K11商业项目解析
K11何以成为上海购物中心排名第一位的项目
K11何以成为上海购物中心排名第一位的项目----上海K11艺术购物中心的项目管理理念经验借鉴在当前上海滩商业地产行业,排名第一位的购物中心就是香港K11,在大众点评网上海综合商场排行榜上,K11在人气和口碑评价两个单项都是排名榜首。
K11的成功的核心理念就是跨界,操盘手郑志刚长期扎根艺术界,他的跨界思维打败了传统的商业圈子里的所有高手。
作为富三代的老牌港资操盘手,香港富豪郑裕彤长孙即K11的创始人郑志刚的作品,的确出手不凡。
一下在上海市场引起轰动。
K11胜出的核心就是,郑志刚压根没把K11购物中心当成商场,而是当成现代都市博物馆,他给K11类产品下了一个新的定义,就是博物馆零售业,从而成为现代上海人新的生活方式中心。
项目管理理念经验借鉴如下。
一、K11项目发展基本理念1、上海K11项目发展基本理念是作为新世界集团在内地的第一家艺术购物中心。
项目位于上海淮海中路,与历史悠久的上海淮海路商圈融为一起,成为淮海路上艺术、文化相结合的休闲新地标。
在国内商业地产领域,只要能在上海立足的项目,几乎都可以打败所有同行。
K11艺术、人文、自然核心理念的贯彻,K11在一定程度上颠覆了传统意义上的商业观念,传统的商业观念的内核是博弈、是谈判、是价值交换,而K11所定义的商业内核居然是艺术修养,传递的是人文关怀,是一种开放的、海纳百川式的气势,这就使原本拥挤喧嚣的购物中心充满了一种平和安宁的氛围,在这种氛围下,大牌门店的存在,也不像其他地方那样贵气逼人、特立独行,而是与周遭的其他业态融为一体,“大象无形,大音希声”,这才是真正的高端,就这一点来说,K11做到了超越。
另外,绿色、自然、生态是都市人追求的永恒主题,在购物中心开辟“都市农场”种菜养猪,K11不是第一家,万达广场也在做同样的尝试,但是能够把“都市农场”与购物中心周围的环境过渡的如此自然,实属罕见。
究其原因,是根源和理念上的领先,因为大面积的外墙垂直绿化、屋顶空中花园,室内绿色景观,层层推进,步步引导,不知不觉中已经使自然的气息侵袭到了K11购物中心的每一个角落,而其最终着力点就是与顾客互动的“都市农场”,所以K11“都市农场”的存在,才不会显得突兀和尴尬,反观各地大量的商业项目,凡是想突破常规在室内搞一点绿化景观的,总感到有些东施效颦般的滑稽,与周边环境格格不入,其问题就是在于缺乏正确的策略指导和整体性的规划安排。
上海K11商业报告
汇报人:XX
contents
目录
• 引言 • 上海K11商业概述 • 上海K11商业运营情况 • 上海K11商业市场分析 • 上海K11商业营销策略 • 上海K11商业未来发展规划
01
引言
报告目的和背景
目的
本报告旨在分析上海K11购物中心的商业运营情况,为投资者、开发商和经营者提供决策参考。
背景
随着消费升级和新兴商业模式的不断涌现,购物中心作为城市商业的重要组成部分,其运营模式和业态布局也在 不断变革。上海K11购物中心作为具有代表性的高端商业项目,其运营情况和未来发展趋势对整个行业具有借鉴 意义。
报告范围
1 2
时间范围
本报告主要分析上海K11购物中心近三年的运营 数据。
空间范围
本报告主要关注上海K11购物中心的商业部分, 包括零售、餐饮、娱乐等业态。
商业特色
艺术空间
上海K11商业空间内设有多个艺术展馆和公共空间,定期举办艺术展 览和文化活动,为消费者提供独特的艺术体验。
环保理念
倡导绿色环保理念,采用环保材料和节能技术,打造绿色商业空间。
智能化服务
引入智能化技术,提供便捷的购物体验和个性化的服务,如智能导购 、移动支付等。
多元化业态
汇聚了购物、餐饮、娱乐、休闲等多种业态,满足消费者一站式购物 需求。同时引入创新业态和体验式消费模式,提升商业吸引力。
04
上海K11商业市场分 析
消费者行为分析
消费者群体特征
上海K11主要吸引年轻、时尚、注重品质的 消费者,他们具有较高的购买力和品味追求 。
消费者购物习惯
消费者倾向于在K11购买独特、设计感强的商品, 并注重购物环境的舒适度和体验感。
武汉k11研究报告
武汉k11研究报告武汉K11是武汉的一家知名艺术商业综合体,是K11集团在中国的首个艺术商业综合体项目。
下面是一份关于武汉K11的研究报告,共计700字。
【引言】武汉K11作为K11集团在中国的首个艺术商业综合体项目,在武汉市场具有较大的影响力。
本文通过对武汉K11的大致介绍和实地考察,分析了其优势、存在的问题及改进方向,旨在为进一步推动武汉K11的发展提供参考。
【正文】武汉K11坐落于武汉市中心核心商务区,毗邻汉街购物中心和星光广场,交通便利。
其建筑风格融合了现代艺术元素和传统汉街文化特色,给人一种时尚与典雅并存的感觉。
武汉K11以艺术为主题,融入了多种艺术形式,如美术馆、雕塑公园等,展现了新时代的艺术魅力。
武汉K11在业态上也有着多样化的设计,包括高端品牌、特色餐饮和生活服务等。
这样的设计不仅满足了消费者的购物需求,同时也给他们带来了全新的购物体验。
此外,武汉K11还在艺术品销售和艺术教育方面具有独特优势,为文化爱好者提供了良好的艺术交流平台。
然而,武汉K11也存在一些问题。
首先是租金水平较高,导致部分中小品牌难以承受。
其次,景区内人流量较大,尤其在周末和节假日,拥堵问题比较突出。
此外,因为武汉K11是艺术商业综合体,艺术氛围的维持和升级对人员培训和基础设施要求较高,需要进一步加强。
为改善以上问题,武汉K11可以采取一些措施。
首先,积极引进中小品牌,提供一定优惠政策,提高市场竞争力。
其次,建立更加高效的人流疏导系统,包括增加出入口、合理规划景区内道路等。
