碧桂园新项目开发运营指导(内训资料)
碧桂园培训计划
碧桂园培训计划一、培训目标碧桂园一直以来注重人才培养，希望能够通过培训计划，帮助员工提升专业技能、拓展思维视野，提高综合素质和团队合作能力，从而更好地适应公司发展的需要。
二、培训内容1. 专业技能培训- 岗位技能培训：根据员工的岗位特点，有针对性地进行专业技能培训，包括销售技巧、客户服务、项目管理、财务知识等。
- 行业知识学习：通过市场调研、行业报告、案例分析等方式，帮助员工了解当下房地产行业的最新动态，把握市场脉搏。
- IT技术培训：让员工熟悉公司常用的办公软件，提高工作效率。
2. 沟通协调与人际关系- 沟通技巧：通过角色扮演、案例分析等方式，帮助员工提高沟通技巧，改善与同事、客户、上级的沟通效果。
- 团队合作：组织团队建设活动，促进员工之间的合作与共同进步。
3. 个人素质提升- 激发潜能：通过心理辅导、情绪管理等方式，帮助员工认识自我，发掘潜能，充分发挥个人优势。
- 时间管理：培训员工合理安排时间，提高工作效率。
4. 领导力培养- 领导能力：针对管理人员，开展领导力培训，提升他们的领导能力和团队管理能力。
5. 市场营销与创新- 品牌营销：讲解品牌建设的重要性，培养员工对公司品牌的认同与忠诚。
- 创新思维：激发员工的创新意识，引导他们不断创新，推动企业发展。
三、培训形式1. 线下培训- 员工集中培训：定期组织员工集中培训，通过专业培训机构、行业专家授课，保证培训效果。
- 内部导师培训：利用内部资源，由公司内部骨干员工担任导师，通过内部分享、学习小组方式进行培训。
2. 线上学习- 在线课程学习：通过搭建在线学习平台，提供员工可以选择的在线课程，自主学习，灵活安排学习时间。
- 远程直播课程：利用直播技术，进行远程培训，不受地点限制，方便员工随时随地学习。
三、培训方案1. 月度培训计划- 第一周：专业技能培训- 第二周：沟通协调与人际关系- 第三周：个人素质提升- 第四周：市场营销与创新2. 季度专题培训- 第一季度：产品知识与销售技巧培训- 第二季度：客户服务与团队合作培训- 第三季度：创新思维与领导力培养- 第四季度：时间管理与品牌营销培训3. 年度特色培训- 创新创业训练营：设立创新创业训练营，鼓励员工提出创新创意，给予资金支持，推动企业发展。
碧桂园 培训计划
碧桂园培训计划一、前言碧桂园是中国领先的房地产开发商之一，致力于提供高品质的住宅和商业地产项目。
为了不断提高员工的专业技能和素质，确保公司业务能够持续发展，碧桂园制定了全面的培训计划，以帮助员工不断提升自我，并夯实公司的核心竞争力。
二、培训目标1. 提升员工的专业素养和业务能力，培养出色的团队合作意识和沟通技巧；2. 帮助员工不断学习，适应市场变化，提高自我修养和终身学习能力；3. 提高员工的管理和领导能力，打造高效的团队和员工；4. 鼓励员工关注客户需求，提高服务水平和满意度；5. 建立起科学的学习评估体系，为员工的发展提供清晰的目标和方向。
三、培训内容1. 专业技能培训（1）销售技能培训：包括销售技巧、客户服务、协商谈判、市场分析等内容；（2）管理技能培训：包括团队管理、项目管理、领导力培养、决策与执行等内容；（3）房地产知识培训：包括房地产法规、产业经济、项目策划、工程施工等内容。
2. 个人素质提升（1）沟通技能培训：包括口头表达、书面沟通、演讲与表达等内容；（2）人际关系培训：包括冲突处理、团队建设、情商管理等内容；（3）职业道德与素养培训：包括诚信经营、职业操守、社会责任等内容。
3. 行业变化与市场动态（1）市场营销培训：包括市场调研、市场定位、营销策略、品牌推广等内容；（2）房地产政策培训：包括国家政策、行业动向、市场预测、风险管理等内容；（3）创新思维与领导力：包括创新理念、领导品质、战略规划、变革管理等内容。
四、培训方式1. 培训课程根据员工的不同岗位和职级，制定不同层次的培训课程。
培训课程包括线下课堂教学、案例分析、角色扮演、实地考察等形式，为员工提供多元化的学习方式。
2. 线上学习结合互联网和移动技术，为员工提供线上学习平台和资源，包括学习视频、电子书籍、在线测试、讨论区等，方便员工随时随地进行学习。
3. 师徒传承老员工与新员工结对学习，通过师徒相传的方式，传授经验和技能，培养新人的发展潜力和快速成长。
碧桂园集团全套项目开发指引【全攻略】
碧桂园集团全套项目开发指引【全攻略】内容提要：第一部分:获取优质土地，定位精准第二部分:做好前期策划，快速开工第三部分:聚焦展示区域，完美开盘第四部分:过程管控到位，质量优良第五部分:重视精装策划，打造精品第六部分:注重细节完善，完美交楼第一部分获取优质土地，产品定位精准获取一块优质土地，项目就成功了一大半。
集团要求各区域及投资团队要拿“能够获得成就共享的地”。
土地获取需要经历土地信息收集、意向地块谈判、集团立项、定位策划、定案、摘牌及后续办证等工作和程序。
为了确保获取优质土地并保障新项目按照“碧桂园模式”进行开发，应该着重做好以下工作：一.组建精干团队1、前期项目团队区域有意向地块后，就应该着手组建前期项目团队。
项目团队越早组建、越早介入投资谈判，对项目风险识别、后续快速开发越有利。
