房地产投资信托基金研究[1]
房地产信托投资基金(REITs)(一)
房地产信托投资基金(REITs)（一）引言概述：房地产信托投资基金（REITs）是一种特殊的投资工具，它允许投资者通过购买REITs股票参与房地产市场，从中获得收益。
REITs具有多样化的组合，投资于各种房地产项目，包括住宅、商业、办公和工业物业。
本文将介绍REITs的基本概念，其主要优点和风险，并详细解释REITs的市场表现、税务特征和投资策略。
正文：一、REITs的定义和运作机制1. REITs的基本定义：REITs是房地产投资信托，旨在为普通投资者提供参与房地产市场的机会。
2. REITs的运作机制：投资者购买REITs股票，将其资金汇入REITs基金，基金管理人将这些资金用于投资各类房地产项目。
二、REITs的优点和风险1. 优点：a. 高回报率：REITs通过租金收入和资产增值提供高回报率。
b. 可流动性：REITs的股票可以在证券市场上进行买卖，提供更高的流动性。
c. 分散风险：REITs投资于多种房地产项目，减少单一项目风险。
d. 透明度：REITs需要按照法律规定进行财务披露，提供更高的透明度。
2. 风险：a. 房地产市场波动：REITs的价值受到房地产市场的波动影响。
b. 利率风险：REITs投资于借贷资金，利率上升可能导致成本增加。
c. 法规风险：REITs需要遵守相关法规，如税务和证券市场规定。
三、REITs的市场表现1. 收益表现：REITs的回报率相对较高，尤其是与其他投资工具相比。
2. 风险表现：REITs的波动性相对较高，但在长期投资中表现稳定。
四、REITs的税务特征1. 免税要求：REITs需要按照法律规定向股东分发90%的税前收入，以免缴纳企业所得税。
2. 投资者税务：投资者将从REITs获得的收益视为个人投资所得，并按照个人所得税进行纳税。
五、REITs的投资策略1. 核心房地产投资：投资于稳定收入的核心房地产项目，如商业中心和写字楼。
2. 混合房地产投资：投资于不同风险和回报特征的房地产项目，以实现风险分散和回报最大化。
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。
我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。
试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。
一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。
REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。
自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。
REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。
目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。
特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。
但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。
虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。
房地产投资信托基金
房地产投资信托基金随着中国经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场一直是投资者眼中的热门资产之一。
房地产投资信托基金（REITs）是房地产市场的一种新型投资方式，它将房地产投资与证券市场相结合，为投资者提供了一种多元化、低风险的投资选择。
1. 什么是房地产投资信托基金？房地产投资信托基金是指一种可以配资的证券投资基金，主要投资于房地产相关资产，包括商业、办公、工业、住宅等不同类型的房地产。
它旨在通过向投资者分配租金、收入和资本收益等方式，为投资者提供稳定的现金流和长期资本增值。
REITs是由一些基金管理公司或房地产投资公司发行并在证券交易所上市交易的证券，投资者可以购买这些证券而享有房地产市场的各种好处。
作为证券投资，REITs的市场表现与股票和债券的表现类似，但是相对于股票和债券而言，它具有更低的风险和更稳定的回报。
2. REITs的运作方式REITs的运作方式与传统的股票投资基金非常类似。
基金管理公司通过募集资金购买不动产，然后将这些不动产打包成一个证券产品发行在证券市场上。
投资者可以通过购买REITs证券的形式投资于该基金，享受其所代表的房地产所产生的租金、收益和资本增值收益。
REITs通常按照两种方式运作，即资本化和运营化两种。
资本化：通过购买大型的不动产项目或不动产组合来实现资本化运作。
这种方式下，REITs将付出大量的资金购置不动产，然后出租或销售该不动产以赚取回报。
投资者可以获得资本增益和租金收益。
这种方式下，REITs主要面向个人投资者。
运营化：运营化方式下，REITs主要投资于资产管理公司，通过其运营和管理租赁不动产来获得租金收入。
REITs的投资组合可以包括高品质的写字楼、购物中心、工业物业和公寓，这种方式通常面向机构投资者。
3. REITs的优点① 稳定的现金流：由于REITs所代表的房地产会产生稳定的租金收入，因此REITs可以提供稳定的现金流给投资者，这使它成为一种非常吸引人的投资选择。
房地产投资信托基金
引言概述房地产投资信托基金（REITs）是一种投资工具，通过让普通投资者参与到房地产市场中，以获取租金收入和资本增值。
本文将进一步探讨房地产投资信托基金的相关内容，包括其市场概况、投资方式、优势及风险、税收待遇和未来发展趋势等。
正文内容1.市场概况1.1房地产投资信托基金的定义和特点1.2全球房地产投资信托基金市场概况1.3中国房地产投资信托基金市场概况2.投资方式2.1直接投资2.2间接投资2.3联合投资2.4基金投资2.5投资组合管理3.优势及风险3.1优势3.1.1传统投资不易获得的高回报率3.1.2低风险和稳定现金流3.1.3分散化投资和流动性3.1.4与股票和债券市场的关联性低3.2风险3.2.1市场风险和经济风险3.2.2利率风险3.2.3管理风险3.2.4法律和监管风险3.2.5不动产市场波动性4.税收待遇4.1房地产投资信托基金的税收优势4.2税务处理要点和策略4.3增值税和印花税的税收处理5.未来发展趋势5.1投资者基础的扩大5.2政策支持与监管5.3技术创新和互联网金融的影响5.4投资策略和产品创新5.5国际化和全球化发展总结房地产投资信托基金作为一种投资工具，通过让普通投资者参与到房地产市场中，以获取租金收入和资本增值。
