售后回租合法节税有新招

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一文读懂售后回租交易模式（优势、局限、建议、涉税问题）

一文读懂售后回租交易模式（优势、局限、建议、涉税问题）售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指卖主(即承租人)将一项自制或外购的资产出售后，又将该项资产从买主(即出租人)租回，习惯称之为'回租'。

在售后回租方式下，卖主同时是承租人，买主同时是出租人。

售后回租的基本交易研究假如回租的设备只是在短期内使用，可以界定为是经营租赁;若是回租的设备准备长期使用，通过向租赁公司分期支付租金，在租金支付完毕时重新取得该资产的所有权，则售后回租实质上是一种融资行为，属于融资租赁。

融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。

开展这种业务的根本目的在于筹资，在出售时可取得全部价款的现金，而租金则是分期支付的，从而获得了所需的资金；而资产的新所有者(即出租人)通过售后回租交易，找了一个风险小、回报有保障的投资机会。

该融资性售后回租交易形式是企业在告贷无门、融资困难或融资成本比较高时，为达到融资目的，同时又能够保证生产正常运作的情况下开始使用的。

通过售后回租业务可将固定资产转化为货币资金，运作程序较简单，已成为重要的筹资手段之一。

一、融资性售后回租交易的优势（一）有效盘活资产，解决资金问题融资性售后回租交易可以作为一种融资手段，切实缓解流动资金压力。

这是公司进行售后回租交易所要满足的首要目标。

通过出售交易，企业解决了资金困难，增加了企业的流动性，又盘活了自身的固定资产；而后的回租，使得企业的生产得以继续，满足了企业生产经营活动所需。

通过售后回租交易，企业可以实现与“抵押贷款”和“分期付款购买商品”同样的效果。

而灵活的租金支付方式又使其显著优于上面两种银行金融产品。

在一些特殊的情况下，企业还可以售后回租融入资金，同时约定回购条款，获得资产升值的好处。

（二）融资资金用途灵活，不受限制通过售后回租取得的融资资金，由企业按实际需要使用，既可用作流动资金、也可用作项目建设等。

新租赁准则下，售后租回交易的会计处理

新租赁准则下，售后租回交易的会计处理2019年11月18日来源：财务与会计作者：彭正辉刘雪华新租赁准则要求承租人（卖方）将售后租回交易记入资产负债表内，并确认新的资产和负债，真实地反映承租人（卖方）的财务状况，提高了租赁活动的透明度。

但新租赁准则售后租回交易也存在会计处理模型、租赁债权债务、处置租赁损益及资产负债初始计量等会计确认与计量方面的不对称性，可能会影响租赁会计信息的可理解性和可比性。

一、售后租回交易会计处理规则售后租回交易是集销售和融资为一体的特殊租赁形式，是指承租人（卖方）将标的资产转移给出租人（买方），然后从出租人（买方）处又将同一资产租回的交易。

售后租回交易与标的资产的销售或购买不同，承租人（卖方）转让资产所有权并未转移实物，可以不间断地使用资产；出租人（买方）取得资产的所有权，但并没有实质上掌握资产实物，形成了标的资产所有权与使用权的分离。

售后租回交易在不改变资产现有状况及性能的情况下，实现了承租人（卖方）非流动资产向流动资产的转换，从而增强了资产的流动性，用转让标的资产取得的款项分期支付租金，满足了融资需求。

售后租回交易中资产转让的交易价格和租赁付款额相互关联，往往是以一揽子方式谈判达成的交易，因此，新租赁准则要求依据新收入准则关于通过转移资产的控制权来履行履约义务的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

如果对标的资产的控制权移交给了出租人（买方），则该交易被视为资产的销售、购买以及租赁。

反之，不属于销售，应作为融资交易进行会计处理。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，承租人（卖方）应当终止确认标的资产，并对租回交易应用承租人（卖方）会计处理模式，按保留的与使用权相关的资产的原账面价值的比例计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人（买方）的权利确认相关的利得或损失。

出租人（买方）应当按相关准则对资产的购买进行会计处理，并按租赁准则对标的资产应用出租人（买方）会计处理模式。

房地产“售后返租”的财税处理

房地产“售后返租”的财税处理房地产企业的“售后返租”，也称“售后回租”。

是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。

这种售后回租，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产产权式酒店、产权式公寓、产权式商铺销售形式，是企业筹资的新型方法。

在国家不断加大宏观调控力度的大环境下，房地产企业为了促销、融资等目的通常以“售后返租”的方式加速资金周转。

经营性售后返租，即标的资产所有权上的主要风险和报酬已经转移给出租人，应作为房地产公司应按“销售不动产”处理。

而作为购房者取得房地产公司的租金应按“提供不动产经营租赁”处理。

（一）会计处理： 1 、房地产公司销售不动产时做收入处理（按新项目现房销售）借：银行存款贷：主营业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）同时，结转成本借：主营业务成本贷：开发产品2、房地产公司转租不动产（按新资产），取得租金时借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税（销项税额） 3 、返租支付给购房者商定的租金借：其他业务支出应交税费—应交增值税（进项税额）贷：银行存款特别提示：实务中企业一般不易取得业主个人代开的增值税发票，需要企业承担相关的税费，在税务机关办理开票。

