32.广州营改增后土增税文件
营改增后土地增值税六大变化
征率为 2%，按照税法规定，预缴土地增值税=
（1000-1000÷（1+9%）×3%）×2%=19.45。当
然，文件规定是“可”按照，意味着也可不按
照。在不按照的情况下，应预缴土地增值税=1000
÷（1+9%）×2%=18.35 元。从上述结果来看，虽
÷（1+9%）×9%=（1090-400）÷（1+9%）×
9%=56.97 万元，应确认土地增值税应税收入=不含增
值税销项税额=含税销售额-增值税销项税额=1090-
56.97=1033.03 万元。
针对涉及营改增前已开始的老项目，其收入期间
包含营改增前后期情况下，土地增值税清算应税收入
营改增后土地增值税六大变化
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、
房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的
通知》（财税〔2016〕43 号，以下简称财税
〔2016〕43 号）文件后,国家税务总局又发布了
《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》
应税收入不含增值税：适用增值税一般计税方法
的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收
入不含增值税销）*土地增值税预征率；土地增值税预征
率适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的
土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额，预
交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预
征率。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款
计算，根据国家税务总局公告 2016 年第 70 号的规
定：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开
发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增
广州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告
广州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告文章属性•【制定机关】广州市地方税务局•【公布日期】2010.08.27•【字号】广州市地方税务局公告2010年第1号•【施行日期】2010.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文广州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告（2010年第1号）根据广东省地方税务局《转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（粤地税发〔2010〕105号）规定，现对我市土地增值税预征率调整问题公告如下：一、房地产开发项目分类及预征率（一）住宅类普通住宅2％，非普通住宅3％，别墅4％。
（二）生产经营类写字楼（办公用房）2％，商业营业用房和车位4％。
（三）对符合市政府“经济适用住房（含解困房）”和“限价商品住宅”规定的房地产开发项目，不实行预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。
二、房地产开发项目分类的界定“普通住宅”按省政府《转发国务院办公厅转发建设部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（粤府办〔2005〕56号）中明确普通住房的标准执行。
“非普通住宅”指除普通住宅、别墅、“经济适用住房（含解困房）”和“限价商品住宅”以外的住宅项目。
“别墅”指独户独院的住宅项目。
“写字楼（办公用房）”指该项目“广东省广州市商品房预售许可证”上载明其类别为“办公”的房地产开发项目。
“商业经营用房”指该项目“广东省广州市商品房预售许可证”上载明其类别为“商业”的房地产开发项目。
“车位”指该项目“广东省广州市商品房预售许可证”上载明其类别为“车位”的房地产开发项目。
“经济适用住房（含解困房）”按广州市人民政府《广州市经济适用住房制度实施办法》（穗府〔2007〕48号）的有关规定执行。
“限价商品住宅”按广州市人民政府《关于限价商品住宅销售管理办法》（穗府〔2008〕1号）的有关规定执行。
三、从2010年7月1日（税款所属时期）起，按月申报预缴土地增值税，申报期为次月15日前。
广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引
广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知局属各单位：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称187号文）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号，以下简称220号文）规定，现编发房地产开发企业土地增值税清算有关问题处理指引：一、土地增值税清算时收入确认问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
原《关于印发<广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法>的通知》（穗地税发[2005]106号）第二章第四条第二款“收入实现的确认：1.以预售方式出售商品房的，以实际取得预售房收入的当天确认为收入实现；2.以分期付款方式出售商品房的，以每期实际取得收入的当天确认为收入实现；3.以银行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和银行贷款的当天确认为收入实现；4.以其他方式出售商品房的，以实际取得售房收入的当天确认为收入实现”规定停止执行。
