资产评估基础讲义
《资产评估》基础讲义：企业价值评估及其特点
《资产评估》基础讲义：企业价值评估及其特点2017《资产评估》基础讲义：企业价值评估及其特点导语：企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见并撰写报告书的行为和过程。
第十章企业价值评估考情分析本章考计算题和客观题，分值一般在5-15分左右，以考计算题为主。
在考试中应重点关注收益法。
08年度考了两个大题，一个题目是第2、5、10结合，考核评估方法和结果分析，第二个大题是企业整体评估，该题目计算现金流量难度提高，涉及到折旧计算和多种类型企业价值之间的关系。
2010年度综合题18分，涉及到收益法和成本法计算以及比较分析。
主要考点(难点或重点)：1.收益法中的年金法、分段法2.企业收益的界定及不同收益口径的确定依据和方法3.折现率选择的基本原则，计算方法4.保证折现率与收益额之间口径一致的要求和技术处理方法5.企业价值评估市场法、成本法的运用第一节企业价值评估及其特点一、企业的定义及其特点(一)定义企业是由各个要素资产围绕着一个系统目标，发挥各自特定的功能，共同构成一个有机的生产经营能力和获利能力的载体及其相关权益的集合或总称。
(二)企业作为一类特殊的资产，具有自身的特点：1.盈利性企业作为一类特殊的资产，其经营目的就是盈利。
2.持续经营性持续经营是保证正常盈利的一个重要方面。
3.整体性各个要素资产可以被整合为具有良好整体功能的资产综合体。
整体性是企业区别于其他资产的一个重要特征。
4.权益可分性企业的权益可分为股东全部权益和股东部分权益二、企业价值评估对象的界定1.企业价值评估的.内涵在中国资产评估协会2004年12月30日颁布的《企业价值评估指导意见(试行)》第三条中明确指出：“本指导意见所称企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程”。
2020资产评估师考试-资产评估基础-讲义 市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法_wrapper
第02讲 市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法四、市场法常用的具体评估方法按照参照物与评估对象的 相近相似程度，市场法中的具体方法可以分为 直接比较法和 间接比较法两大类。
如图所示。
间接比较法：含义：利用资产的 综合标准，也可以是作为基准，分别将评估对象和参照物整体或分项对比打分从而得到评估对象和参照物 各自的分值。
再利用参照物的市场交易价格以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。
特点： 不要求参照物与评估对象 必须一样或者基本一样。
只要在 大的方面基本相同或相似。
应用有 较多局限，实践中应用并 不广泛。
的时候，直接比较法会演变成以下具体评估方法： 现行市价法 市价折扣法 功能价值类比法 价格指数法成新率价格调整法等。
（一）现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
例如，可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估价值；企业拥有的原材料、备品备件、批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值。
现行市价法是以成交价格为标准的，有的资产在市场交易过程中，报价或目录价与实际成交价之间会因交易对象、交易批量等原因存在差异。
在运用现行市价法时要注意，评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格要与评估对象的价值内涵相同。
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一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情形。
资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）【例6－1】评估某快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的参照物正常变现价为10万元，经资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%。
资产评估师cpv-资产评估基础-章节讲义0703-价值比率法、市场法的适用范围与局限
资产评估师cpv-资产评估基础-章节讲义0703-价值⽐率法、市场法的适⽤范围与局限第03讲价值⽐率法、市场法的适⽤范围与局限（五）成新率价格调整法成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被评估资产新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出被评估资产的价值。
资产评估价值＝参照物交易价格×被评估资产成新率/参照物成新率此⽅法⼀般只运⽤于被评估资产与参照物之间仅有成新程度差异的情形。
当然，此⽅法略加改造也可以作为计算被评估资产与参照物成新程度差异调整率和差异调整值的⽅法。
（六）市场售价类⽐法市场售价类⽐法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被评估资产在功能、市场条件和销售时间等⽅⾯的差异，通过对⽐分析和量化差异，调整估算出被评估资产价值的⼀种⽅法。
