房地产住宅批量精装标准化体系及施工管理浅析精编PPT
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住宅批量精装修转训ppt课件
• 户型优化设计——过程中的多轮调整与互动，挖掘项目价值：
精准定位 营销卖点 功能合理性 避免拆改费
28
3.4 功能设计设计管理 功能至上 “全面家居解决方案”
29
各收纳空间客户需求分析的原理 ——玄关的需求层次
必要需求
玄关能临时摆放钥匙、包和 餐厅临时物品等，理想的摆
放方式放在鞋柜台面
弹性需求
19
1.2、精装产品配置策略（某楼盘）
20
1.3、精装产品配置价值分析
不同的策略决定精装在项目中价值的高低， 成本投入合适？ 投入/售价：8-12%
价值点 分析
立面
景观与外 室内公共
部空间
空间
户型
精装修
设备与智
商业及配 会所与活
能化技术 材料档次
套
动场所
服务
工艺与 质量
及格线 标准线 标杆线
21
7
三、开发商对精装修产品的选择
3.1 为什么要做精装修? 1、是行业发展的必然趋势，房地产已经从商品思维进入产品思维阶段。 2、是住宅产业化发展的必然。 3、是实现绿色低碳、环保节能的重要途径。 4、未来主流目标客户的需求，省时、省事，可以贷款、拎包入住、方便出租。 5、是开发商提升产品价值的重要手段，获得溢价收益。 6、是开发商提升产品品质和专业管理水平的重要手段。 7、开发商可以合理避税、改善财务现金流、降低资金成本。 8、可以通过住宅精装修为客户提供后期增值服务。
住宅批量精装修报告三某房地产公司精装修全过程关注点关注公司战略目标关注营销部工作关注设计研发部工作关注采购部招标采购计划关注工程部施工全过程控制一次交房率92关注物业需求明年实现精装房50比例搭建完善的分供方资源库关注销售价格关注控制预算关注配置标准关注整体出图计划关注方案图时间关注方案图扩出时间10关注产品定位关注材料选型及封样关注施工图完成时间1112关注成本测算关注品牌及材料选用关注采购计划131415关注招投标时间关注定标时间1617关注土建完成时间关注施工单位进场前准备工作关注技术交底262728关注施工工法交底关注通病防治办法2930关注与其它专业界面划分关注采购计划界面划分配合项目启动会完成精装内容222120关注资源收集及考察关注整体工期计划1918关注施工单位选择及确定关注合同需求2423关注成品保护防治措施关注隐蔽工程检查关注环保材料应用及控制313233施工图深化接点及大样图25关注整体各节点工期完成时间关注整体工期完成时间关注质量控制343536关注变更签证控制成本37关注业主需求关注交房15ppt学习交流重庆鹅岭山房地产开发有限公司chongqingelingpropertydevelopmentco
精准定位 营销卖点 功能合理性 避免拆改费
28
3.4 功能设计设计管理 功能至上 “全面家居解决方案”
29
各收纳空间客户需求分析的原理 ——玄关的需求层次
必要需求
玄关能临时摆放钥匙、包和 餐厅临时物品等，理想的摆
放方式放在鞋柜台面
弹性需求
19
1.2、精装产品配置策略（某楼盘）
20
1.3、精装产品配置价值分析
不同的策略决定精装在项目中价值的高低， 成本投入合适？ 投入/售价：8-12%
价值点 分析
立面
景观与外 室内公共
部空间
空间
户型
精装修
设备与智
商业及配 会所与活
能化技术 材料档次
套
动场所
服务
工艺与 质量
及格线 标准线 标杆线
21
7
三、开发商对精装修产品的选择
3.1 为什么要做精装修? 1、是行业发展的必然趋势，房地产已经从商品思维进入产品思维阶段。 2、是住宅产业化发展的必然。 3、是实现绿色低碳、环保节能的重要途径。 4、未来主流目标客户的需求，省时、省事，可以贷款、拎包入住、方便出租。 5、是开发商提升产品价值的重要手段，获得溢价收益。 6、是开发商提升产品品质和专业管理水平的重要手段。 7、开发商可以合理避税、改善财务现金流、降低资金成本。 8、可以通过住宅精装修为客户提供后期增值服务。