二、房地产开发企业未支付质量保证金，其扣除项目金额确认问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例工程款，作为开发项目质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
原《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）第二条第六款“房地产开发企业未足额付款但已取得发票的工程质量保证金，按不超过建设工程款5％的比例计算扣除。
“营改增”前后非房企土地增值税处理案例分析
“营改增”前后非房企土地增值税处理案例分析根据土地增值税条例及实施细则规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土增税的纳税义务人，应按规定缴纳土增税；以转让房地产所取得的收入，包括取得的全部价款及相关的经济收益为收入；以取得房屋的成本和在销售过程中缴纳的税金为扣除额；以收入减去扣除额后，采用四级超额累进税率，增值额乘以对应税率减除扣除项目乘以速算扣除率的差额为应纳税额。
结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道，本文所谓改前房仅指纳税人在2016年4月30日以前通过购买取得的房屋。
另外考虑到增值税跟土增税相结合业务的多样性和复杂性，下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人，交易金额为含税价，增值税计税方式为简易征收。
例： A公司是原营业税纳税人，营改增后为一般纳税人，其机构所在地在青海省西宁市，A公司于2013年2月1日从B公司购买房产一处（坐落地位于西宁市），取得了相关发票；成交价1000万元、缴纳契税1000*5%=30万元，并办理了过户手续。
营改增前A公司销售此房屋土增税处理：假设A公司于2016年3月1日以1500万元将此处房产销售给C公司并开具了发票：应缴营业税=（1500-1000）*5%=25万元；城市维护建设税=25*7%=1.75万元；教育费附加=25*3%=0.75万元；印花税=1500*0.0005=0.75万元；土增税处理：收入额=1500万元；扣除额=1000（1+3*5%）+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25万元；注意上式第一项：根据财税[2006]21号第二条、关于转让旧房及建筑物能提供购房发票的，经税务部门确认，购房原始成本金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
每年指以12个月为1年，超1年不满12个月但超6个月可视为1年。
契税（有完税凭证）也可扣除（但不得作为加计扣除基数）。
增值率=（1500-1208.25）/1208.25=24.12%；应纳土增税=291.75*30%-1208.25*0=87.53万元营改增后A公司销售此房屋土增税处理：财税【2016】36号附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第八款、国家税务总局公告2016年第14号国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告第三条、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
法规：公告(2016)70号国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告[2页]
![法规：公告(2016)70号国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告[2页]](https://img.taocdn.com/s3/m/6777cc3c86c24028915f804d2b160b4e767f81a9.png)
国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局公告2016年第70号为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。
纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。
凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
广州市人民政府印发广州市城镇土地使用税征收标准的通知-穗府[2008]13号
![广州市人民政府印发广州市城镇土地使用税征收标准的通知-穗府[2008]13号](https://img.taocdn.com/s3/m/55cca1542f3f5727a5e9856a561252d381eb2042.png)
广州市人民政府印发广州市城镇土地使用税征收标准的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广州市人民政府印发广州市城镇土地使用税征收标准的通知（穗府［2008］13号）各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：《广州市城镇土地使用税征收标准》已经省政府批复同意，现印发给你们，请遵照执行。
执行中遇到的问题，请径向市地税局反映。
《广州市城镇土地分级与适用税额标准规定》（市政府令［1997］第12号）按政府规章立法程序予以废止。
广州市人民政府二○○八年四月十一日广州市城镇土地使用税征收标准根据《国务院关于修订＜中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例＞的决定》（国务院令[2006]第483号）的规定，结合我市实际情况，现对本市行政区域内的土地分级征收城镇土地使用税的标准调整如下：一、土地等级及税额。
土地等级一级二级三级四级五级六级每平方米年税额 27元 18元10元6元4元 3元二、各等级土地具体范围。
（一）一级土地。
天河体育中心商务区（西至体育西路、东至体育东路、北至天河北路、南至天河南一路）；北京路（中山路口至大南路口之间路段）；上九路、下九路。
（二）二级土地。
越秀区：华乐街、东湖街、梅花村街、农林街、黄花岗街、建设街、大东街、大塘街、珠光街、白云街、登峰街、六榕街、人民街、流花街、诗书街、光塔街、大新街、北京街（划定为一级土地的除外）、广卫街、洪桥街、东风街。