为降低项目风险，最好由有经验的老项目总出任新项目的总经理。
2、前期策划小组区域投资部或项目总牵头，组织项目部及区域设计、营销、成本、财务、运营等各职能专业人员到现场就各专业各业务板块进行深入研究，同时组成项目前期策划小组，对该项目进行论证及编制各专业的计划及安排，尤其是实现项目摘牌即开工、工程关键线路、人山人海及绿化工作面第一时间提供等的策划方案。
二.深入市场调研1、研究市场（1）研究市场容量及城市发展：城区人口有多少，消费能力如何，研究市场的年供货量及成交量，是否有辐射影响市场，市场属于内需型需求还是外向型需求，城市主轴、新区或行政部门往哪个方向发展，市场存量及往年销售情况如何等。
（2）研究市场价格：当地别墅/洋房销售价格如何，不同产品价格差异；要选择最好的、有一定规模的竞品进行调研。
除意向地块所在区域外，还应增加例如中心城区等多个不同区域的价格研究，当地别墅/洋房销售价格如何，不同产品、不同景观、不同户型/面积的价格差异，了解背后的真实价格。
若带装修销售，要了解竞品的真实装修成本，客户接受程度如何；可以卖多少钱、成本如何。
碧桂园5月份培训讲义
附件一：社区商业的规划一、市场研究：从市场需求出发，服务于目标市场。
社区商业市场研究是社区商业各项定位的基础，对社区商业市场需求的准确把握，关系到商业经营的持续生命里，影响到社区商业项目运作的成败。
社区商业市场研究分为定性研究于定量研究。
（1）定性研究：✧城市经济政策环境✧城市及区域规划状况✧周边及社区内消费群体的消费水平✧消费习惯✧消费群结构✧社区住宅项目的发展状况✧周边竞争项目的基本状况✧成功项目的经营策略分析（2）定量研究✧人均收入✧人均消费✧消费人口数✧消费群的构成比例✧住宅社区的基本技术经济指标✧竞争项目的基本经济技术指标需要注意的是：社区商业项目与住宅物业的市场研究不同，社区商业项目注重消费市场研究，不但要对社区的人口规模、客户特征、进行细致的分析和评估，更要充分考虑周边商业所在住宅项目拟购买者的置业特征，以此作为社区商业开发规模定位和经营定位的依据。
另外，在社区商业运作时，应对消费市场进行培育和管理，或者考虑将其与消费推广紧密结合，使其形成优势互补、资源共享、相互促进。
附社区商业调查表，其结合了定性与定量研究的具体内容，希望同事们学会作出这样的表格，理解里面的内容，对所在社区做一个调查。
二、社区商业的选址我们这里界定的是一个住宅项目范围内的社区商业选址，因为整个住宅项目的地理位置已经确立。
（一）社区商业的服务对象✧社区业主✧周边的消费群（二）社区商业的选址原则✧商住分离✧便民购物✧不扰民✧周边消费群易达（三）根据社区的类型选址✧外向型社区：社区主入口，社区商业选择在住宅小区与外界联系较方便的区域✧临江社区：选址在桥的附近✧内需自用型社区：社区各组团的接壤地带，也可在组团的中心（4）根据宅社区的地块形状✧长条形地块：选址在社区中部靠近边缘地带✧正方形地块：社区中心部位的中央广场旁边✧圆形地块：社区中心部位的中央广场旁边三、项目定位（一）项目定位的意义社区商业的定位必须非常准确，恰当的定位是社区商业成功的基础，直接关系到社区商业后期经营的生存之道。
碧桂园核心管理人员产品标准化培训课件
产品
外立面
多层 (6层以下）
现代3 现代3
型号 J489(原A型） J490(原B型）
梯户 1梯2户 1梯2户
建筑面积 （㎡）
118
84/104
层数 室内间隔 6 3房2厅 6 2/3房2厅小高层 （11层）现 Nhomakorabea3 现代3
J491（F型） J477（北方）
1梯2户 1梯3户
93/103 146/140
1梯4户 2梯4户
90/87/86/107 33 2/3房2厅
86/116
30 2/3房2厅
现代3
J421
1梯5户
66/70/8014 30 2房2厅
特点：
确保快速开工：全套图纸标准化，缩短设计周期 确保产品利润：建造成本标准化，确保利润 确保产品品质：用材及施工工艺标准化 确保去化率：户型标准化，经受市场验证并改良优化
间隔
3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 2/3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3/4房2厅 3/4房2厅 3/4房2厅 3/4房2厅 4/5房2厅 2/3房2厅 3房2厅 5房2厅 1房1厅 3房2厅 4房2厅 4房2厅 3/4房2厅 3房2厅 2/3房2厅
面积㎡
70/109 111/89/80/80
117/83/108 89/125/128 65/68/77/83
89/89 117/83/108 111/89/80/80
108/139 98/91
115/104 85/110/130 111/89/80/80
142/147 115/118/142 88/113/138 100/117/122
碧桂园产品培训讲解
目标成本管理场景
演示说明： 1. 使用管理员密码介绍系统总体架构 2. 使用弘阳上院项目演示成本场景 3. 使用用户成本经理张伟演示成本场景 4. 演示目标成本审批流程
Yonyou Software Co.,Ltd.
