城市土地资源集约利用程度判别指标体系的构建及依据

表 ６ 城市土地集约利用程度微观层次判别指数土地级别修正体系
Ｃ６ 权 重
指标
１ ０．５０００ λｍａｘ＝２．００００ ＣＩ＝０
ＲＩ＝０ １ ０．５０００
ＣＲ＝０
１６
２．２．２ 城市住宅用地集约利用程度判别指标体系 居住功能区的使用对象为城市居民，土地性质属于非生 产用地，根据这一特征，判别指标的选取应侧重考虑土地的 使用强度和投入状况。投入强度可通过建筑密度和平均楼层 数等指标衡量；使用强度可通过容积率和人口密度等指标衡 量。具体指标及权重见表 ３：
Ｂ３ ４
４
１ ０．６０００ ＣＲ＝０
２．２ 各功能区土地集约利用程度判别指标体系 （ 中观层 次）
功能区土地集约利用程度判别指标体系是针对商服、居 住、工业等不同功能区分别设立的，它的主要作用同上述总 体判别指标体系相同，但不同功能区侧重点有所不同。因此， 评价指标的选择以及各指标的权重也有所不同。
Ｂ３ １／２ ４
２
０．５４１０ λｍａｘ＝３．１０７８
ＣＩ＝０．０５３９ １／４ ０．１１８２
ＲＩ＝０．５８
１ ０．３４０８ ＣＲ＝０．０９２９
判断矩阵 Ｂ１—— —Ｃｉ
Ｂ１ Ｃ１ Ｃ１ １
Ｃ２ 权 重
指标
３ ０．７５００ λｍａｘ＝２．００００ ＣＩ＝０
ＲＩ＝０ Ｃ２ １／３ １ ０．２５００
ＣＲ＝０
业区分为三类，即：重工业区、加工工业区（ 机械、食品、纺织
等）、高新技术产业区。以加工工业为标准工业区（ 修正系数
设为 １），其他工业区的判别标准采用标准工业区的标准进行
修正（ 修正系数见表 ５）。
各因素（ 子）权重判断矩阵为：
判断矩阵 Ａ４—— —Ｂｉ
Ａ４ Ｂ１
Ｂ２
Ｂ３
权重
指标
Ｂ１ １
３
Ｂ２ １／３ １
权重 ０．５７１４ ０．２８５７ ０．１４２９
指标 λｍａｘ＝３．００００ ＣＩ＝０ ＲＩ＝０．５８ ＣＲ＝０
各因素（ 子）权重判断矩阵为：
判断矩阵 Ａ２— ——Ｂｉ
Ａ２ Ｂ１
Ｂ２
Ｂ３
权重
指标
Ｂ１ １
１
１／４ ０．２０００ λｍａｘ＝３．００００
ＣＩ＝０
Ｂ２ １
１
１／４ ０．２０００ ＲＩ＝０．５８
判断矩阵 Ｂ２— ——Ｃｉ
Ｂ２ Ｃ３ Ｃ３ １
Ｃ４ 权 重
指标
２ ０．６１２７ λｍａｘ＝２．００００ ＣＩ＝０
ＲＩ＝０ Ｃ４ １／２ １ ０．３８７３
ＣＲ＝０
表 ２ 城市商服用地集约利用程度判别指标体系（ 中观层次）
目标层
Ａ２ 商服用地 集约利用
程度 （ 中观）
准则层
准则
权重
Ｂ１
０．２０００
投入强度
各因素（ 子）权重判断矩阵为：
判断矩阵 Ａ１— ——Ｂｉ
Ａ１ Ｂ１ Ｂ２ Ｂ３ Ｂ４ 权 重
指标
Ｂ１ １ １／３ １／３ １／４ ０．０８０６ λｍａｘ＝４．０８３３
Ｂ２ ３ １ １ １／３ ０．２０６６ ＣＩ＝０．０２７８
Ｂ３ ３ １ １ １／３ ０．２０６６ ＲＩ＝０．９０
Ｂ４ ４ ３ ３ １ ０．５０６２ ＣＲ＝０．０３０９
Ｌａｎｄ ＆ Ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ Ｈｅｒａｌｄ
ＶＯＬ．３ Ｎｏ．４
特别策划