最后,加强人员培训和基础设施升级,提高艺术氛围和服务质量。
这些措施有助于提升武汉K11的吸引力和竞争力。
【结论】武汉K11作为艺术商业综合体在武汉市场具有较大的影响力。
它以独特的艺术主题和多样化的业态设计,给人一种时尚与典雅并存的感觉。
然而,武汉K11也存在租金高、人流拥堵和艺术氛围维持等问题。
为此,武汉K11可以加强中小品牌引进、改善人流疏导以及提高人员培训和基础设施升级。
上海K11艺术购物中心典型商业项目市调商业定位考察报告
上海K11
业态规划
国内首家艺术购物中心
业态分布:70%以时尚艺术购物为主、30%餐饮
L9 L8 L7 L6
P1至P2 为 停车场
L4 L3 L3-L4楼餐饮 L2 L1 B1 B2 B2-L2楼购物为 主含少部分西点 茶饮 时尚品牌汇聚
上海K11
业态规划
国内首家艺术购物中心
业态分布:70%以时尚艺术购物为主、30%餐饮
K11艺术购物中心
上海
国内首家艺术购物中心
上海K11
项目概况
国内首家艺术购物中心
上海K11购物艺术中心(K11 KOLLECTION)
项目 位置
上海K11购物艺术中心
淮海路的黄金地带
项目规模地下三层至地上六层,面积 约4.0万㎡ 开发商 新世界集团
项目定位中国内地首个K11购物艺术 中心
停车位
业态
上海K11
业态规划
国内首家艺术购物中心
主力店:以青年时尚购物为主,装修风格动感时尚
上海K11
业态规划
国内首家艺术购物中心
特色业态:都市农庄突破了市内环境的局限,让大众零距离接近自然体验种植的乐趣。 位于3楼的极食餐厅将自然与环保,融入到精美的彩色中。整片的玻璃幕墙内种植着各类 菌菇与各种绿色蔬菜,与3楼K11的都市农庄有机结合起来,既肯定了品牌的特色又增加 了视觉冲击。
上海K11
设计亮点展示
国内首家艺术购物中心
特色小品:从商场外部旋转木马景观,到入口及中庭都运用艺术 手法与绿色结合,给人一种亲近自然的绿色体验。
上海K11
设计亮点展示
国内首家艺术购物中心
特色设计:9层高的飞瀑将整个商场外广场打造出自然的空灵,吸引众多消费者驻足拍照,引入 商场内部。夜间,屏幕投射各种色彩斑斓的精致,配以宁静舒缓的音乐,十分美妙动人。平日 K11将展示的艺术品至于最开阔的飞瀑旁,汇聚不少人气。
香港Kll
[ UeD ] 074 | 08 | 2013184项目名称_ 香港K11 项目地点_ 中国 香港尖沙咀河内道及么地道 建筑面积_102 625m 2 设计者_刘荣广项目位于九龙半岛最古老且深受游客青睐的区块之一。
多功能的开发项目将酒店、服务式公寓和购物中心融合于一个单一的建筑综合体中。
项目展示了大规模开发项目如何可持续地改善没落地区的品质。
项目将不仅仅以旧换新,而且其建筑形态和新的公共空间也为用户和行人提供更好的环境。
场地:复兴、步行街建设和通透性场地最初包括位于尖沙咀的两个城市街区的大部分,四周被么地道、碧仙桃路、河内道和加拿分道包围,并被康和里分隔开来。
附近街道的名字准确无误地指出了场地在早期殖民时期的前身。
场地内大多数的中低层结构都维护不善,破败不堪。
康和里曾将场地一分为二, 并被重新纳入建筑用地,在新项目中将用作宽阔的人行道,横穿场地。
购物中心占据了场地区域的剩余地区,其内部的拱形游廊将为行人提供更多的路线选择。
总而言之,项目既为九龙老区传达了当前商业和住宅产业的发展情况,同时还有效改善了周边的公共开放空间。
先前的条形人行道位于拥挤的街道旁,行人只能在狭窄的空间穿梭,行动受限;将来绿树成荫的人行道将穿过广场中心,行人可以漫步在宽阔的街道上,欣赏广场上的花园美景。
规划该区域是建造大型零售中心的理想场所。
地下两层和裙楼的前四层用作零售商店和公共流通空间。
为特定用途设计的多层 “大盒体”为大的零售租户保留,商店深达8~15m。
购物中心将一个室内商场和巨大的中庭空间融为一体,正面朝向街道的购物设施遍布场地周边和康和里,人行道化的大街成为综合体中重要的焦点所在。
首层的众多商铺均可经由街道和购物中心直接到达。
康和里的户外区域将被天窗和精致的遮阳格子结构覆盖,为色彩斑斓的室内室外公共栖息地锦上添花。
么地道和河内道上分别设置有独立的通往酒店和服务式公寓的多层入口大堂。
酒店休息室、餐厅和接待区位于裙楼的五层。
上海K11商业报告
引言概述
上海K11商业报告(二)
本文旨在深入探究上海K11商业的发展情况,通过对其引入的新业态、推动区域经济发展、创新商业模式、优化消费环境和提升文化内涵等方面进行详细分析,揭示上海K11商业的成功之处以及对当地经济和文化的积极影响。
正文内容
一、引入新业态
1.引入互联网时代的新零售模式
2.推动线上线下融合发展
3.独特的商业场景设计和整合文化元素的创新
二、推动区域经济发展
1.带动周边商业环境的提升和发展
2.吸引了大量国内外优质品牌入驻
3.促进了商业地段房价的上涨和土地价值的提升
三、创新商业模式
1.以消费体验为核心的商业模式
2.引入VR、AR等新技术,提供个性化的购物体验
3.践行可持续发展理念,推动绿色商业发展
四、优化消费环境
1.讲究精致的细节和服务
2.提供多元化的购物、娱乐和餐饮选择
3.注重人文关怀和用户体验,提升顾客忠诚度
五、提升文化内涵
1.举办各类艺术和文化活动,丰富城市文化生活
2.推动本土文化的保护和传承
3.促进艺术家和设计师的交流与合作
总结
通过引入新业态、推动区域经济发展、创新商业模式、优化消费环境和提升文化内涵等方面的努力,上海K11商业取得了令人瞩目的成就。
其成功不仅在于其商业模式的创新,更在于其深度融合了本土文化元素和艺术氛围,塑造了独特的商业场景。
上海K11商业的发展不仅对当地经济的刺激作用明显,也为周边商业环境的提升做出了积极贡献。
