《物权法》与城市居民生活面面观

石先广律师带您走进物权法之四：《物权法》与城市居民生活面面观

字体大小：大| 中| 小2007-03-25 13:47 阅读(1001) 评论(2)分类：法治时评

一、购买房屋可办理预告登记，以防“一房二卖”

在现实生活中，买卖期房已成为房地产市场的正常现象，但是，由于近年来房价上涨比较快，开发商“一房二卖”的情况也比较多见，由此引发了大量纠纷。此外，即便现房买卖，从签订买卖合同到办理房产证也有一段时间，再此期间，房价上涨比较快的话，也会导致房屋所有人“一房二卖”。为了保护房屋购买人的利益，《物权法》第20条第1款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，这一新规定的出台，无疑将有利于限制“一房二卖”和保护房屋和其他不动产买受人的利益。

需要指出的是，《物权法》第20条第2款还规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，办理预告登记之后，到可以正式办理不动产登记时，应当及时办理不动产登记，否则，三个月之后，预告登记将失效。

二、购买房屋要办理房屋登记，以确认自己的产权

在现实生活中，不时有这样的事情发生，某某与开发商签订了商品房买卖合同，交付了首付款并对新房进行了装修，而且也顺利入住新居，但是中间却来了新房主拿着房产证要求形式产权。这种现象发生的主要原因是，先买房的一方未与出卖方办理房屋过户登记手续，结果导致出卖方将房屋又卖给了其他人并办理了房屋过户登记手续。如果打起来官司，房屋将属于办理了房屋过户登记手续的一方。对此，《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

其实，不动产的流转（包括买卖、赠与等）与动产的流转不同。动产流转一

般以交付为生效要件，而不动产的流转以登记为生效要件。不动产的登记，就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。比如买房，就要到房屋登记机构登记，这就意味着这套房子属于你了。一旦其他人也要购买这套房屋，一看不动产登记簿就知道这套房子已经有了主人，不能再买卖了。如果没有办理登记手续，而出卖方又把这套房卖给别人，并且房屋的产权已经登记在别人名下。这时，尽管你与出卖方的这份合同是有效的，但房屋的产权并没有转移到你手里，你只能要求出卖方承担违约责任、赔偿损失。

三、房产所占用的建设用地使用权70年后自动续期

在我国城市土地属于国家所有，对于城市商品房所占用的土地，业主获得只是土地使用权。我国现行法律规定的建设用地使用权的最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。因此，对于购买商品房的业主来说，所担心的就是房屋下的土地使用期届满后该如何处理？这一问题不仅是广大城市居民所关心的，也是《物权法》起草过程中的焦点问题之一。最终，《物权法》对此做出回应。其第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。物权法的这一规定，回答了城市居民关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。

需要指出的是，《物权法》并没有对“自动续期”做出解释，即是免费的自动续延还是收费的自动续延？收费的话，其支付标准和办法又是怎样的？《物权法》均没有做出明确的规定。这需要将来司法解释或者国家政策对此做出相应的规定。

四、通风权、采光权受到法律保护

一段时间以来，一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，使新建筑物层数、间距不符合建筑规划国家标准，遮挡相邻建筑采光和通风；有些开发商违规施工，造成实际施工结果与设计规划审批结果不一致，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，影响与其相邻建筑物的采光和通风；还有些人为了得到更多的居住便利，私搭乱盖，放置大的广告牌等，影响相邻建筑采光和通风。由此“采光权”和“通风权”逐渐成为百姓关注的焦点。《物权法》对相邻建筑物的

通风、采光和日照作出了明确规定，第89条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。《物权法》的这些新规定，可以使相邻关系中受损害的一方理直气壮索讨要“采光权”、“通风权”。

五、相邻各方应相互提供便利

近年来，邻里之间因装修房屋、滴水等引发的纠纷很多。如何处理邻里间纠纷，营造和谐的邻里关系，也是《物权法》所应回应和关注的。首先，《物权法》第84条规定了处理相邻关系的原则，即不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。其次，对于具体的相邻关系内容，《物权法》也作出了具体的规定。第86条规定，不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。第87条规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。第88条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

当然，相邻一方在行使相邻权时不得侵犯另一方的利益，否则，须承担相应的法律责任。《物权法》第91条规定，不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。第92条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

特别需要指出的是，《物权法》第90条规定，不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。因此，今后，邻居杂物占楼道、制造噪音等，受害方均可以要求对方停止侵权、赔偿损失。

六、建筑物区分所有权，专有权和共有权要分清

在购买房屋时，开发商为了促销楼盘，往往承诺对底层的购买者赠送花园、绿地，对顶层的购买者赠送露台，很多购买者感觉很好，因此就决定购买。《物