招投标管理场景
供方管理
招投标管理流程
Yonyou Software Co.,Ltd.
合约规划及合同管理
说明： 1. 编制合约规划，并进行审核 2. 录入合同（规划，费用项两种方式），并演示合同审核流程 3. 演示规划余量的3种处理方式 4. 演示账号：zhangwei
Yonyou Software Co.,Ltd.
付款管理
资金计划管理：
说明： 1. 录入年度资金计划，汇报审核 2. 合约规划，合同中录入付款计划 3. 通过付款计划生成月度资金计划 4. 通过月度资金计划控制合同及非合同请款
碧桂园成本管理产品培训
用友网络科技股份有限公司 2015年 8月 4日
成本管理业务需求
场景1：目标成本管理 场景2：招投标管理 场景3：合约规划及合同管理 场景4：付款管理 场景5：变更 场景6：结算 场景7：目标成本动态管控 场景8：其他
Yonyou Software Co.,Ltd.
Yonyou Software Co.,Ltd.
变更及结算管理
说明： 1. 演示合同变更的三种模式
2. 现场签证的申请，审核，核价流程
3. 合同结算流程
4. 结算后成本结转
Yonyou Software Co.,Ltd.
预祝碧桂园的信息化建设取得圆满成功！
பைடு நூலகம்
房地产内训：地产项目快速开发及运营模式解析培训
房地产内训：地产项目快速开发及运营模式解析培训【课程背景】房地产内训：地产项目快速开发及运营模式解析培训，如何有效平衡“住宅与商业”、“速度和利润”、“资本与资产”三者之间关系，将直接决定在未来越来越激烈的同业竞争中，谁将能够走得更好、更稳健。
房地产业将进入“后高周转时代”，企业将面临“去政策红利、去存量、去杠杆”的三大压力，在此背景下有质量的增长将逐步取代过去单纯的规模化增长。
【课程收益】1、如何进行有效的市场定位和客户细分?2、如何根据客户的产品价值敏感点进行产品策划?3、如何集中式整合营销，让产品信息精准传递到位?4、客户体验管理如何实施和落地?【学员对象】1、房地产企业总裁、总经理、副总经理、总裁办2、运营管理部、投资管理部、前期策划部、项目运营部3、开发部、工程部、客服部、营销策划部等【讲师介绍】赵老师：中房商学院房地产培训高级顾问，中国房地产权威研究专家，原恒大集团项目开发负责人，龙湖集团项目负责人，汉锐世纪独家讲师，清华大学、北京大学房地产总裁班客座教授;多年从事房地产政策研究、快速开发与战略规划、拿地研究、产品设计、工程施工阶段的快速开发、营销策划与快速销售、高效组织管控模式、流程管理、快速开发各个节点管控和知识管理、人力资源高效管理项目研究，其专业水平及丰富的实战经验获得业内的普遍赞赏，对房地产标杆企业的运营管理模式有深入的研究，包括恒大的客户细分体系、龙湖的知识管理体系、中海的成本管理体系、以绿城与星河湾为代表的高端项目精细化运营体系等;【课程大纲】一、房地产项目要实现快速开发的整体环境分析与决策1.目前国内房地产行业的整体形势2. 现阶段房地产行业的政策导向3. 一二线城市化和三四线城市的快速开发机会分析4.未来5年国内房地产发展的方向5.中小规模房企未来5年的战略定位和快速开发策略二、房地产项目各板块实现快速开发的策略解剖1.投资拿地板块的策略(1)土地投资的区域选择(2)不同区域的拿地标准分析(经济性和技术性等方面)(3)土地拓展成功和失败的案例剖析恒大获取地块的“铁律”2.总图设计和单体设计策略(1)设计工作前置化(2)设计创新与标准化设计(3)对规划、建委的设计要求尺度的精准把握(4)设计人员的综合素质工程施工阶段的快速开发策略(1)“合理抢跑”和政府职能部门的提前介入运用(2)与总包、分包单位、材料商的谈判与协调策略(3)施工过程综合监督的策略(4)合并报建流程、快速出证的技巧销售阶段的快速促销策略(1)营销策划管理和品牌管理模式(2)开盘前重点营销策划及准备工作(结合某项目案例)(3)广告的投放及媒体策划(4)不同阶段客户敏感点的把控(5)各部门对营销的支撑三、房地产企业内部各部门高效运营和紧密配合研究1.