住宅批量精装修报告三某房地产公司精装修全过程关注点关注公司战略目标关注营销部工作关注设计研发部工作关注采购部招标采购计划关注工程部施工全过程控制一次交房率92关注物业需求明年实现精装房50比例搭建完善的分供方资源库关注销售价格关注控制预算关注配置标准关注整体出图计划关注方案图时间关注方案图扩出时间10关注产品定位关注材料选型及封样关注施工图完成时间1112关注成本测算关注品牌及材料选用关注采购计划131415关注招投标时间关注定标时间1617关注土建完成时间关注施工单位进场前准备工作关注技术交底262728关注施工工法交底关注通病防治办法2930关注与其它专业界面划分关注采购计划界面划分配合项目启动会完成精装内容222120关注资源收集及考察关注整体工期计划1918关注施工单位选择及确定关注合同需求2423关注成品保护防治措施关注隐蔽工程检查关注环保材料应用及控制313233施工图深化接点及大样图25关注整体各节点工期完成时间关注整体工期完成时间关注质量控制343536关注变更签证控制成本37关注业主需求关注交房15ppt学习交流重庆鹅岭山房地产开发有限公司chongqingelingpropertydevelopmentco
住宅批量精装修全程精细化管理精品PPT课件
1、个性化问题 设计中性化、淡化个性化设计，通过设计引导消费者向装饰个性化方
向发展。提倡“轻装修、重装饰”。常用的四种主流设计风格。 2、质量保证问题
采用工厂化制作、现场安装的工艺，大大提高施工质量。房屋各 种部位、部品的质量保证期限。 3、装修材料的环保性能的担忧 选用环保材料，确保达到环保要求。 4、装修房总价上升产生的抗性 毛坯房要做精装修建议价格底线：毛坯均价3000~3500元/平方米。 5、装修后竣工验收、竣工验收后装修
（五）、精装修住宅的运作模式
1、菜单式装修型 多种设计方案，多种装饰材料选择，多种装修级别。
2、开发商引导型 有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工厂化制造、
专业化安装，装修级别根据产品定位相对固定。 3、开发商集成型
统一标准，统一流程，采用全面家居解决方案，建立梯度产品体 系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。 4、开发商与家居连锁系统供应商合作型
一、房地产批量住宅精装修的核心理念
(一)、品质居住生活从精装修住宅开始
精装修住宅的普及标志着整个住宅产业从粗 放型向品质型的转变
几年前，商品房带全套装 修销售还只是在一些城市 的个别楼盘试探性的进行。 近来开发商在向客户交楼 时提供全套住房装修的比 例不断提高，这也是住建 部大力倡导的发展方向。 根据近期统计的数字，北 京、上海所占的比例大概 为40~50%，广州占70%以 上，其他二、三线城市所 占的比例也在逐年提高。 随着住宅建设科学技术含 量不断的提高，特别是住 宅产业化进程的快速发展， 预计未来几年商品住宅精 装修的比例将迅速增大。
（七）、推广精装修住宅存在的问题
1、市场认知度有待提高 简单装修，全装修，公寓式精装修，居住生活方式的演变。
向发展。提倡“轻装修、重装饰”。常用的四种主流设计风格。 2、质量保证问题
采用工厂化制作、现场安装的工艺，大大提高施工质量。房屋各 种部位、部品的质量保证期限。 3、装修材料的环保性能的担忧 选用环保材料，确保达到环保要求。 4、装修房总价上升产生的抗性 毛坯房要做精装修建议价格底线：毛坯均价3000~3500元/平方米。 5、装修后竣工验收、竣工验收后装修
（五）、精装修住宅的运作模式
1、菜单式装修型 多种设计方案，多种装饰材料选择，多种装修级别。
2、开发商引导型 有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工厂化制造、
