商铺营销方案

商铺营销方案

一、区域商业环境分析

1.良好的地段位置，提供了理想的经商环境

本项目所处的常山路是正定县城内最繁华的一条商业街和交通主干线之一，也是县政府所在地，是正定县的行政中心。自西至东先后贯穿成德南街、恒州南街、府西街、燕赵南大街、镇州南街。交通便利，是东到县城商业中心瑞天大厦的必经之路，也是人们到县政府的所经之路，向西直通107国道和正定长途汽车站。地段的含金量较高。

2.增长的消费需求，创造了有一定潜力的市场

近年来正定县的消费需求正在不断增长，城乡居民收入逐年增加，“十五”末农民人均收入4325元，城镇居民可支配收入7505元，分别比“九五”末增长了20%和22.4%，城乡居民储蓄存款达到63.56亿元，增长46.3%。随着消费者收入水平的提高，消费者正从消费数量的需求逐渐转向到消费质量的需求。这一切都表明，正定存在着一定潜力的消费品零售市场。

3.众多的商业空白，提供了更多的营销空间

⑴中高档商品及旅游服务项目严重缺乏；

⑵传统特色商品和寥寥无几；

⑶剧场及其娱乐设施十分稀少；

⑷数码产品销售远未形成规模。

这些经营空白为新的商业经营留下了巨大的营销空间。

4.市场方面的困难

就目前而言，项目所在周边地区，主要还处于城中村改造的起步阶段。一期工程虽然早已竣工，但尚未形成一个规模适当的商业区，客流量不大，这会影响投资商的投资热情。同时，近期内零售网点发展速度过快，使零售业的竞争在近期内比较激烈，这也在一定程度会增加经营者的营销难度，影响经营者的投资信心。

5.总体环境方面的困难

正定县经济规模总量不高。对商业物业需求有限。商业经营门槛较低，经营利润额较少，投资者财富积累较慢。因此，商业物业的销售是有困难的。

二、项目概况

1. 地理位置：南临常山西路，北临规划路，东邻府西街，西临文昌街。

2. 项目规模：临常山西路拟建一栋高层，其中底商部分，地上二层，地下一层，底商建筑面积3400余平方米。临街商铺分为文昌商业和燕南商业，文昌商业建筑面积1273平方米，燕南商业建筑面积1254平方米。

3.交通状况：内部交通，商业街内部没有重要场所，内部交通压力小；外部交通比较方便。

4.建筑结构：临街商铺为低层砖混结构，坡层顶。高层底商为框架结构。

三、临街商铺销售方案

1.整体商业定位

鉴于项目的本身情况和正定县城的发展现状，我们建议将临街商业定位为中档商业物业。由于本地人群的购买和消费水平尚不成熟，商业项目缺乏有力的购买力支撑。如果定位为高档商业风险较大。因此，我们认为定位为中档商业物业比较容易实现，有助于项目整体计划的实施，加快资金的回笼。同时这也是适合本区域实际情况的。针对目前市场竞争激烈的现状，以近似于中档产品的价格入市，但是在产品设计、营销包装及物业管理上是以中、高档形象入市，突出特色，目的是提高产品的综合性价比，给客户以物有所值之感。同时，项目采取大众化的经营定位。一个市场要在经营上取得成功，并非一定要走特色化经营路线。应视商铺所处的经营环境来定。采用大众化的经营定位，往往可以取得较为稳定的收益，经营风险相对小很多。

文昌商业和燕南商业应打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的步行街。以此来满足附近居民的购物和休闲需求。2. 销售方式

此次本项目商铺销售的主要目的是为尽快回笼资金,回笼资金越多越好。销售方式主要采取以租代售和直接销售两种方式。

⑴以租代售（主要是针对经营户的销售方式，降低其经营门槛）

以租代售，就是客户一开始先付10000元作为购房定金，并与开发商签订一年的租赁合同，一次性付清一年租金；租赁合同期满后客户如有意购买此商铺，则可交纳剩余房款（总房款减去定金和已交租

金），并与开发商签订正式购房合同；若客户无意购买，则向客户返还开始交纳的购房定金。

以租代售这种方式降低了置业者门槛，缩短了销售周期，有利于打开市场形成人气，带动以后商铺的销售。根据我们对目前周边市场的实地调查发现，同等商铺月租金为15—25元/㎡不等。

从调查情况看，考虑到每个物业本身存在的缺陷、租期长短、业主和顾客的关系等外部因素，本项目的商铺属于新建市场，配套设施完善，故可定为月租金20—25元/㎡的均价。

针对这个租金定价，本项目可完全应用以租代售这种销售方式操作。

⑵直接销售（主要是针对投资户的销售方式，打消其投资回报的顾虑）

我们这里所说的直接销售包括三种具体形式：

①一次性付款(采取此种方式购房可以给予一定优惠)；

②分期付款(签订合同时先付总房款的40%,交房时最后付60%);

③按揭(首付为总房款的50%,剩余房款客户向银行贷款付清)。

这一方式能最大限度的回笼资金，加快其总体项目工程进度；但提高了置业者门槛，延长了销售周期，在时间上大大影响了发展商资金回笼。

因此，结合现在商铺销售上存在的实际情况，建议采用这两种销售方式相结合的销售方案。

3. 销售价格

基于前期对正定县城相关楼盘的市场调研，充分考虑本项目商铺为社区服务的配套性功能，实现销售价格与销售速度的平衡，保证顺利实现销售回款，建议商铺销售均价为4000元/平方米。商铺价格制定应考虑朝向、日照、可达性、便利程度、业态适应度等因素。4.目标商户及客户设定与选择

本地个体私营业主

有投资意向的本地人、

目标商户确定原则购买优先，如不愿购买则可考虑商铺租赁；先大户、后小户；先品牌商户、后一般商户的原则

5.销售周期及进度确定

在项目资金和施工进度正常进行情况下销售周期预计为：5个月

销售进度表

四、底商招商方案

1.商业功能定位和业态布局

项目的商业功能定位首先要从本区域的消费市场特征及其发展的趋势出发，强调特色又不失与周边环境的和谐。其经营业态须根据现代生活需求，结合社区特点。定位原则应是社区居民大宗的经常的某大类或某个方面的商品和服务。

一层铺面是商场的关键部分，它是消费者进入后对整个商场进行总体评价的第一步，是顾客决定是否进入商场或继续浏览商场的主要依据。

方案一，建议在一层铺面开设超市，主营食品、日用百货、烟酒糖茶等。

方案二，开设食品城，“民以食为天”，食品是社区居民的日常大宗需求，开设食品城能方便附近社区居民。

二层铺面：方案一，运动城，经销各种运动休闲类商品、用品、服装、器械、保健品及各种服务项目，还可以设置娱乐、健身、健美活动中心。

方案二，书城，图书已成为现代居民必不可少的精神食粮，而且普及面广，生活类、科技类、知识类、教育类、旅游类等，能适应不同层次的顾客，同时还可开设电子图书、音像制品等。

地下一层铺面：方案一，电脑城，现在电脑逐步普及家庭，通常来说，青少年都离不开电脑，所以在社区型商场中开设电脑城相当有必要，经销各种品牌电脑、电脑元件、软件以及通讯、信息类商品和附件、耗材，还可以设置大型网吧。