资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情形差异值资产评估价值＝参照物售价×功能价值修正系数×交易时间修正系数…×交易情形修正系数当参照物与被评估资产的差异不仅仅体现在某⼀特征上的时候，上述评估⽅法，如现⾏市价法、市价折扣法、功能价值类⽐法、价格指数法和成新率价格调整法等的运⽤就可以演变成参照物与被评估资产各个特征修正系数的计算，如：交易情形修正系数（正常交易情形÷参照物交易情形）功能价值修正系数（被评估资产⽣产能⼒÷参照物⽣产能⼒）交易时间修正系数（被评估资产的定基价格指数÷参照物的定基价格指数）成新程度修正系数（被评估资产成新率÷参照物成新率）等。
（七）价值⽐率法（1）价值⽐率法，是指利⽤参照物的市场交易价格，其与交易某⼀经济参数或经济指标相⽐较形成的价值⽐率作为乘数或倍数，乘以被评估资产的同⼀类经济参数或经济指标，从⽽得到被评估资产价值的⼀种具体评估⽅法。
价值⽐率法通常被⽤作评估企业价值。
（2）价值⽐率法中的价值⽐率种类⾮常多，包括：盈利类指标的价值⽐率，如息税前收益价值⽐率、税后现⾦流量价值⽐率和每股收益价值⽐率（市盈率）等；收⼊类指标的价值⽐率，如销售收⼊价值⽐率（市销率）；资产类指标的价值⽐率，如净资产价值⽐率、总资产价值⽐率等；其他类指标的价值⽐率，如成本市价⽐率、矿⼭可开采储量价值⽐率等。
资产评估师-资产评估-基础班讲义01-第一章 总 论
第一章总论【考情分析】本章考客观题，分值一般在5分左右， 2011年比较例外，仅仅考了2分。
在考试中应重点关注资产评估的特点、资产的分类、评估的价值类型、目的、评估的假设和原则。
【主要考点】资产评估基本要素和特点资产的特点及分类资产评估价值类型及其划分标准、适用范围（难点及重点）各种资产评估假设的内涵和实质（重点）资产评估各种原则内涵及其应用第一节资产评估及其特点一、资产评估定义（一）资产评估的概念专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
（二）资产评估要素资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间相互依托，相辅相成，缺一不可，而且它们也是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件。
1 / 182 / 18二、资产评估的客体（一）资产的含义资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。
而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。
资产评估对象或资产评估中的资产并不完全局限于企业中的资产，所以他和会计学中的资产定义略有差异。
（二）资产的基本特征1.必须是经济主体拥有或者控制的。
2.能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。
3.资产必须能以货币计量。
【例1.单选题】（2008年考题）标的物是否具有（），是评估师判断和确认其是否是资产最重要的标准之一。
A.历史成本B.历史收益C.预期成本D.投资收益[答疑编号6150010101]【答案】D（三）资产的分类1、按资产存在形态分类按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。
有形资产是指那些具有实体形态的资产。
无形资产是指那些没有物质形态而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产。
2、按资产与生产经营的关系分类按资产与生产经营的关系可以分为经营性资产和非经营性资产。
资产评估师讲义-资产评估基础-0513-资产评估假设的概念与作用
第13讲资产评估假设的概念与作用第六节资产评估假设内容概要一、资产评估假设的概念与作用（一）资产评估假设的概念资产评估假设是依据现有知识和有限事实，通过逻辑推理，对资产评估所依托的事实或前提条件作出的合乎情理的推断或假定。
是资产评估结论成立的前提条件。
（二）资产评估假设的作用——化繁为简提高评估工作效率资产的价值受到主客观因素影响，抓主要因素，忽略次要因素，化繁为简，在可以控制相关差异的前提下提高评估工作效率。
二、主要资产评估假设评估具体假设是按照评估目的及评估操作要求针对评估对象的特点所具体使用的评估假设。
■企业等经营主体可能涉及经营范围及方式、经营管理水平、会计政策、税赋基准及税率、补贴及优惠政策、企业守法合规、管理团队的稳定性及尽责履职、关联交易定价等方面的假设。
■单项资产则可能涉及评估对象的物理、法律、经济状况，未来的管理及运营等方面的假设。
（一）主要资产评估假设的内含1.交易假设——交易过程中假定所有待评资产已经处在交易过程中，根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
（最基本的假设）2.公开市场假设（1）概念是指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。
（2）公开市场概念公开市场是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性的市场。
在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。
资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或受限制的条件下进行的。
买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
3.持续经营假设持续经营假设是指假设一个经营主体的经营活动可以连续下去，在未来可预测的时间内该主体的经营活动不会中止或终止。
是一项针对经营主体（企业或业务资产组）的假设。
该项假设一般不适用于单项资产（称为继续使用假设）。
是评估假设也是会计假设持续经营假设下的评估是基于企业未来经营收益的多少来确定其现实价值的。
资产评估师 cpv -资产评估基础-章节讲义0511-价值类型的选择(1)