城市土地资源集约利用程度判别指标体系的构建及依据①
吴跃民 崔 宇 雷海平 （ 湖南万源评估咨询有限公司 湖南 长沙 ４１００１１）
摘 要 ： 本文利用层次分析法，将各指标因子划分为目标 层、准则层和指标层 ３ 个层次，采用 Ｓａａｔｙ１～９ 标度法计算各 指标因子权重，并针对不同空间层次和不同土地用途建立城 市土地资源集约利用程度判别指标体系，以期实现对城市土 地资源集约利用程度的量化评价。研究发现，宏观层次判别指 标体系主要侧重土地经济效益。中观层次判别指标体系中，商 服用地主要侧重土地的经济效益；住宅用地主要侧重土地的 使用强度；工业用地主要侧重土地的投入强度。微观层次因土 地用途和土地级别不同，判别结果会有很大差异。
（ 中观）
Ｂ３
０．３４０８
经济效益
指标层 指标 Ｃ１ 单位用地固定资产投入 Ｃ２ 单位面积职工人数 Ｃ３ 容积率 Ｃ４ 建筑密度 Ｃ５ 地均产值 Ｃ６ 地均利税
权重 ０．４０５７ ０．１３５３ ０．０４５８ ０．０７２４ ０．１７０４ ０．１７０４
表 ５ 城市工业用地集约利用程度判别指标修正体系
工业区类别 加工工业区 重工业区 高新技术产业区 其他工业区
Ｂ２
０．２０００
使用强度
Ｂ３
０．６０００
经济效益
指标层 指标 Ｃ１ 单位用地固定资产投入 Ｃ２ 单位面积从业人数 Ｃ３ 容积率 Ｃ４ 建筑密度 Ｃ５ 地均产值 Ｃ６ 地均利税
权重 ０．１２２５ ０．０７７５ ０．１２２５ ０．０７７５ ０．３０００ ０．３０００
判断矩阵 Ｂ３— ——Ｃｉ
Ｂ３ Ｃ５ Ｃ５ １ Ｃ６ １
表 ３ 城市住宅用地集约利用程度判别指标体系（ 中观层次）
目标层
准则层 准则 权重
Ａ３ 住宅用地
Ｂ１
０．２５００
投入强度
集约利用
Ｂ２
０．７５００
程度（ 中观） 使用强度
指标层
指标
权重
Ｃ２ 建筑密度 ０．１５３２
Ｃ３ 平均楼层数 ０．０９６８
Ｃ１ 容积率
０．４５９５
Ｃ４ 人口密度 ０．２９０５
各因素（ 子）权重判断矩阵为：
修正系数
１
１．５
０．８
１．２
２．３ 具 体 街 区 或 宗 地 土 地 集 约 利 用 程 度 判 别 指 标 体 系
（ 微观层次）
根据土地利用现状图、统计年鉴等提供的信息与数据以
及实际调查的结果，分土地用途对评价单元进行全面判别，
判别指标体系采用相对应土地用途的中观层次判别指标体
系，并按土地级别加以修正，修正系数见表 ６。
２ 指标选择与权重确定的原则与依据
指标的选取必须能够直接或间接地反映城市土地资源利 用的集约性，同时指标本身还应有有效性与合理性。概括地 说，城市土地资源集约利用程度判别指标应具备以下几大特 征：①代表性。能适用于各类城市土地资源集约利用程度判别 要求；②可比性。其内涵在各城市之间具有普适性；科学有效 性，统计记录完整，数据本身准确、易获得。
集约化利用是城市土地资源利用的一大目标，因此可以
采用目标法选取城市土地资源集约利用程度的判别指标，即 根据城市土地资源集约利用所追求的目标，在每个目标或每 组目标下选取若干指标。如，要达到城市土地资源利用的集约 化目标，就应强化投资，从而提高土地单位产出，因此判别指 标就从投入强度、使用强度和效益状况等方面设置。结合相关 领域专家意见，同时参考专家学者［３、４、５］的研究成果，分目标层、 准则层、指标层 ３ 个层次，选用不同的指标因子来构建判别指 标体系。采用 Ｓａａｔｙ１～９ 标度法［２］对因子进行两两比较，建立 成对比较矩阵，并进行一致性检验，计算各指标权重。