（二）税务处理：经营性售后返租行为分别按照销售不动产和租赁两项业务进行增值税和所得税处理。

1、流转税：国家税务总局公告2016 年第18 号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》销售时应交纳销售不动产增值税及附加；转租时按“服务业-租赁业”交纳增值税及附加； 2 、土地增值税:国务院令1993 年第138 号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

3、企业所得税：由于经营性售后返租业务符合国税函（2008 ）875 号规定的确认销售收入的四个条件，所以销售应作为应税收入交纳企业所得税，转租收入同理。

房开企业售后回租涉及的税务分析

甲房地产公司销售商铺的销售额=（全部价款和价外费用当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）=（6500-1000） ÷（1+10%）=5000万元，只能扣除土地价款 1000万元，不能扣除甲公司应该支付给个人的 4 年租金总额 1000万元。甲公司销售商铺应纳增值税销项税额=5000×10%=500 万元，开具增值税普通发票给个人。甲公司销售做分录如下：借：银行存款 6500 贷：主营业务收入 6000 应交税金—应交增值税（销项税额）500 借：主营业务成本 3000 贷：开发产品 3000 甲公司租回个人的住宅，以 4 年租金抵减销售额，个人要缴纳增值税吗？根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（九项）“不动产经营租赁服务”第 5 款规定，其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照 5%的征收率计算应纳增值税税额。所以，个人出租商铺应按合同约定租金总额缴纳增值税，应纳增值税额=1000÷（1+5%）× 5%=47.6万元。由于年租金分摊到月后，超过了 3 万元，个人不能享受免征增值税的优惠，这 47.6万元的增值税额必须要缴纳。
再根据《关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函[2016]145号）规定，增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票（当然也可开具普票）。所以，个人可到地税局代开增值税专用发票，甲房地产公司拿到税局代开的专票可以抵扣进项税额。甲公司转租商铺获得的收入，也属于增值税应税服务，需要缴纳增值税。根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条的规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项的当天纳税义务产生，甲房地产公司转租一次性获得 4 年的房租收入 1200万元，纳税义务产生，应纳增值税销项税额=1200÷（1+10%）×10%=109万元。甲房地产公司回租再转租的会计处理如下： 1、支付给个人租金借：应付账款 952.4 应交税费—应交增值税（进项税额）47.6 贷：银行存款 1000 按年确认租金成本借：其他业务成本 238.1 贷：应付账款 238.1

售后返租的涉税风险分析

售后返租的涉税风险分析一、售后返租的模式售后返租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

目前售后返租的模式有4种：一是招商→经营→销售→返租。

该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。

此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年限一定金额的返租合同。

优劣势：该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式，视经营情况而定，在经营成熟后，再销售会有效的提高去化速度，对于后期的返租运营阻力也较小。

二是招商→销售→返租→经营。

该模式采用先招商，在招商的同时或稍微迟一些时间销售商铺。

此时销售属于带租约销售，然后在签订一定年限一定金额的返租合同。

优劣势：该模式是一种对于经营权把握度较高的销售型地产操作模式，视招商情况而定，如招商结果较好，再销售会有效的提高去化速度，对于后期的统一运营阻力也较小。

三是销售→返租→放任。

该模式是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定的租金回报。

优劣势：该模式较为常见，有利于开发商快速回笼资金，并且转嫁风险。

但是后期经营风险大，在一定经营期内一旦经营失败开发商将无力承担风险回报会导致业主颗粒无收。

四是销售→返租→招商→经营。

该模式先就将商铺进行分割销售，再委托专业的商业管理公司以返租的形式统一招商，物业管理和整体经营。

因为由专业的公司代为管理，故又称作“管理型商铺”。

严格讲，与上述三种模式相比，这种模式不是售后返租，开发商与业主之间仅存在商品房买卖的法律关系，商业管理公司与业主之间存在房屋租赁的法律关系。

这也是贵公司倾向的一种操作模式，房地产卖给业主之后的经营管理由商业管理公司完成，商业管理公司负责定期向业主给付租金。

优势：该模式是现今较为广泛运用的销售当初操作模式之一。

拆零售产权使得房地产商可以快速回收资金，并且在房产销售之后无需管理即可转战下一个项目，由商业管理公司统一管理和经营。

房地产售后回租的税务处理及纳税筹划-文档

房地产售后回租的税务处理及纳税筹划售后回租业务是近年来逐渐兴起来的一种新型融资方式，企业将自身拥有的固定资产或不动产出售，然后再通过租赁的方式继续使用。

在这个过程中，标的物并没有发生转移，承租方（出售方）拥有标的物的使用权和收益权，所变更的仅仅是资产的所有权和处分权。

售后回租业务主要目的是为了融资，有利于企业在盘活资金的同时，又不失去对资产的使用权，因此很多企业比较倾向于采用这种方式来进行融资。

而且国家在政策上也是给予了一定的支持，根据国税局 2010 年第 13 号文件的规定，融资性出租业务中承租方出售资产的行为，不属于营业税和增值税的征收范围，也不确认为收入。