第11讲价值类型的选择（1）四、价值类型的选择（一）影响价值类型的因素●评估目的（是根本）●市场条件●评估对象自身条件（自身的功能、使用方式）●与评估假设的相关性等因素1.评估目的评估目的是资产评估价值基础的条件之一以“企业价值评估”为例在特定的评估目的下，影响并决定了企业所处的市场条件以及所要评估的企业范围，限定了企业价值的影响因素，从而企业的评估价值将受到影响。
例如：●以股权转让为特定目的，评估的是部分股权价值；●以企业收购为特定目的，企业投资者往往是特定的，限定了企业出售所面对的市场。
评估的特定目的是通过制约评估企业价值的其他影响因素，直接或间接地影响企业价值。
2.市场条件即市场条件及交易条件，是影响资产评估结果的外部因素。
在不同的市场条件下或交易环境中，即使是相同的资产也会有不同的交换价值和评估价值。
市场价值（公开市场假设＋持续使用假设是最佳用途）市场价值以外的价值（各种表现形式不满足最佳用途）以“企业价值评估”为例●受企业外部经济、政治、行业等各方面因素的影响。
●企业作为整体转让时（如出售、合并），其所面对市场比较狭小。
很多是面向特定的投资主体或对象进行的企业价值评估。
3.自身条件自身条件是内因。
对评估价值具有决定性的影响。
●不同功能评估结果不同●使用方式和利用状态不同评估结果不同（1）作用方式、作用空间的影响●单项资产、整体资产、整体资产中的局部资产限定的资产的作用方式●用于合资合作、用于抵押担保、用于公开出售限定的资产的作用空间（2）作用方式、作用空间与基本假设关系评估目的对作用方式、作用空间的规范是通过资产评估基本前提假设体现出来的。
●公开市场假设：将以公开出售为目的的评估对象的作用空间明确到了公开市场上。
●在用续用假设：将以联营、合资合作等目的的评估对象的作用空间限定在联营企业及合资合作企业之中。
（3）使用方式对效用的影响评估师必须熟悉使用方式对效用、对效用水平发挥的影响。
例如，生产线的配套设备单独使用几乎无效用。
资产评估师资格全国统一考试《资产评估基础》第三章考点讲义整理版
第三章资产评估基本事项【考情分析】本章可以考客观题和综合题，估计分值一般在15分左右。
考试中重点关注资产评估相关当事人（委托人、评估机构、产权持有人与报告使用人）的权利及义务；资产评估目的的概念、作用及确定；资产评估对象及评估范围的概念、组成及确定；资产评估基准日的选择，评估结论的使用期限，尤其是评估基准日的期后事项的处理原则；价值类型的概念、作用、种类，尤其是价值类型的选择确定；主要资产评估假设内涵、评估假设应用的基本要求及需要考虑的基本要素。
【主要考点】1.注资产评估相关当事人的权利及义务；2.理解资产评估目的重要作用及确定；3.资产评估对象及评估范围的概念、组成及确定；4.资产评估基准日的选择、评估结论有效期以及期后事项的处理；5.价值类型的选择确定；6.各种资产评估假设内涵、应用基本要求及需要考虑的因素本章内容第一节资产评估相关当事人第二节资产评估目的第三节资产评估对象第四节资产评估基准日与报告日第五节价值类型第六节资产评估假设第一节资产评估相关当事人一、评估委托人二、评估机构（受托人）三、产权持有人（或被评估单位）四、报告使用人一、评估委托人（一）评估委托人的概念资产评估法规定，资产评估委托人应当与评估机构订立委托合同，也就是资产评估作为一项民事经济活动。
与资产评估机构就资产评估专业服务事项签订委托合同的民事主体，就是资产评估的评估委托人。
委托人可以是一个，也可以是多个，可以是法人也可以是自然人。
资产评估法规定评估分为法定评估和非法定评估。
法定评估的，委托人的确定需要符合国家有关法律、法规的规定；非法定评估的委托人可以在自愿协商的原则下确定。
（二）评估委托人的权利与义务1.评估委托人享有的权利（1）自主选择符合资产评估法规定的评估机构。
（2）要求与相关当事人及评估对象有利害关系的评估专业人员回避。
（3）当评估委托人对资产评估报告结论、评估金额、评估程序等方面有不同意见时，可以要求评估机构解释。
资产评估师 cpv -资产评估基础-章节讲义0508-价值类型的选择
第08讲价值类型的选择四、价值类型的选择选择和使用价值类型，应当充分考虑的因素：评估目的、市场条件、评估对象自身条件、与评估假设的相关性（一）市场价值类型的选择当评估专业人员执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求，特别是不考虑特定市场参与者的自身因素和偏好，评估目的是为正常的交易提供价值参考依据时，通常应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。
但是在选择市场价值时，评估专业人员必须关注到不同的市场可能会有不同的市场价值。
特别是不同的国家和地区可能形成不同的交易市场，有的甚至在一个国家或地区内可能也会存在多个不同的交易市场，评估专业人员在选择市场价值时，还应该同时关注所选择的市场价值是体现哪个市场的市场价值。
当标的资产可以在多个市场上交易时，评估专业人员除需要在评估报告中恰当披露所选择的市场价值是哪个市场的市场价值，还应该说明选择该市场价值的理由。
【例5-16】某企业准备以一台设备作为出资在中国大陆设立一家有限责任公司，需要将该设备进行评估，应该选择何种价值类型？该案例是将标的资产用作出资，属于以非货币资产对外投资行为。
出资视同交易，通常不设定特定的投资者，也就是没有考虑特定的买方或者卖方的特性，也没有考虑任何特定的交易附带条件，应该选择市场价值。
另一方面，该案例是在中国大陆设立有限责任公司，因此这个“交易”应该视为在中国大陆发生，因此，该市场价值应该设定为在中国大陆关税区的市场价值。
【例5-17】国内某上市公司计划并购一家国内的非公众公司。
标的公司注册经营地在中国大陆，按照我国法律、法规注册成立，并受我国法律、法规管辖，对该标的股权进行评估，需要选择何种价值类型？该案例的评估目的是为某上市公司收购国内非公众公司股权提供价值参考依据，属于资产收购经济行为。
由于没有提及需要考虑特定的买方或卖方的投资偏好或特定目标，因此应该选择市场价值。
实务中，大多数服务于资产转让（收购）行为的资产评估也通常根据类似的委托交易条件，选择市场价值类型。
