东山岛旅游开发概念规划(62p)

困惑1对东山的启发：找准瓶颈，对症下药

之所以系列空间创意设计、产品创意策划对三亚未形成关 键驱动力——是因为三亚这种世界顶级3S资源，本身已经 “天生丽质”，因此人工创意策划只能“锦上添花”。 而东山有不同的“岛情”、处于不同的瓶颈阶段。其资源 本身不是顶级3S。好比北京“长城脚下公社”的那条山沟 本身并无独特吸引力。但“亚洲建筑师走廊”这么一个创 意建筑文化项目，却使它脱胎换骨成为高端休闲标杆。 因此东山目前的瓶颈还是“提升滨海资源吸引力”本身，



“两岸五缘的见证 岛” 定位，不是一个纯
粹的旅游产业定位，而是 “以政治推动经济、以经 济交流促进文化共识”的 城市综合战略定位

“水晶世界、浪漫蝶 岛”定位，则是一个面向大
众旅游、偏向中高端客源的较 纯粹的旅游产业主题定位

两岸五缘的见证岛，是既有优势，我们能做的仅仅 是“锦上添花”。依据要做“针灸式”规划、不做 面面俱到的“按摩式”规划理念，不列入本案重点 。
真正的国际顶级旅游目的地，都是从精神文化本底 层面能让游客与之共鸣的地方
东山
游客心目中的“X X 精神气场”?
第二部分 初步策略
一 以主题化、创意 化的设计，提升原 生资源 五 弘扬“双百理念”, 规划设计开发运营 机制保障
二 以主题定位的 细分精准，扬长避 短占领市场
四 以“大旅游” 理念整合“旗滨玻 璃”等关联产业资 源，推进主题战略




而突破提升的两大关键： 其一，侧重哪方面去提升，即“细分定位”问题 其二，用什么人工技术手段去提升，即“创意设 计”问题。




困惑2： 国际游客的比例问题 大概从04年开始，三亚国际游客比例逐年下降。当 局以及规划单位都曾经为此忧心忡忡。 回头审视，其实当年的关注焦点都是“伪问题”。 中国是世界发展速度最快国家之一，国内游和出境 游近年都进入“排山倒海”阶段。在此背景下，三 亚开始接纳越来越多的国内客源头，这其实是个好 事。其实国际游客绝对总量是增长的，只是国内旅 游的高度活跃降低了国际游客的数字比例。

东山提出百年愿景——打造“国际”旅游海岛. 目前国内唯一的标杆是海南.因此我们对比海南三亚 与东山:
三亚VS东山


困惑1： 看得见摸得着的产品创意对三亚没有实质性驱动； 看不见摸不着的政策环境却让三亚质变; 笔者参与过三亚旅游发展总体规划.回顾当年过程, 无论是“凤凰展翼的空间拓展格局、还是从3N到3S 的产品提升策略”,这些当年颇获好评的策划规划, 5 年后回头再审视,并没有对三亚发生实质性“驱动”. 三亚真正质变是09年“海南国际旅游岛”系列国家政 策出台.例如特殊用地政策、免税购物政策等等.

宁 波 舟 山 大 连 南 通

由杭州宋城集团开发，坐落在宁波象山石浦港畔。

也拥有3S资源但品质一般,于是在“荟萃渔家风情,并 典型化、主题化放大”上下足功夫！

东山岛寻找差异化、主题化的迫切性 东山岛，基本拥有3S要素，但也非顶级3S资源 因此也面临寻找差异化、主题化的迫切性
“关帝祖庙”、“施琅收复 台湾出师地”文脉； 挖掘原有文脉 地脉 “东山陆桥”地脉——海峡 两岸曾经的陆路通途

困惑2对东山岛的启发：国际化≠洋化 “国际”化不等于一味追求“洋化”，应该把重心 放在“国际一流的产品品质、形象” 上。

困惑3： 国际化的阶段问题 三亚从一个海边渔村到今天初步打造成为国际旅游 岛。不是一蹴而就. 类似的还有坎昆：墨西哥坎昆规划之初定位于国际 市场。但是实际情况开发初期由于国际知名度低， 国外游客不多。没有想到的是，国内游客却挽救了 坎昆初期的客源市场。后来旅游业旺盛后，坎昆才 逐渐真正发展成国际性滨海旅游城市。
中 观 层 面
但是东山岛到底定位哪种主题 运作，则不可能照搬迪拜的奢侈文 化定位或长城公社的前卫文化定位。 经过整合策划，我们赋予东山 岛“浪漫水晶岛”主题文化、推出 “水晶世界，浪漫蝶岛”主题形象
微 观 层 面
扣住玻璃元素， 进行创意设计 提升，提升原 生3S吸引力， 为市场运作打 下基础
瞄准情侣客 源市场，通 过运作策划， 实现新产品 与新形象的 突破

但，真正世界顶级3S资源 的滨海旅游地，细分主题 定位不重要.（犹如“托拉斯”
企业可覆盖行业所有细分市场） 如果一定要说顶级3S资源地有定位， 那就是整个“高端旅游的时代定 位”: 自然回归、人间天堂。

而非顶级3S滨海地要想脱颖 而出, 寻找差异化、主题化 很重要!
“中国渔村”主题公园反衬海水 沙滩 寻找3S外的第四个S，渔港海鲜 唱戏 从夏季3S到“冬季3S” “海上迪斯科”力助跳出“泥滩”
•其中又有很多细分阶 段要走，例如作为对 台口岸，先上升到类 似平潭岛“综合试验 区”高度，试行两岸 合作特殊政策
通过总体判断，东山必须 清醒认识到自己对比三亚: 有不同“岛情”、处于不 同阶段。近年必须先把主 要精力放在第一步。
真正的国际顶级旅游目的地，都是从精神文化本底 层面能让游客与之共鸣的地方
50年代的海滨
90年代的扎义德大道
棕榈岛
风帆酒店
海底度假村

