推荐-20XX年潮白河孔雀城全案营销报告1P 精品
北京潮白河孔雀城一期营销建议
大运河· 孔雀城客户特征
客户置业用途分析
1% 置业次数
4% 8%
3%
5%
11%
37%
51%
42% 38% 一次 二次 三次 四次 五次 五次及以上
养老 度假 第一居所 纯投资
北京
30公里 潮白河孔雀城 43公里
香河县
区位 区域知名度 绝对距离 自驾车
大运河孔雀城
39公里 公交系统 自然资源
永定河孔雀城
市政配套 城市化进程
在现有的三个孔雀城中，本案距离北京最近、自然景观资源最为优越
本项目综合分析
大盘：本项目占地面积1.2k㎡，地上建筑面积120万平方米
销售压力大
规模大
销售周期长
一期用地指标
一期总建筑面积159051㎡，Far=1.05。
一期用地指标
本案：“北京正东”，客户基础好
客群研究
随着CBD不断东扩和国际职能走廊的不断发展， 东部居住区逐步外延为本区域提供了强大的发展
动力，为本区域创造了良好的高端客户基础，同
时促使本区域的市场认可度逐步提高。
以CBD为核心的北京东部区域客群为主，辐射整个北京市
主力客群工作及居住区域集中在北京朝阳CBD、燕莎，其次亚奥区域、方
基本拥有第一居所，心中充满了别墅梦想； 向往别墅生活，对别墅品质有一定的认识； 别墅的品质及与客户内心别墅生活的契合点是决定其购买的关键点； 资金实力一般，价格敏感度高，十分关注别墅产品的性价比； 对于别墅产品的购买动机主要是对别墅生活的渴望； 核心特征：以自用和长期占有为主要购买目的；
潮白河孔雀蓝桥经营方案
品牌目标
经营管理目标
经济目标 生活目标
为项目经济发展带来新的投资 机会，受利于项目经济发展， 反之又推动项目经济前进，开 辟了新的商业空间，构建高水 平的商贸平台。
改善业主的生活环境，主题式商 业形态制造商业消费能源，特有 的以娱乐带动文化，以文化带动 消费，这是项目的商业逻辑。
经营目标
潮白河孔雀城蓝色水街“孔雀蓝桥”成为：
围绕着项目体本身有6个职能部门，来协调 和管理这些部门的是商业经营管理团队。
商业经营管理团队
经营策略
2、定点招商，龙头店铺带动 主力客户、品牌商户招商策略-----一对一服务 （1）利用专业招商公司的大客户、品牌客户数据库 （2）详细了解大客户选址需求、开店计划 （3）开发商团队充分参与招商谈判
经营策略
商业地产公司 总经理
项目管理总监
综合管理总监
执行方案
商业地产公司 总经理
项目管理总监
综合管理总监
商业管理 经理 商业管理 专员项目发展 部经理招商经理
综合管理部
策划推广部
招商专员
招商部职责： 1、根据公司整体规划，制定短、中、长期市场发展战略 规划，切实贯彻执行并根据市场动向适时调整和完善。 2、进行深入细致的市场调研，多方开拓市场，完成公司 下达的各项任务指标。 3、洞察竞争对手在市场动作情况，进行分析制定相应对 对策。 4、位招商经理各负责一个区：东区、北区、南区、其他 区。
潮白河孔雀蓝桥经营方案
2010年10月
目 录
1
经营目标
经营方案
2
经营目标
为城市规划提供了新的轴心， 新的高度平台，新的城市发 展方向和全新的城市建设思 路。
规划目标
构入城市品牌发展战略体系，形成 新的品牌标识，逐步实现自身品牌 形象：区域形象第一、同行实力第 一、经营理念第一、文化底蕴第一、 客户忠诚第一、受众认知第一。
孔雀城策划推广手册
5．2公关活动操作指引 5.2.1、原则 5.2.2、活动分类 5.2.3、方案要点 5.2.4、公关活动执行方案范例 5.2.5、24小时危机公关处理程序
第一章 孔雀城品牌结构
1．1 孔雀城品牌及项目定位
品牌： 孔雀城，京郊别墅小镇连锁品牌 项目： 永定河孔雀城—森林小镇 幸福田园 大运河孔雀城---国际公民 五星配套 潮白河孔雀城—蓝色水街 创意水乡 八达岭孔雀城—八达岭下 葡萄湖岸
4．1. 3 影视广告片
功能
分类 制作原则 制作要点
全面逼真地演绎项目的整体形象，强化受众记忆点，打造真实可信度，完 成形象宣传所赋予的任务，肩负提升项目品牌的使命。 如果说3D片是项目介绍的完整版本，那么影视广告片则偏重形象与核心卖 点的诉求,更多的强调的是创意。
分为区域规划3D动画、项目展示3D动画、景观动画、项目漫游动画、样板 房动画、建筑概念动画、其他相关素材片等。
户外
第四章 营销工具操作规范