专业化安装，装修级别根据产品定位相对固定。 3、开发商集成型
统一标准，统一流程，采用全面家居解决方案，建立梯度产品体 系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。 4、开发商与家居连锁系统供应商合作型
一、房地产批量住宅精装修的核心理念
(一)、品质居住生活从精装修住宅开始
精装修住宅的普及标志着整个住宅产业从粗 放型向品质型的转变
几年前，商品房带全套装 修销售还只是在一些城市 的个别楼盘试探性的进行。 近来开发商在向客户交楼 时提供全套住房装修的比 例不断提高，这也是住建 部大力倡导的发展方向。 根据近期统计的数字，北 京、上海所占的比例大概 为40~50%，广州占70%以 上，其他二、三线城市所 占的比例也在逐年提高。 随着住宅建设科学技术含 量不断的提高，特别是住 宅产业化进程的快速发展， 预计未来几年商品住宅精 装修的比例将迅速增大。
（七）、推广精装修住宅存在的问题
1、市场认知度有待提高 简单装修，全装修，公寓式精装修，居住生活方式的演变。
批量精装修实操PPT课件
部门 – 文件名 20
本阶段的主要工作
25、入户门安装，上锁：这是一个非常重要的工序，从此进入场地需要办理移交手续。 由于需要的看护人数比较多，所发生费用建议由各分包按造价分摊。 在本流程中，看护人员起到了很重要的作用。项目经理每周组织召开协调会，明确每 个工种以流水方式进入具体房间的时间表，看护人员根据此表组织场地移交，提供开 门、检查、关门、再检查的工作。由于需要的人较多，有必要由各分包单位共同分摊 相应发生的费用。
部门 – 文件名 16
无需移交阶段的工作
12、开工报告及正式开工 13、样板层施工
14、轻钢龙骨石膏板吊顶基层 15、乳胶漆刮腻子以及底漆 16、地砖铺贴
17、门槛石、窗台石、其他石材铺贴 18、木门单位正式开工，门框底框安装，公共楼梯踏步砖铺贴
19、墙砖地砖在门边、栏杆立柱附近的收口 20、厨房墙面不锈钢安装，橱柜以及洗脸台的框架安装
提纲
1、概述 2、设计 3、施工流程 4、采购管理 5、场地移交 6、进度控制 7、质量管理 8、文明施工与成品保护 9、整改验收移交与保修
部门 – 文件名 1
第一部分：概述
部门 – 文件名 2
与精装修住宅相关的背景
• 毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产，工 业化生产，住宅产业化，“批量精装修”。
21、正式的门框安装 22、橱柜门扇、台面安装 23、乳胶漆第一遍面漆施工 24、公共楼梯间墙面乳胶漆腻子及第一遍面漆施工
部门 – 文件名 17
本阶段的管理工作
12、政府验收的问题：精装修是否参加验收？如何穿插，竣工文档的要求 13、样板层施工。 14、轻钢龙骨石膏板（或松本板）吊顶基层，墙面面砖镶贴：这都是优先工序。其中，泥水必须在第50天
批量住宅精装修实战解决方案ppt课件
批量住宅精装修 项目管理实战解决方案
主讲: 孟老师 2011年5月21-22日深圳公开课
交流范围、对象及方式
范围：批量住宅精装修项目的研发、设计、成本、采购、施 工准备、土建移交、质量、进度、成品保护、安全文明、工 地开放、集中交房等过程管控实战解决方案。 对象：房地产公司经理、副经理、总监等领导；研发、设计、 成本、采购、营销、工程、物业等部门的管理人员，也可作 为监理单位、施工单位的参考。 方式：主要采用XX上市企业N个大型批量住宅精装修项目管 理案例图片、视频、文件表格、现场统计数据和正反两方面 事例进行关键点解读。
九、设计点位细节上的深化解决方案
3、阻断卫生间垂直方向进水通道 解决方案： 案例
4、厨卫砌筑管井防水构造的设计预防 解决方案： 案例
九、设计点位细节上的深化解决方案
5、管口阴浸的设计预防 解决方案： 案例 6、解决生活阳台防水的隐患问题 解决方案： 案例
九、设计点位细节上的深化解决方案
一、施工准备阶段的工作内容