荔湾区：金花街、西村街、南源街、逢源街、多宝街、龙津街、昌华街、岭南街（划定为一级土地的除外）、华林街（划定为一级土地的除外）、沙面街、站前街、彩虹街。
海珠区：素社街、南华西街、凤阳街、滨江街、南石头街、昌岗街、龙凤街、海幢街、沙园街、瑞宝街、江海街、南洲街、琶洲街、赤岗街、新港街、江南中街。
广州市造价站关于营改增的计价通知
广州市建设工程造价管理站文件穗建造价〔2016〕31号广州市建设工程造价管理站关于营业税改征增值税后广州市建设工程计价有关问题的通知各有关单位：根据《广州市住房和城乡建设委员会转发关于营业税改征增值税后调整建设工程计价依据有关事项的通知》（穗建筑[2016]744号）文件精神，现将营业税改征增值税后广州市建设工程计价有关问题通知如下：一、关于适用于增值税计价的人材机价格问题采用一般计税方法计算增值税的建设工程，从2016年5月1日起至广州市2016年第二季度结算文件发布前，概预算和招标控制价的人工、材料和机械价格暂按以下规定计算：—1—（一）人工日工资价格1．各工种劳务日工资价格如下：工种名称劳务日工资（元）工种名称劳务日工资（元）普工160-230金属制品安装工240-310木工（模板工）260-320玻璃工225-295钢筋工265-325防水工220-290混凝土工220-280起重工210-290架子工（脚手架工）250-310抹灰工（一般抹灰）240-320砌筑工（砖瓦工）235-315管工215-285抹灰、镶贴工255-335电工230-310装饰木工260-330通风工220-290油漆工245-325机械工210-280电焊工250-330园艺绿化工190-260 2．执行《广东省建筑与装饰工程综合定额（2010年）》、《广东省安装工程综合定额（2010年）》、《广东省市政工程综合定额（2010年）》、《广州市市政工程补充综合定额（2011年）》、《广东省园林绿化工程综合定额（2010年）》和《广东省房屋建筑和市政修缮工程综合定额（2012年）》工程，日工资价格按106元（含企业缴纳提取的工会经费和职工教育经费）计算，停工和窝工的日工资价格按80元（含企业缴纳提取的工会经费和职工教育经费）计算。
3．执行《广州地铁工程主要项目综合成本指导价（2001年）》—2—的工程，人工日工资价格按80元（含企业缴纳提取的工会经费和职工教育经费）计算。
广州市地方税务局关于印发《广州市房地产开发企业土地增值税征收
广州市地方税务局关于印发《广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法》的通知【法规类别】土地增值税税收征收管理【发文字号】穗地税发[2005]106号【发布部门】广州市地方税务局【发布日期】2005.04.30【实施日期】2005.01.01【时效性】失效【效力级别】地方规范性文件【失效依据】广州市地方税务局关于公布2015年全文废止或失效、部分条款废止或失效、部分内容修订的税收规范性文件目录的公告【部分失效依据】广州市地方税务局关于公布2007年废止或失效的地方税收规范性文件(第一批)的通知广州市地方税务局关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的通知[失效] 广州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告广州市地方税务局关于印发《广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法》的通知（穗地税发[2005]106号）局属各单位：现将《广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法》印发给你们，请遵照执行。
广州市地方税务局2005年4月30日广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法第一章总则第一条为加强土地增值税管理，规范房地产开发企业土地增值税的纳税申报，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《广东省土地增值税征收管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条适用范围本办法适用于在我市出售其开发的商品房的单位，包括在广州市（含花都区、番禺区、南沙开发区、从化市、增城市）开发房地产的各类经济性质的房地产开发企业和其他企业单位（以下简称“单位”）。
第二章基本政策规定第三条纳税义务人转让地上建筑物及其附着物（以下简称“出售商品房”）并取得收入的“单位”，为土地增值税的纳税义务人（以下简称“纳税人”）。
第四条纳税期限纳税人出售商品房按季度进行纳税申报。
纳税人出售商品房在收入实现的季度终了后的纳税申报期内申报和缴纳土地增值税。
收入实现的确定：1.以预售方式出售商品房的，以实际取得预售房收入的当天确认为收入实现；2.以分期付款方式出售商品房的，以每期实际取得收入的当天确认为收入实现；3.以银行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和银行贷款的当天确认为收入实现；4.以其他方式出售商品房的，以实际取得售房收入的当天确认为收入实现。
财税(2016)43号营改增后契税、房产税、土地增值税、个税计税依据
关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知
财税［2016］43号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局）、地方税务局,西藏、宁夏、青海省(自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局:
经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：
一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目.
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额,在计算转租所得时予以扣除。
五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额.