未来,我们有理由相信,上海K11商业将继续发挥其创新力和引领力,为城市经济的发展和文化内涵的提升做出更大的贡献。
上海K11商业报告
K11的艺术品和装置艺术遍布 整个建筑,为消费者提供丰富 的视觉享受。
02
上海K11商业运营
商业定位
01
02
03
高端时尚
上海K11定位为高端时尚 购物中心,致力于为消费 者提供高品质的购物体验。
艺术文化
K11融合艺术、文化元素, 通过举办展览、活动等形 式,提升消费者的购物体 验。
创新科技
K11关注创新科技,引入 智能化的购物设施和互动 体验,满足消费者对科技 的需求。
上海K11商业报告
contents
目录
• 上海K11概况 • 上海K11商业运营 • 上海K11市场分析 • 上海K11未来展望 • 上海K11案例研究
01
上海K11概况
地理位置
01
位于上海市黄浦区淮海中路800 号,紧邻地铁1号线黄陂南路站和 地铁10号线新天地站,交通便利 。
02
周边商圈成熟,包括新天地、外 滩、南京路等著名景点和商业区 ,吸引大量游客和消费者。
成功案例二:K11举办的某次营销活动
总结词
K11购物中心成功举办了一次主题营销活 动,提升了品牌知名度和顾客参与度。
VS
详细描述
K11购物中心针对年轻消费者群体,策划 了一场主题为“时尚潮流节”的营销活动 。活动期间,K11邀请了众多时尚博主和 明星参与,通过线上线下互动的方式,吸 引了大量粉丝和顾客前来参与。同时, K11还联合场内品牌推出了限时折扣和赠 品活动,有效提升了销售业绩和顾客满意 度。
绿色环保
随着社会对环保问题的关注度提高,上海K11在建筑设计和品牌引 进方面注重绿色环保理念,倡导可持续发展。
04
上海K11未来展望
扩展计划
上海k11调研分析报告
四 K11购物艺术中心业态
租户80家,其中: 时装配饰35家 美容护理9家 生活配套9家 甜品咖啡17家 餐饮13家
1.B2
世界各地创意潮牌, 休闲小食、服饰、配 饰、箱包、美容护理 等一应俱全。
代表品牌:axes femme、ECCO、C.P.U、 Be in Lover、JINS、 屈臣氏、Organic+有 机家、Neroly、 Eplaza、COSTA COFFEE、Tuttimelon 特迪莓仑、mrkt,ABC 料理工作室、CHAME、 食之秘
延安高架
黄陂南路
K11购物艺术中心 淮海路商圈
南京西路商圈
陆家嘴商圈 南京东路商圈
K11购物艺术中心 淮海路商圈
上海K11购物艺术中心位于黄浦区淮海中路300号。项目处在淮海中路黄金商务区,周围有超 过15家甲级写字楼及数十家5星级酒店,地下二层,直接与轨道交通一号线黄陂南路站地下 通道相连,此商圈属于上海传统商业区,百年老街,是上海最为重要的商业区之一。
1.功能分析
B3
艺术展
B1-4F(5F)商业、夹层及屋顶餐厅
10F
机房
B2
商业、非机动车库及员工休息
6F-9F 停车场
11F-48 办公
2.结构及竖向交通分析
商场部分主要垂直交通 •B3到9F:水幕后边三部景观电梯 •B3到1F:临近入口处两部扶梯及 电梯西侧扶梯 •2F到4F:电梯东侧扶梯
3.立面-白天
1·项目简介
1. 上海K11购物艺术中心位于黄浦区淮海中路300号地铁一号线黄陂南路站。 2. 开发商:新世界中国地产有限公司 3. 设计公司:Kokaistudios建筑工作室 4. 开业时间:2013年6月28日 5. 商场类型:购物中心+艺术中心 6. 建筑面积99000平方米,包括商业和写字楼,其中商业总建面积40000平米,艺术馆面积3000平方米 。 7. 楼层:9层,地下3层,地上6层。 8. 停车位约270个(停车场位于6F-9F)。 9. 公共交通:地铁一号线黄陂南路站,2、3出口即到。公交146路、26路,大桥一线在淮海中路公交站 9. 租户80家,其中近20%的零售及餐饮品牌为首次入驻上海 10. 业态占比:时装配饰42% 美容护理12% 生活配套12% 餐饮34%
上海K11商业报告(一)2024
上海K11商业报告(一)引言概述:上海K11是中国最具创新设计和艺术氛围的购物中心之一。
本文旨在通过对上海K11商业报告的撰写,全面介绍上海K11商业中心的概况、运营模式、品牌合作、商业效益以及前景展望等内容。
通过深入了解上海K11商业中心,读者将能够更好地理解其作为一个独特的购物目的地和文化艺术平台的价值和影响力。
正文:一、概况1. 上海K11商业中心的位置和规模2. 上海K11商业中心的建筑设计和布局3. 上海K11商业中心的区域特色和定位4. 上海K11商业中心的客流量和受众群体5. 上海K11商业中心的核心竞争力和特点二、运营模式1. 上海K11商业中心的业态组合和租赁模式2. 上海K11商业中心的管理团队和运营策略3. 上海K11商业中心的市场推广和品牌定位4. 上海K11商业中心的特色活动和社交互动5. 上海K11商业中心的用户体验和服务理念三、品牌合作1. 上海K11商业中心与国际品牌合作的案例分析2. 上海K11商业中心与本土品牌合作的案例分析3. 上海K11商业中心与艺术机构合作的案例分析4. 上海K11商业中心与时尚界名人合作的案例分析5. 上海K11商业中心通过品牌合作的商业价值与影响力四、商业效益1. 上海K11商业中心的销售额和营业收入2. 上海K11商业中心的客户满意度和口碑评价3. 上海K11商业中心的商铺租金和投资回报4. 上海K11商业中心的员工福利和社会贡献5. 上海K11商业中心的商业效益对经济发展的影响五、前景展望1. 上海K11商业中心的发展计划和扩张战略2. 上海K11商业中心的创新举措和未来发展方向3. 上海K11商业中心在区域发展和城市形象建设中的角色4. 上海K11商业中心的市场竞争优势和可持续发展能力5. 上海K11商业中心对中国商业中心的影响和启示总结:通过本文的撰写,我们全面介绍了上海K11商业中心的概况、运营模式、品牌合作、商业效益以及前景展望等内容。