4．1 关键销售道具及资料操作指引
4．1. 1 模型系统
模型功能 模型分类 制作数量
制作要点
向外界公开展示项目整体形象，浓缩项目的全部创意和思维，实在、 感官、逼真地呈现在购房人面前，更好地引发购买欲望并促使其动机 更快地确定。同时作出明确的风险提示，如实反映项目各项公建配套。
3．1 文字语境规范
3.1.3、文案范例
主标：一个北京城 四个孔雀城 辅标：京郊别墅小镇连锁品牌
内文： 2200户家庭认可，连续三年稳居别墅市场开发量与 销售量前列 4月26日大堡独栋全庭院别墅60席特惠登场
3．2视觉调性规范
3.2.1 LOGO及其应用
3.2.1 LOGO及其应用
信封信纸
档案袋
沙盘花街户型说辞
项目及产品说辞您好！我是潮白河孔雀城的置业顾问***欢迎您来潮白河孔雀参观，怎么称呼您先生、女士，这是我的名片下面由我来给您介绍一下我们项目的具体情况：（引客户到沙盘的交通沙盘：了解客户的基本信息，您是一个人来吗? 您二位是一起的吗？是住在这附近的吗?怎么知道我们项目的呢？之前有听说我们孔雀城吗？提问注意客户回答时的语气及态度，找到适当的切入话题，接近与客户之间的距离感。
）区域交通(四通八达、便利的交通出行)您现在看到的是我项目的区域交通图，我们潮白河孔雀城位于国贸正东30公里，具体的位置是通州新城东侧潮白河的东岸，目前到达我们项目的交通路网是非常的便捷，行驶路线也很丰富，车40分钟的时间就可达到我们项目体。
1)、有景色优美的观光路线：贸国往东走京通快速上京哈高速，从宋梁路出口右拐往南过运河大桥走环境优美的河堤路，河堤路景色非常秘人，让人心旷神怡将会洗去一天的工作疲惫，车辆行驶到友谊大桥左拐就进入了潮白新城8平方公里的舒适的生态居住区，到达我们的孔雀城。
2）、城区路线——走京通快速从土桥出口上103国道，甘棠路左转，走武兴路经友谊大桥到达项目。
3）、京沈高速线路：这条路特别是适合从南边去我们项目的客户，京沈高速往东从11号京塘路出口往北到甘棠路右转，经友谊大桥到我们项目。
在我们一期入住后交通将更加便捷，介时我们可以全程走高速到达我们项目，开发商在我们项目的东侧自修了一条双向六车道的一级市政道路将直通燕郊南环，从项目出发五分钟就可以上高速，会大大缩短行车时间。
这条路的通行也会给本项目带来一定价值空间。
区域发展CBD东扩战略分颁布后，给整个东部区域带来了巨大机遇和发展，政府的很多行业已经体现出了这种东扩的影响。
首先通州新城的规划，将城区面积从最初规划的11.8平方公里扩大四倍多到现在的48平方公里，通州新城将名副其实的成为“首都门户”。
且两广路二期（两广路的延长线）预计在今年全线通车（从东四环的大郊亭桥向东修12公里与通朝大街相连接）到达潮白河沿岸了，而且城铁八通线向东延长三站到梁各庄，也到潮白河附近。
推荐-永定河孔雀城叠拼类产品营销方案20XX455页 精品
8层
A端
A反
A
A端反
0702040701
0702030601 0702020701
0702010701
7层
A反
A'
A'反
A
0702040601 0702030601
0702020601 0702010601
6层
A端
A反
A
A端反
0702040501
0702030501 0702020501
0702010501
6000
113946 未取证
景观高层
169
31415
31415
•结果统孔雀计广场，距离1叠0拼亿回款存在3.1亿缺口需1要85 叠拼来167贡40献。 16740
0
合计
352
78916
420
171271
250187 250187
12300
第一部分 现状分析
二、2011年第二季度产品梳理——任务指标分解
0703020401 0703010401
4层
A端
A反
A
A端反
0703040302
0703030301 0703020301
0703010301
3层
B平0703040301
B平反0703010302
2层
2层
C端
F
F'反
C反
C
F'
F反
C端反
C端
F
F'反
C反
C
F'
F反
C端反
0702040102 0702040101 0702030102 0702030101 0702020102 0702020101 0702010102 0702010101
北京大运河孔雀城营销报告PPT课件( 38页)