土建检查、问题汇总、整改、移交； 管理启动会； 土建协调会； 甲方管理与技术准备； 施工管理与技术准备； 监理管理与技术准备。
一、研发的内容及意义
精装房
最合理 的户型
出众的 效果
符合客户 需求的部品
舒适的 使用性能
一、研发的内容及意义
研发是研究如何满足客户需求的过程； 是成本控制的过程； 研发的成果可以批量复制、为多项目打下基础； 是工程质量保证的前提。 根本思想：
二、研发管理的注意事项
设计主导、各部门紧密配合； 样板测试体验最直观； 没有完美无缺的装修房； 成果及时归纳和总结； 建立经验教训手册。
一、客户调查与需求排序
1、客户能够接受的装修费用标准 案例 2、客户装修关注因素排序 案例
主讲: 孟老师 2011年5月21-22日深圳公开课
交流范围、对象及方式
范围：批量住宅精装修项目的研发、设计、成本、采购、施 工准备、土建移交、质量、进度、成品保护、安全文明、工 地开放、集中交房等过程管控实战解决方案。 对象：房地产公司经理、副经理、总监等领导；研发、设计、 成本、采购、营销、工程、物业等部门的管理人员，也可作 为监理单位、施工单位的参考。 方式：主要采用XX上市企业N个大型批量住宅精装修项目管 理案例图片、视频、文件表格、现场统计数据和正反两方面 事例进行关键点解读。
九、设计点位细节上的深化解决方案
3、阻断卫生间垂直方向进水通道 解决方案： 案例
4、厨卫砌筑管井防水构造的设计预防 解决方案： 案例
九、设计点位细节上的深化解决方案
5、管口阴浸的设计预防 解决方案： 案例 6、解决生活阳台防水的隐患问题 解决方案： 案例
九、设计点位细节上的深化解决方案
一、施工准备阶段的工作内容
土建检查、问题汇总、整改、移交； 管理启动会； 土建协调会； 甲方管理与技术准备； 施工管理与技术准备； 监理管理与技术准备。
一、研发的内容及意义
精装房
最合理 的户型
出众的 效果
符合客户 需求的部品
舒适的 使用性能
一、研发的内容及意义
研发是研究如何满足客户需求的过程； 是成本控制的过程； 研发的成果可以批量复制、为多项目打下基础； 是工程质量保证的前提。 根本思想：
二、研发管理的注意事项
设计主导、各部门紧密配合； 样板测试体验最直观； 没有完美无缺的装修房； 成果及时归纳和总结； 建立经验教训手册。
一、客户调查与需求排序
1、客户能够接受的装修费用标准 案例 2、客户装修关注因素排序 案例
房地产批量精装修项目的施工管理及项目交付核心要点解码.pptx
胡冶明老师，1985年毕业于同济大学建筑工程系，有7年建筑设计院工 作经历、25年房地产开发管理经历。曾经先后担任大连万达、美国李名 仪建筑事务所、深圳知名地产企业高级经理职位，现兼任清华大学深圳 研究生院房地产总裁班客座教授，深圳市汇铭精装工程顾问有限公司创 始人，是目前国内房地产批量精装修领域的著名专家。
300套住宅同时施工劳动力统计分析：
5d 20d 35d 50d 65d 80d 95d
110d
160 140 120 100 80 60 40 20 0
合计
杂工 焊工 水电工
木工 油漆工
泥水工
第二章：住宅批量精装项目交楼标准样板房施工管理
一、交楼标准样板房制作的重要性
对于建设规模比较大的楼盘，建议在进行大规模精装修之前，先进行样板 房的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且还要通过样板房的施 工，发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，并及时进行修正。特别是那 些前期设计没有考虑全面家具解决设计方案的项目。
（2）、公共部分土建
天花：如有吊顶，则可以放宽要求，不做处理；如无吊顶，必须凿平并用腻子 补平。 墙面：平整度、垂直度符合标准，阴阳角垂直；抹灰批荡面平整不得有空鼓、 裂缝；外露梁柱尺寸准确，避免大小头。 地面：地面打凿平整，清理干净。 电梯：电梯门洞预留正确，待门框安装完毕后塞缝修补、收口完毕。 防火门：门洞预留尺寸正确，过梁安装符合要求，两侧门洞宽度一致。 栏杆：给出室外一米线，栏杆平台浇筑完毕，待栏杆安装后收口。
