANAGEMENT
• Annual Budgeting & Variance Reporting（每年开支预算及变化报告） • Accounts Receivable & Payable （应收付款项） • Repairs & Maintenance （修理及维护）
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第一太平戴维斯的核心竞争力:
第一太平戴维斯的核心竞争力为：品牌和人才。
品牌：
人才：
第一太平戴维斯的物业资产管理核心竞争力:
1、住宅业务比例要继续下降 2、物业整体解决方案的服务商。 3、合作的对象一定是开发商。 4、第一太平戴维斯的投资部门，能够为开发商解决资金问题，可以保障租客的优质；在全 球所有网络，能够为客户带来最高的价值。
• Lease Management
Asset Services
Client
Advisory Services
Corporate Services
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Asset Services资产管理服务内容
Facilities Management设备管理
Lease
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五大行资产管理的方向
• 仲量联行：参与物业管理，租售代理，前期策划 • 高力国际：零售、招商 • 戴德梁行：高端物业代理，房产评估 • 世邦魏理仕：高端物业
特征：五大行很少涉及普通住宅。
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国外物业资产管理案例二： 以某国外公司为例
资产管理与服务模板
Advisory Services （咨询服务） • Corporate • Investment • Valuation • Research & Analysis
【租金管理】
FUND WANAGEMENT
• Hold/Sell Analysis & Decisions（保留/卖出分析及决定） • Fund Distributiongs & Investor （资金发行及投资者报告）
【资产管理】
ASSET MANAGEMENT
• 3 to 10 year Cash-flow Forecasting （三到十年的现金流入预测） • Consistency/Best Practice across portfolio （一贯性/资产管理最佳方法） • Entity Accounting & Financial Consolidation （公司财会计及报告）
• Lease & portfolio administration
•
TImrapnlesamcetinotnaatlioMnanagement &
Asset Services
（物业资产管理）
• Project Management
• Facilities Management
• Property Management
1、行业发展迅速，成为社会稳定和谐的重要力量 2、大型的跨地域公司将不断发展，其中民营企业将
越来越发挥重要作用 3、业主和社会的认可度将不断增强 4、行业的专业化水平将不断提高 5、企业竞争不断加剧，资产管理将决定企业成败
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第二章
物业行业的困境和实施资产管理的意义
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1、物业管理的困境和瓶颈
中国部分省市法定最低工资标准
Agency Services （代理服务） • Tenant Representation • Landlord Representation • Investment • Office/Residential/Industrial/Retail
Agency Services
Corporate Services （企业服务）
增值管理 （项目及建筑物）
物业管理
前期物业管理涵义：保洁、 保安、绿植服务、设备设施
银行、财务管理
物业处置推出
现金流和租金，应该编制预 算，并由相应的执行，收取 租金和其他的管理费用，缴 纳保险，避免风险，然后就 是帮助业主完税。
物业处置策略及代理安排， 尽职调查协调、物业处置， 买卖交易及交接管理，代缴 税款，净利汇出，协助通过 散售、整售形式处置资产， 以及通过房地产信托基金、 首次公开招募、发行商业流 通票据等形式的退出机制。
(4) 缺乏国际化视野、人才储备不足
(5) 趋势： 学习借鉴能力不断增强 复制、创新能力不断增强 逐渐发展、呈现迹象 物业管理资产管理 人才不断丰富 社会环境
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第四章
国外物业资产管理模式及案例
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【成熟与中国市场之间的区别】
Some Differences between China & Mature Markets
2008 年 末 ， 全 国 物 业 管 理 主 营 收 入 2076.7 亿 元 ， 比 2004 年 增 长 204.5%。 高于旅游产业和体育文化产业。
物业主营业务收入情况
人均年产值图表
东北 东部 西部 中部
7%
11%
10%
72% 区域物业管理从业人员分布情况
区域物业管理人均产值
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物业行业的趋势
模式：物业购置及进入分析
包括租约管理，租约续订， 维护保养，处理租户投诉并 解答相关问题，租约终止及 租约提前终止，安排人住和 退租，押金收取及退还，维 护业主权益。
租赁管理
如何将整栋楼或整层楼有一个整体的 规划，进而提升租金水平和收入；对 管理项目的建筑和设备设施的寿命进 行预测；接受委托两年或者三年的物 业做资本支出的预算，包括其他支出 和税费等支出
Buy
own
sale
买入
持有
出售
资产管理：就是基金公司在买入资产后在出售以前管理的工作
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定义二：
资产管理是以物业管理为操作平台，由物业服务企业开展实施，并利 用物业管理的系统网络、专业服务模式以及在获得客户方得需求及委任后 对其物业、客户、信息等资源进行整合管理与统筹并最终获得经济效益的 系列活动。
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管控流程：Control Flow Chart
财务管理 业绩基准
Financial Evaluation & Pertormance Benchmarking
市场研究
Review Market Trend
Asset Manager
