我对房地产产业的看法

我对房地产产业的看法

作为一种特殊的投资项目，房地产因投资周期长、投资量大、投资的物体具有不可移动性、投资易受政策的影响等特点，很可能形成投资的周期性、重叠性、累积性风险。历史上持续的过热投资导致的巨大泡沫危机多次出现，在给房地产投资者带来巨大的风险算是的同时，也重创了区域经济乃至国民经济。

而所谓的房地产投资风险，是指在房地产投资过程中，由于各种不确定性因素引起的房地产投资本金以及预期收益损失或减少的可能性。包括市场通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、政策风险、自然风险等。

通货膨胀风险又称购买力风险，实质投资完成后所回收的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于投资都要求有一点的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就会面临通货膨胀风险。房地产投资者非常重视次风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低对该风险对实际收益率的影响程度。

市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系变化给投资者带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场上的供给和需求也在不断变化，而g供求关系的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。当市

场内结构过剩达到一定程度时，投资者将面临房地产空置或积压的严重局面，最终导致投资者的破产。

变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险，房地产属于非货币性资产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，拥有者很难在短时间内将房地产兑换成现金。因此，当投资者由于偿债或者其他原因急于将房地产兑换成现金时，可能使投资者蒙受折价损失。

为了规避政策风险，房地产投资者必须对国家政策进行一定的分析。政府有关房地产投资的土地供给政策、低价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。2011年初，为进一步巩固调控效果，“国八条”、房产税陆续出台，调控进一步升级和深化；2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了包括公布房价控制目标、严格限购、差别化信贷等在内的五项政策措施，要求各地政府保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。而避免这种风险最有效的方法，是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。

投资者在购置房地产时，也须考虑地段、环境、建筑品质、产权状况、价值分析、房地产市场供需分析等方面的因素。

投资者必须做好预防损失、减少损失、非保险转移、财务转移等工作。

风险预防是指在风险发生前，为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施，以降低风险损失发生的概率为目的。在房地开发的各个阶段，风险预防有广泛应用。

减少损失是在风险事件发生时或发生后，采取的各种降低损失程度，或缩小损失发生范围的措施，以缩小风险的损失程度为目的。减少损失有两方面的含义，一是风险发生时的损失最小化；二是风险发生后的挽救措施。在房地产开发中，可采用一系列特殊的手段将开发中的风险损失降低到最低程度。准确的预警预报；制定详尽而周密的风险应急计划；建立后备措施；保护现场，收集证据。

需要注意的是，借款补偿风险损失的风险处理方法本身亦具有较大的风险。实际上，当风险事件发生后，房地产企业的资产价值减少、经营状况不稳定、信誉度降低，从而使企业处于不利的借款地位。同时，此时企业对现金的需求又十分急迫，其所能得到的贷款条件必然常常是十分苛刻的，而一个损失发生前就信誉不佳的房地产开发商，此时可能根本就借不到一分钱，这样可能会使得风险程度加剧。显然，房地产开发商在运用借款补偿风险损失的方法时应三思而后行，最好尽可能在风险事件发生前与金融机构签订一项应急贷款协议，确保风险事件发生后企业可按

事先商定的融资条件获得必要的资金，以及时应付不时之需。

房地产投资风险非保险转移是指房地产开发商在房地产开发过程中，有意识地采取某些非保险措施将风险转嫁给其他经济单位承担，从而达到降低其自身项目风险发生概率和损失程度的目的。房地产投资风险的非保险转移可通过两种途径来实现：一是转移会引起项目风险及损失的某项开发活动；二是将风险本身予以转移。风险转移对房地产开发商来说可以消除风险，但与风险控制不同的是，它不是通过放弃、中止项目活动或采取积极预防和抑制措施直接调节风险因素来达到消除、降低风险损失概率和损失程度的目的，而是允许风险继续存在，但将风险转嫁给其他经济单位承担从而间接达到降低自身风险损失概率和损失程度。当然，房地产投资风险转移必须通过正当、合法的手段，而非无限制地、任意地、带有欺诈性的转嫁。另外，房地产投资风险的转移虽然可以使风险在开发商和其他风险损失承担者之间进行移动，但却不能因此将项目风险本身消除或从总量上减少。

风险的财务转移包括非保险财务转移和保险转移。非保险财务转移是指单位或个人通过经济合同，将损失或与损失有关的财务后果(财产损失、人员伤亡等)转移给另一些单位或个人去承担的一种方式。其实质是通过风险的财务转移，使转让人得到外来资金，以补偿风险事故发生后所造成的损失。大部分财务型非保险转移都是通过合同中的某些条款来实现的。如在建筑活动承包中，建筑所有人可以通过合同将他对公众在建筑物附近受到伤害

的部分或全部责任转移给建筑承包商。保险转移通常直接称为保险。通过购买保险，投资项目业主或承包商作为投保人将本应由自己承担的归咎责任(因他人过失而承担的责任)和赔偿责任(因本人过失或不可抗力所造成损失的赔偿责任)转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。需要说明的是，保险并不能转移投资项目的所有风险，一方面是因为存在不可保风险，另一方面则是因为有些风险不宜保险。因此，应将保险转移与风险回避、损失控制和风险自留结合起来运用。对于不可保风险，必须采取损失控制措施。即使对于可保风险，也应当采取一定的损失控制措施，这有利于改变风险性质，达到降低风险的目的