土地一级开发业务培训资料 共57页

虽然各地土地储备的模式有所不同，但总体上都可分为收购、储备、 供应三个环节，其中储备环节包括两个阶段—开发和储备。“开发”即 土地一级开发。土地一级开发伴随土地储备制度而产生。
一、土地一级开发概念
指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有 土地、乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿 ，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“ 三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地）， 再对熟地进行有偿出让或转让的过程
土地利用总体规划——土地利用总体规划是在一定区域内，根据当地自然和社会经 济条件以及国民经济发展的要求，对各类用地进行统筹安排和合理布局。土地利用总体 规划是土地利用体系中的重要组成部分，它是土地利用管理的“龙头”。
城市土地开发的规划体系
城市发展的总体战略目标、 发展结构、发展重点和发展 策略
土地利用总体规划 协调
城市规划纲要 城市总体规划
城市经济和社会发展规划
城市性质、发展目标与策略；规模；空间布 局与城乡协调发展；新城发展；中心城调整 优化；各专项规划；近期发展与建设；规划 实施
土地利用年度计划
分区规划
确定中心城建设和开发强度分区，合理分解人 口总量与建设总量
年度土地储备开发计划
控制性详细规划 修建性详细规划
三、土地一级开发范围及内容
3.1一级开发的土地范围：
原则上是以该地区的控制性详细规划的红线范围界定的； 特殊项目如成本不平衡的项目或者城市建成区内的城中 村项目，范围需要会商确定。
3.2 土地一级开发一般包括以下基本内容：
1、征地、拆迁 2、安置补偿 3、市政基础设施建设 4、社会公共服务设施建设 5、场地平整
国民经济和社会发展规划——是全国或者某一地区经济、社会发展的总体纲要，是 具有战略意义的指导性文件。国民经济和社会发展规划统筹安排和指导全国或某一地区 的社会、经济、文化建设工作。
城市总体规划——城市总体规划是城市在一定时期内发展的计划和各项建设的总体 部署。是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据。
（4-2）征地、拆迁费用
1、征地补偿费用 2、拆迁补偿费用 3、房屋拆迁评估费、拆迁服务费 4、拆除工程费用 5、古树保护及文物古建修护、还建费用 6、其它 （防洪费、耕地开垦费、耕地占用税）
（4-3）市政基础设施建设费用
１、场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、 临时道路的铺设及维护费用
以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设 地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、 道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制 的规划要求 用于指导各项建筑和工程设施的设计和施工， 包括区域空间布局和景观规划设计，布置总平 面图；道路交通、绿地系统、工程管线、竖向 等规划设计；估算工程量、拆迁量和总造价
四、土地一级开发成本构成
（4-1）项目前期费用 （4-2）征地、拆迁费用 （4-3）公共区域市政基础设施建设费用 （4-4）区域内公共环境景观建设费用 （4-5）区域内公共配套设施建设费用 （4-6）工程建设其他费用
（4-7）管理费 （4-8）财务费用 （4-9）销售费用 （4-10）应纳税费 （4-11）不可预见费
土地一级开发业务培训
主讲人：刘玉峰
2019年3月
由NordriDesign提供 nordridesign
目录
前言 一、土地一级开发概念 二、土地一级开发依据 三、土地一级开发范围及内容 四、土地一级开发成本构成 五、土地一级开发相关政策 六、土地一级开发模式 七、土地一级开发流程
前言
2019年，为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题，上海 成立了我国第一家土地储备机构—上海市土地发展中心，标志着我国土 地储备制度的诞生。随后，杭州、武汉、青岛、南通等地纷纷成立土地 储备机构。
（4-5）公共配套设施建设费用
包括：区域内的交通智能化系统 、公共标识指示系统、 安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站 、消防站、派 出所、邮局等 。
在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划， 或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标， 或概算定额，或预算定额测定。
包括：绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、 喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。
本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块 红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。这是土地一级开 发成本中的一项重要组成部分，应在不同阶段根据控制性详细 规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参 考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。
净地——指的是已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁、平整，土地权利单一的土地。
一般而言，“生地”、“熟地”重点着眼于建设；而“毛地”、“净地”更多着眼于出 让。
二、土地一级开发依据
（1）国民经济和社会发展规划 （2）城市总体规划（控制性详细规划） （3）土地利用总体规划 （4）土地储备开发计划。
名词解释：
（4-1）项目前期费用
１、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目 前期的各种工程咨询费
２、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 ３、工程勘察、测绘、定桩费用 ４、环境影响评价分析费用 ５、交通影响评价分析费用 ６、地震影响评价分析费用 ７、地价评估费用 ８、工程设计费及施工图审查费 ９、招标代理费、招标服务费 １０、工程保险费
名词解释
生地——指的是已完成土地使用权批准手续（指征收），没进行或部分进行基础设施配 套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地
熟地——指的是已完成土地开发等基础设施建设（具备“几通一平”），形成建设用地 条件可以直接用于建设的土地；
毛地——指的是已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土 地；
２、区域内永久性道路、桥梁建设费用 ３、市政管线建设费用(包括雨水、污水、中水、上水、电力、
天然气、电信、热力等) ４、市政场站建设费用 (包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、
开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共 设施等，其建设费用视规划费用