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。
财政部国家税务总局
2016年4月25日
【名词解释】契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税.应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖,房屋赠与，房屋交换等。
广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引
乐税智库文档财税法规策划 乐税网广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引﹝续一﹞的通知【标 签】土地增值税,清算工作【颁布单位】广州市地方税务局【文 号】穗地税函﹝2009﹞329号【发文日期】2009-06-16【实施时间】2009-06-16【 有效性 】全文失效【税 种】土地增值税注释：全文失效。
参见：广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知，穗地税函[2012]198号局属各单位： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)以及《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发﹝2006﹞187号，以下简称“187号文”)的规定，现将房地产开发企业土地增值税清算中的有关问题处理指引印发如下： 一、关于转让房地产行为发生时间的确认问题 以交易双方转让房地产合同签订之日确认为转让房地产发生时间。
二、关于房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而产生的滞纳金和过期银行还贷产生的罚息的扣除问题 房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而产生的滞纳金和过期银行还贷产生的罚息不得扣除。
三、关于房地产开发企业清算土地增值税时，计算实际支付开发成本费用的截止时间问题 (一)符合“187号文”第二条第(一)项清算条件的，以满足清算条件之日起90日内，为计算实际支付开发成本费用的截止时间。
(二)符合“187号文”第二条第(二)项清算条件的，以接到主管税务机关清算通知书之日起90日内，为计算实际支付开发成本费用的截止时间。
四、关于如何区分开发间接费用与开发费用中管理费用的问题 开发间接费用与开发费用中管理费用应按照有关企业会计准则或企业会计制度的规定区分并分别核算。
如划分不清的，全部作为房地产开发费用，按规定的比例计算扣除。
五、关于房地产开发企业利息支出的核算和扣除问题 在土地增值税清算时，无论房地产开发企业借款利息支出如何核算，均应按《实施细则》第七条第(三)项的有关规定计算扣除。
营改增 文件
营改增文件1. 背景介绍营改增是指由营业税改为增值税，改革的目的是推进税制供给侧结构性改革，降低企业税负，促进经济发展。
本文档旨在介绍营改增文件的相关内容，包括政策背景、政策调整内容等。
2. 政策背景营改增作为税制改革的重要一环，旨在优化税收结构，减轻企业税负，降低经济运行成本，推动供给侧结构性改革。
营业税与增值税的核心区别在于税负转嫁的不同，营业税主要由企业自行承担，而增值税则通过产业链上下游的环节抵扣实现税负转嫁。
营改增政策的实施将有利于促进税负分担的公平性，推动经济增长。
3. 政策调整内容营改增的主要调整内容包括：3.1 纳税范围扩大营改增将纳税范围扩大到所有涉及商品和劳务的环节，包括制造业、建筑业、现货贸易等各个行业。
这样一来，原本未纳入增值税范围的领域也可以享受增值税的抵扣。
3.2 优惠政策调整为了减轻企业税负，政府对一些行业和企业实行不同的优惠政策。
根据行业和地区的不同，政府对企业的增值税税率进行了不同程度的调整。
有些行业的税率甚至降低到零税率。
3.3 税务管理改革为了适应营改增的新税制，税务管理也进行了改革。
增值税纳税人需要按照新的规则申报和缴纳增值税，并及时地办理相应的发票、报销手续。
税务机关也要加强对企业的监督和管理，确保纳税人按照规定进行申报和缴纳税款。
4. 政策效果评估营改增政策的实施对经济和企业有重要的影响。
据统计，营改增后，增值税收入占财政总收入的比重有所上升，企业税负有所降低，企业利润及经济增长有一定程度的提升。
此外，营改增还推动了供给侧结构性改革，促进了产业结构的优化升级。
然而值得注意的是，营改增也给一些企业带来了挑战和困扰。
一些小微企业由于缺乏专业税务人员，对新的税务制度不够熟悉，导致申报不准确或者出现逾期等问题。
因此，税务部门需要加大对企业的培训力度，提高企业对政策的理解和应用能力。
5. 政策展望随着营改增政策的逐步推进，未来还将有更多的改革措施出台。
政府将进一步提高增值税纳税人的便利性和税负减轻程度，鼓励企业创新发展，促进经济增长。
广东省住房和城乡建设厅关于营业税改征增值税后调整广东省建设工程计价依据的通知
广东省住房和城乡建设厅关于营业税改征增值税后调整广东省建设工程计价依据的通知各地级以上市及顺德区住房城乡建设主管部门，各有关单位：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，建筑业和生活服务业中的市容环卫作业自2016年5月1日起纳入营业税改征增值税（以下简称营改增）试点范围。
为适应国家税制改革要求，确保我省营改增工作顺利实施，按照《住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》（建办标〔2 016〕4号）和《广东省建设工程造价管理规定》（省政府令第205号》的要求，结合我省实际，对现行广东省建设工程计价依据调整如下，请遵照执行：一、适用范围2016年5月1日起，广东省行政区域内执行《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）和《广东省建设工程计价依据（2010）》各专业综合定额、《广东省施工机械台班定额（2010）》、《广东省房屋建筑和市政修缮工程综合定额（2012）》、《广东省建筑节能综合定额（2014）》、《广东省房屋建筑工程概算定额（2014）》、《广东省城市环境卫生作业综合定额（2013）》、《广东省城市绿地常规养护工程估价指标（2006）》的建设工程项目。