企业内部如何来界定各部门针对项目进行高效的配合(1)集团与各地区公司的职能及架构分析对比分析：龙湖、万科、华远、恒大等公司的体系架构(2)从集团到各个部门的一二三级指标的确定如对于设计部：设计成本合理性、规划效益能否实现项目价值最大化、单体设计产品创新性、立面设计综合评价等(3)项目运营重点管控的节点投资阶段节点管控建筑策划和设计三个阶段的节点管控施工阶段的节点管控景观工程的节点管控销售阶段的管控节点竣工到入住阶段的关键节点(4)在某些关键节点上面，各个部门之间的配合的具体要素分析案例：如在规划验收环节上的设计部、工程部、发展部的配合要素如在确权阶段，项目部、营销部、报建部的如何有效配合如在交房节点，物业公司、营销部、工程部等部门如何配合等(5)各个部门之间的工作界面分析工程部与设计部之间的界面设计与营销之间的界面搭接(6)各部门高效运营配合的具体指标落实资金部的运营绩效指标景观部的运营配合指标其他部门等2.各部门之间高效配合的监控、预警与考核机制(1)各个部门高效配合的监控或预警方式A.采用计划/运营月报的方式进行监控B.项目月报方式进行监控C.评估方式D.工作联系单的沟通与预警E.OA系统的预警与监控F. 领导人的主动调合与回补机制(2)各个部门关注的关键性节点及交叉考核分析A.集团和地区公司分别关注的项目关键节点B.如何实现下游部门对上游部门的节点考核如：工程部考核设计部和发展部的方式等(3)节点考核与绩效(含地区公司总体绩效、管理层绩效和普通用工)A.地区公司与总部对不同节点的掌控与博弈B.节点考核如何与各级员工的绩效(奖金)挂钩四、房地产企业快速开发和运营的隐形保障----项目后评价(1)企业内部知识管理成果平台建立及维护(2)各部门知识的分类、共享及利用恒大工程部、营销部、物业部后评价五、全面总结与交流房地产内训：地产项目快速开发及运营模式解析培训，中房商学院是中国房地产综合服务第一品牌，从事房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、房地产猎头、房地产咨询顾问等;。
4.【新员工入职学习资料】《碧桂园项目开发基本流程》[优质ppt]
![4.【新员工入职学习资料】《碧桂园项目开发基本流程》[优质ppt]](https://img.taocdn.com/s3/m/89374229a6c30c2259019e50.png)
• 研究市场价格 当地别墅/洋房销售价格 如何；若带装修销售， 客户接受程度如何；可 以卖多少钱【见项目指引第
5页】
• 研究竞争对手的产品 特别研究销售好、去化 快的竞品项目
• 研究项目产品核心卖点 • 研究产品去化速度 • 研究产品性价比 • 研究当地最早和最新的
设
尽量提高售建比，减少地下室面积（建独立多层车库）
计
前
所有户型都要设置样板房，须控制规划户型的数量
置
新项目都要设置豪装别墅及公司通用标准装修别墅板房
做好首层架空层的展示和体验，并尽量避免建临建板房
提前通过规划部门预审
成立项目公司
4 法务部
3 财务资金部
2 集团办
5
合规办 6
经营决策委员
会（总裁办） 7
成立项目公司
股东及法定 代表人签名
1 投资部/ 区域项目
成立项目公司
成立项目公司
土方图
摘牌
规划图
勘探图
品牌导入
摘牌第一天就应该在当地城市中心见到碧桂园的广告牌！ ----主席语
勘探
三通一平
土方工程
五证一书
市政配套
规划申报
立项审批
设计
提前开工
•桩基提前开工规划报批 总平面图、桩基施工图、施工图 审查报告、电子数据
指标
数据
指标
获取方式
直接招拍挂 每亩单价(万元)
119
容积率 亩产利润（万元）
3.97
总地价（万元） 17,000
127
土地获利倍数
1.03
总可售面积(万㎡)
碧桂园地产集团 工程管理 项目总培训 -BGY工程管理体系内训课件
一、工程管理的总体框架
七、创优100标杆管理制度
标杆类型 建筑类型 数量控制
议标/扩标奖励
奖金（万）
土建标杆 区域标杆
装修标杆
在建标段 奖励1个标段的优先议标/扩标资格并
5%
上浮1%价格
10.00
阴阳角方正、顺直 河南பைடு நூலகம்乡凤凰湾