关键词： 城市土地资源；集约利用；指标体系；层次分析法
我国正处于城市化、工业化快速发展时期，一方面人多地 少，耕地资源严重不足，另一方面城市急剧膨胀，土地资源需 求巨大，土地粗放低效利用现象明显；两者矛盾十分突出，城 市土地集约利用成为我国城市化的必然选择［１］。在此现状下， 为了推进城市土地资源集约利用工作的开展，亟待建立一套 全面的、有代表性的、并且操作性较强的指标体系来衡量城市 土地资源的集约利用程度。由于城市土地集约利用的目标和 内容存在差异，为此我们认为指标设立也应该体现判别对象 的层次差异。换句话说，应针对城市建成区整体用地（ 宏观层 次）、城市建成区内部不同类型用地（ 中观层次）乃至具体街区 或宗地（ 微观层次）等不同空间层次分别设立判别指标，这样 建立的判别指标体系才能全面地反映城市土地资源集约利用 程度。
①基金项目：湖南省国土资源厅 ２００５ 年度软科学计划研究项目“：地价杠杆在城市土地资源节约集约利用调控中的应用研究（ 项目编号 ２００５－１８）”资助。
１５
国土资源导刊 ２００６ 年第四期
目标层
Ａ１ 城市 土地 总体 集约 利用 程度 （ 宏观）
表 １ 城市土地资源集约利用程度总体判别指标体系（ 宏观层次）
Ｃ８ 地均 ＧＤＰ Ｃ９ 地均二三产业增加值 Ｃ１０ 地均社会消费品零售总额
权重 ０．０１１７ ０．０２２１ ０．０３４６ ０．００６１ ０．００６１
０．２０６６
０．２０６６
０．２８９２ ０．１４４６ ０．０７２３
判断矩阵 Ｂ４—— —Ｃｉ
Ｂ４ Ｃ８ Ｃ８ １
Ｃ９
Ｃ１０
２４
Ｃ９ １／２ １
２
Ｃ１０ １／４ １／２ １
ＣＲ＝０
２．２．３ 城市工业用地集约利用程度判别指标体系 工业功能区评价指标的选取，要考虑工业企业多以单层 厂房为主的特点，除考虑使用强度外应侧重考虑投入强度和
表 ４ 城市工业用地集约利用程度判别指标体系（ 中观层次）
目标层
准则层 准则 权重
Ｂ１
Ａ４
投入强度
工业用地集 Ｂ２ 约利用程度 使用强度
０．５４１０ ０．１１８２
２．１ 城市土地资源总体集约利用程度判别指 标 体 系 （ 宏 观 层 次）
总体判别指标体系是针对城市土地资源总体集约利用水 平的判别而设立，判别对象为建成区所有土地，它的主要作用 是通过考察城市土地利用状况在规模、结构较为合理前提下 的投入强度、使用强度和经济效益等方面的情况，进而对城 市土地资源总体集约利用状况进行判别。规模结构可以从工 业用地比重、城市建设用地扩张弹性系数、人均建设用地面 积、人均道路广场用地面积、人均绿地面积等方面衡量；投入 强度可通过近 ３ 年地均固定资产投资额平均值衡量；使用强 度可通过城市综合容积率衡量；经济效益可从地均 ＧＤＰ、地均 二三产业增加值、地均社会消费品零售总额等方面衡量。具 体指标及权重见表 １：
准则层
准则
权重
Ｂ１ 规模结构
０．０８０６
