万达营销报告

万达广场1-3年内

市场销售状况

预测分析报告

班级：工管（财管）1214

姓名：倪珊珊

学号：2012093429

一．万达广场地产市场调查

1.调查目的

很长时间以来，我国房产投资业一直比较火热，随着房产热潮的涌动，近期接二连三推出的房产投资计划，计划有愈演愈烈之势。那么，房地产投资为何成为人们获取收益的一种方式。它是否有能力成为人们获取资金的一种方式？这是一种值得有房产投资意向的人们关注的投资模式。

身处二十一世纪，要维持一个家庭的经济负担越来越难了，除了最基本的赡养长辈、教育子女、购房、购车外，另外像添购家居、全家旅游，以及希望退休后仍要拥有富足的人生等等，不管是哪个阶段，哪一种生活要求，都必须要靠金钱来满足。做好理财，储备必要的经济能力，将是现代人必修的课题。换句话说，投资理财是每个个人、家庭的基本需求，如同衣、食、住、行一样重要。

为了摸清我市万达广场商品住宅投资性购房比例、结构等情况，开展了此次商品房住宅投资性购房快速统计调查。

2.调查对象

根据房地产业界专家对投资性购房的看法，商品住宅投资性购房的概念为在商品住宅中（不含经济适用房），购房者不以满足自己或家人居住需要为目的，而是以获取投资回报为目的的购房行为。

调查内容：本次调查通过对购房客户工作地点，资金来源，是否为首次置业，置业目的（自住、投资、养老）以及理想的居住环境等问题展开。

3.调查原则

（1）科学性原则

要按客观规律办事，正确的思想观念，严格的规章制度，科学的工作标准，合理的调查方法

（2）客观性原则

一切从客观存在的实际情况出发，在正确的理论指导下，进行科学的分析研究。真实准确地反映情况，避免主观偏见或人为地修改数据结果。

（3）系统性原则

以系统要素为指导，处理好整体与局部的关系，全面的考虑问题

（4）时效性原则

时效性是有市场调查的性质决定的，市场不断变化，市场调研在这种不断的变化中对市场现象进行研究。

（5）经济型原则

以最少的调查费用去的最佳的调查效果，考虑投入和产出之间的对比关系（6）保密性原则

4.调查结果分析

在市场经济条件下，当社会上某一投资品的投资回报率较高时，就会吸引大批投资者，这是社会必然现象。而判断其投资行为是否属理性，则主要观察其投资行为（或投资规模）是否与其投资实力相适应。分析本次调查数据可以看出，目前投资者的投资强度与其经济实力呈较强的正相关关系。同时，从投资者的职业分布来看，收入较高的企业管理者位居投资者榜首，其次是各类专业人士及个体工商业者，而其他类职业人士由于其收入较低或无稳定收入来源所占比例明显较低。这反映出投资者的投资行为与其风险承担能力在分布上有一定的一致性，也反映出投资者有较为理性的投资心态。

二．万达广场市场调查信息

（1）房地产市场结构信

万达华府、万达金铺及万达SOHO国际三种产品的核心优势所在，无论是坐拥鹤城唯一双水岸景观、直享三中、二十八中重点学区政策的万达华府，还是联动整座万达广场，共享鹤城百万人潮的万达金铺，亦或是雄踞齐齐哈尔城市CBD 核心的商住两用灵动小户型的万达SOHO，都以其各自的产品特性得到现场来宾的认可和赞叹，同时对齐齐哈尔万达广场的规划布局和未来愿景也十分看好。（2）房地产市场管理信息

齐齐哈尔市万达商业地产基本模式是将二楼及以上楼层出租（或其它合作方式）给世界500强的商业服务企业，如沃尔玛、欧倍德、华纳时代等，再将一楼规划成外街铺和内街铺，并对外出售。这种模式在中国商业地产发展初期的确是一个影响极大的创新，其最明显的优点是：在商铺营销中，通过宣传战略伙伴——世界500强企业，使商铺投资者对商铺回报有极高的预期，从而，开发商能顺利高价出售商铺；在招商过程中，许多中小品牌的经营者很希望跟随这些商业巨头赚钱，招商工作相对容易；在营运中，中小店可以利用与商业巨头消费群交

叉原理，充分利用其消费群，为其提供互补性商品和服务。但是，对于超大型的购物中心（一般超过10万平方米），由于商业规划的不足，导致出现人气冷热两种不同的场面，商业巨头生意兴隆，而一楼商铺经营不太理想。商铺的业主最终要设法继续缴纳银行按揭款，开发商也只能付出一定的代价，以减少双方冲突的进一步加剧。

（3）房地产市场供应信息

在各大网站上都有万达地产的房源，标明其各种供应的信息。

（4）房地产市场需求信息

总体来说，万达广场的地产在齐齐哈尔本市销量较少，只有接近一半的房子被出租或出卖，出现一种供过于求的情况。

（5）房地产市场价格信息

在售楼中心的参考售价是7700/m2，同时在各大网站上的参考售价还有7500元左右的。

（6）房地产金融信息

随着项目的逐步落成，城心繁华初现，万达金街服务式招商现已正式启动，千家国际、国内品牌正式入驻万达国际购物中心。金融中心的构建，标志着万达商业旗舰正式起势，是齐齐哈尔万达广场发展历程上重要的里程碑。按照项目规划，今年8月1日，万达国际购物中心即将盛大开业，届时一座集购物、商务、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种功能于一体的城市综合体即将耀世呈现，盛景当前，繁华在即。

三、万达广场市场销售预测

1.SWOT分析

S:齐齐哈尔市首个大规模城市综合体

知名开发商，商业地产首屈一指

地处政府规划生态居住区域

周边教育资源丰富，学区房投资价值高

W:项目开发周期早于区域规划时期

本区域为新区，先阶段人口导入量不足

没有成规模商业氛围，对市内辐射实力不足

O:齐齐哈尔无大型商业办公项目，市场属于空白期

项目位于一个正在发展区域

随着政府的规划，将为本案人口导入提供了良好条件

T:周边项目较多，在形成一定的竞争

项目体量较大，去化周期过长

2.消费者分析：

（1）购买者地域分布；

（2）购买者动机

（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性

（5）购买反应（价格、规划、地点等）

（6）购买频度

3.项目投资分析

1、投资环境分析

（1）当前经济环境（银行利息、金融政策）

（2）房地产的政策法规

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2、成本敏感性分析

（1）容积率

（2）资金投入

（3）边际成本利润

3、投入产出分析

（1）成本与售价模拟表

（2）股东回报率

4.目标客户分析

1、经济背景·经济实力

·行业特征――公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、

5.媒介策略