迪拜一系列富于创意的景观与建筑规划设计，典型 体现了“空间形态引力”与“产业经济活力”互相 促进原理。 （当然规划设计一味的求新求奇也可能导致成本过 大，迪拜金融危机就与此有关）


东山拥有亚洲最大的硅砂矿，正在催生“旗滨玻璃” 这样的大型企业。以此为依托，挖掘“水晶世界” 浪漫主题。以玻璃元素进行东山滨海区乃至其它重 要节点的创意设计。
• 福建拥有国内第二长海岸线，且受海西经济区刺激， 以前“潜伏”的众多滨海资源近年都进入井喷式旅 游开发期。因此迫切需要寻找或赋予主题差异化， 及相关落地支撑，才能避免“被替代”。 • 联动漳州滨海火山地质公园，从资源上、交通空间 上能形成互补双赢； • 通过策划、规划、设计，进一步塑造差异卖点、增 强互补型、避免替代性！
:海蚀地貌博物馆 平谭岛被省政府确立为“综合试验区”,作为响应国家 ”两岸合作海关特殊监管区” 特殊政策的试验田，全 岛享受免税退税保税政策，试图为两岸合作探索出 新模式----这将有利于其整体社会经济水平的提升 ,进而为旅游业发展提供更好的基础配套服务.


湄州岛:妈祖朝圣,东方麦加 湄洲岛有其它海岛无可比拟的优势:妈祖祖庙。妈祖 分庙全世界4000多处，遍布二十多国信众两亿多 但过去湄洲岛旅游开发过于侧重朝圣祈福，忽视渔 家风情、滨海休闲度假。相应的空间上北热南冷;时 间上淡旺季交替过于明显.但近年湄洲岛旅游开始朝 “形象聚焦、产品多元”方向发展，在持续高举妈 祖牌同时，不断推出“渔家风情、沙滩游乐”等产 品，收到欢迎。
琉璃工 坊 玻璃创 意建筑 玻璃装 饰艺术
琉璃工艺
玻璃装饰
玻璃主打元素创意建筑
玻璃元素景观建筑小品

东山岛应该邀请一流创意设计团队，以“水晶世界” 主题对旅游空间“再创造”，从而使得东山从原生 的”准一流3S”旅游地，提升为”国际品质”滨海旅游 地.

凡是不完美的事物要占领市场，就必然要扬长避短， 细分市场定位 ， 根据第一章的分析，东山可以锁定两大优势定位： 一是：“两岸五缘的的见证岛” 二是：整合 “水晶世界”创意设计策略、附会“蝶 岛”地名概念、再结合市场偏好——整合运作, 推 出“浪漫水晶岛”（形象推广语：水晶世界,浪漫蝶 岛)
除了普遍共享的3S 浪漫基因外,东山岛 缺乏有底蕴浪漫文 化吸引物支撑
以“大旅游”视角,整合亚 洲第一硅沙矿、旗滨玻 璃等产业元素，去运作 可能性的互动支撑
可达性 √
• 东山在国内海岛县中，与大陆的交通便利性是较突 出的。并且随着海西建设政策东风，交通及其他基 础设施不断优化；
可替代性 ？
• 就目前现状看，这是形成、巩固东山岛旅游目的地 的最大威胁因素。

对于东山岛而言，真正的替代性威胁可 能还不在于鼓浪屿、湄洲岛这些传统目 的地。因为传统目的地都有各自独有文 脉作为核心吸引物,不构成同质竞争。 而由于政治等其它原因,象东山、平谭 这样长期以来旅游滞后开发的“前线” 型岛屿.在塑造新旅游形象、开发新核 心吸引物时,更可能面临同质竞争。


“大旅游”理念，即不仅仅把旅游业视为经济产业，更看作是推动国 民经济与社会全面发展的动力产业、形象产业。强调旅游业的多产业 关联功能。
第二步，争取国际化 开放政策
•产品过硬、市场过硬 后，自然会产生马太 效应。
•到这个阶段，再谋求 国际化开放政策，将 水到渠成。犹如今天 的三亚被赋予特殊政 策是水到渠成的事。
第三步，成为“心灵 体验、精神共鸣” 的绝对高端目的地
•真正的国际顶级旅游 目的地都是从精神文 化本底层面能让游客 共鸣的地方： •例如马尔代夫的“人 间天堂”，拉斯维加 斯的“醉生梦死”、 丽江的“小资情绪”， 西藏的“心灵牧歌” •东山岛国际旅游目的 地确立之时，就是特 定的精神气场、特定 的生活方式吸引力确 立之时.
马尔代夫
游客心语:
“醉入马尔代夫的蓝天，你会发现 ，度假已经不是度假，而是在享受 心灵的一次洗礼，从喧嚣到平静， 从粗犷到细腻，从短暂到永恒”
真正的国际顶级旅游目的地，都是从精神文化本底 层面能让游客与之共鸣的地方
丽江
游客心语
“走在丽江古街上，我仿佛回到阔别 多年的家园，心灵在这里得到了放松 ，得到了休憩。//繁华和喧闹，只有 静下心来闲适慵懒的去触摸，才会收 获一份丽江的心情.”


而“浪漫水晶岛”则属于“人无我有,人有我奇”式的 全新策划定位 可能起到”雪中送碳、扭转乾坤”的作用,属于针灸式 突破的关键点。
闽台“五缘”典型 见证地之一
五缘虽是海西地 区共享优势,但是 本案体现五缘的 三处具体点，具 有唯一性权威性 排他性