上海k11调研分析报告(一)2024
上海k11调研分析报告(一)引言概述:上海K11是一座高端艺术商业综合体,位于上海市黄浦区中山南路,拥有独特的文化艺术氛围和创新的商业模式。
本文将对上海K11进行详细的调研分析,探讨其商业模式、客户群体、艺术氛围、商业运营以及竞争优势等方面的情况。
一、商业模式调研分析1. 上海K11的商业定位与目标a. 定位为高端艺术商业综合体b. 目标是打造文化创意消费的新地标2. 商业模式的核心特点a. 打破传统商业边界,实现艺术与商业的融合b. 提供独特的购物体验,增加顾客黏性3. 商业模式的盈利点a. 租金收入b. 商场品牌合作c. 艺术展览与活动收入4. 商业模式的效益评估a. 良好的经济回报与利润增长b. 提升周边区域的知名度与形象二、客户群体调研分析1. 上海K11的主要客户定位a. 中高端消费人群b. 对艺术和文化有一定关注和认同的人群2. 客户群体的消费特点a. 对产品质量和品牌形象要求较高b. 愿意为独特的购物体验支付额外费用3. 客户群体的购买行为a. 偏向选择独立设计师品牌b. 喜欢购买有艺术性的商品4. 客户群体的消费心理需求a. 追求与众不同的消费体验b. 倾向于购买具有艺术氛围的产品三、艺术氛围调研分析1. 上海K11的艺术氛围创造a. 融入艺术家创作与展示b. 组织各类艺术活动与展览2. 艺术氛围对商业运营的影响a. 提升商场品牌形象和美誉度b. 吸引更多潜在顾客参与消费3. 艺术氛围的可持续发展策略a. 不断引入新的艺术元素和概念b. 与艺术机构建立稳定合作关系四、商业运营调研分析1. 上海K11的商业运营策略a. 强化品牌定位与宣传b. 打造独特的购物体验2. 商业运营的核心竞争力a. 与艺术与文化相关的产品和服务b. 与独立设计师品牌的合作3. 商业运营的挑战与解决方案a. 消费者需求的快速变化b. 不断提升服务质量和满足顾客需求五、竞争优势调研分析1. 上海K11的竞争地位a. 独特的商业模式和艺术氛围b. 强大的品牌形象和综合实力2. 同类竞争对手的分析a. 市场上其他高端艺术商业综合体b. 传统购物中心与商场3. 上海K11的竞争优势a. 独特的艺术氛围与消费体验b. 与艺术和文化相关的产品与服务总结:通过对上海K11的调研分析,我们可以看到其独特的商业模式、客户群体、艺术氛围、商业运营以及竞争优势。
上海K11商业报告
建筑特色
将停车位引导商业价值较低的6-9F,与户外露台自然绿化 的搭配布局,尤其是停车场的美化处理让人心情愉快。
本报告是严格保密的。
11
动线分析
B2层动线设计
B2层与地铁衔接处 ,因而布局了一个 大P-Plus名品集合 店和几个大的服装 配饰店,来吸引顾 客进入项目。
作为商业项目与艺 术融合的典范,在 购物中心开辟出一 定区域 艺术品展示 ,在为消费者带来 更多感官体验的同 时,加深消费者对 商场的个性印象。
商业总 建面积
楼层
艺术馆 面积
品牌 数量
改造 总金额
开业 时间
停车场
40000 平方米
地下:3层 地上:6层 3000㎡
78
5亿元
2013年1 月18日 6-9层
车位:270
本报告是严格保密的。
7
项目定位
市场定位:K11的艺术 立足于当地的文化底 蕴,营造国际化氛围 以及艺术气质,并使 其与购物行程强烈的 契合;并非一味追求 “高端”、“高档”
客群定位:K11定位于 25—50岁追求现代生 活的社会消费群体; 中高端商务人群;中 产阶级,以及拥有一 定经济能力,懂得享 受并追求生活品味的 消费者。
殿堂级的艺术臻品 、互动式的顾客服 务、不定期的艺术 赏析等多元化感官 体验,富裕购物全 新定义。
本报告是严格保密的。
19
K11会在商场定期举办艺术推广活动, 延续自身的艺术购物中心调性, 同时吸引消费者前来。
主动线成“回”字 形,可见性较好, 基本无视觉死角而 且店铺展示性比价 好。在项目另一端 布局了美妆零售和 美食小吃,把顾客 向里引导。
上海K11艺术购物中心调研分析报告
作品名:白天鹅NO.4
艺术家在细节的线条中描绘了白天 鹅,他称这个画法叫做不着相的相, 因为它并不是看着一只天鹅而画出天 鹅,白天鹅是从线条中,在一个空无 的状态中显相出来,蕴含佛学观念;
作品名:迹象-之一
在巨大的空间里慢慢滴下的“墨 滴”,像一个个惊叹号,也像雨水留 下的痕迹,更像中国传统书法中优雅 的笔触,这是一种语言,邀请和召唤 着我们,去阅读、去理解和诠释,同 时聆听自己内心的声音;
香港广场 南北两栋38层高楼, 建筑总面积14万平方 米,南座1-4层商 场、约4万平方米;
三、建筑及配套设施情况
K11商场外立面
K11商场入口处
3、 K11商场停车位 K11设置有四层(6F\7F\8F\9F)停车 场,提供约270个停车位 4、 K11商场总层数 共七层,地下三层,地上四层,地下二 层-地上四层为经营楼层,地下三层为 艺术展示空间;
K11都市农庄
300平米的市内生态互动体验种植区,突破了市内环境的局限,采用多种高科技种植技术在市 内模拟蔬菜的室外生长环境,让大众零距离接近自然体验种植的乐趣。农庄种植区分为植物观 赏区、无土栽培区、种子互动区三个模块,每个模块都会根据季节变化种植不同植物;
都市丛林奇景
中空的中庭采用大面积垂直绿化墙设计,有效隔热降低能耗;33米高空飞泻而下的人 工水景瀑布,逼真的水流声、鸟叫声以及清新香气让人仿佛置身大自然之中。