二、工程管理的项目实操
完美开放
墙纸铺贴平整，纹理拼接吻合 河南新乡凤凰湾
墙砖缝隙大小一致，海棠角拼接美观 河南新乡凤凰湾
二、工程管理的项目实操
完美开放
地砖铺贴排版合理美观 河南新乡凤凰湾
门槛侧面收口美观 河南新乡凤凰湾
二、工程管理的项目实操
完美开放
木地板与地砖收口平整，压条严密 河南新乡凤凰湾
二、验收制度 1、集团：展示区联合验收（新版2016年执行） 、风险交楼标段联合验收 2、区域：展示区联合验收、交楼区联合验收 3、项目：分部分项工程验收、重点工序验收
一、工程管理的总体框架
三、两防体系 六、合作方管理 四、工程质量风险预警及管控制度
五、项目总质量底线管理制度（新版十条红线2016年执行）
“123”管理模式
运营中心每月对区域考核排名 工程管理中心、财务资金中心与成本管理中心每季度对区域考核排名
碧桂园数字密码解析
区域“1212”管理办法
区域对所辖项目进行考核并排名： 每1个月资金预算管理检查 每2周进行计划管理检查 每1个月工程质量检查 每2个月成本管理检查
成就共享4568
主席最新指示：“成就共享4568”：争取3个月开放，4个月开盘，5个月现金回笼，6 个月达到资金平衡，8个月回笼资金再利用。
碧桂园项目运营策略方案
碧桂园项目运营策略方案一、项目概况碧桂园是中国领先的房地产开发商之一，成立于1992年，总部位于广东省广州市。
凭借其丰富的开发经验和领先的管理水平，碧桂园已在国内外多个城市成功开发了大型综合性项目。
碧桂园项目多年来以其高品质、绿色环保、便利设施等优势，深受市场和用户的认可。
二、市场分析1. 宏观经济分析随着中国经济的快速发展，人民生活水平不断提高，对居住环境和品质要求也越来越高。
因此，房地产市场潜力依然巨大，尤其是高品质、生态环保、便利舒适的居住环境受到市场追捧。
碧桂园项目正是应运而生，迎合了市场需求。
2. 竞争分析在房地产开发行业，竞争一直是激烈的。
碧桂园所在的城市，不仅有其他知名房地产开发商，还有一些地方性的小型开发商。
竞争对手多样化，但碧桂园拥有丰富的开发经验和先进的管理理念，使其在市场竞争中占据一席之地。
3. 消费者分析碧桂园项目主要针对的是有一定经济实力的中高端消费群体。
这一群体对居住环境的要求较高，追求高品质的生活方式。
他们注重居住环境的舒适性和便利性，对周边配套设施和景观环境有着一定的期许。
三、运营策略1. 定位与差异化竞争碧桂园项目应该在市场中树立自己的品牌形象，树立品牌核心价值，实施差异化的定位与竞争策略。
项目应该以“高品质、绿色环保、便利享受”为核心定位，打造特色产品和服务，赢得消费者的认可与信赖。
2. 产品策略根据市场需求，开发和销售符合消费者需求的房地产产品。
可在产品设计上，辅以现代科技和智能化理念，提升产品的品质和附加值。
例如，结合“智能家居”等概念，为消费者打造现代时尚的住所。
3. 营销策略开展多样化的营销活动，透过线上和线下的渠道，提高品牌曝光度和知名度。
可以结合当地特色，举办各种主题活动或者展览，吸引目标客户的关注。
同时，加大对市场的调查与研究，及时调整营销策略。
4. 渠道策略在销售渠道上，建议采取“多元化”战略。
包括线上渠道（网络广告、社交媒体）、线下渠道（展览、销售中心）、以及合作伙伴（经纪人、中介）等方式，全方位覆盖潜在客户。
碧桂园房地产企业培训方案
碧桂园房地产企业培训方案目录第一章工程概况 (4)第二章项目组织架构及岗位职责 (5)第一节、项目组织架构图 (5)第二节、项目部各岗位职责 (5)第三章项目管理制度 (14)第一节、项目管理员工行为准则 (14)第二节、项目管理目标 (15)第三节、项目会议制度 (15)第四节、图纸会审及技术管理制度 (16)第五节、质量管理制度 (18)第六节、进度计划管理制度 (22)第七节、安全文明施工管理制度 (25)第八节、合同管理制度 (27)第九节、成本控管理制度 (28)第十节、信息管理制度 (30)第十一节、材料、设备采购管理制度 (33)第十二节隐蔽工程验收制度 (34)第一节施工准备阶段工作流程管理 (36)第二节施工阶段工作流程管理 (44)第五章项目监理管理制度 (59)第一节监理规划编制规定 (60)第二节监理实施细则编制规定 (62)第三节旁站监理规定 (63)第四节监理月报编写规定 (65)第五节监理日志记录规定 (66)第一章工程概况梓山湖（贺胜）新城地处咸宁市北大门，紧邻武汉江夏区和咸宁市，位于咸宁市咸安区的最北端，是展示咸宁风貌的北大门，拥有广阔的腹地和丰富的自然资源。