本文通过对市场概况、投资方式、优势及风险、税收待遇和未来发展趋势的分析，展示了房地产投资信托基金在投资领域中的重要性和潜力。
同时，对于投资者来说，要认真评估自身的风险承受能力，在投资时注意市场风险、监管风险和法律风险等因素。
在未来，房地产投资信托基金将在投资策略和产品创新方面取得进一步发展，并在国内外市场上实现国际化和全球化的发展。
引言概述：房地产投资信托基金是一种投资工具，旨在帮助投资者参与房地产市场并获得收益。
本文将对房地产投资信托基金进行详细解析，包括定义、特点、优势以及运作方式。
我们将探讨投资者应该考虑的风险和回报，并提供一些建议，以便投资者可以做出明智的决策。
REITs房地产投资信托基金
REITs（房地产投资信托基金）一、介绍REITs（房地产投资信托基金）是一种投资工具，它允许个人投资者以相对较小的资金参与到房地产市场中。
REITs基本上是一种股票形式的投资工具，它们持有并经营着房地产资产，包括商业地产、办公楼、购物中心、公寓楼等。
REITs的投资者可以通过购买REITs的股票来间接地投资于这些房地产资产，享受租金收入和资本增值。
在REITs中，投资者不需要直接拥有、管理和运营房地产资产，这意味着他们可以通过购买REITs股票来获得与房地产相关的利益，而无需承担直接投资房地产所面临的风险和压力。
二、REITs的种类REITs基本上可以分为三种类型：权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs。
1.权益型REITs：权益型REITs通过购买、运营和管理各种类型的房地产资产来获取收益。
这些REITs通过出租物业来获得租金收入，并通过出售物业来获得资本收益。
2.抵押型REITs：抵押型REITs主要通过提供房地产贷款来获得收益。
这些REITs根据抵押贷款所产生的利息收入来获取收益。
抵押型REITs的风险较低，因为它们通常会选择高信用评级的借款人。
3.混合型REITs：混合型REITs结合了权益型和抵押型REITs的特点。
它们既通过购买和经营房地产来获取租金收入和资本增值，也通过提供房地产贷款来获得收益。
不同类型的REITs在风险和回报方面有所区别，投资者可以根据自己的风险承受能力和投资目标选择适合自己的REITs。
三、REITs的优势REITs作为一种投资工具，具有许多优势：1.低门槛投资：相对于直接投资房地产，REITs的投资门槛更低。
投资者可以通过购买REITs的股票以较小的资金参与到房地产市场中。
2.分散投资风险：由于REITs持有和经营多个房地产资产，投资者可以通过购买REITs来分散投资风险。
即使其中某个物业出现问题，整体投资组合的影响也会较小。
3.定期收益分配：REITs通常会定期向投资者分配租金收入。
房地产投资信托基金的发展模式及对策研究
种以发行受益凭证 的方式 汇集 特定 多数 投资者的资金 ，由专 门
的投资机构进行投资经营管理 ，并将投 资综合 收益按 比例分配 给投资者的一种信托基金制度 。 从本质上说 ， ＥＴ 是一种信 托投资基金 ， Ｒ Ｉｓ 它通过组合 投资 和专家理财实现 了大众化投资 ，满 足了中心投资 者将 大额投资 转化为小额投资的需求 ， 在一 定条件下 可 以免交企业所得税 。 并 从 房地 产 的开发和建 设所需 资金来看 ， Ｅ Ｔ 可 以较 低的成本 Ｒ Ｉｓ 来筹集资金 ， 它通过对现存房地产 的获 取和经营获得利润 ， 在不 改变产权 的前提 下提高 了房地 产资产 的流动性 和变现能力 ， 促 进 了房地产的供给 和房地产市场的发 展。
乏法律 保护 ， 而且投资方 向单一 ， 以有 效避免市 场系统风 险。 难 而房地产开发投资规模大 、 周期长和专业性等特点 ， 使大众投资
者难 以直接进入 。 ＥＴ这类新 型投资工具 的出现 为社 会大众资 ＲＩ 本介入房地产业提供了有 利条件。 三、 国外房地产投资信托基金模式 １ 国的房地产 投资 信托 。 ． 美 在美 国典 型 的 Ｒ １ｓ ＥＴ 运行模 式 中， 投资者通过购买 Ｒ Ｉｓ 益凭证的方式投资 ， ＥＴ 受 由投资银行参 与其活动 。 另外 ， 投资者可随之通过证券交 易所进 行受 益凭证的
对银行 贷款的依赖 ，从而降低 了银行 的金 融风险并 预防和化解 了房地产经营风险。 ２ ． 提升房地产行业 ， 整合 促进优 胜劣 汰 ， 实现资源 的优化 配 置 。 ＥＴ的投资机制能促成房地产 投资 的理性化发展 ，只有 那 ＲＩ 些运作规 范、 市场前景好的房地产项 目才能得到 Ｒ Ｉ ＥＴ的资金支 持， 因此 ， 发展 房地产投资信托基金在客观上促进 了房地产行 业 内部 的结构调整 ， 实现 了资源的优化配置 。 ３为投资者提供多元化的投资渠道 ， ． 满足大众资本的投资需 求。 我国金融市场 中， 社会 大众资本因为投资渠道狭窄而没有得 到有效 运用 。 虽然社会上存 在一些私募 基金 ， 但运 作不规范 ， 缺
房地产投资信托基金法律问题研究
段， 不可避免的存在着一些法律上的障碍 ， 本文研究的重点就是从这些障碍着手， 进一步探讨完善的具体建议。
关键词 ： 房地 产 ； 信托 基金 ； 法律 问题
Байду номын сангаас
结构 以及投资管理资产的方式和范围进行详细规定， 同时也要对负债 引言 为了增加融资渠道 ， 完善房地产金融架构以 及降 低银行风险， 进 比率和信 息披露等内容进行明确规定。 步发展房地产投资信托基金对于房地产企业来说就具有非常重要 （ 二） 完善信托法的建议 的意义， 本文通过分析法律上的障碍 ， 从而提出几 完善 的建议， 这对 完善信托法需要从两个方面进行完善， 第—要取消信托投资基金 于发展房地产投资信托资金显然具有一 — ． ｊ 的促进作 用 。 规模的限制 ， 由于房地产本身属于资金密集型的企业， 因此资金规模 相对较大 ， 如果不能够取消投资门槛， 就很难形成资金的规模效应， 而 二，房地产投资信托基金法律的障碍 目这样也有助于降低投资风险， 比如取消对集合信托业务合同不得超 （ 一） 专项法律的障碍分析 过２ ０ ｏ 份， 最小金额不得低于５ 万元的限制 ， 从而让更多的中小投资者 目前国内针对信托基金的立法主要包括 信托法 和 信托投 能够通过基金进行投资 ， 并间接的参与到房地产开发中， 这能够增加 资公司管理办法 以及 （ （ 信托投资公司资金信托管理暂行办法 ， 这 房地产投资信托资金的资金来源 ， 同时也能够有助于实现房地产对资 些专项法律法规 已经难以适应新的环境。