K11商业项目解析

业态均为服装配饰，部分为一层商铺的延续
201、202 203 204 208、209 210 205 206 207 DOLCE&GABBANA Max Mara Burberry Vivienne Westwood COVA Bruno Magli EMPORIO ARMANI WATCH&JEWELRY O-O Shop零一零眼镜店 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰
K11商业项目解析
2013.10.21
目录
一、项目概况 二、项目竞争力
目录
一、项目概况 二、项目竞争力
项目源起
2012年上半年，上海K11购物艺术中心在曾经的香港新世界大厦购物广场的基础上华丽变身，与悠久历史的上海淮海路商圈融为一体， 向公众提供包括免费艺术中心、新食艺、屋顶花园、大型垂直绿化以及多元化品牌名店的创艺生活。


原香港新世界商业裙房
地下三层、地上六层 改造金5亿
wk.baidu.com


上海K11购物艺术中心
商铺租金90-100RMB/㎡，比周边高5%-10% 月均人流量100W人次，增涨40% 营业额增加一倍
打造集商业、艺术、人文、自然于一体购物中心
项目源起

起源
K11的开发商，香港新世界集团，国内最大的港商投资
人文 PEOPLE
自然 NATURE
业态比例 市场定位
项目概况
区位
香港新世界大厦矗立于淮海中路黄金商务区，西邻 马当路，东靠黄陂南路，北依金陵路，与中环广场、 瑞安广场、香港广场等高楼大厦毗邻而居，其地下 二层直接与轨道交通一号线黄陂南路站地下通道相 连，地理位置得天独厚。
位于传统商业圈，周边写字楼商业酒店林立。另有上海商业文化旅游的新 地标——上海新天地，整个区域具有较高的商业以及历史人文气息。
业态规划
商业主体 2F 艺术元素
扩大艺术影响力，让购物之旅加入艺术鉴赏元素，赢得口碑
1965年生于英国布里斯托尔。主导 了90年代的英国艺术发展，其本人 享有极高的国际声誉。80年代末， 成功策划了几个影响重大的展览而
一举成名，掀起了一场“新英国美
术”运动。也是英国成交价最贵的 当代艺术家。（献给上帝的爱，1 亿美元）
业态规划
商业主体 4F-5F
整层均为餐饮业态，汇集港、日、泰等各国美食， 另提供少量休憩及游乐设施
401 402 403 404 406 407 405 HOME THAI RESTAURANT Element Fresh新元素 Pizza Marzano Azul Urban Céléb de TOMATO 铭品番 茄 阿吾罗日本料理 鸿星荟海鲜酒家 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰
业态规划
商业主体 4F-5F 细节设计
艺术装置、娱乐设施，让购物过 程充满乐趣
《我们这一代——I LOVE YOU》高孝午（中国） 我们这一代/真是随和/跟你跟我跟他/不论人种与 身份/很快就能融为一体/彼此相见恨晚彼此相互 打趣
白天鹅 施工忠昊（台湾） 艺术家在细节的线条中描绘了白天鹅，他称这 个画法叫「不着相的相」， 因为它并不是看着 一只白天鹅而画出白天鹅，白天鹅是从线条中， 在一个空无的状态中显相出来。作品中有很多 佛学的想法，不见得是佛教的像，但作图的心 态与方式，却是包含着佛教观念。