贺胜桥地区属于武汉市圈的辐射范围，它位于武汉—咸宁的发展轴上。
随着武汉城市圈基础设施一天花建设的进行，武汉咸宁城际铁路及武汉城市圈外环线的建成，圈内交通网路体系逐步形成与优化，形成一小时交通圈，交通优势十分明显。
梓山湖（贺胜）新城境内有京广铁路、武咸城际铁路、武广高速铁路、107国道、京珠高速公路等交通动脉，处于武汉城市圈综合配套改革试验区及长株潭开发区的中间地带，辖有鱼米之乡的斧头湖，全镇素有“四线穿南北，一湖连长江”的地理优势，古往今来一直未交通要塞和商务云集之地。
梓山湖项目首期计划开工300亩，建筑面积10万M2。
第二章项目组织架构及岗位职责第一节、项目组织架构图项目组织架构图第二节、项目部各岗位职责一、部门职责1、工程（监理）部职责1.1、负责工程施工总体组织管理；1.2、负责工程工期、质量、成本、进度总体控制与管理，并提出有效建议； 1.3、负责现场安全管理与文明施工，协助施工单位在计划目标内将建设工程建成投入使用，为施工单位提供管理和技术服务；1.4、负责各单位工程、分部、分项工程的现场质量监理、设计变更、检查施工质量及施工进度；1.5、负责与设计单位协调与沟通；1.6、负责楼宇移交及配合维修；1.7、根据施工单位的委托，客观、公正地执行监理任务，严格按监理服务合同文件规定的各项内容进行工程质量、工程进度、工程投资、施工安全管理、合同管理、信息管理的控制工作；1.8、审查分包单位的资质，并提出审查意见，负责签发项目监理机构的文件和指令；1.9、负责审定施工单位提交的开工报告、施工组织设计、技术方案、进度计划；1.10、审核签署施工单位的申请、支付证书和竣工结算；1.11、审查和处理工程变更，参与工程质量事故的调查；总结。
碧桂园前期策划培训
3个亿够不够？
一、取地路径
勾地—前置工作
1
2
one
two
3
4
5
three four five
规划建筑 方案报批， 前期图纸
临时水电 设施、临 时施工道
路
地块征收， 沿红线建 好围墙
完成地块 的土方平 整、钻探
确立市政 配套方案，
=利润总额-所得税 净利率=净利润/销售收入
一二线：8%
三四线：10%
土地获利倍数=净利润/土地成本
增值税=销项税-进项税（税率11%）
土地增值税=增值额×税率-扣除项目×速算扣除系数
同志，快醒醒 还有所得税要 交~
二、怎么算账—案例解析
黄波开了一家兰州拉面馆，成本20万，管理费10万，税金5万，一 碗拉面10元，一天卖200碗，一年营业350天，店的利润是多少？
200万
我司：先后与深圳和昆明政府签订旧改合作协议
一、取地路径
5、代管代建+品牌输出
合作方出资，我司操盘，并进行从开发到销售全过程管理的合作模式。 特点
不转让土地 不收购股权 不成立公司
一方出地 一方出资
一纸协议 无名无分
一、取地路径
5、代管代建+品牌输出——适用类型
债权债务复杂 地价低，税高 收取固定收益 对品牌形成隐患
旧厂房的改 造，包括旧 仓库、民用 房及临时建 筑。
指对城中村、工 业区“园中村”、 “空心村”等农 民公寓建设、旧 物业改造及村容 整治。
一、取地路径
4、三旧改造
佛山征地分红“传奇”
时间
地区
碧桂园开盘营销管理
开盘前销售板块工作
产品定价及优惠方案
难点
要真正把握市场情况，作出有竞争性的价格
重点
1.提前发文取得成本 2.配合推广提前批复优惠方案 3.要根据实际客户的情况，针对板房开放、派筹、销售 当天等时间节点，及时反馈并做调整
现有
未来
开盘中的销售工作
主讲：冯徳津
碧桂园·如山湖城
开盘中的销售工作
XX间板房同步开发 五星级生活火爆认购
X月X日开盘，物超所值的高品质生活