而对于房地产行业，售后回租业务除了房地产企业之外，还涉及到购房者和商户，房地产企业在这项业务中拥有“三重身份”，即售房者、承租人和出租人。

对于地产企业来说，售后回租业务还是存在一定的筹划空间，文章对此，先是分析了该项业务不同的会计核算和税务处理，并在此基础分析了房地产在售后回租业务中，通过纳税筹划达到节税的目的。

一、售后回租业务的会计核算和税务处理方法（一）售后回租业务的会计核算对于售后回租业务，会计上的处理是根据实质重于形式的原则，没有将出售和出租业务单独割裂开来，而是作为一个业务活动。

其本质就是企业以出售的资产为抵押物，来获取资金。

对于承租方（出售方）来说，支付的租金超出售价的部分，作为财务费用租赁期间进行摊销。

根据房地产企业在实际业务中的具体操作，可以将该项业务分为两种情况：一种情况是，在出售房产的时候不签订产权转移合同，当回租期满后购房者再决定是否购房；还有一种情况就是在付款的时候买卖生效，同时产权发生转移，回租期限结束后，房产归购房者所有。

不同的形式，其会计处理方式也是不同的。

如果是回租期结束，购房者可以选择购房或者退款的话，那么这项售后回租业务实质上就是房地产企业的一种预收款项的行为，作为这种行为的代价，每年要支付购房者一定数额的租金；如果在回租期结束后，购房者选择退款，那么就相当于房地产企业以房产为抵押物向购房者借款，并每年支付利息。

售后返租的税务处理和节税的合同签订技巧（老会计人的经验）

售后返租的税务处理和节税的合同签订技巧（老会计人的经验）导读：为了实行售后返租，许多房地产公司往成立物业公司或资产管理公司来运作售后返租业务。

一、售后返租的税务处理所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。

《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

”因此，商品房的售后返租从时间上大致可分为四个阶段：（1）未竣工商品房未取得预售许可的售后返租;）未竣工商品房未取得预售许可的售后返租;;（2）未竣工商品房取得预售许可的售后返租）未竣工商品房取得预售许可的售后返租;）已竣工的商品房在预售阶段的售后返租（尚不符合现售条件，仅能预售）;;（3）已竣工的商品房在预售阶段的售后返租（尚不符合现售条件，仅能预售）（4）商品房现售阶段的售后返租。

对于前两个阶段的售后返租，《商品房销售管理办法》第11条已明令禁止，第三个阶段的售后返租，必须经过有关部门的批准（主要指预售许可的审批），如果未经有关部门批准，则可能被认定构成非法集资。

第四个阶段的售后返租，无需经过有关部门批准。

][案例分析：某房开公司商铺售后返租的涉税透析案例分析：某房开公司商铺售后返租的涉税透析]1、案情介绍A房地产开发公司（以下简称A公司）是一家商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。

开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（含增值税）（即总85%）出售，在未来）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。

开发商在销售价100万元的85%时，将价款和折扣额在同一张增值税发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。

开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定，并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元（含增值税）（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。

售后回租方案

售后回租方案售后回租方案：打破财务困境的创新解决之道在商业运营中，资金流动的正常运转是至关重要的。

然而，很多时候企业或个人会面临资金短缺的困境，这时候售后回租方案可能成为一种创新的解决之道。

一、售后回租方案的定义与基本原理售后回租，顾名思义，指的是将已拥有的资产或权利出售给第三方，并在出售后租回这些资产给原属方的一种财务安排。

其基本原理是借助已拥有的资产或权益来获得可用资金，同时不影响正常的使用权。

这种解决方案对于个人和企业来说都有着很大的吸引力。

二、个人售后回租方案的运用对于个人来说，售后回租方案可以在面临紧急资金需求的时候提供有力的支持。

例如，当个人在购买房屋后需要快速解决其他紧急费用时，可以选择将已购房屋出售给房屋出租公司，并租回房屋使用权。

这样既可以获得急需的资金，又不会因为出售房屋而失去正常居住权。

此外，个人售后回租方案还适用于车辆、珠宝等贵重物品。

个人可以将这些资产出售给专业的售后回租公司并租回，获得即时的资金支持，同时保留使用权，无需担心物品安全和保值问题。

三、企业售后回租方案的优势与应用场景对于企业而言，资金的灵活运用和经营的有序发展是成功的关键。

售后回租方案为企业提供了一种灵活运用资产的方式，使其能够在困难时期继续经营，同时又不失去资产的使用权。

一种常用的企业售后回租方案是对房产或机械设备的售后回租。

企业可以将自己拥有的房产或机械设备出售给专业的售后回租公司，并通过租金的支付获得资金支持。

这种方案既解决了企业的资金压力，又避免了负债增加，有助于企业实现可持续发展。

此外，企业还可以将知识产权、商标、专利等无形资产进行售后回租。

通过将这些无形资产出售给专业机构，并通过租金的支付获得资金回报，企业能够有效利用自己的知识产权获得资金支持，提升企业的核心竞争力和市场地位。

四、售后回租方案的风险与注意事项虽然售后回租方案能够提供资金支持，但也存在一定的风险和注意事项。

首先，选择合适的售后回租公司非常重要。

售后租回方式下融资租赁的会计处理与涉税分析

额,应将全年一次性奖金减除“雇员当月工资薪金所得与费用扣除额的差额”后的余额,按上述办法确定全年一次性奖金的适用税率和速算扣除数。

应纳个人所得税的计算公式为:如果雇员当月工资、薪金所得高于(或等于)税法规定的费用扣除额的,应纳税额=雇员当月取得全年一次性奖金×适用税率－速算扣除数;如果雇员当月工资、薪金所得低于税法规定的费用扣除额的,应纳税额=(雇员当月取得全年一次性奖金－雇员当月工资薪金所得与费用扣除额的差额)×适用税率－速算扣除数。