未来
K11购物艺术中心将陆续登陆北京、天津、沈阳、广州、 海口、青岛、武汉、贵阳等城市，为大众带来独特的购 物体验。预计2018年内地布局9大城市，开业19家。
项目概况
定位
上海K11购物艺术中心不仅仅是一座购物中心，更是一间艺 术博物馆、环保体验中心、主题旅游景点。 秉承品牌“艺术·人文·自然”三大核心元素相融合的核心价值， 上海K11全力打造最大的互动艺术乐园、最具舞台感的购物 体验、最潮的多元文化社区枢纽，365天的不间断互动活动 更将开启K11的创意之旅，令艺术欣赏、人文体验、自然绿 化以及购物消费之间产生一体化而微妙的互动作用，带来前 所未有的独特五官享受。
连通地铁，快速大量导入人流
业态规划
商业主体 B2F 环状商业设计，充分利用空间
内圈主要设置轻餐饮及 小型服饰，外圈以大型 日系品牌服饰店为主， 主要针对客户为年轻女 性
业态规划
商业主体 B2F 细节设计
不仅在主要空间， 甚至连过渡空间 均运用艺术元素， 从一点一滴的细 节融入艺术、人 文气息。 连接通道处的艺术空间 安全通道处的休憩设施
主入口商业前方的木质铺地
路口处的缓坡处理
充满童趣的装饰旋转木马结合绿植沿 商业主界面一字排列
建筑规划
商业中庭
垂直、平面、立体设计营造奇幻室外空间，商场的6个楼层在视觉是透过位于中
庭由地面展开的天棚达到良好的连接和延续
整个中庭最引人注目的便是垂直的人造瀑布及地面的阳光玻璃顶棚
建筑规划
商业中庭 人造瀑布居中设置，气势恢宏
位于中庭的9层楼高，33米人工瀑布，通过自动电感随着气候条件优化系统调节水量，是亚洲最高的户外水幕瀑布。
建筑规划
商业中庭 玻璃阳光顶，造型特异
连续不规则起伏设计
地下商业入口
内部视觉效果
玻璃阳光顶棚，白天阳光透过玻璃天棚照射到商场地下二层楼，有效节约能源而到了夜晚，地下商场内的灯光提供了一个由内向外的光 源将地面楼层照射的金碧辉煌。这种视觉整合的方式运用在商场的所有公共区域，以人做为设计出发点，引发看与被看之间的相互关系。
建筑规划
商场入口
商业主入口位于淮海中路
玻璃 金属结合打造的LOGO
K11名字来源于东方哲学的“虚实共生”中立的意思
K11标志的原点寓意可以自由组合与序列生长
建筑规划
沿街外围
DOLCE&GABBANA /Max Mara /Burberry 三大国际一线品牌彰显高端定位
建筑规划
沿街外围 营造休闲、童趣、轻松的氛围
FRANCK PROVOST PARIS
CellCare MiXTRA Tonino Lamborghini BAKER&SPICE
美容护理
美容护理 时装配饰 时装配饰 餐饮
业态规划
商业主体 B1F 过渡空间打造艺术连廊，设置趣味小品装置，结合护栏扶手打造休憩空间
业态规划
商业主体 B2F 业态以时装配饰为主，铺以生活用品超市零售及少量轻餐饮（甜品、饮品为主）
LOVE MOSCHINO RED Valentino Wolford iBLUES P-Plus YAANG life
时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 生活用品
B113
B114
COCCINELLE
L.J Nail Salon
时装配饰
美容护理
B116
B117 B118 B120 B127-B129
建筑规划
项目基本信息
艺术 ART
商业面积 车位 40000㎡（地下三层，地上五层） 270个（停车场位于6-9F） 78家，其中近20%的零售及餐饮品牌为首次 入驻上海 时装配饰42%；美容护理12%；生活配套10%； 餐饮36% 19-50岁追求现代生活的社会群体，通过艺术 与购物契合，并非一味追求高端
租户
中庭结合地面玻璃顶棚打造树造型立柱
业态规划
商业主体 B3F 艺术不只是噱头
项目核心亮点之一，3000㎡整层的艺术创作展示空间，另配备了一个独立的艺术运营团队定期举办各类艺术、人文、创意相关活动， 向公众免费开放艺术展览、工作坊、艺术家沙龙和教育讲座等，以此构建艺术家与公众的交流平台
业态规划
商业主体 2F 高端一线服饰品牌为主，走道沿中庭设置休息区
301/307 302 303 306 304 305 Charme Restaurant港丽 餐厅 GATTEN SUSHI合点寿司 g+The Urban Harvest极 食餐厅 Ninethirty by awfullychocolate九点半 HANAMARUUDON花丸 乌冬 Green Massage 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 美容护理