Ｂ２ 投入强度
Ｂ３ 使用强度
Ｂ４ 经济效益
０．２０６６ ０．２０６６ ０．５０６２
指标层 指标
Ｃ１ 工业用地比重 Ｃ２ 城市建设用地扩张弹性系数 Ｃ３ 人均建设用地面积 Ｃ４ 人均道路广场用地面积 Ｃ５ 人均绿地面积
Ｃ６ 近 Baidu Nhomakorabea 年地均固定资产投资额平均值
Ｃ７ 城市综合容积率
判断矩阵 Ｂ１— ——Ｃｉ
Ｂ１ Ｃ１
Ｃ２ 权 重
指标
Ｃ１ １
２ ０．６１２７ λｍａｘ＝２．００００ ＣＩ＝０
ＲＩ＝０ Ｃ２ １／２ １ ０．３８７３
ＣＲ＝０
判断矩阵 Ｂ２— ——Ｃｉ
Ｂ２ Ｃ１ Ｃ１ １
Ｃ２ 权 重
指标
２ ０．６１２７ λｍａｘ＝２．００００ ＣＩ＝０
ＲＩ＝０ Ｃ２ １／２ １ ０．３８７３
判断矩阵 Ｂ１— ——Ｃｉ
Ｂ１ Ｃ１
Ｃ２
Ｃ３ Ｃ４
Ｃ１ １ １／２ １／３ ２
Ｃ２ ２ １ １／２ ４
Ｃ３ ３ ２ １ ５
Ｃ４ １／２ １／４ １／５ １
Ｃ５ １／２ １／４ １／５ １
Ｃ５ 权 重 ２ ０．１４５４ ４ ０．２７４５ ５ ０．４２９４ １ ０．０７５４ １ ０．０７５４
指标
λｍａｘ＝５．０２３８ ＣＩ＝０．００６０ ＲＩ＝１．１２ ＣＲ＝０．００５４
１ 判别指标体系建立的方法与步骤
以统计方法为基础，构建城市土地资源集约利用程度判 别指标体系，研究中选用层次分析法［２］确定各指标权重，最终 得出土地集约利用程度综合指数，其基本步骤为：
①建立递阶层次结构，将评价指标层次化； ②构造两两比较判断矩阵，并计算各指标的相对权重值； ③获取原始数据并计算土地集约利用状况综合指数。
２．２．１ 城市商服用地集约利用程度判别指标体系
判断矩阵 Ｂ１— ——Ｃｉ
Ｂ１ Ｃ１ Ｃ１ １
Ｃ２ 权 重
指标
２ ０．６１２７ λｍａｘ＝２．００００ ＣＩ＝０
ＲＩ＝０ Ｃ２ １／２ １ ０．３８７３
ＣＲ＝０
商业服务区通常是土地经济效益最高的用地类型。评价 指标的设计除考虑投入强度和使用强度外，应侧重其经济效 益。投入强度可通过单位用地固定资产投入和单位面积从业 人数等指标衡量；使用强度可通过容积率和建筑密度等指标 衡量；经济效益可通过地均产值和地均利税等指标衡量。具 体指标及权重见表 ２：
判断矩阵 Ａ３— ——Ｂｉ
Ａ３ Ｂ１ Ｂ１ １
Ｂ２ 权 重
指标
１／３ ０．２５００ λｍａｘ＝２．００００ ＣＩ＝０
Ｂ２ ３
ＲＩ＝０ １ ０．７５００
ＣＲ＝０
Ｌａｎｄ ＆ Ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ Ｈｅｒａｌｄ
ＶＯＬ．３ Ｎｏ．４
特别策划
经济效益。此外，鉴于不同性质的工业区，其经济效益和土地
使用强度有一定差别，在计算集约利用程度综合指数时将工
ＣＲ＝０
判断矩阵 Ｂ２—— —Ｃｉ
Ｂ２ Ｃ３ Ｃ３ １
Ｃ４ 权 重
指标
１／２ ０．３８７３ λｍａｘ＝２．００００ ＣＩ＝０
Ｃ４ ２
ＲＩ＝０ １ ０．６１２７
ＣＲ＝０
判断矩阵 Ｂ３—— —Ｃｉ
Ｂ１ Ｃ５
Ｃ６
Ｃ５ １
１
权重 ０．５０００
指标 λｍａｘ＝２．００００ ＣＩ＝０
Ｃ６ １
ＲＩ＝０ １ ０．５０００