资产评估基础讲义
资产评估基础讲义第⼀章导⾔本章概括地介绍了资产评估的基本概念、基本作⽤、原则（⼯作原则和经济技术原则）、⾏业发展、地位和作⽤。
主要考查客观题，估计分值在5分左右。
考情分析第⼀节资产评估的基本概念及基本作⽤⼀、资产评估的概念（⼀）资产评估资产评估属于价值判断的范畴，即使⽤专业的理论和⽅法对资产的价值进⾏定量的估计和判断，其概念可以从⼀般意义、专业⾓度和法律⾓度三个层次进⾏表述。
1. ⼀般意义：资产评估就是估计和判断资产的价值。
当进⾏市场交易时，所有的市场参与者⼤都会依据⾃⼰所掌握的知识和信息，⾃觉或不⾃觉地运⽤资产评估的理论和⽅法，对交易对象进⾏价值判断，从⽽确定其交易价格。
2.专业⾓度：作为⼀种专业服务，资产评估是由资产评估专业⼈员和评估机构依据⼀定的执业标准对资产的价值进⾏评定估算的专业化活动。
3. 法律⾓度：《中华⼈民共和国资产评估法》规定：第⼆条本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业⼈员根据委托对不动产、动产、⽆形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进⾏评定、估算，并出具评估报告的专业服务⾏为。
法定资产评估概念除了规定资产评估是⼀种价值评定、估算⾏为外，还强调了资产评估的主体、客体、法律性质和服务成果。
（1）资产评估的主体：资产评估机构及其评估专业⼈员评估机构是依法设⽴的从事评估业务的专业机构。
评估专业⼈员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业⼈员。
评估专业⼈员应当加⼊评估机构，才能从事评估业务。
（2）资产评估的客体（对象）：包括不动产、动产、⽆形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。
（3）资产评估服务的法律性质：资产评估是受委托⼈与资产评估机构依法订⽴的资产评估委托合同约束的专业服务。
资产评估法第三条⾃然⼈、法⼈或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以⾃愿委托评估机构评估。
涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、⾏政法规规定需要评估的（以下称法定评估），应当依法委托评估机构评估。
资产评估学讲义
• 三、重置成本确实定
– （一）加和分析法
• 也叫详细定价法，就是在进行资产评估时，将重置 资产提成若干构成部分，先拟定各构成部分旳现时 价格，然后加总得出被评估资产旳重置成本。
– 经过拟定被评估资产已使用年限与该项资产预期可使 用年限旳比率来拟定资产旳有形损耗率。
– 有形损耗率＝已使用年限/法定使用年限＝已使用年限 /(已使用年限＋剩余使用年限)
当资产在使用过程中有更新旳情况时，注意要用加权投 资年限来替代已使用年限。 加权投资年限＝∑加权更新成本/∑更新成本
其中，加权更新成本旳权数为从更新日到评估日旳使用 年限，即： 加权更新成本＝更新使用时间×更新成本
第三章 资产评估旳基本措施
• 掌握资产评估旳基本假设 • 掌握现行市价法 • 掌握重置成本法 • 掌握收益现值法 • 了解清算价格法和历史成本法 • 了解价格匹配原则和几种资产评估措施旳
比较
第一节 资产评估旳基本假设
• 一、资产业务旳分类
– 资产业务是市场经济条件下有关资产市场旳一 系列业务旳总称。
– （五）历史成本法
• 它采用被评估资产旳帐面价值减去它旳帐面历史折旧， 得到该项资产旳帐面残值，即该项资产旳现行市价。根 据旳价格原则是历史成本。
第二节 现行市价法
• 一、基本思绪
– 把被评估资产和相同或相同旳全新资产进行对 比，经过减去合计折旧旳措施得出被评估资产 旳现行市价。
• 二、现行市价法旳前提条件和合用范围
• （三）物价指数法
– 用物价指数来调整被评估资产旳帐面价值，从 而求得资产旳现行价格。
资产评估师讲义-资产评估基础-0514-主要资产评估假设的应用
第14讲主要资产评估假设的应用（二）主要资产评估假设的应用1.资产评估假设应用的基本要求假设的选择、应用应首先考虑要具有：●合理性●针对性●相关性合理性√合理的依据、逻辑及推断前提下，设定的假设有可靠的证据表明其很可能发生，或者虽然缺乏可靠证据，但也没有理由认为其明显不切合实际。
√假设不可能发生的情形是不合理的假设。
针对性√评估假设应该针对某些特定问题。
√这些特定问题具有不确定性，这种不确定性，评估人员可能无法合理计量，需要通过假设忽略其对评估的影响。
评估假设的作用就是排除或固化相关性√评估假设与评估项目实际情况相关；√与评估结论形成过程相关。
2.评估假设应用需要考虑的基本因素（1）目的评估目的规定着资产评估结论的具体用途，同时也在宏观上规范了被评估资产的作用空间。
不同的评估目的，市场环境条件、交易方式、企业存续状态、资产使用状态等不同，评估报告的作用以及评估结论的使用方式也不同。
因此，评估假设应结合评估目的设定。
（2）对象√单项资产评估假设适用于资产使用状态假设；√企业价值评估假设适用企业经营状态假设或者清算假设等。
（3）类型不同价值类型，对应市场交易条件、资产使用等条件很可能存在差异。
使用投资价值类型评估并购标的企业价值，需要对企业并购方式和并购后措施及实施情况做出假设，作为估算协同效应价值的前提使用清算价值类型评估企业清算的价値，需要对清算方式及条件做出假设，作为估算资产变现价值的前提3.交易性假设的应用是假定所有拟评估资产已经处在交易过程中。
是最基本的假设适于交易和产权及经营主体变动的评估业务；常见经济行为的资产评估都可以使用该假设。
4.公开市场假设的应用·资产市场价值是由自由竞争的市场参与者自主决定的，不是其他力量垄断或者强制决定的。
·只有满足公开市场假设，才有可能对资产的市场价值作出符合市场供需关系的分析、判断。
不满足公开市场假设，通常是严格人为管制的，或是垄断条件下的市场。