主动寻找电开资源：加大电开力度，各代理公司寻 找优质电开资源，范围有：20万-30万之间车主、东 部区域已入住的高档公寓业主名单、整个东部地区类 别墅项目的来电来访登记名单等。
其他：在CBD写字楼通过各种渠道将宣传资料发放 到写字楼里的各公司。
朝阳、 东城、 西城
推广计划
媒体策略——延续有效渠道、长效短效相间配合
短信扫描、网络持续、报广加强、活动造势、 杂志节点、现场加强、渠道辅助、 截流客户、丰富物料
如何解决客户积累量不足？ 渠道拓展——实现低成本精准营销
加大客户开发力度，狂扫区域地缘性客户资源，主动 走出去寻找客户资源。
大型商超、中高档社区进行巡展：范围以东部地区 为主，狂扫区域地缘性客户资源，此外，范围扩大至 西部、北部的大型商超，如沃尔玛、家乐福等，西北 部如菜百商场、国华商场等。
婚纱摄影基地——定格一生的幸福，放大社会美 誉度。
通常情况下，影楼在选择拍摄外景时对场地的要求都很 严格，因此，与影楼合作，邀请其将孔雀城作为婚纱摄 影基地之一，放大本项目的社会美誉度，提升人气关注 度。
现场氛围和人气的营造 暖场活动周周有 现场体验保持新鲜感
暖场活动每周末均有，充分烘托现场气氛和人气，延长客户滞留时间。主题每月更新， 保持现场新鲜感。要求能够体现时尚与国际调性，客户能够参与体验，突出实效性和趣 味性。
事件营销三
2011年春季，区域炒作现场公关活动：
京都国际别墅区发展论坛
目的：集合众人之力，炒热区域，打 造大运河·孔雀城在大北京的区域坐 标。
形式：与区域开发商联动共同举办和 参与论坛,通过意见领袖提升区域关注 度，网络直播、软文炒作。
参与：区域开发商、规划专家、香河领导、营销专 家 论题：京冀一体化、区域经济、产业、城市规划、 环境、交通等发展，以及房地产业发展。
XX年永定河孔雀城营销全案
西城40%、丰台30%、海淀 10%
大兴50%、丰台20%、海淀10%
雀 雀 工作区域 丰台40%、西城20%、海淀20%
丰台40%、西城30%、海淀 10%
大兴50%、西城20%、丰台10%
城主 从事行业
行政单位30%、教育科研20%、 医药制造15%
城 行政单位30%、教育科研20% 行政单位20%、科研单位20%、
升级
户型
餐厅、客厅双挑空设计
升级
面积
优化220-280㎡
升级
XX年永定河孔雀城营销全案
五大突破 九大升级 新品问世
项目自身突破
l 展示突破
➢ 展示区打造品质级全方位服务设施，从满足客户参观、体验角度出发完成突破。
风 情 商 街
健 康 会 所
业 主 剧 场
图 书 馆
学习改变命运,知 识创造未来
千万独栋样板装修 水景组团园林打造 多重草坪休憩设计 若干精美雕塑小品 英伦学院元素集合
孩子可以肆意嬉闹的 80000㎡带状运动公园 。
外部交通条件通达，社区 内部道路设计合理 学习改变命运,。知
识创造未来
类独栋 联排 高层 展示区 集中绿化
➢ 社区内部产品区域规划合理； ➢ 组团园林、公园体系体现景观突破。
XX年永定河孔雀城营销全案
项目自身突破
配套突破
➢ 对配套体系进行分级，3大级别配套体系诠释精英生活完成配套突破。
++
12大城市级
4大社区级 1大组团级
1、通达路网 2、林荫大道 3、公园体系 4、综合商业 5、学校体系 6、星级酒店 7、医疗体系 8、规划展馆 9、幸福体育公园 10、交通枢纽 11、行政中心 12、幸福文化公园
2019年永定河孔雀城年度营销报告 2019-155页156页
五期棠墅园
80亩
6.1.1
6.1.2
6.2.1
6.2.2
开盘时间
2019年1月
2019年4月
2019年6月
2019年9月
2019年11月
2019年12月
项目体量 产品类型 总体户数
28万平方米 4.6万平方米
7.7万平方米
4.2万平方米
6.7万平方米
13.3万平方米
旗舰大堡152套 台地联排744套 8.5叠拼238套 4.5叠拼72套
670户
总结： ①2019年总体量为65万平方米，总户数约3045户，货量供应充足； ②各期产品线丰富、全线出击、价格梯度明显，避免了内部产品竞争压力； ③同一地块内，产品多样化，价格差异化，全面满足市场需求。
6
1、业绩指标——全年销售回顾
旗舰大堡
精英大堡
台地联排
全景联排
4.5叠拼
8.5叠拼
洋房
