宿迁金鹰商业项目市场定位报告.pptx
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宿迁金鹰项目报告
1
目 录 Contents
PART 1 市场分析
城市特性 城市经济 政策环境 商业市场分析
PART 2 地块分析
产品分析 品牌解读 SWOT分析
PART 3 项目定位
功能定位 经营定位 规划布局及建议
PART 4 营销策略 PART 5 推广策略
PART 6 招商运营
2
PART1 市场分析
消费结构决定了目前 餐饮、服装占商业比 例较大，但休闲娱乐 后续发展空间较大。
12
C:从政策环境看
13
房地产市场调控力度进一步加深，住宅投资 需求的生存空间逐渐缩小
宏观政策从紧信号明确，调控力度趋紧，打压投资、投机行为抑制作用明显
一月 政策初显倪端——大型企业存款准备金上调0.5个百分点；二套房贷不得少于40% 二月 政策扑朔迷离——存款准备金上调0.5个百分点 三月 政策重磅出击——两会召开，国九条出台，央企退市 四月 政策连下冰雹——政府的杀手锏——国十条出炉，目标严打投资客 五月～八月 政策观望期——国十条效果明显，国家未采取新的动作。 九月 政策调控再启——楼市回暖，政府出台新国五条，严控首付比例，严控第三套购房。 十月 政策继续深化——中央上调公积金贷款利率及金融机构存贷款利率。
商业区名称
幸福路 楚街 霸王举鼎广场
自然资源决定了城市经济以轻型 工业主导，且第三产业规模将逐
步放大。
8
ຫໍສະໝຸດ Baidu
[人口结构]城市化水平较低，外来人口较少
市区人口较低，外来人口偏低
2009年
宿迁户籍人口540万；常住人口472万；城镇人口203.5万；市区人口约56万； 城市化率37.7%
市区的中心辐射能力有限，但市区人口增长潜力较大 暂住人口偏低，城市辐射能力和经济吸附能力有限
3
对宏观环境的初步思考：
A:城市特性 层面
B:城市经济 层面
C:政策层面
城市特性对商业发展有什么样的支撑？ 在目前消费水平下，哪种商业业态的需求空间更大？ 未来政策走势对商业是利是弊？
4
A:从城市特性看
5
[历史人文]两河流域蕴育下的文化都市，楚 风文化浓郁
➢ 楚风文化底蕴深厚，项羽、虞姬传说遗址均具诱人魅 力，其中以项王故里、虞姬沟和霸王桥最为著名。
各类商业类型所占比例 商品市场 6.8% N/A 20%
超市/大卖场 16.6% N/A N/A
步行街/底商 N/A 100% 60%
从上表我们可以看出：宿迁各个商业区，主要以百货商场、专业店和步行街/底商为主； 目前宿迁各个商业区中还没有购物中心供应出现；
表2：宿迁市各商业区现有主要商业业态汇总分析
17
宿迁商业市场分析
18
[商业分布]以古黄河为界，宿迁商业区可分 为老商业中心和城市新商业中心
➢ 老城商业主要集中在 在幸福路上，北至市府 东路，南至黄运中路。
➢ 新城商业中心划分为 两段：以楚街为核心的 西湖路商业圈和霸王举 鼎广场商业圈。
➢本案所在新城商业街 区，位于商业氛围较为 浓厚的西湖路商圈。
从宏观层面看： 商业发展前景较为乐观，休闲娱乐等 第三层次消费未来需求较大
15
商业市场环境
16
需要解决的问题:
需要明确的问题
市场环境为本案商业定位可提供什么样的依据？
需要明确的问题:
Q1:城市现有商业处于什么样的档次？ Q2:商业消费主流业态是什么？ Q3:商业消费的空白点是什么？
走进市场………
质湖——骆马湖。螃蟹产量全国第一，银鱼出口量江苏省第一。 ➢ “洋河、”双沟“大曲早在明代就享有盛名，居中国十大名酒
之列；绢丝出口量占全国绢丝出口总量一半以上。 ➢ 宿迁市矿产资源丰富，石英砂、陶土储量超5亿吨，全市已形成
食品、酿酒、纺织、建材、电子、化工、机械等具有地方特色的 工业体系。
骆马湖风光
➢ 在城中，京杭古运河与古黄河比肩并辔，蜿蜒如两条 巨龙，实为造化赋予宿迁的两大瑰宝。
目前宿迁政府正在打造两河文化，使古运河、 古黄河又焕发出勃勃生机。
城市地标：霸王举鼎
具有楚汉文化的商业街
历史人文决定了宿迁是一 座生态园林化河滨城市
6
[地理位置]东陇海地区中心城市之一，苏北 地区新兴中心城市
➢ 宿迁市位于江苏省北部，属于陇海经济带、沿海经 济带、沿江经济带的交叉辐射区。
经济发展晋升空间较大，为城 市商业预留更大的发展空间。 人均GDP持续走高，带动城市
消费力度。
11
[消费结构]消费层次处于小康层面，随着经 济发展，享受型消费比例将增加
➢ 吃、住、穿基本消费类型占 主导，且比例逐年提高。
➢ 休闲娱乐消费占比达到14%， 随着城市经济的发展，这类消 费比例将进一步提高。
➢ 2009年总人口540万，人口在江苏13个省辖市位列 第7位。
