城市轨道交通线路对房地产市场的影响研究专题-CRIC研究中心.

城市轨道交通对房地产市场的影响研究

(节选

CRIC研究中心

2012-10-18

未来,已来!——关于当前房地产企业基本发展形势判断

2012中国城市房地产发展前景及风险研究

上海商品住宅存量结构研究

苏州房地产市场发展及房价梯度探讨

2012年上半年上市房企中报评析

世茂营销管控模式研究

房地产企业存货专题研究

是否已经错过了最佳拿地时机?——重点城市土地底价走势解谜土地储备消化周期再变动

华润逆势变革的四大借鉴

2012年全国三大旅游项目专项研究

恒大集团营销及入城战术深度研究

执行主编:孟音林波

责任编辑:杨晨青

一、地铁对土地市场的影响

通过全国几个重点城市的研究,我们发现城市轨道交通建成后,会改变沿线土地的利用模式,带动周边地区的发展,给沿线土地带来显著的增值效应。这种增值效应反应在两个方面,分别地铁沿线的土地供应成交量及土地成交价格方面。在土地成交量方面,在地铁规划出台到和地铁通车是两个关键的时间节点,这段时期前后会出现土地成交的高峰。在土地成交价格方面,我们发现在地铁通车后土地成交价格上涨的幅度最大,同时地铁对远郊板块地价的推动效应更加明显,同时地铁发展相对成熟的城市对地铁规划的利好更加敏感,地铁规划出台及通车等因素会显著的影响土地价格变动。

1、供求关系:政府推地规模加大,企业拿地热情快速提升

(1供应方面:地铁线路规划出台及施工期沿线土地供应规模增大

轨道交通的规划对于地方政府来说是城市规划中非常重要的部分,在地铁开发的同时,政府也会同时对地铁沿线的土地进行规划,组织拍卖和挂牌。目前很多地方政府进行地铁筹建时,地铁建设的筹资很大部分来自于沿线土地的出让金,例如南京地铁在筹建时的具体运作方式就是首先由政府提前对沿线相关地块进行控制储备,委托规划局进行沿线土地属性调整和结构优化,同时委托地铁建设指挥部和相关单位在实施各条地铁线路征地拆迁中同步完成开发用地的征地拆迁工作。在土地招拍挂的过程中,会有专项成立的地铁房地产公司参与,保证沿线土地的增值更多的用于地铁建设。从这个角度考虑,在土地供应的方面,政府在地铁建设的关键节点通常会有大规模的推地动作,这也是规划出台后土地成交量开始显著上涨的根本原因。

我们以南京地铁二号线为例,选择其作为主要案例对象的原因是首先是这条线路运营已经近两年,可以完整看到其在不同时间节点的数据变化,另外南京作为长三角地区的重要城市,房地产市场发展相对成熟,同时土地的供应不像上海那样稀缺,更有研究和借鉴的意义。在区域选择方面选择南京栖霞区,主要是由于在2号线有很

多部分贯穿栖霞区,其终点站比邻学校,对区域内的土地价值的影响比较显著。南京地铁二线从2003年开始进入规划阶段,2005年动工建设,到2010年竣工,我们可以从这三个时间节点出发,考虑沿线土地供应的变化情况。

从2003年到2011年的土地供应数据方面我们可以看到,在规划出台的的2003年,土地供应到达160万方,是比较明显的供应高峰。2004年土地供应迅速回落,同时在开始动工的2005年开始持续增长,直至2007年达到供应的最高峰。之后,2010

年地铁通车的时间节点上,又出现了一个小高峰。结合前文提到的地铁筹资因素,可以很容易的理解这种供应层面的变化,地铁规划出台作为重要的利好因素,成为了政府推地的一个重要理由,加大供地规模也是为地铁的先期建设融资。在地铁施工前期,随着工程的进展,很多地块完成了前期的调整和拆迁工作,同时建设也有进一步的资金需求,所以在这个阶段,政府会进一步大规模的推地。地铁的通车也是一个重要的利好因素,在这个节点上推地会得到更好的市场反响,所以在通车这个时间点上,也会出现一个供应的小高峰。

图2-1:南京栖霞区2003-2011年土地供应总建筑面积走势图

数据来源:CRIC

(2成交方面:地铁线路规划期短期出现大量成交运营初期再次达到顶峰

在土地成交量方面,我们发现大部分城市呈现的规律是在规划出台后的短期内土地成交量显著上涨,在施工期会缓慢回落,在地铁运营初期又基于轨道交通带来的实际便利成交量又一次达到顶峰。这种规律背后的原因主要源于企业对未来的预期,在规划阶段,一方面政府供应加大,同时企业对未来板块有一定的预期,土地市场就会快速反应,这在轨道交通发展相对城市的城市会更加明显,如上海。而在地铁通车后,板块价值得以快速升值,实际的便利会进一步加大企业的信心,出现又一次的成交高峰,这种通车后的成交高峰在所有的城市中均有显著的体现,而不仅仅是上海,北京等地铁发展相对成熟的城市,在南京,沈阳等仅有1-2条地铁线路的城市这种现象也比较明显。

这里我们选择上海地铁十一号线所通过的嘉定新城板块为例重点说明,选择其作

为事例的原因在于上海作为一个轨道交通发展先对成熟的城市,成交量对于轨道交通因素是更为敏感的,同时11号线从规划到通车的时间相对较短,可以更准确的把握成交量的变化走势。

在2005年十一号线的正式规划出台前,2003年仅4块土地成交,2004年甚至挂牌的土地零成交。规划一出台,土地市场反应迅速,2005年土地成交量即成倍增长, 2006年甚至超过了100万方。这两年土地成交量的高增长基本源于企业对未来该板块价值的预期,一上涨,本轮的上涨不是基于预期的上涨,而是基于地铁的开通能够实实在在给嘉定新城板块带来交通的便利,从而缩短郊区和市中心的差距。

图2-2:2003年-2012年嘉定新城板块年土地成交总建筑面积(单位:万平方米

2、地价走势:地铁通车前后土地价格会达到最高点

地铁规划到开通对土地价格的影响在不同类别的城市中是有所差异的,对比而言,在地铁发展相对成熟的城市,如上海,地铁的规划及建设对土地价格的推动作用更大,而在地铁刚刚起步不久的城市,如沈阳等城市,土地价格的反应相对慢一些,但是共同点是,在地铁建成通车的前后,土地价格会达到最高点。

在这里我们选择了三个城市的不同板块进行比较,分别是沈阳的经济开发区板块,是沈阳地铁一号线的途经板块,一号线与2010年年末正式通车;南京的栖霞区板块,是南京地铁2号线的途径板块,在2010年正式通车;以及上海嘉定新城板块,该板块在是上海11号线的途径板块,在2009年年末通车。

通过下图可以明显发现,在2003年到2011年之间,板块土地价格变动幅度最大

的是上海,从2003年的均价1357元至2009年最高点6739元,而2009年正式地铁通车的一年。同时上海板块的土地价格是从2006年开始连年上涨的,而2006年正式地铁规划出台南京的成交价格在2009-2010年出现了明显的峰值,也是处在地铁通车的时间节点之上,但是与上海有所区别的是,南京的土地价格变化跨度没有上