总结： ①新产品受市场追捧——四庭院台地联排； ②升级版产品受市场追捧——四庭院台地联排、4.5层叠拼； ③高性价比的产品受市场追捧——高层叠拼、精英大堡。
展望2019年，在回款任务45亿的指标下，摆在我们面前的有三个核心问题：
1、回款45亿如何保障？ 2、如何实现成功溢价？ 3、成交效率怎样提升？ 既，坚持“一个中心”坚持“两个基本点”坚持“四项基本原则”
2
报告提纲
纵览，永定河孔雀城方法 洞悉，新市场脉搏及竞争 点睛，重新定位下的耕耘 创造，沉淀与规范性执行
7
1、业绩指标——全年销售回顾，各线产品价格与销量走势
2019年各类产品价格梯度形成有效区隔，实现了“上顶大堡、下漏叠拼”的 价格控制策略，最大化从价格上保障了到访客户“零流失”。
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——
上善若水 70 平
胸怀天下 方 公源 里起 风潮 情白 小河 镇畔
7
一、项目价值梳理
-----产业规划
8
一、项目价值梳理
9
潮白河畔、水岸生活。
项 目
区域发展、城市别墅。
产
品 五
蓝色水街、动感魅力。
大
价 值
幸福长者、健康生活。
点
品牌实力、信心保证。
二、与其他孔雀城的品牌关系
一个北京，四个孔雀城。 潮白河孔雀城，从一诞生就肩负着更大的责任。 它肩负着提升企业品牌形象， 提升市场对孔雀城产品力的认知， 将“京郊别墅小镇连锁品牌” 提升为京郊别墅小镇专家的升级任务。
签约金额(万元)
21293
34443
41881
31603
21501
回款金额(万元)
10646
27868
38162
36419
24992
均价
4700
4900
5100
5200
5300
新增可售套数
4
162
144
156
72
新增可售面积
950
31200
27800
30200
13900
叠拼
销售套数 销售面积
6
113
我是谁
关于新城镇——
5
新城镇，顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。
里斯顿位于华盛顿市以西35公里，杜勒斯机场收费公路旁，占地45平方公 里，由GULF OIL 公司开发。托高尔夫球场、高科技产业经济，3年之内将 一片田园、村舍、养殖场、湖泊，变为拥有5000居住人口，1400人就业的 新城。目前拥有6.5万居民、超过4万就业岗位，是华盛顿地区收入最高、 失业率最低、最富活力的城镇之一。
伟业顾问北京永定河孔雀城叠拼类产品营销方案
线下渠道
与开发商、中介机构、房产展销会等合作，拓展线下销售渠道，提高产品曝光 度和销售业绩。
促销策略
优惠活动
推出限时优惠、团购、折扣等促销活 动，吸引潜在客户购买。同时，可根 据客户需求提供个性化定制服务，提 高客户满意度。
增值服务
提供免费看房、专车接送、装修方案 设计等增值服务，提升客户体验和口 碑传播。同时，可与其他品牌或机构 合作，提供跨界合作和资源共享，扩 大品牌影响力。
品牌竞争可能导致消费者选择其他品牌，对项目 销售产生不利影响。
政策风险
政策调控
政策调控可能导致项目成本增加或销售困难，对项目利润产生不 利影响。
法律法规
法律法规变化可能导致项目不符合规定，对项目销售产生不利影响 。
环保要求
环保要求提高可能导致项目成本增加或不符合规定，对项目销售产 生不利影响。
07
随着国家对房地产市场调控的加强，购房政策和贷款政策将更加严格，市场将更 加规范和透明。同时，政府将加大对租赁市场的扶持力度，未来租赁市场将更加 活跃。
市场趋势
随着城市化进程的加速和人口流动性的增加，购房需求将继续保持增长。同时， 随着人们生活水平的提高和居住观念的转变，对居住品质和环境的要求将越来越 高。因此，高品质、舒适度高的叠拼类产品将受到更多客户的青睐。
项目占地面积广阔，拥有优美的 自然景观和丰富的社区配套设施
。
叠拼类产品是该项目的一种特色 房型，通过设计创新，实现了房 屋功能的多样性和空间的舒适性
。
产品特点
01
02
03
04
叠拼类产品采用上下叠加的方 式，充分利用空间，增加了房
屋的使用面积。
每个叠拼单位都拥有独立的入 户门和私人电梯，确保了居住
潮白河孔雀城装修效果幻灯片PPT
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潮白河孔雀城别墅效果图