以上规定在计算应纳税额时,税率和速算扣除数是按照全年一次性奖金除以12个月以后的商数来确定,但是,计算公式中的基数仍采用全年一次性奖金额(或减去当月工资薪金所得与费用扣除额的差额),这就造成了计算公式中所用计算基数与适用税率及速算扣除数不匹配,在应纳税所得额的临界点存在税率跃升,可能导致多发一元奖金却要多缴几百甚至几千几万的个人所得税。

在这些临界点附近存在一个所谓的“无效区间”,若应发奖金落在此区间内,将会导致实际税后收入比按此区间下限计算的税后收入还要低的现象。

新个人所得税法下:“无效区间”包括以下六段,分别对应于10%～45%的六档税率:18000元～19283.33元、54000元～60187.50元、108000元～114600元、420000元～447500元、660000元～706538.46元、960000元～1120000元。

以无效区间54000元～60187.50元为例,假设发放年终资金的当月个人的工资超过费用扣除标准,比较年终资金53000元(无效区间下界)和55000元(无效区间内)应纳个人所得税及税后实发资金数如下表:工资薪金的个人所得税纳税筹划具有很强的专业性,也存在一定的纳税风险。

工资薪金的纳税筹划工作要具体问题具体分析,在不违反税收政策的前提下合理避税,以达到减轻税负的目的。

(作者单位:黄冈职业技术学院商学院)售后租回是一种特殊形式的租赁业务,是指卖主(即承租人)将一项自制或外购的资产出售后,又将该项资产从买主(即出租人)租回,习惯称之为“回租”。

房地产公司“售后回租”销售方式下的税收安排-财税法规解读获奖文档

会计实务类价值文档首发！房地产公司“售后回租”销售方式下的税收安排-财税法规解读
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房地产公司销售房屋时会采用多种销售手段，其中一种是售后回租，具体操作为：按高于市场价的价格销售后，房地产公司再将房产租回，统一对外出租，每年按售价的一定比例返还给购房者。

针对这种情况，房地产公司如何依法开展税收筹划呢？
案例
某市一家房地产公司主要开发商用房产，最近新开发商用楼一幢，共有商铺100间，每间10平方米，每平方米售价2万元。

公司和购房者约定，回租后将房屋统一对外出租，每年收取租金300万元，合约期10年，每年按售价的10%返还给购房者。

《国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得
税处理问题的批复》（国税函〔2007〕603号）虽已作废，但是可以参照文件进行理解，即从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。

另外，2009年1月1日实施的营业税暂行条例规定，纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额和销售额。

后续文件：国家税务总局公告2010年第13号关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题。

商铺售后回租

商铺售后回租，税务风险逐个数——分开发商和个人商铺售后回租，税务风险逐个数——分开发商和个人近年来，房地产企业开发商铺采用“售后回租”的方式屡见不鲜。

这种交系比较复杂，其中负有纳税义务的不但包括房地产企业，还包括购房包括：营业税、企业所得税、印花税、土地增值税、个人所得税、房触到雷区。

在接下来的篇章中，我们先来看看房地产企业在交易中容险的地雷；然后，我们将继续探讨购房者本人面临的纳税义务。

什么是“售后回租”业务简单而言，售后回租业务就是开发商在销售商品房时，同时与购房者签要求购房者在一定期限内必须将购买的商铺交给房地产企业，由其统房地产企业承诺在此期限给付购房者一定的报酬（有些个案中购房者商铺）。

开发商在销售环节中的房价，高于或低于市场价格的情况都有产销售项目的具体内容与目的。

总体来说，大部分售后回租项目的主要目的仍是融资，房地产企业通的目的，同时又通过租赁方式重新取得资产使用权，即不改变连续使用同时，亦为购房者（出租人）提供了有利可图的投资机会。

会计处理任何正确的税务处理，必须基于一个正确的会计处理；所以在讨论税务后回租”会计处理的思路（以下讨论会就06新会计准则而展开）。

售后租回交易认定为融资租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。

简单整理不作深究）：（A）出售借：应收账款贷：递延收益主营业务收入（账面价值）借：主营业务成本贷：开发产品——房产（B）融资租回（各个科目的金额确定应依据准则）借：固定资产——房产未实现融资费用贷：长期应付款（C）融资租入资产的折旧借：费理费用贷：累计折旧（D）分摊出售时的递延收益（以折旧进度来分摊）借：递延收益贷：主营业务收入（E）付出融资租赁租金（应用实际利率法计算每期的未实现融资费用借：财务费用贷：未实现融资费用借：长期应付款贷：银行存款上一篇谈完了开发商的会计处理，本篇开始理顺各项税务处理与税务风税务处理营业税税务上一般都习惯将比较复杂的交易分解为若干个简单交易进行处理易一般应该分解为销售与租回两种交易进行考虑。