作为新兴的中心城市，商业发展 将呈现多元化特性，对新的商业 形态和时尚品牌有更高的期待
人口基数大，对城市商业发展有 一定支撑。
7
[自然资源]宿迁水资源丰富，水产养殖业发达；洋 河、双沟酒全国知名；绢丝出口量占全国半数以上
➢ 林业资源极为丰富，被誉为中国意杨第一故乡。 ➢ 中国著名的四大淡水湖之一——洪泽湖和中国为数不多的二级水
目前城区人口对商业支撑力度偏弱，但 后继潜力较大。
9
B:从城市经济看
10
[城市经济]经济总量较小，但经济增长的绝 对值较高，经济发展空间较大。
➢ 宿迁升级为地级市后,宏观经济运行态势良好。自 2003年以来宿迁总体经济以平均每年15%的的速度 增长，略高于江苏省经济增长水平。
➢ 人均GDP增长迅速，近5年年均增长率达到20%。
霸王举鼎广场
霸王举鼎广 场商业圈
楚街
西湖路 商业圈
古黄河 金鹰项目
宝龙项目
幸福路
老城商 业圈
19
目前宿迁商业区中暂无购物中心，在各商 业业态中休闲娱乐类比较缺乏
表1：宿迁市各商业区现有商业类型汇总分析
商业区名称
幸福路 楚街 霸王举鼎广场
百货商场 15% N/A 20%
专卖店 61.6% N/A N/A
投资需求在调控政策打压下由住宅转向商业
14
宏观环境总结
城市特性
城市经济
政策层面
• 古河孕育下的生态城市，两河文 化底蕴深厚；
• 城市的中心地位呼吁商业的多元 化发展；
• 人口基数对商业支撑力度较大。
+
•经济增长空间大，商业发展 潜力巨大；
•休闲娱乐等享受型业态后继 发展空间较大。
+
•政策持续加压，住宅投资需 求被挤压，商业市场将赢来 更多契机。
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目 录 Contents
PART 1 市场分析
城市特性 城市经济 政策环境 商业市场分析
PART 2 地块分析
产品分析 品牌解读 SWOT分析
PART 3 项目定位
功能定位 经营定位 规划布局及建议
PART 4 营销策略 PART 5 推广策略
PART 6 招商运营
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PART1 市场分析
消费结构决定了目前 餐饮、服装占商业比 例较大，但休闲娱乐 后续发展空间较大。
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C:从政策环境看
13
房地产市场调控力度进一步加深，住宅投资 需求的生存空间逐渐缩小
宏观政策从紧信号明确，调控力度趋紧，打压投资、投机行为抑制作用明显
一月 政策初显倪端——大型企业存款准备金上调0.5个百分点；二套房贷不得少于40% 二月 政策扑朔迷离——存款准备金上调0.5个百分点 三月 政策重磅出击——两会召开，国九条出台，央企退市 四月 政策连下冰雹——政府的杀手锏——国十条出炉，目标严打投资客 五月～八月 政策观望期——国十条效果明显，国家未采取新的动作。 九月 政策调控再启——楼市回暖，政府出台新国五条，严控首付比例，严控第三套购房。 十月 政策继续深化——中央上调公积金贷款利率及金融机构存贷款利率。
商业区名称
幸福路 楚街 霸王举鼎广场
自然资源决定了城市经济以轻型 工业主导，且第三产业规模将逐
步放大。
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ຫໍສະໝຸດ Baidu
[人口结构]城市化水平较低，外来人口较少
市区人口较低，外来人口偏低
2009年
宿迁户籍人口540万；常住人口472万；城镇人口203.5万；市区人口约56万； 城市化率37.7%
市区的中心辐射能力有限，但市区人口增长潜力较大 暂住人口偏低，城市辐射能力和经济吸附能力有限
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对宏观环境的初步思考：
A:城市特性 层面
B:城市经济 层面
C:政策层面
城市特性对商业发展有什么样的支撑？ 在目前消费水平下，哪种商业业态的需求空间更大？ 未来政策走势对商业是利是弊？
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A:从城市特性看
5
[历史人文]两河流域蕴育下的文化都市，楚 风文化浓郁
➢ 楚风文化底蕴深厚，项羽、虞姬传说遗址均具诱人魅 力，其中以项王故里、虞姬沟和霸王桥最为著名。
各类商业类型所占比例 商品市场 6.8% N/A 20%
超市/大卖场 16.6% N/A N/A
步行街/底商 N/A 100% 60%
从上表我们可以看出：宿迁各个商业区，主要以百货商场、专业店和步行街/底商为主； 目前宿迁各个商业区中还没有购物中心供应出现；