5、空中花园
•6F的空中花园与停 车场联通,同时也 是写字楼的吸烟 区;
6、商场电梯 内部共有电梯 ●扶梯: 8部 ●客梯:3 部
7、服务及设施
包装袋、盒 代客提货上地市 待召的士 地图提供 简便针线包 急救医药箱 礼品换领 量体温 轮椅车借用 留言服务 手机充电 失物招领 糖果派送
深度解读K11艺术购物中心的操作和运营模式
深度解读‖“K11”艺术购物中心的操作和运营模式2014-08-04《环球企业家》在国内商业地产领域,只要能在上海立足的项目,几乎都可以打败所有同行。
作为内地最领先的全球城市,上海是个非常讲究、潮流时尚、快速变化和国际化的市场。
欧美、港资、国内一线、内地各区域实力企业,都寄希望于在上海建立自己的品牌和总部,因此对公共商业项目的竞争就极其激烈。
在这里,资金实力、开发理念、运营管控等几个方面都需要做到国内顶尖,才有可能生存下来。
K11一经问世就备受瞩目,其艺术购物中心的差异化地位在零售业界引起不小的震动,更为各大商业地产项目争相模仿。
在当前上海滩商业地产行业,排名第一位的购物中心就是香港K11。
作为富三代的老牌港资操盘手,香港富豪郑裕彤长孙即K11的创始人郑志刚的作品,的确出手不凡。
一下在上海市场引起轰动。
有数据为证,在大众点评网上海综合商场排行榜上,K11在人气和口碑评价两个单项都是排名榜首。
2013年才翻新改造完毕的上海K11艺术购物中心,如今在内地圈子里已经如雷贯耳。
笔者数次调研K11,每次都有不同的收获。
很难定义K11究竟是颠覆性创新还是微创新,但不管怎样,K11现在是当之无愧的上海购物中心的创新模板。
一言以蔽之,K11的成功的核心理念就是跨界,操盘手郑志刚长期扎根艺术界,他的跨界思维打败了传统的商业圈子里的所有高手。
TMT行业有一句话值得借鉴,“现代企业不怕没有竞争对手,就怕连自己都没发现竞争对手在哪里。
”K11胜出的核心就是,郑志刚压根没把K11购物中心当成商场,而是当成现代都市博物馆,他给K11类产品下了一个新的定义,就是博物馆零售业,从而成为现代上海人新的生活方式中心。
今天给各位推荐一篇长文,深度解读K11的操作模式和运营状态,内部爆料很多,值得大家学习借鉴。
K11的新世界横空出世的K11颠覆了人们对于购物中心的认知,郑裕彤长孙因此浮出水面“印象派大师•莫奈特展”在中国展览的最后一天,门票已经变得一票难求。
K11、环贸IAPM-体验式购物中心分析
上海K11:高33米的人工水景瀑布(背 面是垂直电梯)
上海K11
立面亮点:入口广场
欧陆园林式广场
香港K11:入口以欧陆园林式广场设计, 种植了数百棵植物,配合从玻璃幕墙 透射的阳光及柔和的大自然的音乐, 以及巨型波浪电视不停播放大自然环 境的影片;摆放13组艺术雕塑像。
空间亮点:多维阳光顶棚
多维阳光顶棚
空间亮点:多维阳光顶棚
多维阳光顶棚
空间亮点:多维阳光顶棚
多维阳光顶棚
空间亮点:多维阳光顶棚
景观亮点:旋转木马
绿化
景观亮点:细节装饰
景观亮点:细节装饰
小结:优点分析
停车场在商场的最高层6-9楼,此处的商业价值比较低,用于停车场 是国内比较少见; 外立面四面中面对大马路的两面以及内广场墙壁布置了垂直绿化, 给人贴近自然癿感觉; 入口处做了个类似“卢浮宫”的建筑,吸引人流到项目并把人流直 接导入地下; 景观电梯外是人工瀑布,有效利用了空间并给人艺术感; 项目的各个角落都有艺术品,在逛商场的时候时常可以带来惊喜, 增长逗留时间; 接地铁通道的布置很有艺术氛围,吸引人流并给人很好的第一印象; 核心筒周围布置的是小铺面的小吃和美容香薰类的小店,有效利用 了面积; 4楼和5楼打通做高楼层的餐饮,主要提供给需要景观好和高档的商 务餐饮。
定位:艺术购物中心
客户群体定位:
• • • 25 岁至50 岁追求现代生活
的社会消费群体;
中高端商务人群; 中产阶级,以及拥有一定的
经济能力,懂得享受幵追求
生活品味的消费者。
定位:艺术购物中心
品牌定位:艺术
K11不仅会长期展示典藏的本土年轻艺术家的杰作,更通过举办
不同的艺术展览、演出及工作坊,透过多种类型的多维空间,让
上海K11购物艺术中心案例分析
多元化业态组合
中心内集购物、餐饮、娱 乐、艺术展览等多元化业 态于一体,满足消费者一 站式需求。
强调文化内涵
通过举办各类艺术展览、 文化活动等,提升消费者 文化品位,打造文化消费 新地标。
价格策略
高品质高价位
上海K11购物艺术中心注重产品品质, 以高价位为目标消费群体提供优质服 务。
差异化定价
会员优惠
01
上海K11购物艺术 中心未来展望和发
展建议
未来发展趋势预测
数字化与智能化发
展
随着互联网和人工智能技术的不 断进步,上海K11购物艺术中心将 更加注重数字化和智能化发展, 提升顾客购物体验。
艺术与商业融合
艺术与商业的界限将逐渐模糊, 上海K11购物艺术中心将继续探索 艺术与商业的融合,打造独特的 艺术商业空间。
经营风险和挑战
租户组合
01
K11需要精心挑选租户,确保租户组合与购物中心的整体定位和
品牌形象相契合。
租金收入波动
02
租户的经营状况可能影响租金收入,K11需要密切关注租户的经
营情况并采取措施确保租金收入的稳定性。
运营成本上升
03
随着人力、物力等成本的上升,K11需要提高运营效率和控制成
本以保持盈利能力。
预算管理
制定全面的预算计划,包括收入预算、成本预算、费用预算等,为公司的运营管理提供明确的财务目标。同时,建立 预算执行监控机制,确保预算的有效执行。
成本控制
通过对采购、库存、配送等各环节的成本进行精细化管理,寻求成本降低的途径。同时,建立成本分析制度,定期对 成本结构进行分析和优化。