房地产公司以售后回租方式销售的税收筹划

房地产公司以售后回租方式销售的税收筹划随着中国房地产市场的持续发展，房地产公司为了获得资金回笼，以售后回租方式出售不动产成为一种常见的筹资手段。

然而，在进行这种销售交易时，房地产公司需要考虑税收筹划的问题，以最大程度地减少资金流转对税务负担的影响。

本文将探讨房地产公司以售后回租方式销售的税收筹划的相关内容。

首先，房地产公司可以通过合理利用税收政策来降低税务负担。

根据中国税法的规定，在售后回租交易中，房地产公司可以将出售不动产的所得以分期支付的方式进行确认，从而分摊税收的负担。

这样，房地产公司可以在多个纳税年度内分别确认收入，减少一次性所得税的支付金额。

此外，房地产公司还可以申请适用差额征税政策，将售后回租交易所得纳入最终征税所得的计算中，从而享受更低的税率。

其次，合理设置售后回租合同的条款也是房地产公司进行税收筹划的重要手段。

房地产公司可以通过合同约定，将租金支付期限延长，以实现分散税负的目的。

延长租金支付期限可以使房地产公司在多个纳税年度内分摊租金收入，进一步减少所得税的负担。

此外，房地产公司还可以通过约定租金的收取方式，例如按季度或按月支付，从而通过调整收入确认时间来实现税负的分散。

此外，房地产公司还可以在售后回租交易中合理运用资产折旧和摊销的政策，减少纳税基础，实现税收筹划的目的。

根据中国税法的规定，不动产在售后回租交易中可以继续享受折旧和摊销的政策，这对于房地产公司来说是一个重要的税务优惠。

房地产公司可以通过合理安排折旧和摊销的时间和方式，减少纳税基础，降低所得税的负担。

除了上述策略外，房地产公司还可以考虑利用关联交易的方式进行税收筹划。

例如，房地产公司可以设立特殊目的公司，将不动产以售后回租方式出售给特殊目的公司，再通过特殊目的公司与租赁方进行交易。

通过这种方式，房地产公司可以在特殊目的公司中进行资金调配，实现税收优惠。

此外，房地产公司还可以通过关联交易方式调整租金水平，以达到减少税负的效果。

融资性售后回租业务新税收政策的处理

融资性售后回租业务新税收政策的处理一、新政策解读《融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》主要内容如下：融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。

该内容界定了融资性售后回租的实质，否认了其销售表象。

根据《企业会计准则第14号——收入》规定，构成确认销售商品收入的重要条件是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。

显然，融资性售后回租不能拆解为“销售”和“回租”两笔业务，应把“销售”理解为基于双方合同约定回租前提下的行为条件，实质是融资租赁，在会计账务上不能作为销售处理。

融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。

此项规定体现了国家税收制度的不断完善，融资性售后回租业务不再区分销售和回租两笔业务进行税务处理，不征收增值税和营业税，符合实质课税原则。

但上述政策是有条件的，业务中的出租方必须是经批准从事融资租赁业务的企业，具体为银监会许可的金融租赁公司和商务部许可的外商投资租赁公司，且不征增值税和营业税只适用于承租人，对于出租人仍须缴纳营业税。

融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。

租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。

该项规定从会计账务处理上再次体现了融资性售后回租业务的实质是融资租赁，与租赁资产有关的全部报酬和风险属于承租方，不作销售处理，承租人对该资产仍视同自有资产一样计提折旧。

此外，融资利息部分计入财务费用亦体现其租赁业务的实质。

二、新税改政策的积极影响为处于增值税困境的融资租赁业提供了发展机遇。

13号公告规定融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税，如此融资租赁企业便可开展融资性售后回租业务，由于承租人从第三方销售商处购入资产时已取得增值税进项抵扣凭证，因而无需取得融资租赁企业的增值税发票，这就解决了融资租赁业的增值税困境。

关于融资租赁和售后回租增值税退税政策说明

关于融资租赁和售后回租增值税退税政策说明1. 引言融资租赁和售后回租是企业在融资过程中常用的一种方式。

随着我国经济的发展，相关融资租赁和售后回租政策也逐渐完善。

其中，增值税退税政策在该领域起着重要的作用。

本文将对融资租赁和售后回租增值税退税政策进行详细说明。

2. 融资租赁和售后回租的概念融资租赁是指企业为了获取资金，将自身购买的资产或通过租购渠道购买的资产出租给其他企业，并与之签订一份租赁合同，以取得投资回报。

融资租赁主要分为直接融资租赁和间接融资租赁两种形式。

售后回租是指企业将自己拥有的资产先出售给投资者，再从投资者那里租回，以获得资金的一种方式。

售后回租主要用于企业资金周转和融资需求。

3. 融资租赁和售后回租增值税退税政策3.1. 增值税和增值税退税增值税是我国对商品流转和劳务、服务的一种间接税。

增值税的计算方式是在各个生产、销售环节逐级加征税，最后由终端消费者承担。

增值税的税率分为一般税率和减免税率两种。

增值税退税是指对纳税人在规定的时间内，按照国家政策规定，将其纳税期间实际缴纳的增值税退还给纳税人的过程。

3.2. 融资租赁和售后回租的增值税退税政策根据国家税务总局的规定，融资租赁和售后回租属于一种特殊的经济行为，其增值税退税政策主要体现在以下几方面：3.2.1. 直接融资租赁的增值税退税政策直接融资租赁是指租赁公司将购买的资产直接租赁给其他企业。