二、营改增后工程造价的计算营改增后，建设工程各项工程计价活动，均应遵循增值税“价税分离”的原则，工程造价按以下公式计算：工程造价=税前工程造价×（1+增值税税率）式中：税前工程造价，为不包含进项税额的人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和；建筑业增值税税率为11%。
三、费用项目组成内容调整营改增后，建筑安装工程项目费用组成作以下适应性调整，其他与现行定额的内容一致。
（一）企业管理费中的工会经费、职工教育经费改列入人工费。
（二）城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加暂列入企业管理费。
（三）建筑安装工程费用的税金是指计入建筑安装工程造价内的增值税销项税额。
《广州市建设工程造价管理站关于营业税改征增值税后广州市建设工程计价有关问题的通知》穗建造价[2016]31号
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附表12016年第一季度广州地区建设工程常用材料税前综合价格（营改增版）说明一、本材料价格信息适用于2016年5月1日开始实施的营改增工程。
二、本营改增版中的材料价格信息为“税前综合价格”。
“税前综合价格”是指按财税部门规定的税前价格，该价格不包括材料销售企业的销项税，但包括税前的材料原价、运杂费、运输损耗费和采购及保管费。
三、本营改增版中所涵盖的材料适用增值税税率（或征收率）如下：增值税税率（或征收率）序号材料名称税率征收率备注（一）一般纳税人销售自产的下列货物，当销售企业选择了按照简易计税方法时，依照3%征收率计算缴纳增值税：1.以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）；2.建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料；3.商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。
3%适用于购买选择了简易计税方法的销售企业销售的材料时。
(二)自来水。
3%当自来水销售企业选择了一般计税方法时也应按13%税率计算缴纳增值税。
（三）人工种植和天然生长的各种植物（乔木、灌木、苗木和花卉、草、竹、藻类植物，及棕榈衣、树枝、树叶、树皮、藤条、麦秸、稻草、天然树脂、天然橡胶等）；煤炭、煤气、石油液化气、天然气。
13%农业生产者销售自产的各种植物免征增值税。
（四）税前综合价格中除以上（一）、（二）、（三）项的其他材料。
17%2016年第一季度广州地区建设工程常用材料税前综合价格附表2《2001年广州地铁工程主要项目综合成本指导价》计价程序表（适用于增值税采用一般计税方法计算的地铁工程2016年5月1日起执行）序号费用名称计算基础费率1分部分项工程费 1.1+1.2+1.3+1.41.1工料机基价按照粤建市函[2016]1113号文件中规定计算1.1.1其中：人工费1.2现场管理费 1.1.119.7%1.3企业间接管理费 1.1+1.2 6.0%1.4利润 1.1+1.2+1.3（3-7）%2措施项目费 2.1+2.2+2.3+2.42.1现场临时设施费1 1.48%2.2文明施工设施增加费10.34%2.3平安卡10.01%2.4其他费用按实际发生或经批准的施工方案计算3其他项目费3.1+3.2+3.33.1预算包干费1（0-2）%3.2其他费用按实际发生或经批准的施工方案计算4规费4.1+4.24.1社会保险费1+2+3 2.51%4.2意外伤害保险费1+2+30.10%5税前工程造价1+2+3+46增值税销项税额511%7工程造价5+67.1其中：安全文明施工费7 2.78%附注：1.工程排污费按有关部门规定计算2.企业间接管理费中的工会经费、职工教育经费改列入人工费。
[最新知识]营改增后土地款怎么抵扣计算
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营改增后土地款怎么抵扣计算
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营改增后土地款怎么抵扣计算
可以抵扣。
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定如下。
一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产(不含自建)，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
财税[2016]43号文件规定，进项税额允许从销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，这个是很明确，即如果有货物采购、如果是建筑服务，取得的增值税进项税额抵扣的，则是不能再作为扣除项目的。
出让的土地价款抵减销售额计算增值税，是不是受限于财税[2016]43号文件中的“进项税额”认定呢？从处理上，相当于是作为减少土地成本处理，同时视为进项税额记入“应交税费-应交增值税(销项税额
抵减)”中，这跟文件中的进项处理是一样的，但在定性上，是减少销售额，在增值税的申报中也是作为销售额减少处理的，这才是核心，只是会计记录上是作为独立进项管理处理的，这样是清晰的反映销、进核算的。
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广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(20