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潮白河孔雀城别墅效果图
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潮白河孔雀城装修效果图
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潮白河孔雀城户型图
潮白河孔雀城户型图
别墅装修公司选择的几个窍门
别墅装修公司怎么选择是很多业主非常关心的问题 。由于别墅装修不是简单几个工种叠加就能完成 ，实施过程中，会涉及到材料设计、配饰设计、 园林改造设计、设备系统设计、智能家居设计等 方方面面。接下来鸣仁别墅装饰机构给大家介绍 一下别墅装修公司选择的几个窍门。
更多别墅装修方面内容：
饰企业。
作品遍布全国各大别墅楼盘，如北京的澳景 园、燕西台、优山美地、碧水庄园、保利垄上 、龙湾、东方普罗旺斯、观唐、香山清琴、自 在香山、首府、诸子阶、麦卡伦地、湾流汇、 西山美庐、康城、亚运新新家园、瀛海名居等 ；并在北京、天津、大连、青岛、杭州、太原 、秦皇岛等地为众多地产商成功筹划别墅楼盘 样板间方案，如北京的达华庄园、缘溪堂、观 唐、首府、西绒线、雁栖半岛，天津红湾，秦 皇岛森林逸城，廊坊蓝水湾等；同时向全国别 墅会所、酒店、商业空间和办公空间等多个装 饰领域扩展。作品屡次发表于国内外专业杂志 ，屡获殊荣，受到业内外人士的高度评价。
潮白河孔雀城装修效果幻 灯片PPT
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潮白河孔雀城别墅介绍
潮白河孔雀城，是京御地产京郊小镇 连锁品牌之作。工程位于国贸正东30公里， 这里半城繁华近身，半城水岸隔世——既 拥有国际新城的醇熟配套，又拥有水岸森林 的原生意境；这里是美墅博物馆——南加 州风致联排、阳光叠拼、豪华大堡、旗舰大
潮白河酒店及售楼处方案深化设计
潮白河孔雀城酒店（售楼处）方案深化Chaobaihe Sales Department design developmentDistrcit Plan大区平面大区平面SOHO 示范区开敞草坪区展馆区酒店区（售楼样板区）Master Plan总平面01酒店主入口（售楼处入口）02酒店次入口（售楼处入口）03酒店前庭04庭院休闲区（室外洽谈区）05水景06休闲小径（销售小径）07客房前庭（样板间前庭）08休闲会客区（室外洽谈区）09环岛密植0102030405060708090910密植及地形11主入口跌水1011样板区（标准间）室外洽谈区（户外休闲）售楼处区（酒店大堂）入口区预留200平米样板区（标准间）出入口亲身体验路线Bird View总体鸟瞰鸟瞰图Main Entry Blow Up主入口放大平面主入口放大平面图01酒店入口水景02花岗岩铺装600*100*5003散铺砾石、钢板收边04挡土墙05环岛密植06地被花卉07点景大树08地形1.8M09入口步行路（消防通道）01020304050607080908主入口放大平面及意向图主入口铺装及小品详图散铺砾石、钢板收边（8mm ）丰镇黑火烧面（600*100*50）主入口特色景墙次入口放大平面Entry Blow Up次入口放大平面图01酒店次入口景墙02散铺砾石、钢板收边03散铺砾石04挡土墙05花岗岩铺装600*100*5006休闲小径（消防通道）07点景大树08地形1.8M 09挡土墙可座人10地被花卉0102030405060708091008次入口放大平面及意向次入口铺装及小品详图散铺砾石、钢板收边（8mm）芝麻黑火烧面（600*100*50）挡土墙、中国黑光面内庭放大平面Garden Blow Up内庭放大平面图01酒店前庭特色铺装02散铺树皮03水景、锦鲤、睡莲04庭院小径05挡土墙矮墙06休闲阳伞07中庭景墙08点景大树09优质防腐木木平台10灌木花卉11对景雕塑0102030405060708091011内庭放大平面及意向散铺砾石、钢板收边（8mm ）丰镇黑火烧面（600*100*50）散铺树皮水池300mm 深锦鲤、睡莲挡土墙、中国黑光面中庭铺装及小品详图售楼处室内向外看效果图效果图内庭效果图灯具音响设计Lamp and voice灯光布置图庭院景观灯草坪景观灯LED景观灯内庭效果图小品设计大样图Furniture Ditail Design景观墙大样图透视图平面图透视图透视图平面图立面图平面图透视图平面图透视图意向图片Idea Images。