资产评估师讲义-资产评估基础-0508-资产评估范围
第08讲资产评估范围二、资产评估范围是对评估对象所进行的详细描述，包括构成、物理及经济权益边界、约束条件等内容，是资产评估专业人员根据评估目的界定的对象资产边界，同时也便于报告的使用人更加清晰地理解评估对象。
（一）概念例5：3. 对本次评估值影响较大的单项资产或者资产组合的法律权属状况、经济状况和物理状况。
斯太尔公司申报评估的实物资产包括斯太尔公司及其子公司奥地利SMO所有实物资产，主要为存货、房屋建筑物、土地、机器设备、车辆和电子设备。
存货：包括奥地利SMO所有的原材料、产成品和发出商品，原材料包括生产所需发动机配件、燃料等，产成品和发出商品主要为SMO生产及销售的各类发动机。
原材料和产成品分布在厂区内的仓库里。
房屋建筑物：位于奥地利斯太尔 IM Stadtgut B 1,Steyr 4407，总建筑面积4,535平方米，权利人为奥地利SMO的全资子公司SML。
该房屋建筑物总体为钢混结构，外墙用彩钢板及玻璃幕墙包围。
根据功能划分，主要分为二个部分：生产区间和办公区间，实际为一栋组合建筑，但中间相连，无法分开。
其中：生产区间为标准的钢混结构生产车间，层高约8米，彩钢板吊顶，车间内堆放主要生产设备、产品试验、成品、备品备件等；办公区间分为二层，内部采用高强度彩钢板及玻璃等隔断，涂料白墙，天花板吊顶，主要为研发、设计等员工办公场所。
土地：申报土地2宗，均位于奥地利斯太尔IM Stadtgut B 1,Steyr 4407，土地面积分别为8,118.00平方米（Baugrund 727/4 Gleink）和5,760平方米（Baugrund 420/20Gleink）。
分别于2002年和2012年购买取得。
土地的权利人为奥地利SMO的全资子公司SML，根据当地法律，该土地享有无限年度使用权。
土地汇总如下：设备类资产：奥地利SMO的设备类资产主要包括机器设备、车辆和电子设备。
其中，机器设备主要为生产设备、通用工具、电气用具等，大多购置于2002年至2013年，放置在企业生产厂房所内；车辆共6辆，购置于2009年至2013年，除其中一辆现严重故障正在维修未见实物外，其余车辆目前均正常使用；电子设备主要是办公备、取暖设备等，大多于2002年至2013年购置，放置在企业办公场所内。
资产评估师讲义-资产评估基础-0505-常见的资产评估目的
第05讲常见的资产评估目的二、常见的资产评估目的承接业务时与委托人沟通确定评估目的确定评估目的是委托人的责任评估目的在资产评估委托合同中明确约定1.涉及国有资产的转让2.涉及上市公司的转让评估注1：涉及上市公司的转让行为及由上市公司委托的资产评估（二）抵（质）押1.贷款发放前设定抵（质）押权的评估目的是了解抵（质）押资产价值，作为确定发放贷款的参考依据。
【最常见】●房地产抵押●知识产权质押●珠宝质押等2.实现抵（质）押权的评估目的是确定抵（质）押品的价值，为其折价或变现提供参考。
3.贷款存续期对抵（质）押品价值动态管理所要求的评估目的是监控抵（质）押品价值变化，为贷款风险防范提供参考。
（三）公司设立、増资根据《公司法》及相关法规的规定，以下经济行为需要评估：非货币资产出资行为、发行股份购买资产、债权转股权1.非货币资产出资行为（1）非货币资产出资评估【评估目的】为确定可出资资产的价值提供参考。
【评估结论】用于揭示出资财产的市场价值，可以保障企业的股东、债权人以及社会公众的利益。
《公司法》规定：“对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价”。
“发现作为设立公司出资的非货币财产的实际价额显著低于公司章程所定价额的，应当由交付该出资的股东补足其差额；公司设立时的其他股东承担连带责任”。
“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资”。
符合国家工商行政管理总局第64号令《公司注册资本登记管理规定》规定的股权、债权可分别用于出资或转为公司股权。
不可用于出资的财产：《公司注册资本登记管理规定》第五条：股东或者发起人不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产等作价出资。
（2）企业增资扩股中确定股东出资金额和股权比例的评估评估目的是为确定股东出资金额和股权比例提供参考。
股权比例变动需要评估：非上市公司国有股东的股权比例发生变动时应当对该非上市公司的股东权益进行资产评估。
资产评估讲义
第一章总论本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。
第一节资产评估的含义一、资产评估的概念资产评估是市场发展到一定阶段的产物。
资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动，它是市场经济条件下客观存在的经济范畴。
在我国，随着社会主义市场经济体制的确立和发展，资产评估作为社会性和公正性活动，在产权转让、企业重组、资产流动等方面发挥了重要作用，成为社会经济生活中新兴的不可缺少的行业。
一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
通过对概念的解释，可以看出，资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。
1、评估的主体是指资产评估的执行者的操作者；2、评估的客体是指资产评估的对象，即被评估的资产；3、评估的特定目的是指资产评估为哪一项经济业务服务；4、评估的程序是按照法定的程序，它是规范科学进行资产评估的必要条件；5、评估的价值类型是对评估价值的质的规定，对不同的资产会有不同的价值类型；6、科学的方法。
同时，整个资产评估工作是按一定程序系统进行的。
资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间相互依托，相辅相成，缺一不可。