财务风险管理
建立健全的财务风险管理制度,包括资金安全管理、应收账款管理等措施,确保公司财务的稳定性和安 全性。同时,定期对财务状况进行评估和预测,及时发现并应对潜在风险。
k11 概念方案
k11 概念方案K11通常是一个商业综合体的品牌,以融合艺术、文化、零售和社交为特点。
以下是一个可能的K11概念方案的简要描述:项目名称:K11 商业综合体概念方案1. 项目背景:•K11项目旨在打造一个独特的商业综合体,将艺术、文化、零售和社交元素有机融合,为消费者提供全新的购物和体验模式。
2. 核心理念:•以"艺术与生活的完美融合"为核心理念,通过艺术元素的引入,提升购物和社交的品质感。
3. 项目要素:•艺术展览空间:•设立专门的艺术展览空间,定期举办艺术展览和文化活动,吸引艺术爱好者和文化追随者。
•文化创意零售:•与本地和国际的文化创意品牌合作,打造个性化的零售空间,推动创意产品的发展。
•社交体验区:•设计舒适的社交空间,包括咖啡厅、餐厅和休闲区域,为消费者提供愉悦的社交体验。
•数字化科技应用:•引入先进的数字科技,如AR(增强现实)和VR(虚拟现实),为顾客提供沉浸式的购物和体验体验。
4. 品牌合作:•与国内外知名艺术家、设计师和品牌建立战略合作伙伴关系,打造独特的产品和活动,提升品牌吸引力。
5. 可持续发展:•强调可持续发展理念,通过环保材料和节能技术,创建绿色、低碳的商业综合体。
6. 社会责任:•积极参与社会公益事业,组织社区活动、文化教育项目等,为社会贡献一份力量。
7. 营销策略:•通过线上线下联动的全方位营销策略,包括社交媒体宣传、活动推广、会员互动等,打造品牌知名度。
8. 客户体验:•以客户体验为重心,不断优化服务流程,提高购物和社交的便捷性和满意度。
9. 未来发展:•不断探索创新业态,关注行业趋势,保持对消费者需求的敏感度,持续提升K11作为商业综合体的竞争力。
这只是一个概念方案的简要描述,具体的K11项目可能会根据地域、市场需求和投资方的要求而有所调整。
广州K11购物中心案例分析(51页)
42
The Beautools
项目基础资料
广州K11购物艺术中心位于广州市珠江新城CBD商圈,建筑面积7万平米, 定位商旅文聚集地,以艺术为主题的休闲购物中心
广州K11购物艺术中心效果图
项目概况
项目名称 广州K11购物艺术中心
所属商圈 广州CBD商圈
项目定位
商旅文聚集地Travel Retailing
客群定位商业中面青积年7万品平质方消米费,客共群 10层,地上8层,地下2层
B1层零售购物品类以个人时尚型购物为主,间以3家生活形态型购物品类 ,餐饮则以正餐为主,种类丰富,包含中餐、西餐和亚洲其他菜系
序号
1
2 3 4 5 6 7 8 9 10
11
12 13 14 15 16 17 18 19 20
21 22
23
名称
品类
子行业
POP-UP STORE
JOYYE
家居家饰 生活形态
商业体量,场7内万设平有方目米 前广州商
开业时间业平体方2中米01面的8年积艺3最术月大空31、间日超,跨800 项目位置越商广 6场号东的周省1大广、福州3金、市融4珠层中江心东路
轨道交通
地铁5号线、地铁APM 线
项目相关方介绍
K11艺术购物中心是香港新世界发展有限公司创立的高端品质生活品牌, 首次将艺术、人文、自然三大理念融合,目前已入驻全国8个城市
品类数量比例
品类数量比例
项目主力店
主力店:言几又书店、CGV影城、半岛酒家、一尚门
言几又书店
一个涵盖书店、咖啡厅、艺术 画廊、文创生活馆、创意孵化 地的城市文化空间,融合了多 元素的设计空间,汇聚了当下 最具代表性的时尚品牌
CGV影城
香港K11特色商业-文化,艺术,商业
本报告严格保密,未经许可不得传播。
K11艺术购物中心
推广活动
“艺滋味活动”
这次活动最大的亮点莫过于如今网络和电视媒体上
热传的《蒙娜丽莎的甜笑》
一个由6000个土司面包 构成的巨幅蒙娜丽莎人像马 赛克画作。不起眼的面包片, 一杆烘烤枪,一位土司面包 艺术的奇才和十二名香港本 地热爱艺术与美食的年轻人, 就构成了这幅让人们惊叹不 已的作品。
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平面广告
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THANKS!
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K11艺术购物中心
项目业态及典型商家—餐饮
商场引入独特餐饮,其中首次在香港开店 的有在日本开业 82年的吉列猪扒三文治 专门店银座默林、提供所罗门群岛部族 Anuta菜式等。
部份特色店铺 银座默林:日本 82年历史吉列猪扒三文 治专门店,首次进驻香港 Expressamente illy意大利咖啡餐厅:45 秒内制作一杯意大利浓缩咖啡,保证味道 甘香不苦 Aropa部族餐厅:提供所罗门群岛部族 Anuta美食
卷等。干货方面,面食及啤酒可說是全尖沙咀 区最多品种的地方;超过600种面食,200款來
自世界各地的啤酒,连少見的峇里啤酒、德国
零酒精成分啤酒都有售。
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K11艺术购物中心
项目业态及典型商家—零售
K11艺术购物中心65%的店铺是首次进驻 香港及旗舰店。当中包括占地超过五千呎的全 球首间周大褔概念店、占地二万呎的MiXTRA 时尚运动专门店、及首次踏足香港的西班牙典 堂级专业护肤品牌AINHOA等.
