2020中国商业地产发展白皮书-中指-2020.7-38页(1)

2020中国商业地产发展白皮书

目录

前言 (1)

1、市场表现：受疫情冲击，商业地产市场承压 (2)

1.1 商业地产新房市场：受疫情影响，2020年1-5月全国销售面积同比下降23.1%，新开工面积同比下降14.8%，市场整体承压 (2)

1.2 商业地产租赁市场：市场需求下降，2020年上半年百MALL商铺租金环比下跌1.09%，写字楼租金累计下跌2.38% (6)

1.3 商办土地市场：推出面积上升而成交面积下降，楼面价上涨 (6)

2、企业表现：聚焦核心城市、创新商业场景，资本并购与整合推动规模提升 (10)

2.1 聚焦核心城市，挖掘潜力区域 (10)

2.2 场景创新带动购物中心复苏，消费零距离与社群营销推动社区商业价值提升 (13)

2.3 积极拓展融资渠道，资产证券化不断推进 (16)

2.4 疫情影响下，收并购行为提高行业集中度 (19)

3、趋势展望：线上线下融合发展，数字化与精细化运营推动转型升级 (21)

3.1 线上线下融合发展，消费新需求推动业态及品牌升级 (21)

3.2 数字化推动智能转型，5G助力构建智慧商业 (24)

3.3 绿色与科技助力打造健康空间，轻资产输出与精细化运营推动联合办公升级 (28)

结语 (32)

专题一：商业地产运营标杆企业及项目发展分析 (33)

专题二：商业地产新兴商圈发展分析 (36)

研究主办：

中指研究院

中国房地产指数系统

主要研究成员：

莫天全黄瑜曹晶晶付源姚卓李云鹤陈文静李雪娇程威方肖马琛冯孟乾辛芸娜周巍魏云静李璠璠陈丽娜杜咏咏胡国华葛海峰赵丽一高静张曼张志杰蒋云峰李建桥牛晓娟吴建钦陈茜李清兰李秀英张丽丽汪勇黄秀青李力张化学丁晓樊鹏飞赵玉国温戴婉蘭杨红侠薛建行薛琳黄雪姚一维王玲袁彬彬黄艳王永斌高院生李宁胡佳娜梁波涛石蕊唐懿唐爽薛晴童晓玲谢俊云田文刚李益峰张梦圆方颃刘莉芬苏宇

2020中国商业地产发展白皮书

前言

2020年，突如其来的新冠肺炎疫情对国内经济发展造成明显冲击，同时疫情在国际多点爆发，外部的不确定性风险加剧了我国宏观经济的下行压力。受经济环境变化影响，商业地产运行面临挑战。当前新冠肺炎疫情的负面影响仍未消除，但国家积极出台各项扶持政策协助企业度过难关。随着复工复产的不断推进，市场活力逐步恢复，经济长期向好趋势没有改变。

在存量时代，运营为王，商业地产正面临着新的行业发展格局。2020年商业地产企业持续聚焦核心城市，并挖掘三四线潜力区域；借助新媒体平台进行消费场景创新，通过直播经济与夜间经济带动购物中心复苏。同时，新冠肺炎疫情催化了社区商业的发展，商业地产企业发力社区商业运营，通过增强消费体验与社群营销等来提升客户忠诚度。在资本方面，商业地产企业积极拓展融资渠道，推动资产证券化发展不断完善。受疫情影响，企业间收并购行为不断增加、行业集中度提升，龙头企业充分发挥自身优势，引领行业健康发展。

“互联网+”时代，消费者需求不断发生变化、新的消费习惯不断产生，这些因素共同推动着商业地产企业的变革与发展，数字化、智能化的普及加速了商业地产全渠道运营时代的到来，尤其是在新冠肺炎疫情期间，线上线下融合发展进一步加速。在办公领域，商业地产企业以绿色和科技助力打造健康空间，以轻资产输出和精细化运营推动联合办公转型与升级。

本篇报告在分析近期行业数据的基础上，对于行业环境和企业发展的变化进行梳理，希望能够为相关商业地产企业的高质量发展提供一些指引。

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1、 市场表现：受疫情冲击，商业地产市场承压

2020年上半年，在新冠肺炎疫情的影响下，我国宏观经济受到明显冲击，商业地产开发投资额和销售面积同比均下降，短期市场供求承压。经过多年发展，重点城市商业地产市场逐步进入存量竞争阶段，商业地产企业更加注重运营能力的提升。此外，生产生活秩序的不断恢复以及新经济、新动能的快速成长，也推动商业地产行业不断创新业务模式，焕发新生机。

1.1 商业地产1新房市场：受疫情影响，2020年1-5月全国销售面积同比下降23.1%，新开工面积同比下降14.8%，市场整体承压

图：2015-2020年前5个月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比

数据来源：CREIS 中指数据， ，

从供应端来看，商业地产开发投资及新开工面积同比均下降。2020年1-5月，全国商业地产开发投资额为6408亿元，同比下降5.1%，商业地产开发投资额占整体房地产开发投资额比重继续下降，由2019年全年的14.7%下降0.7个百分点至14.0%。新开工方面，2020年1-5月，全国商业地产新开工面积为7764万平方米，同比下降14.8%。商业地产新开工面积占整体房地产新开工面积比重为11.2%，延续2016年以来的下降趋势。

从需求端来看，商业地产销售面积同比下降显著。2020年1-5月，全国商业地产销

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本报告中所指的商业地产包含商业营业用房和办公楼两部分。

-5%

5%

15%25%

商业营业用房占比

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售面积为3494万平方米，同比下降23.1%。商业地产销售面积占整体房地产销售面积比重由2019年全年的8.1%下降0.9个百分点至7.2%。

商业营业用房：新开工面积及销售面积同比均下降

图：2012-2020年前5个月全国商业营业用房新开工面积及同比增速

数据来源：CREIS 中指数据， ，

全国商业营业用房新开工面积同比下降。2020年1-5月，全国商业营业用房新开工面积为5591万平方米，同比下降16.1%，降幅较2019年同期扩大11.5个百分点。

从各省(直辖市、自治区)商业营业用房新开工情况来看，2020年1-5月，山东、江苏、广东、四川、河南等地区商业营业用房新开工规模较大，均超过400万平方米。另外，全国约七成省(直辖市、自治区)商业营业用房新开工面积同比下降，且有超过一半的省(直辖市、自治区)降幅超过15%，其中北京商业营业用房新开工面积同比下降78.0%，在各省(直辖市、自治区)中降幅最大。

-20%

0%

20%

6000

12000180002400030000万

平方米

商业营业用房新开工面积（左）

同比（右）