乐税智库文档财税法规策划 乐税网广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知【标 签】【颁布单位】广州市地方税务局【文 号】穗地税函﹝2012﹞198号【发文日期】2012-11-30【实施时间】2012-11-30【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税局属各单位：为进一步做好房地产开发项目土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，以下简称“187号文”）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）等规定，市局编制了《土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)一、关于清算单位确认问题（一）对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。
（二）对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：1．同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。
2．同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。
（三）对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。
二、房地产开发项目符合下列条件之一的，应视为已竣工验收：（一）开发产品竣工证明材料已报政府有关部门备案。
（二）开发产品已取得初始产权登记证明。
三、关于转让房地产行为发生时间的确认问题（一）房地产开发企业销售房地产的，以签订房地产销售合同之日确认为转让房地产行为发生时间。
广东省60个营改增文件汇总
广东国税货物和劳务税处一、综合规定1. 财税〔2016〕36号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知2. 财税〔2016〕39号财政部国家税务总局关于营业税改征增值税试点若干政策的通知3. 国家税务总局公告2016年第29号国家税务总局关于发布《营业税改征增值税跨境应税行为增值税免税管理办法（试行）》的公告二、行业规定（一）建筑业4. 国家税务总局公告2016年第17号国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告5. 国家税务总局公告2016年第69号国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告（二）房地产业6. 国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告7. 国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告8. 国家税务总局公告2016年第86号国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告（三）金融业9. 财税〔2016〕46号财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知10. 财税〔2016〕70号财政部国家税务总局关于金融机构同业往来等增值税政策的补充通知11. 财税〔2016〕140号财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知12. 财税〔2017〕2号财政部国家税务总局关于资管产品增值税政策有关问题的补充通知（四）生活服务业13. 国家税务总局公告2016年第45号国家税务总局关于个人保险代理人税收征管有关问题的公告14. 国家税务总局公告2016年第54号国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告15. 财税〔2016〕47号财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知16. 财税〔2016〕68号财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险不动产租赁和非学历教育等政策的通知17. 财税〔2016〕82号财政部国家税务总局关于继续执行高校学生公寓和食堂有关税收政策的通知18. 财税〔2016〕86号财政部国家税务总局关于收费公路通行费增值税抵扣有关问题的通知（五）不动产管理相关规定19. 国家税务总局公告2016年第14号国家税务总局关于公布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告20. 国家税务总局公告2016年第15号国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告21. 国家税务总局公告2016年第16号国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告22. 国家税务总局公告2016年第73号国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告三、征收管理23. 国家税务总局公告2016年第23号国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告24. 国家税务总局公告2016年第26号国家税务总局关于明确营改增试点若干征管问题的公告25. 国家税务总局公告2016年第53号国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告四、纳税申报26. 国家税务总局公告2016年第13号国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告27. 国家税务总局公告2016年第27号国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告28. 