批量精装修项目管理系列课程介绍
课程背景：随着全国各地房地产精装修项目的快速发展和交付比例不 断的提高，以往的1至2天的精装修培训课程已经不能满足广大从事精 装修项目管理同行的最新需要，为了适应大家的需求，本次精装修系 列管理课程共划分三个部分，既第一部分的精装修项目的定位、产品 研发、设计管理，第二部分的项目目标成本控制及采购管理。第三部 分的精装修项目的施工管理及项目交付核心要点解码。 课程特点：本次系列课程的推出，除了比以往的精装修课程更加系统 和专注之外，每个专题课程均安排了模拟沙盘演练环节，针对模拟项 目进行实际演练，让大家获得更好的教学效果。另外，每次专题系列 课程还安排了丰富的经典案例分析，并且案例不断实时更新。 本次课程主要内容：住宅精装修项目工程管理体系搭建、总包分包管 理、标段划分、总包和分包界面标准的建立、交楼标准样板房的施工 管理、批量装饰施工关键节点把控、常见质量问题预防、项目交付及 维修管理、施工管理模拟案例演练、最新案例分享。
批量精装修学习分享(课堂PPT)
湖北《关于推进建筑产业现代化发展的意见》2016年3月
• 计划到2025年全省混凝土结构建筑项目预制率达到40%以上，钢结构、木结 构建筑主体结构装配率达到80%以上。湖北省将分三阶段推进这一目标。
• 2016年—2017年为试点示范期，武汉、襄阳、宜昌先行先试，到2017年全省 在现有基础上建成5个以上建筑产业现代化生产基地，采用建筑产业现代化方式 建造的项目建筑面积不少于200万平方米，项目预制率不低于20%。
批量精装修学习分享
目录
01
批量精装修发展现状
02
批量精装修的主要工作
03
标杆企业经验分享
01
批量精装修发展现状
国家政策
• 《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》〔2016〕71号 大力发展装配式混凝土建筑和钢结构建筑，在具备条件的地方倡导发
展现代木结构建筑，不断提高装配式建筑在新建建筑中的比例。力争用10
批量精装修的主要工作等部门。
• 成果：落实装修涉及的材料及设备 信息（样品、技术资料、价格）。
• 建立企业“精装修材料及设备产品 信息库”、战略合作企业
• 四、成本管理：成本合约部、营销、 设计、工程等部门。
• 成果：性价比分析、设计造价控制、 工程预算、施工招投标。
• 签订施工、材料设备采购相关合同
批量精装修的主要工作
• 五、工程管理：工程部、成本、设 计、营销等部门。
• 成果：施工质量、进度管理，让客 户满意。
• 建立完善企业工艺、质量及管理标 准。
• 六、交付及售后管理：物业、工程、 营销等部门。
• 成果：分户验收、交房、售后及保 修服务。
• 建立验收、交付及售后服务标准和 流程。
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子
需要树立的几个重要观念
你不是错过了精装修而是错过一个时代； 精装修设计是可控设计，决不是创意设计； 精装修对开发商来说，是对原来建造方式的完全否定； 企业能不能做好精装修，最重要的不是技术问题，而是领导者的观念问题。 从营销的角度来看，精装修一定要加分。
营销定位阶段
一体化设计阶段
售后服务阶段
批量交付阶段
示范样板阶段 销售阶段
批量施工阶段
房地产住宅批量精装标准化体系及施 工管理 浅析(PP T154页 )
今天要沟通的话题
第一部分、房地产企业批量精装现状分析 第二部分、批量精装标准化体系部分
房地产住宅批量精装标准化体系及施 工管理 浅析(PP T154页 )
房地产住宅批量精装标准化体系及施 工管理 浅析(PP T154页 )
一、精装修住宅的发展趋势与现状
1、精装修住宅的发展现状、发展趋势、存在的问题； 1.1、韩国 （ 住宅建筑、装修一体化）