对于直接融资租赁的增值税退税政策，主要有以下要点：•融资租赁公司将通过购买资产支付的增值税，可以申请退税。

•退税金额为融资租赁公司实际支付的增值税金额。

3.2.2. 间接融资租赁的增值税退税政策间接融资租赁是指租赁公司通过租购渠道购买的资产，再将其租赁给其他企业。

对于间接融资租赁的增值税退税政策，主要有以下要点：•融资租赁公司可以按照国家的减免税政策，享受增值税减免。

•减免税的具体政策根据不同的地区和行业有所区别。

3.2.3. 售后回租的增值税退税政策售后回租是指企业将自身拥有的资产出售给投资者后，再从投资者那里租回。

售后回租税收与筹划

售后回租税收与筹划“售后回租”的税收与筹划根据《国家税务总局关于*性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》规定：“*性售后回租业务是指承租方以*为目的将资产出售给经批准从事*租赁业务的企业后，又将该项资产从该*租赁企业租回的行为*性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移”在我国已开展的*租赁中，以设备租赁最为普遍，而对于创意产业园运营商租赁的情况较少，本文结合实际工作中遇到的问题，针对创意产业园运营商*性售后回租交易方式下的涉税问题进行分析政策现状分析1、《企业所得税法实施条例》对*租赁相关问题的界定模糊不清就*租赁相关问题，《企业所得税法实施条例》明确规定，*租赁指的是转移与资产所有权相关的风险与报酬的租赁，其中资产或许发生转移，或许未发生转移特别注意的是若确保*租赁成立，需同时满足下述条件：第一，待租赁期满后，资产的所有权将自动转移至承租方；第二，租赁期在租赁资产使用寿命中占据较大的比重；第三，承租方可自行选择是否购买租赁资产；第四，从承租方视角看，租赁开始日最低租赁付款额的现值与租赁开始日租赁资产公允价值相差不大，从出租房视角看，租赁开始日最低租赁收款额的现值与租赁开始日租赁资产公允价值相差不大；第五，受租赁资产特殊性的影响，在对其不进行大幅度调整的状况下，仅承租方才能够合法使用租赁资产总结而言，上述五大条件是*租赁是否成立的衡量标准，该标准符合《企业会计准则讲解――租赁》就*租赁的相关规定2、上述13号公告明确指出，承租方在*性售后回租业务环节发生的资产出售行为，不能够认定为销售收入，所以应依照承租方出售前原账面价值对*性租赁环节涉及到的资产予以计提折旧同时，《会计准则》明确指出，承租方通过对比租赁开始日最低租赁收款额的现值与租赁开始日租赁资产公允价值，将低者认定为租入资产的入账价值以致租入建筑物的计税基础与入账价值存在显著差异，因此要求相关部门汇算清缴资产所得税时应适当作出纳税调整3、13号公告指出，租赁期间承租方支付的资金应计入*利息范畴，并且将所支付的资金确认为企业财务费用予以税前扣除而《会计准则》规定，*租赁背景下，承租方向出租方支付一定数量的资金，其中该部分资金由利息与本金共同构成同时，承租方向出租方支付资金时，既要尽可能减少长期应付款，又要采取有效手段将未确认的*费用认定为当期*费用由此可见，《会计准则》与《税法》在处理*利息问题方面有所不同，所以要求相关部门汇算清缴资产所得税时应适当作出纳税调整纳税与筹划策略分析研究发现，13号公告明确规定了承租方相关涉税事项，却未涉及到出租方的税务处理问题以下将结合国家现存税务政策，全面分析出租方相关涉税事项营业税《税法》规定，营业税是指组织或个人通过在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产获取收入，后国家对其收入所征收的税务银发[]号指出，由于金融租赁公司隶属于金融机构管理范畴，所以金融租赁业务是金融业务的一部分；同时国税发[]号指出，*租赁环节仅包含设备租赁业务，并且明确界定了其他金融业务，即除*租赁、贷款等之外的金融业务因此应将建筑物售后回租确认为“金融保险业――其他金融业务”税目范畴，故而应依据双方在合同中签订的利息支付时间与金额缴纳营业税企业所得税《税法》规定，企业所得税是指对中华人民共和国境内的企业和其他取得收入的组织以其生产经营获取收入后，国家对其收入所征收的税务一方面，*性售后回租业务活动背景下，由于承租方出售资产时，资产所有权及其相关报酬与风险未发生完全转移，所以承租方资产出售行为属于一种*行为《企业所得税法实施条例》认为，企业未以借贷形式获取其他组织资金，而是因其他原因占用其他组织大量的资金，此时企业应依照双方利率约定或相关法规政策向其他组织支付利息，并且这部分利息也属于利息收入，因此同样需依据双方在合同中签订的利息支付时间与金额缴纳企业所得税《会计准则》认为，出租方应置于租赁期间合理分配那些未实现的*收益，并将其认定为各期的租赁收入即出租人需利用实际利率法确认各期的租赁收入可见，《会计准则》与《税法》在处理利息收入确认问题方面有所不同，所以要求相关部门汇算清缴所得税时应适当作出纳税调整另一方面，《企业所得税法》明确指出，切勿对出租方*租赁租出的建筑物予以计算折旧扣除土地增值税《税法》规定，土地增值税是指组织或个人通过转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物获取收入后，国家对其收入所征收的税务相关政策法规明确指出，房产变更手续办理前必须事先如数缴纳土地增值税即待房产租赁期满后，房产变更手续办理机构在证实出租方已向税务机构如数缴纳房产土地增值税的前提下，方才依照程序办理房产变更手续，成功将房产所有权返还承租方另外，房产租赁开始日转让所有权之际，由出租方负责缴纳契约税，承租方负责缴纳土地增值税；而房产租赁期满返还所有权之际，由出租方负责缴纳土地增值税，承租方负责缴纳契约税，同时，出租方还应负责缴纳营业税与所得税由上可知，*性售后回租业务活动背景下，由于承租方出售资产时，资产所有权及其相关报酬与风险未发生完全转移，所以承租方资产出售行为实质上是一种*行为，因此在房产租赁期满返还所有权之际不应要求出租方缴纳营业税与所得税，否则将严重制约到国内房产租赁行业的持续稳定发展印花税印花税也是创意产业园运营商物业售后回租业务中重要的税种，其中创意产业园运营商物业开展售后回租业务时若符合下述条件则需缴纳印花税：具有合同性质的凭证；营业账簿；产权转移书据；经财政部确定征税的其他凭证等案例分析创意产业园运营商所拥有的物业拟用已建成的职工食堂与创意产业园运营商办理*性售后回租业务，是否适用国家税务总局XX年第13号公告中的相关规定？是否征收土地增值税？《国家税务总局关于*性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》规定，*性售后回租业务，指承租方以*为目的将资产出售给经批准从事*租赁业务的企业后，又将该项资产从该*租赁企业租回的行为*性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移因此，物业用已建成的职工食堂与经批准从事*租赁业务的*租赁公司办理*性售后回租业务，适用国家税务总局公告XX年第13号中的相关规定土地增值税暂行条例规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税土地增值税暂行条例实施细则第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，指以出售或者其他方式有偿转让创意产业园运营商的行为不包括以继承、赠与方式无偿转让创意产业园运营商的行为物业与*租赁公司以建成的职工食堂办理*性售后回租业务，物业出售职工食堂时，职工食堂的所有权以及与所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移至*租赁公司，物业实质上未发生转让创意产业园运营商行为因此创意产业园所拥有的物业不需缴纳土地增值税总之，从理论层面讲，部分状况下，创意产业园所拥有的物业不需缴纳土地增值税或需要缴纳土地增值税；而实务层面看，创意产业园所拥有的物业是否需要缴纳土地增值税还有待进一步商榷。