革命性的人居理念变革 盛大开盘+销售信息
线下推广
线下推广—活动营销
STEP1 STEP2
活动动建议报送及审核流程
VIP推介会、新品发布会 案例：XX碧桂园VIP推介会活动
STEP3
开盘现场活动 案例：沈阳碧桂园·太阳城开盘活动
结合当地的行政部门的规 范，提前做好文件公示工 作
人物连线
项目部/横向部门 销售中心同事
银行
兄弟 老婆 拍档
开盘前销售板块工作
按揭银行及公积金引入
难点：公积金各地规定不同，难以做到快速放款
重点:
各银行对政策了解不同，
要按银企做好放款时间、 贷款合同的监控。
重点：
要告知银行我司的产品优 势，引导其提供vip客户名 单，以便尽早安排，真正 达到双赢。
案例背景：
背景
线下推广案例
09年8月份，随着XX 碧桂园开盘前期工作 的开展，已登记意向 客户超过2000台，客 户购买意向非常强烈 热情高涨,对于该碧 桂园的各项进度迫切 需要了解。
该项目原开盘时间多 次延后，最终定在十 一开盘，客户的热切 关注度高涨，所以建 议决定在当地举行多 场VIP客户推介会，对 意向客户宣传碧桂园 的品牌实力及正规公
中房商学院内训【济南】碧桂园千亿整合行销拓客模式解密与经验借鉴实战培训(9月13)【北京9月25】
【济南】碧桂园千亿整合行销拓客模式解密与经验借鉴实战培训(9月13)【课程背景】1月3日，碧桂园公告称，2013年实现合同销售金额约1060亿元，合同销售建筑面积约1593万平方米。
该公司2013年原定销售目标为620亿元。
回想去年，碧桂园全年销售额仅为476亿，今年的销售业绩不能不说是爆炸式增长。
这家无可争议的上市房企业绩“黑马”，甚至让房企老大的万科也迅速作出反应。
坊间传闻，就在碧桂园公告公布不久，在万科总部管理学院内部学习平台上，已全部是碧桂园千亿业绩及成功背后解读的信息。
去年3月，海南海口西的碧桂园金沙滩开盘销售套数超过2100套，“其中有1.8万名客户是空运过去的”。
5月，深圳东碧桂园十里银滩开盘当日销售套数为4000套，可以说是国内房企的销售奇迹了。
可是这种奇迹并没有停止，8月，碧桂园十里金滩开盘，到场客户超过3万人，成交40亿，单日销售套数比3月金沙滩开盘时翻了一番，创造了国内房企单日去化的新高。
不仅如此，江苏丹阳的碧桂园项目开盘，单日销售金额20亿元，以一个县级市的体量却获得了大城市优质楼盘的销售业绩，不得归功于其强效的营销能力。
进入“金九银十”之后销量涨势更加凶猛，“十一”期间，衢州碧桂园开盘当天的销售金额超过了12亿，碧桂园兰州新城在同一日更是实现了50亿的单日销售金额记录。
为什么碧桂园的项目会受到众多置业者的青睐呢?虽然低价位销售是重要的因素，但是归根到底还是其独特有效的营销方式。
是“全员营销”还是“全民营销”?是“关系营销”还是“圈层营销”?既都是又都不是!房地产营销正在经历从坐销到行销、部门销售到全员销售、集中销售到渠道分销的三大变革，这其中，“行销”无疑是最受热捧的话题。
市场巨变，行销势在必行，但行销不等于发单子，传统的行销方式如扫街、扫楼、扫车、扫会、扫人、扫号“6扫”时代将会一去不复返，行销出路在何方?当前房地产行销重在整合，通过整合各方面资源有效达成自身的行销目标。
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总货值 已销售 已推未售①
在建未推售②
未建预估销售③ ①+②+③
销售额及目标情况
2011年 2012年
积存 新增 合计
金额（亿） 7.51 2.55 0.77
3.99
0.2 4.96
备注
超 豪 G65 ， 双 拼 G146 ， G147 ， 四拼N71，联体N102,N106系列， 洋房J77 双 拼 G146 ， G147 ， 四 拼 N71 ， 联 体 N102,N106 系 列 ， 高 层 洋 房J196，车位，商铺
11
新项目开发的3个“123”
第一重点 营销中心 示范单位
1
第二重点 示范展示区
2
货量区 3
集中最优 势力量.特快
速施工.
倒排工期， 集中力量. 快速施工.