而且，它们也是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件。
二、资产评估的特点充分理解和把握资产评估的特点，有利于进一步弄清资产评估的实质，对于搞好资产评估工作、提高资产评估质量具有重要意义。
一般来说，资产评估具有以下特点：（一）现实性现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
资产评估基准期是指确定的资产评估价值的基准时间。
由于各种资产都是处在不断运动和变化中的，资产的数量、结构、状态和价值也就不可能长期保持不变。
《资产评估》课程讲义
房地产价值评估
房地产价值评估概述
01
房地产价值评估是对房地产市场价值的判断，考虑房地产的区
位、用途、建筑质量等因素。
房地产价值评估的方法
02
常用的房地产价值评估方法包括比较法、收益法和重置成本法
等。
房地产价值评估的应用
03
房地产价值评估在房地产买卖、抵押贷款、拆迁补偿等领域有
《资产评估》课程讲 义
目录
• 资产评估概述 • 资产评估的基本方法 • 资产评估的应用 • 资产评估的职业道德与规范 • 资产评估的发展趋势与挑战
01
资产评估概述
资产评估的定义
资产评估：是指评估人员依据相关法 律、法规和资产评估准则，对特定条 件下的资产进行价值估算的行为。
资产评估的目的是为资产交易、投资 决策提供价值参考，同时为产权变动 提供价值依据。
适用范围
注意事项
适用于新购或新建造的资产， 以及无市场交易价值的资产。
需准确估算重置成本和折旧， 考虑功能性贬值和经济性贬 值。
评估方法的比较与选择
总结词
比较不同评估方法的优缺点，选择合适的评估方法
详细描述
根据评估目的、资产特性、数据条件和市场状况等因素，比较市场法、 收益法和成本法的适用性和局限性，选择最合适的评估方法。
适用范围
适用于所有类型的资产评估。
注意事项
需综合考虑各种因素，选择最能反映资产价值的评估方法。
03
资产评估的应用
企业价值评估
企业价值评估概述
企业价值评估是对企业整体价值的判断，包括有形资产和无形资 产的价值。
企业价值评估的方法
常用的企业价值评估方法包括收益法、市场法和成本法等。
资产评估师讲义-资产评估基础-0703-直接比较法下具体方法(上)(2)
第03讲直接比较法下具体方法（上）（三）直接比较法下具体方法1.现行市价法（1）适用条件应注意被评估资产或参照物在评估基准日的现行市场价格与被评估资产的价值内涵相同（报价、目录价与实际成交价之间存在交易对象、交易批量等原因的差异）2.市价折扣法（1）概念市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到被评估资产在销售条件、销售时限或销售数量等方面的差异，按照评估专业人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算被评估资产价值的方法。
（2）计算公式资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）【说明】公式假设被评估资产享受的价格折扣比参照物大。
实际评估工作中并不一定如此。
（3）适应对象一般只适用于被评估资产与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情形【例7－1】评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的参照物正常变现价为10万元，经资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%。
因此，确定该拟快速变现资产的评估价值为6万元。
资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）思路：求上述方程中的未知数即评估对象价值即可。
3.功能价值类比法（亦称类比估价法）（1）概念功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被评估资产之间的功能差异进行调整来估算被评估资产价值的方法。
（2）功能与价值间的关系功能（生产能力）越大，则价值就越大。
①资产价值与其功能呈线性关系（称作生产能力比例法）计算公式为：【例7－2】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产的评估价值为7.5万元。
资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）②资产价值与其功能呈指数关系（称作规模经济效益指数法）计算公式为：【例7－3】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产的评估价值为8.18万元。
2020资产评估师考试-资产评估基础-讲义 货币时间价值—复利终值和现值,年金终值_wrapper
第04讲货币时间价值—复利终值和现值，年金终值第二节收益法知识点：—、货币时间价值及收益法的概念二、收益法的应用前提三、收益法的基本步骤和基本参数四、收益法中的主要技术方法五、收益法的适用范围与局限—、货币时间价值及收益法的概念（一）货币时间价值货币时间价值，是指一定量货币资本在。
来源于货币进入社会再生产过程后的价值增值。
通常情况下，它是指没有风险也没有通货膨胀情况下的社会平均资金利润率。
根据货币时间价值理论，可以将某一时点的货币价值金额折算为其他时点的价值金额。
终值（F）：现在一定量货币折算到未来某一时点的本利和。
（本利和）现值（P）：未来某一时点上一定量货币折算到现在所对应的金额。
（本金）利率（r）：货币时间价值的一种具体表现。
计息期（n）：相邻两次计息的间隔，如年、月、日等。
现值和终值对应的时点之间可划分为n 期。
单利：按照固定的本金计算利息。
复利：不仅对本金计算利息，还对前期所产生的利息也计算利息。
（“利滚利”）1.复利终值和现值（1）复利终值。