这主要体现在下面三个方 金数量的需求。 面， 第—信托投资基金的融资规模受到限制 ， 投资门槛较高， 中小投资 第二要取消对信托基金产品宣传以及流通的限制， 信托凭证的流 者很难参与投资。这对于需求大量的投资基金支持的房地产企 业来 通 ｆ 生 是投资基金的生命线， 只有允许基金的流通， 才能够吸引更多投 说显然具有一定的遏制作用 ， 而且信托不能够举借外债 ， 这同样会影 资者关注和进行投资 ， 所 以要通过立法的方式来取消对信托凭证流通 响投资信托基金业务的发展。 第二就是基金的流通受到限制， 这会明 限制的规定 ， 增加信托凭证的流通效率。另外还需要通过立法取消对 显的增加投资人的风险， 从而遏制投资基金的发展。第三就是针对信 信托基金产品宣传的限制， 允｛ 信 托基金能够通过公共媒体平台进行 托基金的产品宣传也受到法律法规的限制 ， 比如 信托投资公司资金 宣传 ， 从而提升信托基金的影响力。 信托管理暂行力怯 》就明确规定了信托投资公司不能够通过公共媒 第三要对房地产的所有权和 土地使 用权进行明确规定 ， 将补偿条 体对相应的产品进行宣传。 件和续期费用进行明 确， 通过统一的信托法彻底消除 其他法律在房地 （ －） 配套法律 的障碍分析 产所有权和土地使用权这两个方面的模棱两可 ， 这也有助于降低投资 这主要体现在两个方面 ， 第一是相应的税收体系不完善， 从信托 风险。 基金的税收对象来看 ， 会涉及到个人、机构投资者 ， 以及证券公司和 （ 三） 完善相关的税收体制 基金公司的重要参与者 ， 如此众多的税收对象造成 了 课税较为严重 ， 由 于当前房地产投资信托基金在税收政策 匕 存在不公平的问题， 影响到信托基金的吸引力。而从税收的环节来看 ， 会涉及到发行、交 特别是在优惠税收政策 Ｅ 没有进行明确 ， 而 易和分红派息等 ， 这些都需要相应的法律进行明确 ， 而且为了提升投 造成 了基金交易成本相对较高 ， 这又会进一步削弱投资者的盈利水 资者的积极性， 在税收方面进行相应的优惠也要进行相应的明确。第 平， 再加上没有信托财产登记制度 ， 造成了不利于对投资者的合法权 二针对信托投资基金的投资人存在重复征税的问 题， 这会导致基金持 益的保护， 所以我国房地产投资信托基金在税收政策要积极借鉴美国 有者会产生严重的利益受损。 等发达国家所制定的税收法规模式， 当投资信托基金在一定条件下就 （ 三） 法律风险的障碍分析 能够免征所得税 ， 比如投资者的最低数量， 单一大股东的持股比冽， 信 这主要体现在两个方面 ， 第一是房地产资产所有权 的限制 ， 这一 托投资所持有的不动产资产 比例等条件进行没定， 增加对投资人的分 点和境外信托基金中的基础财产所有人完全拥有百分百产权存在着 红比冽等 ， 通过这些条件的明确 ， 不仅仅能够提升房地产投资信托基 明显不同 ， 由于我国土地是国家所有， 这导致了产权没有进行明确 ， 在 金的吸引力 ， 更能够增加投资人的投资信 。 交易市场 Ｅ 房地产都会有一定的期限。第二是土地继续使用的限制 ， 根据我国 （ （ 物权法 ） ） 的有关规定 ， 土地 的继续使用存在着 明显的限 四、总结 制， 比如非住宅建设用地在使用权到期之后如果续期， 就要按照法律 总而言之 ， 完善我国房地产投资信托基金的相关法律法规 ， 并能 相关规定重新办理。如果续期就要补交土地 出 让金 ， 如果国家提前收 够实现和发达国家接轨， 这对于降低我国房地产行业风险， 完善房地 回， 主要进行一定的补偿并退回土地 出让金。但是由于相应的评估标 产信托行业都具有非常重要的作用 。因为只有通过完善法律体系， 才 准和量化标准并没有在有关的法律法规中体现， 所以可执行 ｌ 生 不高。 能够促进信托基金市场的公平和公正， 公开和透明。只有这样才能够 最大限度的增加房地产的融资渠道， 降低银行系统的融资风险， 提升 三、完善房地 产投资信托基金法律的几点建议 我国房地产投资信托基金的诚信度， 进而实现房地产行业健康有序的 （ 一） 完善投资信托基金的法律体 系分析 发 展。 四 目前在我 国房地产投资信托基金 的法律法规上只有 “ 一法两 规” ， 从专业 牲 和效力层次方面都不能够满足房地产投资信托基金的 参考文献 要求。而且现行的 公司法》 以及 破产法） ）等基础 胜法律和房地 【 １ 】 史春 宁 ． 我 国房地 产信托投 资基金 的发展模 式与政 策建议【 Ｊ 】 ． 产投资信托基金的法律要求产生一定的冲突。因此要从法律体系上 新 金 融 ．２ ０ １ ２ （ １ ２ ） 进行完善 ， 而根据经济型原则 ， 再加上我国房地产投资信托基金的发 ［ ２ 】 姜林 静 ． 房 地产 信托风 险 防范措 施 解析［ Ｊ 】 ． 中国证 券期 贷 ． 展历程， 应该借鉴成熟的资本市场为房地产投资信托制定专项法律 。 ２ ０ １ ２ （ １ ０ ） 进一步明确信托投资主体发起人以及受托人和托管人之间的权利和 ［ ５ 】 伍 扬波 ． 浅析我 国发展房地产信托投 资基金的意 义【 Ｊ 】 ． 商业 文 义务 。并对我国房地产投资信托基金要采取的组织形式和产品交易 化（ 学术版） ．２ ０ ０ ８ （ Ｏ ２ ）
简析房地产投资信托基金模式研究
规体系－ 高的社会认 同度 ， 其在 美国 ， 稆较 尤 砖其 研 究 也 是 比 较成熟 ， 论研究主要集中于 ： 理 １ 特 性 方 面 ： 险 与 舒 散 经 营 ； 史 固报 分 析 ； 货 膨 胀 ． 风 历 通
ＲＥ Ｔｓ 外 研 究 现 状 Ｉ 国 Ｒ Ｉ ｓ 国 外 产 生 发 展 了 几 十 年 ， 怍形 式 较 规 范 。 ＥＴ 在 运 已 经 具 备 了 发 达 的 市场 经 济 环境 及 运 行 机 制 、 全 的 法 律 法 健
一
、
目前 的研 究 还 比较 浅 ， 具 备 操 作 性 。 不 ２ 在投资模式方面 ， 。 目前 的研 究 只是 简 单 的 介 绍 了投 资 模 式 的分 类 ， 权 益 型 投 资 及 债 权 型 投 资 。 但 很 少 有 文 献 能 即 够 结 合我 国房 地 产 市场 的 实 际 情 况 ， 统 的 介 绍 我 国 目前 房 系 地 产 投 资情 况 ， 出具 体 的 投 方 案 ， 没 有 分 析 在 目前 可 提 更 以选 择 的 投 资 模 式 上 ， Ｅ ］ Ｒ Ｉ’ Ｓ相对 应 其 他 投 资 模 式 的 优 势 。 因此 ， 内对 投 资 模 式 的研 究 还 比 较 抽 象 ， 能 为 ＲＥ Ｔｓ 融 不 Ｉ 提