全权物业管理
Property Management In sight
如果包括清洁，绿化，秩序维护等专业外包人员， 约为500-600万人。
物业从业人员比例情况
12% 9%
18%
100
97.67 92.44
74 61.83 60.91
50
61%
东北 东部 西部 中部
0
区域物业管理从业人员分布情况
全国 区西域部物业服务中企部业从业人东员部增长情况东北
7
4、物业管理主营业务收入情况
运营成本及人工成本不断增加：对流行的包干制 收费模式造成巨大冲击
市场化的物业企业面临着生存危机
收费标准低：难于提高和调整
业主的要求和需求发生变化
外部环境 业主的维权意识不断增强
内部环境 11
2、物业管理的局限性
传统的物业管理：
保洁服务
绿化服务
四项基本内容
设备管理
安保服务
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3、物业管理企业规模和效益：由于物业管理的局限性，影响企业发 展，没有规模效益。
高力国际物业顾问透过在亚太区的61家分公司
及遍布全球超过290家的分公司，为全球客户
提供最全面的专业物业服务。
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第三章
物业资产管理的真实涵义
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定义一：
资产管理包含一个投资的要素，跟物业的投资有直接的关系。 从投资的角度来理解， 物业资产管理：-----确定投资战略，重新定位资产，调整租赁期限 对应业主市场，实施租户挽留战略。 三个阶段：
【租赁管理】
TENANCY MANAGEMENT
• Tenant Retention Strategies （租户挽留战略） • Lease Renewal Negotiation （续约谈判） • Lease Administration & Rent Consolidation（租约管理及租金收取）
物业资产管理是指接受资产所有人得委托，依照其委托 授权，对受委托物业资产进行运作管理，以实现资产保值 增值。
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定义五：
你如何定义资产管理的涵义？
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百度文库
2、国内物业资产管理的现状与发展趋势
(1) 物业资产管理渐成共识 (2) 多元化经营和“以客户需求为导向”的服务探索和盈利模式在不同企业 呈现出生命力 (3) 国内物业资产管理尚处于探索阶段
国内：收入几个亿
国外：收入几十亿美元
4、资本运作没有平台，融资能力欠缺
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5、国外物业管理公司的冲击
行业名称 公司LOGO
仲量联行
世邦魏理士
戴德梁行
简要介绍
仲量联行是专注于房地产领域的专业服务企 业。在亚太地区开展业务超过50年。公司在 亚太13个国家拥有77个分公司，员工总数超 过20,800人。
物业服务领域： 住宅，办公，工业， 医院，学校等多种业态
2004年
37.5亿平米
2008年
年增长率 2008年较2004年增长率
125.5亿平方米
44.4%
335%
-------------来自全国第二次经济普查结果2009
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2、物业服务企业数量情况
2008年末，我国物业服务企业58，406个，较2004年增加84%。从区域发 展看，东部31231家，西部11110家，中部9761家，东北6304家。
3 物业资产管理的真实涵义 4 国外物业资产管理模式及案例
5 物业资产管理结构性分析及盈利模式创新思维 6 物业资产管理中的创新思维 7 物业资产管理项目的经营与运行
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第一章
物业行业的现状和发展趋势
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1、物业管理现状分析
据统计，2008年物业服务企业在管房屋建设面积达125.5亿平 米，比2004年增长335%，年均增速为44.4%。
2010年底，估计达到6万个。
区域东物北 业东服部 务西企部业中占部比
7% 11%
10%
150
129.44
100 84.35
99.11 91.93 58.75
50
72%
0 全国
中部
东北
西部
东部
-------------来自全国第二次经济普查结果2009
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3、物业管理从业人员情况
2008年末，物业服务企业从业人员250.1万人，比2004年末增加106.7万 人，增长74%。 （2010年底，约为350万人）
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定义三：
物业管理企业资产管理业务的直接成果是使得物业保值增值； 物业资产管理是基于建筑物和设施设备全生命周期内的管理使其持续 的保值增值
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定义三：
物业管理企业资产管理业务的直接成果是使得物业保值增值； 物业资产管理是基于建筑物和设施设备全生命周期内的管理使其持续 的保值增值
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• 定义四：
1400 1300 1200 1100 1000
900 800 700 600
北京 辽宁 上海 江苏 浙江2010 山东2011 广东 深圳 重庆 陕西 宁夏
快速发展：近6万家企业，600万人员人均盈利能 员工流动性更强 力为2000元。
竞争加剧：企业抗风险能力降低
保洁、保安、工程、维保服务管理专业化
世邦魏理仕总部位于美国加利福尼亚州洛杉 矶，是“财务500强”和“标准普尔500强” 企业，为全球最大的商业房地产服务公司。
戴德梁行在全球45个国家200间分公司共有 11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。
第一太平戴维斯 高力国际
Savills于1855年成立，具有悠久的历史传统 与超群的增长态势。公司一直不甘落后，引 领业界之先，目前已在全国各地设立了200 家办事处。
前言:
第一太平戴维斯（Savills）从1899年进入大陆市场以 来从零开始已经创办了120家合资企业，合作方大多是 拥有优质资源的地产商。第一太平经过不断进行前瞻 性思考，预测趋势，最重要的是，思考这一趋势变化 对客户和我们业务本身所带来的意义。
公司背景:
第一太平戴维斯1855年在英国成立。公司进入大陆市场则是在1989年。