一定量的货币按复利计算的若干期后的本利总和。
F=P（1+r）n（1+r）n为复利终值系数，一般记作（F/P，r，n）。
【例6-9】甲将100元存入银行，复利年利率为2%，求5年后的终值。
F=P（l+r）n=100x（1+2%）5=110.41（元）（2）复利现值。
未来某期的一定量的货币按复利贴现至现在的价值。
P=F/（1+r）n1/（1+r）n为复利现值系数，一般记作（P/F，r，n）。
【例6-10】甲为了5年后能从银行取出100元，在复利年利率为2%的情况下，求当前存入金额。
P=F/（1+r）n=100/（1+2%）5=90.57（元）2.年金终值和年金现值（1）年金终值。
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第一章导言本章概括地介绍了资产评估的基本概念、基本作用、原则（工作原则和经济技术原则）、行业发展、地位和作用。
主要考查客观题，估计分值在5分左右。
考情分析第一节资产评估的基本概念及基本作用一、资产评估的概念（一）资产评估资产评估属于价值判断的范畴，即使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断，其概念可以从一般意义、专业角度和法律角度三个层次进行表述。
1. 一般意义：资产评估就是估计和判断资产的价值。
当进行市场交易时，所有的市场参与者大都会依据自己所掌握的知识和信息，自觉或不自觉地运用资产评估的理论和方法，对交易对象进行价值判断，从而确定其交易价格。
2.专业角度：作为一种专业服务，资产评估是由资产评估专业人员和评估机构依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。
3. 法律角度：《中华人民共和国资产评估法》规定：第二条本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
法定资产评估概念除了规定资产评估是一种价值评定、估算行为外，还强调了资产评估的主体、客体、法律性质和服务成果。
（1）资产评估的主体：资产评估机构及其评估专业人员评估机构是依法设立的从事评估业务的专业机构。
评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。
评估专业人员应当加入评估机构，才能从事评估业务。
（2）资产评估的客体（对象）：包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。
（3）资产评估服务的法律性质：资产评估是受委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约束的专业服务。
资产评估法第三条自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。
涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的（以下称法定评估），应当依法委托评估机构评估。
（4）资产评估服务的内容及成果：资产评估是对评估对象价值进行评定、估算的专业服务；资产评估机构出具的资产评估报告是向委托人提供的服务成果。
（新增）资产评估机构及资产评估专业人员除了从事《资产评估法》中所规定的资产评估服务，也可以从事其他与价值或价格相关的咨询服务。
资产评估服务与其他咨询服务的主要差别：体现在行为主体、专业规范和报告形式三个方面。
①行为主体：《资产评估法》所规定的主体只能是资产评估机构及其资产评估专业人员，其他咨询服务对行为主体没有要求。
②专业规范：《资产评估法》所规定的资产评估行为受资产评估准则的约束和规范，其他咨询服务则无此规定。
③报告形式：《资产评估法》所规定的资产评估行为要求提交特定格式的书面报告，其他咨询服务则无此规定。
【例题·多选题】（2017）下列机构及自然人中，属于资产评估主体的有（）。
A.资产评估委托方B.资产占有方C.其他具有评估专业知识及经验的评估从业人员D.资产评估师E.资产评估机构『正确答案』CDE『答案解析』资产评估法规定资产评估机构及其评估专业人员是资产评估的主体。
资产评估法明确规定，评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。
【例题·多选题】（2018）下列关于资产评估的概念的说法中，正确的有（）。
A.资产评估是受委托人和资产评估专业人员依法签订的资产评估委托合同约束的专业服务B.资产评估是一种对价格、价值进行评定估算的行为C.资产评估的客体是指的资产评估的对象D.资产评估对象可以是具体的资产，也可以是其他经济权益E.资产评估只能由特定的主体执行『正确答案』CDE『答案解析』资产评估是受委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约束的专业服务。
因此选项A错误。
资产评估是对评估对象价值进行评定、估算的专业服务，资产评估机构出具的资产评估报告是向委托人提供的服务成果。
因此选项B错误。
资产评估的客体是指资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。
因此选项CD正确。
资产评估法规定资产评估机构及其评估专业人员是资产评估的主体。
因此选项E正确。
（二）资产（资产评估的客体、对象）含义：在资产评估中，资产是指由特定权利主体拥有或控制的、预期会给该主体带来经济利益的经济资源。
理解：1. 资产是能够为特定主体带来未来经济利益的经济资源经济资源：实体、无形的权利经济利益：一是资产本身给特定主体带来的利益，二是通过所有权或控制权的变动给特定主体带来的利益。
资产的价值取决于资产能够带来的未来经济利益的能力，资产评估就是通过适当的方法量化这种能力，反映资产的价值。
2. 资产必须是特定主体所拥有或控制的依法取得拥有或控制资产的权利是特定主体能够拥有或支配相关资产的前提条件。