济 情 况 的 限 制 ， ＲＥ Ｔｓ发 展 的 开 始 阶 段 ， 约 型 更 为 适 在 Ｉ 契 合 。但 对 两者 对 比分 析 的 深 度 有 待 于 进 一 步 深 入 ， 外 ， 另 大 都没有考 虑到即便是发展契约式 Ｒ Ｉ ． Ｅ Ｔｓ 日前 仍 然 存 在 着 法 律等方 面的障碍 ， 没有提 到克服 这些 障碍 的措施 。 因此 ， 更
房地产投资信托基金风险管理研究
房地产投资信托基金风险管理研究摘要：近年来，我国房地产行业快速发展，推出房地产投资信托基金(简称REITs)将是房地产业和资本市场发展的必然趋势。
但PElTs作为一种房地产证券化产品，兼具了房地产业、资本市场和基金运作管理等多重风险，立足于此，本文试图对RElTs的风险管理做出讨论，为中国房地产投资信托基金的发展提供参考依据。
关键词：房地产投资信托基金；风险房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
一、房地产投资信托基金的风险及成因风险是金融产品的本质特征之一，房地产投资信托作为一种理想的房地产市场金融工具，除体现出收益的稳定性和投资的流动性等优点外，也同样存在一系列的风险。
(一)系统风险系统风险是指收益变动中影响所有证券价格的因素，它属于不可分散风险。
经济的、政治的和社会的变动是系统风险的根源，它们的影响使几乎所有的证券以同样的方式一起运动。
本文将从经济周期风险、政策风险和法律风险3个方面予以具体说明。
1.经济周期风险房地产业对国民经济的变化非常敏感。
当国民经济扩张时。
对空间的需求激增，使房地产市场出现供不应求，房地产投资信托基金所投资的资产价值升高，租金收入增加。
此时，追求高利润的投资者纷纷入市，加大供给，反过来又刺激了国民经济的繁荣。
当国家经济处在低谷时，房地产业将出现持续较长时间的房地产价格下降、出租率下降和楼盘滞销等现象，房地产投资信托基金所投资的资产的价值也就不可避免地受到影响，同时REITs所投资资产的租金收入减少，投资者必然会遭受损失。
房地产价格和租金的下降，使投资者投资的积极性降低，将资金撤出使房地产需求下降。
房地产行业就是如此周而复始的运行。
2.政策风险世界上大部分国家的房地产市场和资本市场尚还处在发展阶段，政府对它们的监管缺乏经验，经常会针对发展过程中出现的问题制定政策和法规，比如产业和金融等方面的政策。
房地产投资信托基金REITs的法律制度研究[论文]
![房地产投资信托基金REITs的法律制度研究[论文]](https://img.taocdn.com/s3/m/78ad5b11a8114431b90dd8a8.png)
房地产投资信托基金REITs的法律制度研究摘要近几年来，房地产投资信托基金作为一种适合中小投资人的房地产投资方案，在美国、欧洲以及亚洲诸国均已有广泛发展，其投资小、收益大、流动性好等优点或可解决我国房地产行业目前的窘境。
本文主要吸收和借鉴了美国、香港地区在发展reits制度方面的相关经验，探讨了我国发展reits 的一些基本问题，并提出了一些建立reits法律制度的建议。
关键词房地产投资信托基金 reits 法律制度中图分类号：d922.2 文献标识码：a1 房地产投资信托基金的概念及其特征房地产信托投资基金是通过发行基金份额筹集基金，为基金份额持有人的利益进行投资，以可以产生长期收入的房地产项目为投资目标，以房地产租金以及相关经营收入为主要收入来源的一种产业基金。
其发源于美国，英文全称为real estate investment trusts，缩写为“reits”，只在英国及少数亚洲国家，才称之为房地产投资基金（property investment fund，缩写为pif）。
本文采用reits，即房地产投资信托基金。
房地产投资信托基金的特征包括以下六点：第一，它本质上是一种投资基金。
reits的投资模式主要是对现存房地产的获取与经营。
这一点与共同基金的特征相类似。
第二，它具有导正不动产市场之机能。
不动产短线交易易出现投机行为，因此美国相关法律法规对reits的投资期限、分配与收益来源等事项进行了严格限制，可以使资金在不动产方面得到更有效的利用。
reits可以针对大型的公共建设进行融资，能够促进公共建设事业的发展，使得不动产市场的整体作用得以充分发挥。
第三，它具有优惠的税收待遇。
《美国1960年国内税法典》规定，reits将每年的大部分赢利以现金红利的方式回报给投资者，无须缴纳公司所得税，以此避免对reits和股东的双重征税。
第四，它的参与主体多元化。
reits涉及的参与主体除了信托和托管金融机构、投资者、银行、房地产经营机构等以外，还涉及房地产中介机构、证券中介机构、政府监管机构、投资银行等主体，这些使得reits成为一项复杂的系统工程。
《房地产投资信托基金比较研究》开题
《房地产投资信托基金比较》研究开题一、选题的背景、意义（一）选题的背景在房地产投资活动中，房地产开发商都需要向银行贷款来筹措需要的大量资金，而许多国家为了防止房地产风险通过借贷转嫁给银行业，因此都限制了其融资渠道，而房地产投资信托基金（REITs）的出现为房地产也的发展提供了银行外的融资渠道。
而且REITs可以在交易所上市，它降低了房地产投资门槛，使中小投资者可以参与房地产投资，为投资者提供了具有稳定收入、风险较低的投资产品。
REITs在美国发展已经有四十多年的历史，是具有成熟和现代化特征的金融工具，它以其特有的优势显示出强大的生命力，目前已经有许多国家和地区相继推出了REITs。
从全球角度看，美国和澳大利亚的REITs市场发展成熟，欧洲国家的发展态势良好，而亚洲国家则是最具潜力的REITs市场。
2000年日本推出第一个REITs，从此亚洲走上了发展REITs的道路。
新加坡是继日本之后成为亚洲第二个推出REITs的国家，两国的REITs市场发展繁荣。
到目前为止，香港，台湾，韩国，马来西亚等亚洲国家和地区都已经推出了REITs，特别是香港REITs 的发展将成为整个亚太地区的焦点。
（二）选题的意义亚洲REITs市场的发展表明亚洲已经开始进入房地产发展的另一阶段，而日本和新加坡作为亚洲经济发达的两个国家首先开始推出REITs，为亚洲各国提供发展经验。
同时近年来我国的房地产行业发展迅速，但也面临着一系列问题。
在这种情况下，我国应紧跟亚洲经济发展潮流，努力打开REITs局面，开始发展REITs，借鉴国外REITs成功经验，并根据我国自身情况来发展REITs，促进我国房地产行业健康有效地发展。
二、相关研究的最新成果及动态（一）国外相关研究由于房地产信托投资基金源于美国，在国外的发展比较成熟，因此国外学者对房地产信托投资基金的研究不管在理论上还是在实践上都比较深入。