表2：宿迁市各商业区现有主要商业业态汇总分析
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宿迁商业市场分析
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[商业分布]以古黄河为界，宿迁商业区可分 为老商业中心和城市新商业中心
➢ 老城商业主要集中在 在幸福路上，北至市府 东路，南至黄运中路。
➢ 新城商业中心划分为 两段：以楚街为核心的 西湖路商业圈和霸王举 鼎广场商业圈。
➢本案所在新城商业街 区，位于商业氛围较为 浓厚的西湖路商圈。
从宏观层面看： 商业发展前景较为乐观，休闲娱乐等 第三层次消费未来需求较大
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商业市场环境
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需要解决的问题:
需要明确的问题
市场环境为本案商业定位可提供什么样的依据？
需要明确的问题:
Q1:城市现有商业处于什么样的档次？ Q2:商业消费主流业态是什么？ Q3:商业消费的空白点是什么？
走进市场………
质湖——骆马湖。螃蟹产量全国第一，银鱼出口量江苏省第一。 ➢ “洋河、”双沟“大曲早在明代就享有盛名，居中国十大名酒
之列；绢丝出口量占全国绢丝出口总量一半以上。 ➢ 宿迁市矿产资源丰富，石英砂、陶土储量超5亿吨，全市已形成
食品、酿酒、纺织、建材、电子、化工、机械等具有地方特色的 工业体系。
骆马湖风光
➢ 在城中，京杭古运河与古黄河比肩并辔，蜿蜒如两条 巨龙，实为造化赋予宿迁的两大瑰宝。
目前宿迁政府正在打造两河文化，使古运河、 古黄河又焕发出勃勃生机。
城市地标：霸王举鼎
具有楚汉文化的商业街
历史人文决定了宿迁是一 座生态园林化河滨城市
6
[地理位置]东陇海地区中心城市之一，苏北 地区新兴中心城市
➢ 宿迁市位于江苏省北部，属于陇海经济带、沿海经 济带、沿江经济带的交叉辐射区。
经济发展晋升空间较大，为城 市商业预留更大的发展空间。 人均GDP持续走高，带动城市
消费力度。
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[消费结构]消费层次处于小康层面，随着经 济发展，享受型消费比例将增加
➢ 吃、住、穿基本消费类型占 主导，且比例逐年提高。
➢ 休闲娱乐消费占比达到14%， 随着城市经济的发展，这类消 费比例将进一步提高。
➢ 2009年总人口540万，人口在江苏13个省辖市位列 第7位。
作为新兴的中心城市，商业发展 将呈现多元化特性，对新的商业 形态和时尚品牌有更高的期待
人口基数大，对城市商业发展有 一定支撑。
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[自然资源]宿迁水资源丰富，水产养殖业发达；洋 河、双沟酒全国知名；绢丝出口量占全国半数以上
➢ 林业资源极为丰富，被誉为中国意杨第一故乡。 ➢ 中国著名的四大淡水湖之一——洪泽湖和中国为数不多的二级水
目前城区人口对商业支撑力度偏弱，但 后继潜力较大。
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B:从城市经济看
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[城市经济]经济总量较小，但经济增长的绝 对值较高，经济发展空间较大。
➢ 宿迁升级为地级市后,宏观经济运行态势良好。自 2003年以来宿迁总体经济以平均每年15%的的速度 增长，略高于江苏省经济增长水平。
➢ 人均GDP增长迅速，近5年年均增长率达到20%。
霸王举鼎广场
霸王举鼎广 场商业圈
楚街
西湖路 商业圈
古黄河 金鹰项目
宝龙项目
幸福路
老城商 业圈
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目前宿迁商业区中暂无购物中心，在各商 业业态中休闲娱乐类比较缺乏
表1：宿迁市各商业区现有商业类型汇总分析
商业区名称
幸福路 楚街 霸王举鼎广场
百货商场 15% N/A 20%
专卖店 61.6% N/A N/A
投资需求在调控政策打压下由住宅转向商业
14
宏观环境总结
城市特性
城市经济
政策层面
• 古河孕育下的生态城市，两河文 化底蕴深厚；
• 城市的中心地位呼吁商业的多元 化发展；
• 人口基数对商业支撑力度较大。
+
•经济增长空间大，商业发展 潜力巨大；
•休闲娱乐等享受型业态后继 发展空间较大。
+
•政策持续加压，住宅投资需 求被挤压，商业市场将赢来 更多契机。