中韩住宅在美观、功能上差异不大，关键还是在开发模式和设计理念上的细部差异。在韩国买房也都是全装修的房子， 天地墙、厨房、卫生间都已经装修配置好，购房者自己只要买家具、带行李就可以入住。在韩国，没有所谓建筑设计师和室 内设计师之分，每个项目都是整体全盘考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修，各个设计环节由一家设计单位系统进行。 最终成稿的设计图册非常详尽细致，从设计方案到施工图纸，每个细部都极其考究。另外，建筑装修也全部由一家施工单位 进行，从而保证效率与施工工艺。水、电、煤等各种管道线路都是浇混凝土前预备好的，免去了毛坯房装修中敲墙埋管的烦 锁过程。而且还预留好了各种龙头和接口，只要是生活可能用到的，房屋设计建造时都已考虑到，绝对不需要再敲打破坏。 许多住宅在土建与装修的间隔工期中，每天都有保洁人员来处理电源槽口中的粉尘，一切都为装修阶段提供了最为便利的条 件。
韩国住宅装修普遍采用工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高，建筑材料或部品设备尽量实现可回收重复利用， 既强调住宅美观，也倡导节能。 1.2、日本 （60年发展、标准化指标、人性化动作）
日本从上世纪50年代中期开始支持企业进行装配式住宅的开发和推广。60年代，政府制定了“住宅建设”工业化基本 设想，推广进行建筑材料和构配件的工业化生产，施工现场的作业转移工厂。到70年代，住宅装修改造、优良节能建筑技术 进一步提到推广。现在日本住宅市场上已经没有了毛坯房，所有在售都是全装修房。
批量精装 1+2+3 策略
一个好的体系、一种好的思路、一个好的执行团队 二大重点阶段工作：精装样板设计研发、批量执行管理 三位一体运作模式：营销设计、供应成本、工程密切合作
实操精装项目标准化执行流程
实操精装项目标准化执行流程可分为上下半场共七个阶段：即营销定位阶 段、一体化设计阶段、示范样板间阶段、销售阶段、批量施工阶段、批量交 付阶段、售后服务阶段，过程中不同时期关注的重点工作不同。
高劳动效率。美国住宅大多采用木结构或轻钢结构，采用工业化的建造方式。一般3-4层木结构独栋2周交工，一个小区的建 设通常是几栋房子同时施工，签订的交工合同是3个月。在整个建设中，除混凝土基础外，都是干作业（工厂流水线生产， 现场拼装），房子建好后即可入住。为数不多的高级公寓单位面积购买价格较高，其装修技术和质量很高，是许多高薪阶层 的购买对象。这类全装修高级公寓通常先是由购房者向建筑师传达装修意向，双方共同制定装修菜单，确定设计方案，再由 建筑师较交设计图给开发商进行施工，业主可阶段性地提出修改意见。
日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购房者亲自体验所用建材的优点。不过在日本购房者甚 至可以提出选购与样板房一样的家具电器，开发商负责安装调试到位。在装修上，开发商在地板颜色，墙面涂装都提供多种 选择，类似于“菜单式装修”。不同的是上海很多楼盘虽然提供了多种装修风格，细节上可变动余地不大；而日本楼盘一般 只有一种装修风格，细节上的选择却多种多样。
日本住宅早已不在全装修房初级发展层面上，而是更上一层。对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。 对单体住宅的要求包括耐久性、防水、隔热、隔声、换气、安全性要求等项指标，对住宅小区要求包括日照、公园面积、绿 化面积、噪声，这些指标根据经济发展和居民要求大约每隔5年修改一次。针对楼盘的质量问题，监管部门有一套标准化的 处罚方法：对开发商作出巨额罚款并可能注销公司，相关责任人还将面临牢狱之灾、问题严重的楼盘会推倒重建。因而在日 本，开发商轻易不敢造次。
在美国，销售计划书是开发商得到预售许可的前提，具有法律效力，一旦被确认后不可擅自改变。一般计划书有几百 页厚，其中建筑结构部分，除了地基、外墙、门窗等大项目要写清楚外，内部装备例如冰箱、炉灶、马桶、浴缸品牌、尺寸， 保修期等都要写明白。由于计划书非常详细，开发商根本没有忽悠买房者的空间。