在收益风险方面，Marcus T .Allen,Jefe Madura and Thomas M.Springer（2000）在《REIT Characteristics and the Sensitivity of REIT Returns》中指出REITs的收益受一般股票市场风险和利率风险的影响，并且文章还指出REITs的不同特点对REITs收益的敏感性因素的影响不同。
房地产投资信托基金模式研究
引导到投资工业 、 商业 以及基 础设施 建设 ， 从整体上平衡房地产的市 场供需 ，使得市场的投资理念更理性 、更成熟 。房地产投资信托基金 通过专业的金融机构以及专业的房地产投资和管理者可以增强 民间资 金的风险预测 以及抵御风险 的能力 ， 进一 步促进 房地 产的稳定性 ， 避
公 司模 式。 采用房地 产上 市公司模式存在的缺陷很难与 已经上市的房
地 产公 司相 区 别 ，也 会 增 大 基 金 管 理 成 本 ， 激 发 很 多 潜 在 的 固 定 利 会 益 之 间 的冲 突 。 后是 契 约 型 基 金 模 式 。主 要 存 在 的 优 势 是 可 以 采 用 最
竞 争 实力 更 强 。
产投资信托基金管理方 面的经验 ，加强监督管理 ，采取循序渐进 ， 先
易 后 难 的亚 洲 专 项 立 法 模 式 。
２ 房地 产投 资信托基金的发展路径分析 ．
首先是信托计划模式 ， 这种方式在我 国比较广 泛。目前由于我 国 的房地产行业的融资需求和证券市场对于 低风险的追求 ， 使得房地产 信托计划能够成功发行 。 是如果将房地 产信托计划产品延伸 为房地 但
３ 我国房地产投资信托基金的发展路径选择 ．
比差 距 还 比较 大 。 国 目前 这 个 阶段 要 充 分 吸 收 发达 国 家在 实 施房 地 我
利润的驱动下就会把资金投 向具有一定潜力 的房地产 项 目中 ， 从而对 房地 产项 目和企业起到一种激励和促进的作用 ， 于盈利能力比较差 对
的企 业 或 项 目就 会 面 临 严 峻 的竞 争 ，有 可 能走 向破 灭 的 道 路 。 同 时 ， 房地 产 投 资 信 托 基 金 也 可 以帮 助 不 同企 业 进 行 并 购 、 组 ，有 利 于 资 重 源 的 整 合 和 优 化 配 置 。 进 房 地 产 企 业 良性 循环 ，当 企 业 有 利 润 后 也 催 可 以 将 闲 置 资 金 注 入 房 地 产 投 资 信 托 基 金 ， 高 资 金 的 利 用率 。通 过 提 房 地 产 投 资 信 托 基 金 这 种 优 化 功 能 ，使 得 房地 产 的 专 业 化 水 平 更 高 ，
房地产投资信托基金的投资风险研究
房地产投资信托基金的投资风险研究摘要：随着我国房地产市场的不断发展，房地产投资信托基金的投资规模越来越大。
然而，房地产市场的波动性和复杂性给投资者带来了巨大的风险。
本文通过分析房地产投资信托基金的投资风险，包括市场风险、信用风险、流动性风险和管理风险，提出了相应的风险管理策略，以帮助投资者更好地掌握风险并实现收益最大化。
关键词：房地产投资信托基金，投资风险，市场风险，信用风险，流动性风险，管理风险，风险管理策略一、绪论房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，REITs）是指以房地产作为主要投资标的，以收益分配为主要目的，通过证券化方式融资，向公众募集资金，再将这些资金用于房地产的相关业务，如购买、开发、管理、租赁甚至销售不动产等。
REITs通常会向公众出售权益份额或纸金，以此吸引保有亲身资产的投资者，从而降低房地产的采购成本，并为投资者获取回报。
截至2021年，我国REITs市场已经启动，并实行试点。
在下一步的发展过程中，REITs的市场规模将进一步扩大。
然而，在投资REITs时，投资者需要了解投资的风险。
只有通过对REITs的风险分析和风险管理，才能在保证投资回报的同时降低投资风险。
本文主要从市场风险、信用风险、流动性风险和管理风险四个方面，对房地产投资信托基金的投资风险进行探讨和分析，并提出风险管理策略，以期帮助投资者更好地理解和管理风险。
二、市场风险分析市场风险是指由于市场变化所引发的投资风险。
在房地产投资信托基金中，市场风险主要表现为资产价格的波动性。
首先，由于房地产市场的周期性变化，房地产投资信托基金的资产价格可能会受到市场波动的影响。
在经济环境好时，REITs的资产价格往往会上涨，反之亦然。
而且，由于房地产市场本身的复杂性和不确定性，市场风险也比较难以预见和控制。
其次，政策风险也是另一种市场风险的表现。
政策的变化会对整个房地产市场产生直接或者间接的影响。
我国房地产投资信托基金发展研究
在亚 洲国家 ，ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ发展速度也 是惊
人 的。在 ２ ０ ０ ０ 年左右 ， ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ 在 亚洲就已 经有 了突破 性的发展：自２ ０ ０ ０ — ２ ０ ０ ７ 年之
我 国 ＲＥ ｌ Ｔｓ的 发 展 的 现 状 及 问 题
适宜我国国情 的运作模式 还有待于探
索。由于 中国 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 基金 发展较 晚 ，再加 上 中国房 地产 的特殊环 境 ， 中 国ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ 的 融 资模式 表现 出不 同的发展特征 。 总结 我 国 的ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ 运作模 式可 以有三种 类型 ， 即
信 托计 划模式 、产业基金 模式 、上市公 司 模式， 这 些模式 的 出现 大都是根 据房地 产 企 业 自身需求的 情况而衍 生 出的 ， 具有 自
更好 地完善我 国的房地产投融 资体 系 【 徐
云松 ，２ ０ １ ０） 。
实 施 ＲＥＩ Ｔｓ的 重 要 意 义
首先房地产行业是一个 资金投 入高 的
行业 ，一般 需要 大量资金 注入 ，Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的 出现 ， 可 以使 民间众 多小额 资金有效 集聚 并投 资房 地产领 域 ， 通 过较 少的资金 获得 较 高 的 收益 ，从 而 激发 投 资者 的投 资 热 情 。其次 从 国外 的发展经 验上 来看 ，引入