今久传播孔雀城·东岸庄园年度推广幻灯片PPT
项slogan
院居两河繁华处
将项目物理属性良好传达 别墅特比营性都造市一生资种活源比更价小悠值镇闲生的配活生套更活和丰状愿富态景，
任务三：形象升级
一套更打动人心的形象:
别墅的气质：贴近客群身份，匹配项目调性，整体感觉端庄高雅 文艺的情调：展现产品低密的特质，描述美好的生活愿景，制造期待 交融的美感：表现项目融城市便捷和自然宁静之美，中式生活欧美风情之美
他们所执着追求的“性价比”，除了在产品“性能”与“价格”之间的理性对抗 外，还存在着“心理的满足”和“情感的对位”，高附加值、产品形式、精确的 数据信息是打动客户的关键因素；
所以，在本案的传播中，关于人群，应当不再是物理的描摹和迎合，而是应当主动 的界定他们应当发生的生活状态，这个生活状态，既是愿景也是本案新的传播主张。
今久传播孔雀城·东岸庄园
年度推广幻灯片PPT
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瞄准目标
面对认购金额35.1亿的销售任务 面对产品调性不断升级的形象要求 基于上周的问题梳理和策略方向 本周我们开门见山，来说说我们能够做，且做得更好的事情。
37亿巨制精英城市配套体系 世界风情水岸生活
任务四：渠道精准
重点区域:突破区域壁垒
通过来电来访和购房客户数据分析， 本案客户主要来源为朝阳区、海淀 区和通州区，作为地处环北京近郊 低密度新城小镇的典型项目，本案 的营销动作不仅仅是周边及邻近区 域，而应以整体京东及泛东部市场 为主，辐射大北京城。
直击任务
产品整合 客群对位 形象提升 渠道精准
某地产项目案例分析概论(PPT 80页)
产品信息——区域配套分析
精英城市概念的提出，给八达岭提供了思路， 于是就有了现在的12+4+1城市经营全方位生活网的配套体系
产品信息——社区配套分析
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对比分析
永定河项目有良好的知名度以及完善的社区景观对市场有一定的冲击 但目前仅剩余10套左右联排产品，产品老化，对我们竞争压力很小
永定河孔雀城
VS
凤河孔雀城
知名度 区域 交通
目前价格 产品 配套
建筑风格 园林 客群
永定河：是京郊代表项目之一 凤河：是一个纯新盘
永定河：位于河北固安开发区，区域村化严重 凤河：位于 “金三角”区域，工业区核心区
市镇级生活、医疗、教育 配套完善
客户构成
小康二代 小康多代 富贵二代 富贵多代
产品体系
独栋，联排、叠拼 面积全面，集中170-350
平米
社区内部景观三重体系 （配套景观、节点景观、
功能景观）
完善配套生活体系 （社区商业、社区医疗、
社区教育、社区娱乐）
小镇别墅社区，别墅生活 氛围，居住舒适度高
客户分析
永定河：摆渡大巴直达地铁；距南三环30分钟车程 凤河：高速廊坊出口，距东三环35分钟车程
永定河：项目已开发多期，价格已经长成，均价1.2万/㎡ 凤河：新盘，首次推出，升值空间大，价格待定
永定河：目前仅剩下10余套台地联排产品，产品老化 凤河：首次推售，产品多样，优化产品，选择性大
永定河：商业以及休闲娱乐配套 凤河：教育资源、商业以及休闲娱乐配套
孔雀城项目营销报告
孔雀城项目营销报告2012-11目录第一部分市场环境 (3)1、市场分析 (3)1.1宏观分析 (3)1.2竞争分析 (7)第二部分营销目标 (12)1、行业目标 (12)1.1项目市场影响力 (12)1.2项目品牌影响力 (12)1.3项目产品突破力 (12)2、业务指标： (13)2.1货值、均价 (13)2.2销售周期、回款、开盘去化 (14)第三部分营销价值体系 (15)1、主城与城市价值 (15)2、配套价值 (16)3、产品价值 (16)4、生活方式与价值主张 (17)5、案名与主题提炼 (17)第四部分营销策略 (18)1、推广及渠道策略 (18)1.1渠道策略 (18)1.2推广策略（媒介、公关、活动等）及推广节奏 (19)2、体验区及场景策略 (24)2.1体验区及场景主题 (24)2.2体验区及场景客户体验策略 (25)3、包装策略 (25)3.1包装主题及概念 (25)4、价格策略 (26)4.1定价及溢价策略（均价） (26)4.2价格分期分配策略 (28)5、销售策略 (28)5.1产品销售分期组合策略 (28)5.2销售方式选择（自销、分销、代理、联合） (28)第五部分营销策略执行计划 (31)1、营销节奏（营销总控图范例） (31)2、营销组织及营销费用计划 (32)2.1营销组织架构 (32)2.2营销费用预算与支出计划 (35)2.3营销费用结构 (38)2.4销售分解 (38)项目营销方案框架第一部分市场环境1、市场分析1.1宏观分析沈阳是东北老工业基地，是东北经济发展的核心区域，近年东北老工业基地的改造及政府政策扶持影响，城市经济近年来发展速度飞快。
大沈阳经济区确立、加快建设大浑南、全运会主办权花落沈阳等众多重磅利好使得整个城市发展的脚步迅速提升，这样背景下的沈城房地产市场吸引力增强明显，越来越多的全国性的地产大鳄将目光转向沈阳。
沈阳高速发展的同时必然导致城市建设外扩脚步的加快，使得房地产市场发展也随之外扩明显，各大开发商都将目光转向二环外甚至三环外。
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崛起的新中央别墅区 我们是后中央别墅区——潮白河宜居生态造就高端居住典范
北京的郊区别墅，正在走向世界！ 北京正在进入新别墅时代！
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➢大盘高度—— ➢潮白河·百万平·城市别墅
Байду номын сангаас
➢行业高度—— ➢后中央别墅区 时代的领导者
品牌高 度支撑
➢ 产品高度—— ➢ 引领北京进入 新别墅时代
潮白河新城是领导者！
速成长
业务员向业内人士与
成
购房者扩散
长
期
亮相 期/入 市期
业内/媒体/孔雀 城/伟业关联客
高知类意见 领袖
意见领袖、高知人 群向CBD区域购房
者扩散
向另一圈层 扩散
意见领袖向身 边高知人群扩
散
FASCO/国企 等圈层内部
扩散
养老客 群
圈层 客户
创意/传 媒产业人
群
MO族
投资客
➢ 别墅的品质及与客户内心别墅生活的契合点是决定其购买的关键点； ➢ 资金实力一般，价格敏感度高，十分关注别墅产品的性价比； ➢ 对于别墅产品的购买动机主要是对别墅生活的渴望； ➢ 核心特征：以自用和长期占有为主要购买目的；
客
户
间
互
动
与 升
成
级 造 就
熟 期
影
响
客户传播
业务员、业内人士、业主一 起向购房者扩散，并推动快
占领后中央别墅区
高性价比城市别墅 潮白河畔，百万城市别墅
蓝色水街，创意水乡
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我们对客户说什么？
• 对普通客户而言：京郊别墅小镇顶级品牌，京东首席百万城市别墅。 • 对其他孔雀城客户而言：我们是京御地产的里程碑项目，扛鼎之作。 • 对北京别墅市场而言：我们是占领后中央别墅区价值洼地。 • 对北京市场而言：我们是京郊别墅开发与销量双冠王。
就孔雀城品牌而言。
对永定河、大运河孔雀城而言，不是竞争，而是品牌联动效应。
潮白河孔雀城的迅速崛起，将使其它孔雀城获得足够的“品牌光晕”。 任何一个项目的热销都将带动整个品牌的升级，从而联动其他项目的热销。
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四、项目定位
故对于名盘而言，高端价值占位，是决定营销成败的关键。 我们需要将项目提升到足够的高度，聚集足够的势能。 所以：潮白河孔雀城应该有一个更大的使命！ 而且，足够的形象高度，才能支撑起项目目前均价， 以及上扬的溢价空间。
没有竞争对手！
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项目定位
宏观定位——占领后中央别墅区（价值洼地）
中观定位——潮白河·百万平·城市别墅（规模远景） 微观定位——蓝色水街，创意水乡（宜居生活）
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品牌诉求 品牌内核 市场角色 购买指令