剩余力量. 常规速度
12
新项目开发的3个“123”
1.快速开发
完成启劢会上的各 项指标
两快一佳
3.开盘状态最佳
目所能及，皆是美好
2.快速回笼 一期销售收入丌低于 已支付的土地款
面积 （亩）
已获取总量 252 已开发量 0 在开发量 252 未开发量 0
成本
单价
总价
（万/亩） （亿）
23
0.6
0
0
23
0.6
0
0
市价
单价
总价
（万/亩） （亿）
40
1.01
0
0
40
1.01
0
0
备注
建设情况
面积（m2）
备注
总建筑面积
192218
在建已推售面积
81,364
超 豪 G65 ； 双 拼 G28 ， G45 ，
货值（亿） 4.25
销 售 额 / 目 标 净利润
（亿）
率
2.54
13.1%
1.51
0.82
15.63%
2.76
1.34
12.21%
4.27
2.16
13.9%
18
案例分享
案例：首期开发示意图范例
19
封开碧桂园首期开发示意图
销售中心 样板房
样板区
首期货量
封开碧桂园首期开发示意图
样板区 首期货量
湘潭碧桂园首期开发示意图
4
目录
第一部分 新项目开发思路 第二部分 项目启动前的几大关键会议
5
项目开发各阶段示意
1.投资阶段
5.交楼
2.土地获取
4.开盘
3.动工
6
第一部分该有哪些部分，为什么要 这样分配？
7
新项目开发思路
200亩的土地分“123”期开发 一期内分“123”部分 达成“123个目标”
G146，G147；四拼N71；联体
N39 ， N51 ， N102 ， N106 系 列 ；
洋房J77
已获预售证未推售面
16,925
双拼G146，G147；四拼N71；
积
联体N102，N106系列
在建未获预售证面积
88864
高层洋房J196
未建设面积
5,065
已竣工建筑面积
0
17
经营计划信息表
经营计划信息表
首期推出各类产 品测试市场，让 各类消费人群都 成为我们的客户。
10
新项目开发的3个“123”
3月1日
营销中心 示范单位
示范展 示区
货量区
3月15日
3月30日
1 2 3
开放
开盘
4月15日 4月20日 5月1日
装修完成，家居摆好， 可进场办公
装修完， 家饰布好
目之所及， 皆是美好
可开售，达 到预售有证
交底会
预备会议包
8
新项目开发的3个“123”
一.200亩土地分“123”期开发
3期
1期
二.一期内分“123”部分
2期
3 12
三.要达成“123”个目标
9
新项目开发的3个“123”
品牌已被客户认可，高 档小区基础已奠定，土地 已升值，房价也可提高。
快速开发，快速回笼资 金，可以提升小区品质及 档次，促使小区成熟，也 是利润所在。
销售中心 样板房
样板区
首期货量
湘潭碧桂园首期开发示意图
样板区 首期货量
无锡碧桂园首期开发示意图
销售中心 样板房
样板区
首期货量
无锡碧桂园首期开发示意图
样板区 首期货量
梅江碧桂园首期开发示意图
销售中心 样板房
样板区
首期货量
梅江碧桂园首期开发示意图
样板区 首期货量
开平翡翠湾首期开发示意图
销售中心 样板房
已出规划 252 7.51 6.50 1.01 金额（亿元） 2.04 1.41 0.63 5.47 5.09
未出规划
备注 工程开支0.52亿 注：未售货量4.96亿元
2.5
2012年预计签约2.16亿元，对应利润0.30亿元
2.1
其中土地0亿，工程开支1.7亿
16
经营计划信息表
经营计划信息表
土地情况
样板区
首期货量
开平翡翠湾首期开发示意图
样板区 首期货量
碧桂园东江凤凰城首期开发示意图
销售中心 样板房
样板区
首期货量
碧桂园东江凤凰城首期开发示意图
样板区 首期货量
大朗碧桂园首期开发示意图
销售中心 样板房
样板区
首期货量
大朗碧桂园首期开发示意图
样板区 首期货量
碧桂园十里银滩首期开发示意图
销售中心 样板房
样板区
首期货量
碧桂园十里银滩首期开发示意图
样板区 首期货量
碧桂园凤凰城（句容）首期开发示意图
销售中心 样板房
样板区
首期货量
碧桂园凤凰城（句容）首期开发示意图
样板区 首期货量
碧桂园清泉城（佛冈）首期开发示意图
销售中心 样板房
样板区
首期货量
碧桂园清泉城（佛冈）首期开发示意图
样板区 首期货量
第二部分：项目启劢前的几大关键会议
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运营目标书
运营目标书中的四大财务指标
项目 目标 成本
销售净利 润
《项目运营目标 书》
销售目标
净利润目 标
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运营目标书
运营目标书样板
15
经营计划信息表
经营计划信息表：以封开项目为例
项目投资情况
总体概况 土地共252（亩） 总收入 总成本 利润 截至2011年12月31日 累计销售回笼资金 累计资金总投入 资金回笼净额 预计未来销售收入 预计尚需投入资金 其中：2012年预计 销售回笼资金 资金总投入
新项目开发运营指导
讲师：夏翠微 部门：运营中心 时间：2011年9月
前言
“项目总经理上任后一定要算项目每天 的利息、费用、效益，认真研究评估所管 辖项目若提前推进一天所增加的费用与将 产生的效益的计算比对，所有工作在守法 情况下要按最佳经济效益去做；区域总裁 及项目所有管理人员都要知道。”
——主席指示
2
前言
“又快又好又合理”中“快”、“好” 和“合理”不是必然的矛盾，只要我们做 好培训、策划、执行、创新，“快”、 “好”及“合理”是完全可以统一的。
——莫总指示
3
课程目标：
1、项目开发的指导思路是什么？ 2、如何把握新项目开发节奏、项目分期原则？ 3、新项目开工前需要召开哪些会议，会议的成果有哪些？