间，在新 加坡就已经 出现 了腾飞 基金 、新 达城 、嘉 茂信 托、致富产业信托 和佳 康五
个优秀 的 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 。到 目前 ， 这五个 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的 市场价值 已达 到了 １ ０ ０ 亿新 币，折合 人民 币近 ８ ０ ０ ￣ ｇ 元 。同时在 日本 ， Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 也 得到 了迅速 的发展 。到 目前 为止 ，已经有 ３ ０多
房地产投资信托基金研究
房地产投资信托基金研究在当今的投资领域，房地产投资信托基金（REITs）逐渐成为备受关注的热门选择。
对于投资者来说，了解房地产投资信托基金的运作机制、特点、优势以及潜在风险，是做出明智投资决策的关键。
房地产投资信托基金，简单来说，是一种通过汇集众多投资者的资金，用于投资房地产资产，并将租金收入和资产增值按比例分配给投资者的金融工具。
它为那些想要参与房地产投资，但又缺乏足够资金直接购买房产或者没有精力进行房产管理的投资者提供了一个便捷的途径。
REITs 的主要特点之一是其多元化的投资组合。
通过投资于不同类型的房地产，如商业写字楼、购物中心、公寓住宅、工业厂房等，REITs 能够有效分散单一房产项目带来的风险。
这种多元化不仅体现在物业类型上，还可能涵盖不同的地理位置和市场环境。
另一个显著特点是强制分红政策。
大多数国家和地区的法规要求REITs 将至少 90%的应税收入以股息形式分配给投资者。
这意味着投资者可以定期获得相对稳定的现金流回报，类似于持有固定收益类投资产品。
REITs 相较于直接投资房地产具有明显的优势。
首先，它降低了投资门槛。
投资者不需要花费巨额资金购买整栋房产，只需购买 REITs 的份额，就能间接拥有多样化的房地产资产。
其次，REITs 具有较高的流动性。
在证券交易所上市交易的 REITs 份额，投资者可以随时买卖，相较于出售房产的繁琐过程，资金变现更为便捷。
再者，专业的管理团队负责 REITs 所投资房产的运营和管理，包括租赁、维护和翻新等，投资者无需操心日常的房产管理事务。
然而，投资 REITs 也并非毫无风险。
市场风险是不可忽视的因素之一。
房地产市场的波动会直接影响 REITs 的价值。
当经济衰退或房地产市场供过于求时，租金收入可能下降，房产价值可能缩水，从而导致 REITs 的股价下跌。
利率风险也对 REITs 产生重要影响。
当利率上升时，债券等固定收益产品的吸引力增加，资金可能从 REITs 流出，导致其价格下跌。
我国房地产投资信托基金发展模式研究
托 持有人 却要承担风险 ，因而 ，收益
险 是不 对称 的。
是主要投资于房地产 ，两者 都是房地 产金 融产 品，都属于信托行 为。信托投 资公司
在产 品中占有重要 的法律 主体地位 ，这是 两个金融产品的相似之处 ，但是 ，两个产 品之间却存在 着本质的区别 ： 首先 ， ＥＴ 是 以房地产 为投资对象 ， Ｒ Ｉｓ 有分红和相关税收规定 的投 资产 品 ，属于 股权类的仅资产品 ，信托基金持 有人通过 持有信托基金 而间接拥有 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 所投 资的
２ ０ 年我国各 家信托投资公司共发行推出 ０４
关键 词 ：房 地 产投 资信 托 基金 ＲＥ Ｔ Ｉｓ
发 展 模 式
曰起 ，不动产的收益就已经产生了 ； 托计划几乎与开发商 的经营成果无关 ， 与风险相 关。也 就是说 ，开发商用信芋 资赚了再多的钱 ， 托持有人也只能 信
固定收益 ， 而一旦开 发商偿还 不出本息
各类房地产信托计划产 品８ 个 ， ９ 共计金额
１ Ｏ７ １ ＿６亿元 。
雳 ｓｔ金称Ｉ 白 投 ｓｅｓ ＩｍＴ （ｌ） 地ｔ托 ，Ｒｔ ｎ资ｒ简 ｅ ｖｅ基 ＲＥ， 产 信ｓ ａｓ ｅｎ ｔ Ｔ ｕ ｔ ａ
是指通过发行基 金受益凭 证募集
我国信托计划与房地产投 资信托 基金
有着某些联系 ，但 它们之 间有着本质 的区
维普资讯
我 房 产 资 托 金 国地 投 信 基 发 模 研究 展 式
一 余 凯 副教授 （ 建５程 学 院 福 州 ３ ０） 福 － ． ５ （ ４） １
存的行业 ， 大约 ７ ％的房地 产开发资金来 ０
内容摘 要 ：本 文从 房 地产 投 资 信托 基 金 的概 念 以及 房地 产投 资信 托 基金 与房 地 产 信 托 计 划 的 区剐入 手 ， 述 了 国外 房 阐 地 产投 资信 托基 金 的 类 型和 特 点 ； 并从 我 国 实 际 出发 ， 出 了我 国 发展 房 地 产 提 投 资 信 托 基金 的模 式 选择 ， 及 推 进 我 以 国房 地 产投 资 信托 基金 发 展 所 应 解 决的
房地产投资信托基金风险问题研究
房地产投资信托基金风险问题研究一、市场风险市场风险是指由于市场供求关系、宏观经济政策、房地产市场波动等因素导致的资产价格波动的风险。
房地产投资信托基金的投资标的主要是房地产项目，因此其面临着房地产市场的波动风险。
一旦市场供求关系发生变化或宏观经济政策调整，房地产市场价格就会波动，从而影响房地产投资信托基金的净值和投资收益。
在面对市场风险时，投资者可以通过以下方式进行风险管理：建立健全的风险管理体系，包括市场风险的监测和预警机制，及时调整投资组合，减少市场风险。
采取多元化投资策略，通过投资多类房地产项目、分散风险，提高投资组合的抗风险能力。
加强市场信息的搜集和研究，及时了解市场动态，减少投资时机的盲目性。
二、信用风险信用风险是指由于债务人或合同对方无法按照约定的条件和期限履行义务，导致投资者无法收回本金或获得利息的风险。
房地产投资信托基金在投资过程中需要与多方合作，如开发商、房地产公司、金融机构等，存在着与各方进行业务合作的合同履行风险。
这些合作方的信用水平、经营状况、资金实力等都会直接影响到房地产投资信托基金的投资收益。
针对信用风险，投资者可以采取以下措施进行风险管理：加强对合作方的尽职调查，全面了解其信用状况和经营状况，选择信用水平较高、经营稳定的合作方进行合作。
建立健全的风险预警机制，及时监测合作方的信用状况，一旦发现合作方存在信用危机风险，立即采取相应措施减少损失。
加强与合作方的沟通和协商，建立长期合作关系，提高合作方对房地产投资信托基金的认可度和支持度，减少信用风险。
三、流动性风险流动性风险是指投资者在需要变现资产时，不能迅速找到买家或者买家出价低于市价的风险。