国家税务总局公告2016年第30号国家税务总局关于营业税改征增值税部分试点纳税人增值税纳税申报有关事项调整的公告29. 国家税务总局公告2016年第75号国家税务总局关于调整增值税一般纳税人留抵税额申报口径的公告五、发票管理取消增值税发票认证有关问题的公告31. 国家税务总局公告2016年第25号国家税务总局关于发布增值税发票税控开票软件数据接口规范的公告32. 国家税务总局公告2016年第32号国家税务总局关于优化完善增值税发票查询平台功能有关事项的公告33. 国家税务总局公告2016年第47号国家税务总局关于红字增值税发票开具有关问题的公告34. 国家税务总局公告2016年第50号国家税务总局关于被盗、丢失增值税专用发票有关问题的公告35. 国家税务总局公告2016年第51号国家税务总局关于保险机构代收车船税开具增值税发票问题的公告36. 国家税务总局公告2016年第57号国家税务总局关于优化完善增值税发票选择确认平台功能及系统维护有关事项的公告税发票办理流程的公告38. 国家税务总局公告2016年第71号国家税务总局关于按照纳税信用等级对增值税发票使用实行分类管理有关事项的公告39. 国家税务总局公告2016年第76号国家税务总局关于走逃（失联）企业开具增值税专用发票认定处理有关问题的公告40. 国家税务总局公告2016年第82号国家税务总局关于启用增值税普通发票（卷票）有关事项的公告41. 国家税务总局公告2016年第87号国家税务总局关于启用全国增值税发票查验平台的公告42. 国家税务总局公告2017年第4号国家税务总局关于开展鉴证咨询业增值税小规模纳税人自开增值税专用发票试点工作有关事项目的公告六、委托代征43. 国家税务总局公告2016年第19号国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告七、其他规定44. 财税〔2016〕25号财政部国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关文化事业建设费政策及征收管理问题的通知45. 财税〔2016〕43号财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知46. 财税〔2016〕51号财政部、国家税务总局关于外国驻华使（领）馆及其馆员在华购买货物和服务增值税退税政策的通知47. 财税〔2016〕52号财政部国家税务总局关于促进残疾人就业增值税优惠政策的通知48. 财税〔2016〕60号财政部国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关文化事业建设费政策及征收管理问题的补充通知49. 财税〔2016〕83号财政部国家税务总局关于部分营业税和增值税政策到期延续问题的通知50. 财税〔2016〕89号财政部国家税务总局关于科技企业孵化器税收政策的通知51. 财税〔2016〕98号财政部国家税务总局关于国家大学科技园税收政策的通知52. 国家税务总局公告2016年第33号国家税务总局关于发布《促进残疾人就业增值税优惠政策管理办法》的公告八、广东省国家税务局公告53. 广东省国家税务局关于推行电子（网络）发票应用系统有关问题的公告54. 广东省国家税务局关于广东省营业税改征增值税有关发票和税控开票系统有关事项的公告55. 广东省国家税务局广东省地方税务局关于全面推开营业税改征增值税试点税收征管衔接工作有关问题的公告56. 广东省国家税务局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告57. 广东省国家税务局广东省地方税务局关于明确营改增试点若干征管问题的公告58. 广东省国家税务局关于推行增值税电子普通发票有关事项的公告59. 广东省国家税务局广东省地方税务局关于纳税人申请代开增值税发票办理流程的公告60. 广东省国家税务局广东省财政厅关于废止增值税2个税收规范性文件的公告。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，中国房地产行业一直处于高速发展阶段，房地产开发成为了各大房地产开发商竞相争夺的焦点。
随着我国经济的不断发展和城市化进程的加速推进，房地产开发项目的规模和数量也在不断增加。
在这一过程中，土地的使用权和土地增值税的问题成为了大家关注的焦点。
而随着营改增政策的实施，老项目土地增值税的清算也成为了房地产开发商和业主们关注的热点问题。
我们来了解一下什么是“营改增”政策。
营改增是指将原来的货物和劳务税改为增值税。
从2012年试点开始，到2016年全面推开，营改增政策的实施改变了我国的税收体制，对房地产行业也产生了深远的影响。
在房地产行业中，营改增政策主要影响土地增值税和房地产交易环节的税收政策。
在过去，土地增值税是在房地产项目竣工时一次性缴纳的，而营改增政策的实施后，土地增值税的缴纳方式也发生了变化。
现在，房地产开发商可以选择将土地增值税分期缴纳，这对于降低开发商的资金压力是非常有利的。
但对于一些老项目来说，由于其项目建设周期较长，土地增值税的问题也比较复杂，需要对其进行清算。
对于老项目土地增值税的清算，需要首先明确一下几个问题。
首先是项目的建设时间和竣工时间，这将决定土地增值税的计算方式。
其次是项目的土地使用权取得方式，包括土地交易、划拨、政府补偿等方式。
最后是项目的土地使用年限，不同的土地使用年限也会对土地增值税的计算产生影响。
对于建设时间和竣工时间在营改增政策实施前的老项目，它们的土地增值税的计算方式和缴纳方式将根据具体情况来确定。
对于土地使用权的取得方式，政府部门应该根据土地使用权证或者相关文件来确定，从而决定项目土地增值税的税率和缴纳方式。
对于土地使用年限，也需要根据土地使用权证或者相关文件来确定，以此来计算土地增值税的数额。
在老项目土地增值税的清算过程中，也需注意一些问题。
首先是土地增值税的计算方式，不同的情况可能采用不同的计算方式，包括简易计税方法、折现现金流量法、实际利润法等。