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售后回租税收筹划有新招
简介：售后回租业务是融资租赁企业和急需用钱的生产企业之间合作开展的新型融资业务。

财政部和国家税务总局发出通知，规定有形动产融资性售后回租业务的本金不用缴纳增值税。

政策发布后本金不用纳税，售后回租业务便可税收筹划。

售后回租业务是融资租赁企业和急需用钱的生产企业之间合作开展的新型融资业务。

“营改增”前，生产企业将有形动产出售给融资租赁企业，免缴增值税和营业税；融资租赁企业再将有形动产租给生产企业，租金收入缴纳5%营业税。

“营改增”后，融资租赁企业租金收入缴纳17%的增值税，税率大幅提高，又不能取得进项税额，导致融资租赁企业税负大增，售后回租业务纷纷停摆。

最近，财政部和国家税务总局发出通知，规定有形动产融资性售后回租业务的本金不用缴纳增值税。

久旱逢甘霖，政策发布后，停摆近1年的售后回租业务又重新起航了。

有形动产本金不再纳税：
专家认为：“随着近期国家两个利好政策的出台，在售后回租业务中，有形动产的出租人向承租人收取的价款本金不再缴纳增值税了，企业的税负将因此大幅降低。

”
上述所说的两个利好政策，是指财政部、国家税务总局近期先后发布的《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号，以下简称106号文件）和《关于铁路运输和邮政业营业税改征增值税试点有关政策的补充通知》（财税〔2013〕121号，以下简称121号文件）。

这两个文件都明确，提供有形动产融资性售后回租业务，有形动产价款本金不再纳税。

那么，在售后回租业务中，有形动产价款本金是否纳税，为何会牵动融资租赁企业的敏感神经呢？税收筹划案例：A企业外购一套生产设备以后，为了实现融资目的，将这套生产设备“出售”给了B融资租赁企业，价格为100万元（以下数据均为不含税价）。

这里所谓的“出售”，实际上相当于A企业把这套生产设备抵押给了B企业。

然后，B企业再将这套生产设备租赁给A企业，商定租金为110万元。

其中，100万元是这套生产设备的本金，只有10万元是真正的租金。

就其本质而言，这10万元的租金相当于B企业抵押贷款的利息收入。

106号文件发布前，根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）的规定，作为承租人，A企业在“出售”生产设备时不需要缴纳增值税，进而无法给B企业开具增值税专用发票，那么B企业在向A企业每期收取租金的时候，就会出现没有进项税额可以抵扣的局面，B企业实际税负可能接近17%。