业态规划
商业主体 3F 互动元素
“开心农场”实体化，把300平米空间打造成室内生态互动体验种植区 （植物观赏无土栽培、种子互动区），养香猪，采用多种高科技种植技术， 模拟熟菜的室外生长环境，种植了奶油生菜、菠菜、小青菜、蚕豆、白菜、 番茄、莴苣等，并专门开辟了体验种植区，让白领、中小学生以及来到 K11的所有顾客零距离接近自然，体验种植的乐趣。
B201 B202 B203 B204 B205 B219、B221 B217 B222 B220 B218 B216 B229 B228/B229a B227 B224、B226 B223、B225 B215 B118、B214 Collect Point Axes Femme Retrogallery Ecco On&on Havaianas/Totes Be in lover Sannio Elecom 创e品位 Eplaza MRTK Marellato JINS Titus TKF SPASSO Costa coffee rosebullet MIXTRA 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 生活用品 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 餐饮 时装配饰 时装配饰 B213、B246 B211 B208、B209 B210 B230 B231 B232 B233 B243 B234 B235 B236 B237 B238/B237a B240 B241 B242 B239 Tuttimelon ABC Cooking Studio Giordano/ladies d’zzit Watsons屈臣氏 Organic+ SKINFOOD Neroly The Graces Floral Blink 琳 CHAME Bojoo Dessert Mvuke Tokyo Fresh Everyday Chez choux Lina’s Secret Recipe Tsukiji Gindaco 甜品 餐饮 时装配饰 时装配饰 美容护理 美容护理 美容护理 生活用品 生活用品 甜品 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮
时装配饰
时装配饰 餐饮 餐饮
业态规划
商业主体 1F 1F分为两部分，一部分作为K11商业，另一部分为新世界大厦底层大堂，中部互通
镜面玻璃、不锈钢《Garland Necklace》2012 尚·米歇尔·欧托尼耶（法国）
业态规划
商业主体 B1F
业态以时装配饰为主，美 容护理为铺，少量轻餐饮
B101、B102 B102、B105 B106 B107 B108-B110 B112
无彩绘青铜解剖雕塑作品 Wretched War（悲惨 世界）
赫斯特2004年的作品，采用神圣的母亲与儿童形象来展现战争受害者的面貌， 雕塑的身体布满伤痕，并且剥去了皮肤。然而跨越式姿势却显得强壮而坚定， 以此回应印象主义艺术家德加用优雅和美丽掩饰胜利的脆弱和腐败。
业态规划
商业主体 3F
业态以餐饮为主（港丽、花丸乌冬），美容护理 为辅
建筑规划
商业中庭 上层屋顶绿化，诠释环保理念
立体绿植，蝴蝶雕塑融为一体，打造环保且具有设计感的建筑形态，在整个商圈中较为突出
——当代艺术家隋建国工作室为K11独家定制的作品《蝴蝶》，与周围的垂直绿化融为一体，蝴蝶
平面展开的翅膀，色彩随着变幻的灯光，也随之发生不同变化，给人以无尽的遐想。
业态规划
商业主体 1F 1F分为两部分，一部分作为K11商业，另一部分为新世界大厦底层大堂，中部互通
者之一，中国内地的房地产、基础设施及其他行业的头
子项目已经超过170个。 K11的创办人新世界发展执行董事郑志刚，以创新的思 维模式，开创性的启发了人们将艺术与购物有机融合的 消费新模式。

现状
香港K11购物中心 2009/12 武汉K11购物中心 2010/07 上海K11购物艺术中心 2013/01
业态以国际一线时装品牌为主，为定位主基调， 新世界主楼底部辅以少量轻餐饮（咖啡、甜点）
101、102 103 104 DOLCE&GABBANA Max Mara Burberry 时装配饰 时装配饰 时装配饰
105
108、109 106 107
Chloe
Bally Musk Cat Coffee Simply Life Bakery Cafe