房地产住宅批量精装标准化体系及施 工管理 浅析(PP T154页 )
房地产住宅批量精装标准化体系 及施工管理浅析
房地产住宅批量精装标准化体系及施 工管理 浅析(PP T154页 )
猩猩进化引发的思考？？
科学家们说，我们与黑猩猩百分之九十五相识的基因图谱 关于精装修标准化体系
要用工业化的思维方式来思考批量精装修 要用做产品的思路来看待批量精装修
房地产住宅批量精装标准化体系及施 工管理 浅析(PP T154页 )
房地产住宅批量精装标准化体系及施 工管理 浅析(PP T154页 )
1.3、美国 （法制建全、没有为个体服务的装修企业） 美国住宅建设基本实现了产业化，一般是不准卖毛坯房的，出售的全部是全装修房，美国市场上也基本没有了为了个
体服务的装修企业，全部为开发商做整体服务。 避免手工操作。手工操作不可控因素多，误差大，容易发生质量通病，对劳动力施工水平的要求高，也不能有效的提
房地产住宅批量精装标准化体系及施 工管理 浅析(PP T154页 )
今天要沟通的话题
一、房地产企业批量精装现状分析 1、批量精装修的发展现状、政策解读及发展趋势； 2、批量精装修的运作模式分析； 3、批量精装修的营销模式分析 4、批量精装修的弊病及其操作要点分析。
房地产住宅批量精装标准化体系及施 工管理 浅析(PP T154页 )
需要树立的几个重要观念
你不是错过了精装修而是错过一个时代； 精装修设计是可控设计，决不是创意设计； 精装修对开发商来说，是对原来建造方式的完全否定； 企业能不能做好精装修，最重要的不是技术问题，而是领导者的观念问题。 从营销的角度来看，精装修一定要加分。
营销定位阶段
一体化设计阶段
售后服务阶段
批量交付阶段
示范样板阶段 销售阶段
批量施工阶段
房地产住宅批量精装标准化体系及施 工管理 浅析(PP T154页 )
今天要沟通的话题
第一部分、房地产企业批量精装现状分析 第二部分、批量精装标准化体系部分
房地产住宅批量精装标准化体系及施 工管理 浅析(PP T154页 )
房地产住宅批量精装标准化体系及施 工管理 浅析(PP T154页 )
一、精装修住宅的发展趋势与现状
1、精装修住宅的发展现状、发展趋势、存在的问题； 1.1、韩国 （ 住宅建筑、装修一体化）
中韩住宅在美观、功能上差异不大，关键还是在开发模式和设计理念上的细部差异。在韩国买房也都是全装修的房子， 天地墙、厨房、卫生间都已经装修配置好，购房者自己只要买家具、带行李就可以入住。在韩国，没有所谓建筑设计师和室 内设计师之分，每个项目都是整体全盘考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修，各个设计环节由一家设计单位系统进行。 最终成稿的设计图册非常详尽细致，从设计方案到施工图纸，每个细部都极其考究。另外，建筑装修也全部由一家施工单位 进行，从而保证效率与施工工艺。水、电、煤等各种管道线路都是浇混凝土前预备好的，免去了毛坯房装修中敲墙埋管的烦 锁过程。而且还预留好了各种龙头和接口，只要是生活可能用到的，房屋设计建造时都已考虑到，绝对不需要再敲打破坏。 许多住宅在土建与装修的间隔工期中，每天都有保洁人员来处理电源槽口中的粉尘，一切都为装修阶段提供了最为便利的条 件。
韩国住宅装修普遍采用工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高，建筑材料或部品设备尽量实现可回收重复利用， 既强调住宅美观，也倡导节能。 1.2、日本 （60年发展、标准化指标、人性化动作）
日本从上世纪50年代中期开始支持企业进行装配式住宅的开发和推广。60年代，政府制定了“住宅建设”工业化基本 设想，推广进行建筑材料和构配件的工业化生产，施工现场的作业转移工厂。到70年代，住宅装修改造、优良节能建筑技术 进一步提到推广。现在日本住宅市场上已经没有了毛坯房，所有在售都是全装修房。