在难以向承租人提高价格转移税负的环境之下，B企业只能自己消化这部分税负。

但是，这样的高税负B企业又很难承受。

在这种情况下，售后回租业务就很难再开展。

“很多融资租赁企业近1年暂停售后回租业务，根源正在于此。

”税收筹划专家潘继杰说。

针对上述问题，106号文件明确规定，有形动产的出租人向承租人收取的价款本金不再缴纳增值税，出租人的税负显著降低，售后回租业务又可以做了。

仍旧以上述案例为例，B 企业在计算增值税时，100万元的生产设备本金不再纳税，相当于少缴纳增值税17万元。

B 企业的税负轻了，就更加愿意“购买”A企业的设备，两家企业的生意也就因此盘活了，融资租赁集“融资”、“融物”和“融技术”为一体的优势也就更好地发挥出来。

政策很好，只是门槛高：
值得注意的是，并不是所有融资租赁公司开展的售后回租业务都适用新的政策。

根据106号文件的规定，能够享受这一政策利好的融资租赁公司，一是要经过审批，二是要达到一定的注册资本金标准。

只有经中国人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的纳税人，其售后回租业务有形动产本金才可以不缴纳增值税。

除此之外，其他经过相关部门审批的融资租赁企业要适用新的政策，则有较高的注册资金门槛。

106号文件明确规定，商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务的试点纳税人，2013年12月31日前注册资本达到1.7亿元的，自2013年8月1日起，按照上述规定执行；2014年1月1日以后注册资本达到1.7亿元的，从达到该标准的次月起，按照上述规定执行。

“据我所知，目前有很多企业并没有达到上述注册资本要求。

”专家认为。

不过，专家估计，门槛较高只是暂时的。

操作过融资租赁的人都知道，融资租赁公司首先是个借款单位，与其他普通企业没什么区别。

出资人是否愿意给融资租赁公司开展业务提供资金，完全出于出资人意愿，有损失他们也要承担，和是否获得行政审批没有必然联系。

更重要的是，下放行政审批权限是本届政府一直主导的改革方向，相信这股改革春风会很快刮到融资租赁行业。

一直以来，外资融资租赁公司的注册资本门槛是5000万元，这次一下子提高到和内资一样的1.7亿元，的确有点高。

2013年12月28日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议审议通过了关于修改公司法的决定，进一步降低了公司设立门槛。

照此推理，106号文件提高资金准入门槛的条款有悖于公司法的精神，今后很可能会被取消。

截至目前，中国拥有850余家融资租赁企业。

2013年整个行业的新增业务合同额达15000亿元，并且已在医疗卫生、航空航天、工程机械等众多领域提供融资服务。

融资租赁不仅是优化资源配置的重要方式，还是落实科学发展观、促进经济发展方式转变的重要手段。

因此，降低享受税收优惠政策的门槛，不仅是行业发展的需要，更是经济发展的需要。

业内人士希望，财税部门在今后制定税收政策时，能够适当降低门槛，让更多的企业获利，进而不断壮大整个行业。

还需要规范发票和凭证：
业内人士发现106号文件仍旧存在一些尚待解决的问题，其中发票和凭证问题最受关注。

106号文件规定，试点纳税人提供融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

对此，潘继杰表示，这个管理规定引申出来的一个问题是：承租人如果向出租人开具普通发票，是否需要缴纳增值税，能否采用开票不缴税的模式操作？目前，对此问题作出明确规定的只有山东省国税局，其他省市尚未明确。

据悉，山东省国税局在《营业税改征增值税政策指引（十一）》中明确规定，试点纳税人中的一般纳税人提供融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，应使用防伪税控系统开具增值税普通发票，试点小规模纳税人开具普通发票。

同时明确，融资性售后回租业务中承租方是增值税纳税人的，其向提供方开具的增值税普通发票（或普通发票）上注明的销售额，不做为纳税人销售额申报。

潘继杰估计，其他省市也可能陆续出台类似规定，相关企业应该密切关注。

同时，潘继杰还提醒说，学校和医院等一些承租人没有开具国税发票的资格，这类特殊的承租人可能需要到税务机关代开发票。

具体如何操作，还需要主管税务机关明确。

同时，还有专家表示，为了保证融资性售后回租业务顺利开展，减少税收征管成本，承租人为自然人和非一般纳税人法人应如何开具发票，也需要进一步明确。

根据106号文件的规定，试点纳税人从全部价款和价外费用中扣除价款本金，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。

否则不得扣除。

106号文件还特别强调，融资性售后回租业务中向承租方收取的有形动产价款本金，以承租方开具的发票为合法有效凭证。

税收筹划专家建议相关纳税人注意政策执行的时间。

106号文件和121号文件有关融资租赁的条款自2013年8月1日起追溯执行，其他条款则是在2014年1月1日起执行。

同时，在不同时间内达到注册资本金额度要求的融资租赁企业，其具体的执行时间也不一样。