项目定位
一个北京城，四个孔雀城
扛鼎之作，潮白河孔雀城
京郊别墅小镇顶级品牌
京御地产的里程碑
京郊别墅开发与销量双冠王
我的客户是谁
客户描述
所属区域：以CBD为核心的东部区域为主，同时辐射北京全城。 购买目的：置业目的以自用为主，多为度假、养老用途考虑。 置业次数：客户以二、三次置业为主 年龄：30-45岁之间，目标客群相对年轻化
客户特质
➢ 他们厌倦了都市生活的拥挤和繁忙，想在僻静的地方有一个风景优美的居所； ➢ 基本拥有第一居所，心中充满了别墅梦想； ➢ 向往别墅生活，对别墅品质有一定的认识；
顶级 京郊别墅小镇
品牌
品 牌 向 上
京郊别墅小镇连锁品牌”
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二、与其他孔雀城的品牌关系
“从1946年推出的“汰渍”品牌到1961年推出的“帮宝适”，取得成功的关键在 于，任何时期都采取阶段性集中优势资源“发展优势品牌”，并利用“品牌联动效 应”带动子品牌的迅速崛起。
——美国商界的黄埔军校的宝洁品牌部 摘自《宝洁的品牌秘籍》
6
——
上善若水 70 平
胸怀天下 方 公源 里起 风潮 情白 小河 镇畔
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一、项目价值梳理
-----产业规划
8
一、项目价值梳理
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潮白河畔、水岸生活。
项 目
区域发展、城市别墅。
产
品 五
蓝色水街、动感魅力。
大
价 值
幸福长者、健康生活。
点
品牌实力、信心保证。
二、与其他孔雀城的品牌关系
一个北京，四个孔雀城。 潮白河孔雀城，从一诞生就肩负着更大的责任。 它肩负着提升企业品牌形象， 提升市场对孔雀城产品力的认知， 将“京郊别墅小镇连锁品牌” 提升为京郊别墅小镇专家的升级任务。
我是谁
关于新城镇——
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新城镇，顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。
里斯顿位于华盛顿市以西35公里，杜勒斯机场收费公路旁，占地45平方公 里，由GULF OIL 公司开发。托高尔夫球场、高科技产业经济，3年之内将 一片田园、村舍、养殖场、湖泊，变为拥有5000居住人口，1400人就业的 新城。目前拥有6.5万居民、超过4万就业岗位，是华盛顿地区收入最高、 失业率最低、最富活力的城镇之一。
潮白河孔雀城全案营销报告
2009年10月
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1、如何定义潮白河孔雀城的市场地位，并塑造其价值形象高度？ 2、一个北京城，四个孔雀城，如何找到我们的目标客户,并实施精准
打击? 3、如何有效去化资源，完成15.1个亿销售额？并保障开盘合理有 效，
风险可控？ 4、在现场条件不具备的情况下，如何实施有效推广？
FOUR QUESTIONS
我们要解决的四大问题
• 我是谁 • 我的客户是谁 • 我要到哪里去
• 我如何做
本报告逻辑思路
• 市场分析
• 项目价值梳理
• 目标客户分析 • 目标设定 • 目标下的问题 • 科学的售策略
保障货量 • 价格制定 • 保障去化 • 保障客户量
• 保障成交率
• 有效推广策略
• 大盘形象塑造 • 入市阶段推广执行
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除了物理层面: 70平方公里风情小镇。 蓝色水街，创意水乡 本案还必须从精神层面赋予项目一个具有差异化的形象载体。 给市场及客户一个鲜明的形象记忆点，以全面提升项目的形象高度。
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新规划——3+1城市规划，京东区域国际化蜕变 新开发模式——产业开发+生态资源开发模式 新定位——产业兴园，实现区域跨域式发展 新理念——“幸福长者计划”老有所养 新设计——加州、西班牙、意大利，创新融合国际居住理念 新生活——蓝色水街，创意水乡，时尚生活新潮流