批量精装 1+2+3 策略
一个好的体系、一种好的思路、一个好的执行团队 二大重点阶段工作：精装样板设计研发、批量执行管理 三位一体运作模式：营销设计、供应成本、工程密切合作
实操精装项目标准化执行流程
实操精装项目标准化执行流程可分为上下半场共七个阶段：即营销定位阶 段、一体化设计阶段、示范样板间阶段、销售阶段、批量施工阶段、批量交 付阶段、售后服务阶段，过程中不同时期关注的重点工作不同。
高劳动效率。美国住宅大多采用木结构或轻钢结构，采用工业化的建造方式。一般3-4层木结构独栋2周交工，一个小区的建 设通常是几栋房子同时施工，签订的交工合同是3个月。在整个建设中，除混凝土基础外，都是干作业（工厂流水线生产， 现场拼装），房子建好后即可入住。为数不多的高级公寓单位面积购买价格较高，其装修技术和质量很高，是许多高薪阶层 的购买对象。这类全装修高级公寓通常先是由购房者向建筑师传达装修意向，双方共同制定装修菜单，确定设计方案，再由 建筑师较交设计图给开发商进行施工，业主可阶段性地提出修改意见。
日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购房者亲自体验所用建材的优点。不过在日本购房者甚 至可以提出选购与样板房一样的家具电器，开发商负责安装调试到位。在装修上，开发商在地板颜色，墙面涂装都提供多种 选择，类似于“菜单式装修”。不同的是上海很多楼盘虽然提供了多种装修风格，细节上可变动余地不大；而日本楼盘一般 只有一种装修风格，细节上的选择却多种多样。
日本住宅早已不在全装修房初级发展层面上，而是更上一层。对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。 对单体住宅的要求包括耐久性、防水、隔热、隔声、换气、安全性要求等项指标，对住宅小区要求包括日照、公园面积、绿 化面积、噪声，这些指标根据经济发展和居民要求大约每隔5年修改一次。针对楼盘的质量问题，监管部门有一套标准化的 处罚方法：对开发商作出巨额罚款并可能注销公司，相关责任人还将面临牢狱之灾、问题严重的楼盘会推倒重建。因而在日 本，开发商轻易不敢造次。
在美国，销售计划书是开发商得到预售许可的前提，具有法律效力，一旦被确认后不可擅自改变。一般计划书有几百 页厚，其中建筑结构部分，除了地基、外墙、门窗等大项目要写清楚外，内部装备例如冰箱、炉灶、马桶、浴缸品牌、尺寸， 保修期等都要写明白。由于计划书非常详细，开发商根本没有忽悠买房者的空间。
房地产住宅批量精装标准化体系及施 工管理 浅析(PP T154页 )
房地产住宅批量精装标准化体系 及施工管理浅析
房地产住宅批量精装标准化体系及施 工管理 浅析(PP T154页 )
猩猩进化引发的思考？？
科学家们说，我们与黑猩猩百分之九十五相识的基因图谱 关于精装修标准化体系
要用工业化的思维方式来思考批量精装修 要用做产品的思路来看待批量精装修
房地产住宅批量精装标准化体系及施 工管理 浅析(PP T154页 )
房地产住宅批量精装标准化体系及施 工管理 浅析(PP T154页 )
1.3、美国 （法制建全、没有为个体服务的装修企业） 美国住宅建设基本实现了产业化，一般是不准卖毛坯房的，出售的全部是全装修房，美国市场上也基本没有了为了个
体服务的装修企业，全部为开发商做整体服务。 避免手工操作。手工操作不可控因素多，误差大，容易发生质量通病，对劳动力施工水平的要求高，也不能有效的提
房地产住宅批量精装标准化体系及施 工管理 浅析(PP T154页 )
今天要沟通的话题
一、房地产企业批量精装现状分析 1、批量精装修的发展现状、政策解读及发展趋势； 2、批量精装修的运作模式分析； 3、批量精装修的营销模式分析 4、批量精装修的弊病及其操作要点分析。
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