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二、纳税人转让车位的土地增值税相关问题处理 （一）对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金, 或地上部分与地下部分分别缴纳土 地出让金的, 在计算土地增值税扣除项目金额时, 应根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕91 号）第二十一条规定, 土地出让金直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）, 不作为项目的共同土地成 本进行分摊。 （二）对《中华人民共和国物权法》已明确属于全体业主共同所有的建筑区划内的公共道路或绿地, 纳税人 改造成 “地上车位”用于出租或变相转让的, 土地增值税清算时, 不计清算收入, 不允许扣除改造支出的成本、费 用。但“地上车位”对应的公共配套设施费允许扣除。 对纳税人出租或变相转让其他明确属于全体业主共同所有的公共配套设施的, 按照前段原则处理 。 （三）对土地增值税清算时已办理确权的人防地下车库，应计入项目可售建筑面积，作为纳税人的开发产品 处理。 对土地增值税清算时未办理确权的人防地下车库，如纳税人能证明人防地下车库产权属于全体业主共同所有， 或人防地下车库产权已移交给政府主管部门的, 其成本、 费用可作为公共配套设施费，允许扣除；否则，其成本、 费用不允许扣除。 （四）对出租、自用的机械车位，土地增值税清算时,不计入清算收入,不允许扣除对应的成本、费用。其中, 机械车位的成本、 费用涉及项目共同成本、 费用的, 按机械车位建筑面积占项目总建筑面移只的比例分摊剔除。 人防地下车库、机械车位的建筑面积按《房地产产权证》 或《房屋面积测量成果报告书》记载的“套内建 筑面积”加上分摊的“另共有面积”确定。“另共有面积”的分摊原则按照《房屋面积测量成果报告书》注明的 人防地下车库或机械车位的 “套内建筑面积”之和占该层所有车位 “套内建筑面积”之和的比例确定。 本指引自下发之日起执行。 广州市地方税务局办公室 2016年8月8日印发
(二)纳税人销售自行开发的房地产项目, 且选用增值税一般计税方法计税的, 按规定允许以本项日土地价款扣减 销售额而減少的销项税金,不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。 (三)对《条例》等规定的土地增值税扣除项目金额,在营改增后,应按财税〔2016〕43号文第三条规定处理,具 体实际操作中可结合纳税人取得的凭证类型确认: 1.纳税人取得营业税发票的，应按发票所载金额确认 。 2.纳税人取得增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票等增值税抵扣凭证的,应按凭证 所载的不含增值税金额确认。 另外, 纳税人如果发生不允许在增值税销项税额中抵扣的进项税额, 经税务机关确认 后, 也可计入扣除项目金额。 3.纳税人取得增值税普通发票的, 应按发票所载的含增值税金额确认。 （四）对《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号)第二条关于“旧房 转让的土地增值税扣除项目可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算"的规定，营改增 后,“发票所载金额”的确定与本指引的第一条第（三）点的处理一致。 （五）对《条例》等规定的“与转让房地产有关的税金”，营改增后, 不含转让房地产时数纳的增值税。
广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知 穂地税函〔2016〕188号
局属各单位: 为进一步做好我市房地产开发项目土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称 《条例》) 及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号, 以下简称财税(2016〕36号文)、«财政部国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题 的通知»(财税〔2016〕43号, 以下简称财税〔2016〕43号文)等规定,现将土地增值税清算政策执行中的有关问题指引 如下, 请贯彻执行 。 一、营改增后土地增值税相关问题处理 (一)土地增值税纳税人销售自行开发的房地产项目取得的收入为不含增值税收入, 其中： 1.纳税人选用增值税简易计税方法计税的, 土地增值税预征、清算收入均按“含税销售收入/ (1+5%)”确认。 2.纳税人选用增值税一般计税方法计税的, 土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1+11%)”确认； 土地增值税 清算收入按“(含税销售收入+本项目土地价款×11%)/ (1＋11%)”确认, 即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减 销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。 含税销售收入是指纳税人销售房地产时取得的全部价款及有关的经济利益。本项目土地价款是指按照财税〔2016〕 36号文规定, 纳税人受让土地时向政府部门支付的土地价款 (如果一次受让土地使用权，分期开发、清算的,则土地价款 需要按照合法合理的方法进行分摊确认) 。 例: 甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。甲企业预售一套房产，取得含税销售收入 1110万，假设对应允许扣除的土地价款为400万。则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/ (1+1 1%)=1000 万。甲企业按照财税〔2016〕36号文规定,到期申报应交增值税为(1110-400)/(1+11%) × 11%=70. 36万, 则甲企业 土地增值税洁算收入为1110-70. 36=(1110+400X11%) /(1+