房地产投资信托基金是一种流动性较高的投资工具，但由于房地产项目的特殊性，存在着变现困难的问题，容易导致投资者的流动性风险。
对于流动性风险，投资者可以采取以下措施进行风险管理：保持良好的投资组合结构，分散流动性风险，避免投资集中于某一类房地产项目。
详解房地产投资信托基金
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)【房地产投资信托基金的概述】就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。
从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。
REITs 既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。
正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。
随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs 开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。
目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。
领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。
因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。
房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。
由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。
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房地产投资信托基金研究深圳证券交易所综合研究所毛志荣一、发展房地产投资信托基金的意义房地产市场和证券市场是我国自上世纪九十年代以来迅速发展的两个市场。
房地产业从上世纪九十年代后期开始迅速发展，平均年增长率达到37.8%，而且在今后几年将会有很大的发展。
目前房地产业发展遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中比重过高，银行为了降低风险，提高了房地产项目贷款的条件。
目前，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。
目前我国证券市场面临着产品结构平衡的问题：风险结构不够合理，在可交易投资产品中，大约百分之八十为风险较高的股权类产品，只有大约百分之二十为债券类低风险产品。
如何发展新的风险较低的投资品种、完善证券市场的产品结构、满足投资者的需求是我国证券市场发展面临的一个重要问题。
近年来在海外证券市场迅速发展的房地产投资信托基金(REITs)是在交易所上市、专门从事房地产经营活动的投资信托公司或集合信托投资计划。
REITs不仅为房地产业的发展提供了银行外的融资渠道，而且为投资者提供了具有稳定收入、风险较低的股权类投资产品。
如何借鉴各国发展REITs 产品的经验，对开发适合我国证券市场和房地产行业发展需要的投资产品具有重要的现实意义。
二、海外REITs的发展现状（一）REITs在全球的发展房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司。
公司将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给股东。
REITs实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划（Collective Investment Scheme）。
美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有REITs上市,与普通股票一样交易。
近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对REITs制定专门的立法,推进REITs的发展，截止至2003年底，已有18个国家和地区制定了REITs的法规（表1），预计近期内会有更多的国家加入这个行列。
表1 REITs在全球的发展（截止至2003年11月）地区国家和地区北、南美洲美国（1960），加拿大（1994， 2003），波多黎哥（1972,2000），巴西（1994，FII）；亚洲、大洋洲日本（2000, J-REITs），新加坡（1999，2002,S-REITs），香港（2003），马来西牙（1993,2002）；台湾（2003）；韩国（2001, K-REITs）；土耳其（1998）；澳大利亚（1936, 2001, ALPT）；欧洲比利时（1995 SICAFI；REITs类的公司）；荷兰（REITs类）法国（2003，SIIC）；德国（1957，2002，KAGG）；西班牙（1994，REIF，REIC）；卢圣堡(1988,2000,类似于REITs)；注：括号内为相关法律的立法年份；资料来源：NAREIT，2003年11月。
REITs在美国起源于十九世纪八十年代。
在当时依照税法，投资者成立信托形式的公司，可以避免双重征税。
信托公司如果将收入分配给收益人，可以免征收公司利润税。
然而，信托公司的这些税收优惠在二十世纪的三十年代被取消，公司和个人的收入都必须交纳收入税。
直至三十年后，在1960年由于对REITs的需求，艾圣豪威尔总统签署了将REITs作为利润传递(PASS-TRHOUGH)的特殊税收条例。
REITs按此条例可以避免双重征税，享受税收优惠。
至今为止，除了一些很小的修改，该条例基本没变。
REITs在上世纪八十年代由于一些房地产税收的改革而进一步增长。
1986年的税法改革允许REITs直接管理地产。
1993年退休基金对REITs投资的限制被取消。
这些改革激发了投资者对REITs 的兴趣，使REITs自上世纪八十年代来有了迅猛的发展。
迄今在美国已有300多家REITs，市值达三千多亿美元。
自2000年起，REITs在亚洲有了突破性的发展。
新加坡MAS（The Monetary Authority of Singapore, MAS）在1999年5月颁布了《财产基金要则》（Guidelines for Property Funds in Singapore）并在2001年的《证券和期货法则》（Securities and Futures Act 2001）对上市REITs作出相关规定，到2003年底已有2个REITs （S-REITs）在新加坡交易所上市。