（1）（新增）如自然人、单位或国家等主体拥有某项经济资源的所有权，或者虽然不具有某项经济资源的所有权，但该资源能被这些特定主体控制。
（2）对资产的拥有或控制主要体现在对资产产权的界定和保护上。
资产的产权是与资产所有权相关的“权利束”，是基于所有权派生的一系列权利。
通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权等。
（3）（表述变动）在判断资产是否存在时，所有权是要考虑的首要因素，但不是决定因素，在有些情况下，特定主体虽然不拥有经济资源，即不享有经济资源的所有权，但是可以控制这些资源，同样表明该特定主体能够从其控制的资源中获取经济利益。
该经济资源仍可界定为该特定主体的资产。
因此，资产评估中界定资产的边界是资产的控制权而非所有权。
（新增例子）例如，在我国城镇土地所有权属于国家，个人和企事业单位拥有的土地资产是土地使用权，即依法使用土地，或依法转让、出租、抵押、投资土地使用权的权利。
又如，企业对承租的资产拥有租赁物的使用权，且该使用权可以为企业带来经济利益，则该使用权应确认为一项资产。
（4）对资产所有权或实施控制的权利的确立使特定主体对资产的相关权利具有了排他性，其他主体要取得相关权利要付出相应的代价。
3. 资产的价值应当能以货币计量能够给特定主体带来可量化的效用或利益的资产才是资产评估中所涉及的资产。
资产的可计量性是以其能带来的未来利益为基础的。
资产的价值应当能够运用货币计量和反映。
【例题·单选题】（2008）标的物是否具有（），是评估师判断和确认其是否是资产最重要的标准之一。
A.历史成本B.历史收益C.预期成本D.投资收益『正确答案』D『答案解析』资产是能够为特定主体带来未来经济利益的经济资源。
【例题·单选题】（2017）下列关于资产的说法中，错误的是（）。
A.资产的边界应当以经济资源的控制权为依据B.资产的产权是与所有权相关的权利束C.资产的产权通常包括占有权、使用权、收益权和处分权D.资产只能以所有权作为界定依据『正确答案』D『答案解析』资产评估中界定资产的边界是资产的控制权而非所有权。
【例题·单选题】（2018）下列关于资产产权的说法中，错误的是（）。
A.依法取得资产的完整产权是特定主体能够控制和支配相关资产的前提条件B.只有控制权而无所有权的资产可以作为企业的资产加以确认。
C.行使资产权利会受到分设权利的限制D.对资产的拥有和控制主要体现在对资产产权的界定和保护上『正确答案』A『答案解析』依法取得拥有或控制资产的权利是特定主体能够拥有或支配相关资产的前提条件，选项A的说法错误。
资产评估中界定资产的边界是资产的控制权而非所有权，选项B的说法正确。
相对于完整产权，被分离设定了部分权利的有限产权的权利人，行使资产权利就会受到分设权利时所承诺义务的限制，选项C的说法正确。
对资产的拥有或控制主要体现在对资产产权的界定和保护上，选项D的说法正确。
二、价值与价格价值和价格是资产评估的基本概念。
从学科属性总结价值理论可以发现：（1）不同学科对价值的内涵有着不同的性质界定；（2）同一学科不同的历史阶段对价值的界定会出现不同的内涵；（3）同一学科不同的视角对“价值”也会存在不同的理解；（4）价值与价格是既有区别又密切相关的两个概念。
经济学上的价值理论，其基本任务是解决价值的决定和衡量问题。
（一）劳动价值论的论述核心：商品的价值是由劳动决定的。
该理论的逻辑起点是商品，商品是用于交换的劳动产品。
1. 价值二重性商品包含使用价值和价值两个因素，是使用价值和价值的统一。
使用价值：“物的有用性”，能够满足人的某种需要，体现商品的自然属性，不可比较。
价值：凝结在商品中的无差别的人类劳动，是商品的社会属性，构成了商品交换的基础。
2. 劳动二重性商品之所以具有使用价值和价值两个因素，其原因在于生产商品的劳动具有二重性，即具体劳动和抽象劳动。
生产商品的劳动二重性决定了商品的二因素，具体劳动构成了商品的使用价值，抽象劳动则形成了商品的价值。
具体的有用劳动生产不同质的产品，创造使用价值，满足人们的不同需要。
撇开了具体形态的人类劳动力的纯生理学意义上耗费的抽象劳动，形成商品的价值。
在商品的交换过程中，各种具体劳动由于不同性质而无法进行量的比较，必须还原为抛开劳动具体特点的一般人类劳动耗费的抽象劳动。
3.商品价值量的决定商品的价值量用它所包含的形成价值的劳动量来计量。
决定商品价值量大小的不是生产商品的个别劳动时间，而是社会必要劳动时间。
即“在现有社会正常的生产条件下、在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下制造某种使用价值所需要的劳动时间”。
商品的价值量与生产该商品的社会必要劳动时间成正比，与劳动生产率成反比。
4.价值规律价值规律是商品生产和交换的基本经济规律，是人类从事一切经济活动都必须遵守的客观规律。
价值规律基本要求：商品价值量由生产这种商品的社会必要劳动时间决定，商品按照价值量相等的原则进行交换。
价格与价值：价格是价值的货币表现形式，价值的变动是价格变动的内在的、支配性的因素，是价格形成的基础。
商品供求关系的变化引起价格围绕价值上下波动。
价值规律调节生产资料和劳动力在生产部门的分配，刺激商品生产者改进生产工具，提高劳动生产率，加强经营管理，促使商品生产者在竞争中优胜劣汰。
（二）效用理论的论述核心：商品的价值是由人们对商品效用的主观评价决定的。
效用：商品满足人的欲望的能力,是消费者在消费商品时所感受到的满足程度。
效用价值理论：价值是人们对商品效用的主观评价，只有人们在主观上认为有用的商品，才有价值。
商品的价值由边际效用量决定的。
边际效用：每增加购买一单位的某种商品给消费者带来的满足程度的增加量，或称总效用的变化量。
决定物品价值大小的不是它的最大效用，也不是它的平均效用，而是购买该商品最后一单位的边际效用。
价值形成的两个前提是商品的有用性和稀缺性。
能够满足人们某种独特的欲望并不代表这种商品一定具有价值，只有当商品出现稀缺的时候，才能够引起人们对它的渴望，其价值才能被体现。