K11标志由原点构成图形,本身可以自由组合序 列生长,仰望星空,月亮与太阳,就如我们的 生活,日复一日的轨道运动,生生不息,无处 不在。
上海K11购物艺术中心案例分析PPT
人文关怀
建筑设计注重人文关怀,为顾客提 供舒适的购物环境,同时关注人的 心理感受,通过艺术装置和展览传 递文化价值。
地域特色
建筑设计充分考虑了上海的地域特 色,融入了海派文化和现代都市元 素,展现了独特的城市魅力。
艺术装置与展览
多样化艺术装置
上海K11购物艺术中心内布置了 多样化的艺术装置,包括雕塑、 绘画、装置艺术等,为顾客带来
跨界融合
中心鼓励不同领域的品牌进行跨界合作,融合多种元素, 创造出新颖、独特的商业业态,为顾客带来全新的购物体 验。
创新商业模式
通过品牌合作与跨界融合,上海K11购物艺术中心不断探 索和创新商业模式,为传统购物中心注入新的活力。
01
运营效果与挑战
业绩表现与客流量
业绩表现
上海K11购物艺术中心自开业以来,业绩表现优异。根据统计数据,该中心的 销售额和客流量逐年增长,成为上海市内备受欢迎的购物中心之一。
01
商业模式分析
定位与目标客户
定位
上海K11购物艺术中心将自己定 位为一个高端、时尚、艺术和文 化的聚集地,吸引对艺术、时尚 和文化感兴趣的消费者。
目标客户
主要针对中高收入群体,包括年 轻白领、艺术家、设计师以及对 艺术和文化有追求的消费者。
经营模式与特色
经营模式
上海K11购物艺术中心采用“购物中 心+艺术馆”的经营模式,将购物与 艺术融为一体,为消费者提供独特的 购物体验。
影响力
K11购物艺术中心不仅是一个购物场所,更是一个城市文化 地标。它为上海市民和游客提供了一个欣赏艺术、感受创意 文化的平台,对提升城市形象和文化氛围产生了积极影响。
面临的挑战与对策
竞争压力
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人文 PEOPLE
自然 NATURE
业态比例 市场定位
项目概况
区位
香港新世界大厦矗立于淮海中路黄金商务区,西邻 马当路,东靠黄陂南路,北依金陵路,与中环广场、 瑞安广场、香港广场等高楼大厦毗邻而居,其地下 二层直接与轨道交通一号线黄陂南路站地下通道相 连,地理位置得天独厚。
位于传统商业圈,周边写字楼商业酒店林立。另有上海商业文化旅游的新 地标——上海新天地,整个区域具有较高的商业以及历史人文气息。
业态规划
商业主体 2F 艺术元素
扩大艺术影响力,让购物之旅加入艺术鉴赏元素,赢得口碑
1965年生于英国布里斯托尔。主导 了90年代的英国艺术发展,其本人 享有极高的国际声誉。80年代末, 成功策划了几个影响重大的展览而
一举成名,掀起了一场“新英国美
术”运动。也是英国成交价最贵的 当代艺术家。(献给上帝的爱,1 亿美元)
业态规划
商业主体 3F 互动元素
“开心农场”实体化,把300平米空间打造成室内生态互动体验种植区 (植物观赏无土栽培、种子互动区),养香猪,采用多种高科技种植技术, 模拟熟菜的室外生长环境,种植了奶油生菜、菠菜、小青菜、蚕豆、白菜、 番茄、莴苣等,并专门开辟了体验种植区,让白领、中小学生以及来到 K11的所有顾客零距离接近自然,体验种植的乐趣。
中庭结合地面玻璃顶棚打造树造型立柱
业态规划
商业主体 B3F 艺术不只是噱头
项目核心亮点之一,3000㎡整层的艺术创作展示空间,另配备了一个独立的艺术运营团队定期举办各类艺术、人文、创意相关活动, 向公众免费开放艺术展览、工作坊、艺术家沙龙和教育讲座等,以此构建艺术家与公众的交流平台
业态规划
商业主体 2F 高端一线服饰品牌为主,走道沿中庭设置休息区
业态以国际一线时装品牌为主,为定位主基调, 新世界主楼底部辅以少量轻餐饮(咖啡、甜点)
101、102 103 104 DOLCE&GABBANA Max Mara Burberry 时装配饰 时装配饰 时装配饰
105
108、109 106 107
Chloe
Bally Musk Cat Coffee Simply Life Bakery Cafe
FRANCK PROVOST PARIS
CellCare MiXTRA Tonino Lamborghini BAKER&SPICE
美容护理
美容护理 时装配饰 时装配饰 餐饮
业态规划
商业主体 B1F 过渡空间打造艺术连廊,设置趣味小品装置,结合护栏扶手打造休憩空间
业态规划
商业主体 B2F 业态以时装配饰为主,铺以生活用品超市零售及少量轻餐饮(甜品、饮品为主)
主入口商业前方的木质铺地
路口处的缓坡处理
充满童趣的装饰旋转木马结合绿植沿 商业主界面一字排列
建筑规划
商业中庭
垂直、平面、立体设计营造奇幻室外空间,商场的6个楼层在视觉是透过位于中
庭由地面展开的天棚达到良好的连接和延续
整个中庭最引人注目的便是垂直的人造瀑布及地面的阳光玻璃顶棚
建筑规划
商业中庭 人造瀑布居中设置,气势恢宏
原香港新世界商业裙房
地下三层、地上六层 改造金5亿
上海K11购物艺术中心
商铺租金90-100RMB/㎡,比周边高5%-10% 月均人流量100W人次,增涨40% 营业额增加一倍
打造集商业、艺术、人文、自然于一体购物中心
项目源起
起源
K11的开发商,香港新世界集团,国内最大的港商投资
301/307 302 303 306 304 305 Charme Restaurant港丽 餐厅 GATTEN SUSHI合点寿司 g+The Urban Harvest极 食餐厅 Ninethirty by awfullychocolate九点半 HANAMARUUDON花丸 乌冬 Green Massage 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 美容护理
时装配饰
时装配饰 餐饮 餐饮
业态规划
商业主体 1F 1F分为两部分,一部分作为K11商业,另一部分为新世界大厦底层大堂,中部互通
镜面玻璃、不锈钢《Garland Necklace》2012 尚·米歇尔·欧托尼耶(法国)
业态规划
商业主体 B1F
业态以时装配饰为主,美 容护理为铺,少量轻餐饮
B101、B102 B102、B105 B106 B107 B108-B110 B112
者之一,中国内地的房地产、基础设施及其他行业的头
子项目已经超过170个。 K11的创办人新世界发展执行董事郑志刚,以创新的思 维模式,开创性的启发了人们将艺术与购物有机融合的 消费新模式。
现状