日本在2000年11月修改了投资信托法,修改后的投资信托法准许投资信托资金进入房地产业。
2001年3月东京证券交易所（TSE）建立了REITs上市系统。
2001年11月2家REITs（J-REITs）在TSE首次上市。
到2003年底，已有6家REITs在东京证券交易所上市。
韩国在2001年7月颁布了《房地产投资公司法》，为REITs 发展提供相关的法律制度。
随后，韩国证券交易所修改了上市规则，制定了REITs上市的相关条例，现已有4家REITs在韩国交易所上市。
2003年7月30日香港证券和期货事务监察委员会（“香港证监会”）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出明确的规定。
REITs在澳大利亚被称为上市地产基金（Listed Property Funds），已有相当长的发展历史，目前有46家上市地产基金（ALPT），总资产超过450亿澳元。
（二）REITs的种类至今为止，美国的REITs市场几乎是全球市场的全部。
由于其他国家的REITs产品和市场大都是在2000年以后发展起来的，因此我们主要考察美国REITs的种类。
根据REITs的投资类型，可以将它们分为三大类。
1）资产类（Equity）：投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。
2）房地产贷款类(Mortgage)：投资房地产抵押贷款或房地产贷款支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。
3）混合类(Hybrid)：采取上述两类的投资策略，投资领域既包括房地产本身也包括房地产贷款。
据统计，REITs中的绝大部分是从事资产类投资，占所有REITs的96.1%。
每个REIT 根据各自的专长选择投资领域。
有的以地理区域为专长，如地区、州、都市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产；有些REITs选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。
在各种房地产业的投资中，零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分，总计超过总投资的74%。
三、REITs产品的国际比较从REITs立法的角度,可以将美国和亚洲REITs的发展分为两种模式。
美国模式主要是从税收的角度，确立REITs符合税收优惠的条件，REITs行业根据税法和市场状况，在结构、经营策略等方面作出相应的决策。
所以，美国模式基本上是在税收法律条款下的市场型模式。
亚洲一些国家的模式主要借鉴了美国的模式，在结构、投资目标、收入分配等方面制定了相似的规定，但是由于各国在税收制度方面与美国有根本的不同，所设立的REITs没有明显的税收优惠驱动的特征；相对而言，较为明显的是这些国家的REITs产品是通过建立类似于美国REITs条件的专项法规，对REITs 产品提出设立条件和监管要求。
（一）REITs的两种发展模式比较美国REITs的发展模式主要表现在两个主要方面：第一，税法规定了REITs的基本条件；税收优惠是REITs发展的主要驱动力；第二，REITs根据市场的发展不断创新，选择合适的结构和发展策略。
美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法所决定。
REITs除了要符合1933年的《证券投资法》和各州的相关法律外，其最主要的法律条件来自于针对REITs的税法。
由于REITs在税收方面享受优惠，因此相关税法演变是决定REITs结构、发展和演变的主要因素。
亚洲各国和地区如日本、新加坡、韩国和台湾近年来推出的REITs投资产品在很大程度上吸收了REITs在美国的发展经验。
因此，亚洲REITs在结构、投资范围和收入分配等方面的要求与美国REITs很相似。
亚洲模式与美国模式的主要差别在于亚洲普遍采用专项立法，通过修改投资、信托等有关法律，对REITs的设立、结构、投资资产、收入及其分配等方面予以明确的规定（表2）。
因此，相对美国而言，亚洲各国和地区对REITs立法和监管更为仔细、严格。
表2 REITs的两种模式比较亚洲模式法律美国模式新加坡日本韩国香港立法角度税收专项法规专项法规专项法规专项法规法律结构公司信托单位或共同基金投资信托或投资公司公司信托单位地产区域限制无限制无限制无限制无限制仅限香港最低持有年限无无无无2年资产最低持有年限无无无无2年对股份持有限制最大5个股东不可拥有50%以上的股份股东持有5%以上的股份，必须通知REITs的管理人最大股东不可持有75%以上的股份单个股东不可持有10%以上的股份无专门限制（如果上市，必须满足上市公司最低流通股数要求）房地产投资比例至少75% 至少70% 至少75% 至少70% 至少90%分红比例至少90% 至少90% 至少90% 至少90% 至少90%最高负债比例 (%) 无限制总资产的35%无限制不可通过借贷进行投资净资产的35%税收优惠对分红有优惠对分红有优惠对分红和交易有优惠对分红（只对CR REITs）和交易有优惠无资料来源: AsiaLaw, 2003, June（二）REITS结构的结构比较如前所述，美国REITs最主要的法律条件来自于针对REITs的税法，因此相关税法演变以及REITs对市场变化的适应是决定美国REITs结构发展和演变的主要因素。
美国REITs的主要结构可大致分为三类：第一、UPREITs和DOWNREITs: REITs不直接拥有房地产，而是通过拥有伞型结构中的合伙人制的实体，间接拥有房地产；DownREITs是在传统的REITs基础上，通过成立下属合伙人实体，间接拥有新购入的房地产；第二、“双股”(Paired-share)和“合订”（Stapled）结构: 两者在形式上有差别，但在本质上都是由REIT和运营公司组成。
股东同时拥有两个公司的股票，两个公司股票合订在一起以一个单位进行交易, （3）“纸夹”（paperclip）结构: 是近年来发展起来的一种结构，该结构具有上述“双股”和“合订”结构REITs的优势，又可避免税收立法的限制。
“纸夹”结构与“双股”和“合订”结构的主要差别在于各实体之间的松散联系。
亚洲国家（包括香港地区）的REITs结构的突出特点是强调受托人和管理公司的功能（见图1）。