香港K11购物中心 2009/12 武汉K11购物中心 2010/07 上海K11购物艺术中心 2013/01
位于中庭的9层楼高,33米人工瀑布,通过自动电感随着气候条件优化系统调节水量,是亚洲最高的户外水幕瀑布。
建筑规划
商业中庭 玻璃阳光顶,造型特异
连续不规则起伏设计
地下商业入口
内部视觉效果
玻璃阳光顶棚,白天阳光透过玻璃天棚照射到商场地下二层楼,有效节约能源而到了夜晚,地下商场内的灯光提供了一个由内向外的光 源将地面楼层照射的金碧辉煌。这种视觉整合的方式运用在商场的所有公共区域,以人做为设计出发点,引发看与被看之间的相互关系。
业态规划
商业主体 4F-5F 细节设计
艺术装置、娱乐设施,让购物过 程充满乐趣
《我们这一代——I LOVE YOU》高孝午(中国) 我们这一代/真是随和/跟你跟我跟他/不论人种与 身份/很快就能融为一体/彼此相见恨晚彼此相互 打趣
白天鹅 施工忠昊(台湾) 艺术家在细节的线条中描绘了白天鹅,他称这 个画法叫「不着相的相」, 因为它并不是看着 一只白天鹅而画出白天鹅,白天鹅是从线条中, 在一个空无的状态中显相出来。作品中有很多 佛学的想法,不见得是佛教的像,但作图的心 态与方式,却是包含着佛教观念。
项目基本信息
艺术 ART
商业面积 车位 40000㎡(地下三层,地上五层) 270个(停车场位于6-9F) 78家,其中近20%的零售及餐饮品牌为首次 入驻上海 时装配饰42%;美容护理12%;生活配套10%; 餐饮36% 19-50岁追求现代生活的社会群体,通过艺术 与购物契合,并非一味追求高端
租户
无彩绘青铜解剖雕塑作品 Wretched War(悲惨 世界)
赫斯特2004年的作品,采用神圣的母亲与儿童形象来展现战争受害者的面貌, 雕塑的身体布满伤痕,并且剥去了皮肤。然而跨越式姿势却显得强壮而坚定, 以此回应印象主义艺术家德加用优雅和美丽掩饰胜利的脆弱和腐败。
业态规划
商业主体 3F
业态以餐饮为主(港丽、花丸乌冬),美容护理 为辅
建筑规划
建筑规划
商业中庭 上层屋顶绿化,诠释环保理念
立体绿植,蝴蝶雕塑融为一体,打造环保且具有设计感的建筑形态,在整个商圈中较为突出
——当代艺术家隋建国工作室为K11独家定制的作品《蝴蝶》,与周围的垂直绿化融为一体,蝴蝶
平面展开的翅膀,色彩随着变幻的灯光,也随之发生不同变化,给人以无尽的遐想。
业态规划
商业主体 1F 1F分为两部分,一部分作为K11商业,另一部分为新世界大厦底层大堂,中部互通
未来
K11购物艺术中心将陆续登陆北京、天津、沈阳、广州、 海口、青岛、武汉、贵阳等城市,为大众带来独特的购 物体验。预计2018年内地布局9大城市,开业19家。
项目概况
定位
上海K11购物艺术中心不仅仅是一座购物中心,更是一间艺 术博物馆、环保体验中心、主题旅游景点。 秉承品牌“艺术·人文·自然”三大核心元素相融合的核心价值, 上海K11全力打造最大的互动艺术乐园、最具舞台感的购物 体验、最潮的多元文化社区枢纽,365天的不间断互动活动 更将开启K11的创意之旅,令艺术欣赏、人文体验、自然绿 化以及购物消费之间产生一体化而微妙的互动作用,带来前 所未有的独特五官享受。
业态均为服装配饰,部分为一层商铺的延续
201、202 203 204 208、209 210 205 206 207 DOLCE&GABBANA Max Mara Burberry Vivienne Westwood COVA Bruno Magli EMPORIO ARMANI WATCH&JEWELRY O-O Shop零一零眼镜店 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰
建筑规划
商场入口
商业主入口位于淮海中路
玻璃 金属结合打造的LOGO
K11名字来源于东方哲学的“虚实共生”中立的意思
K11标志的原点寓意可以自由组合与序列生长
建筑规划
沿街外围
DOLCE&GABBANA /Max Mara /Burberry 三大国际一线品牌彰显高端定位
建筑规划
沿街外围 营造休闲、童趣、轻松的氛围
连通地铁,快速大量导入人流
业态规划
商业主体 B2F 环状商业设计,充分利用空间
内圈主要设置轻餐饮及 小型服饰,外圈以大型 日系品牌服饰店为主, 主要针对客户为年轻女 性
业态规划
商业主体 B2F 细节设计
不仅在主要空间, 甚至连过渡空间 均运用艺术元素, 从一点一滴的细 节融入艺术、人 文气息。 连接通道处的艺术空间 安全通道处的休憩设施
B201 B202 B203 B204 B205 B219、B221 B217 B222 B220 B218 B216 B229 B228/B229a B227 B224、B226 B223、B225 B215 B118、B214 Collect Point Axes Femme Retrogallery Ecco On&on Havaianas/Totes Be in lover Sannio Elecom 创e品位 Eplaza MRTK Marellato JINS Titus TKF SPASSO Costa coffee rosebullet MIXTRA 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 生活用品 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 时装配饰 餐饮 时装配饰 时装配饰 B213、B246 B211 B208、B209 B210 B230 B231 B232 B233 B243 B234 B235 B236 B237 B238/B237a B240 B241 B242 B239 Tuttimelon ABC Cooking Studio Giordano/ladies d’zzit Watsons屈臣氏 Organic+ SKINFOOD Neroly The Graces Floral Blink 琳 CHAME Bojoo Dessert Mvuke Tokyo Fresh Everyday Chez choux Lina’s Secret Recipe Tsukiji Gindaco 甜品 餐饮 时装配饰 时装配饰 美容护理 美容护理 美容护理 生活用品 生活用品 甜品 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