房地产估价方法之市场比较法
房地产估价市场比较法房地产估价市场分析法
竭诚为您提供优质的服务，优质的文档，谢谢阅读/双击去除房地产估价市场比较法 房地产估价市场分析法近年来,随着房地产业的发展和壮大,房地产业在国民经济中的重要作用得到充分的体现和发挥,并逐步成为国民经济的基础性和支柱性产业。
以下是小编为大家整理的关于房地产估价市场分析法，一起来看看吧!房地产估价市场分析法篇1随着我国房地产市场的不断完善和物业税的开征，市场比较法显得日趋重要。
本文将从市场比较法估价的整个过程——即交易案例的选择，特征因素的确定，影响因素的量化处理和最终比准价格的确定，对市场比较法进行全方位的归纳讨论分析，进而减少每个过程的误差，从而达到提高房地产估价价格的准确性的目的!市场法概述市场法(marketcomparativemethod)，又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。
市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易.因此在运用市场法的时候，需要房地产市场比较活跃.这样才能保证房地产交易的实例较多，容易搜集，同时在对比指标和技术参数上具有良好的替代性。
市场法估价的步骤：搜集交易实例;选取可比实例(3个或3个以上)对可比实例的成交价格做适当修正(包括交易情况、交易日期、房地产状况的修正);求取比准价格。
交易案例的收集市场法适合于有丰富交易实例的房地产估价因此寻找一定数量且合乎标准的参照物，是应用市场法的关键所在。
交易实例的信息资料的来源有两种，即直接来源和问接来源，两种渠道资料的获取都有其局限性。
第一，直接来源。
直接来源就是直接从交易双方获取交易实例的相关数据资料。
房地产市场是一个不完全的市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常的市场价格!例如，强迫出售或强迫购买的交易，利害关系人之间的关系，交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易!急于出售或急于购买的交易。
房地产市场中的房屋评估与估价方法
房地产市场中的房屋评估与估价方法在房地产市场中，房屋评估与估价对于房屋交易、金融贷款和税收征收等方面起着至关重要的作用。
合理准确地评估房屋价值，能够为各方提供可靠的参考依据。
本文将介绍房地产市场中常用的房屋评估与估价方法，以帮助读者更好地理解这一领域。
一、市场比较法市场比较法是房地产市场中最为常用的房屋评估与估价方法之一。
在这种方法中，评估师通过比较市场上类似房屋的交易价格来确定被评估房屋的价值。
这需要评估师考虑到房屋的特征、地理位置、建筑面积、房龄等因素，以确保比较结果的准确性。
市场比较法的优点在于其简单易行，同时考虑到了市场上实际成交的房屋价格，但其缺点在于房屋市场的波动性可能会导致不准确的评估结果。
二、收益法收益法主要适用于商业用途的房屋，例如写字楼、商场等。
这种方法是基于房屋产生的潜在收益来评估其价值。
评估师会考虑到租金收入、物业费、运营成本等因素，并使用贴现率来确定房屋的现值。
收益法的优点在于其能够全面考虑到房屋的潜在收益，但其在实际应用中可能受到市场波动、贴现率变化等因素的影响。
三、成本法成本法是基于房屋的重建成本来评估其价值。
评估师会计算出重建房屋所需的费用，并根据房屋的使用寿命、损耗程度等因素来确定其价值。
成本法的优点在于其直接、简单，但其在考虑到土地价值、既有设施等方面可能存在一定的缺陷。
四、收入比率法收入比率法是一种将租金收入与购房价格相比较的方法。
评估师会根据类似房屋的租金水平和购房价格来确定一个合理的收入比率。
然后，评估师将被评估房屋的租金收入与该收入比率相乘，以确定其估价。
收入比率法的优点在于其简单易行，但其需要对市场租金水平和收入比率进行准确的估计。
总结：房地产市场中的房屋评估与估价方法有很多种，每种方法都有其适用的场景和局限性。
评估师在进行房屋评估时，通常会综合运用多种方法，以确保评估结果的准确性和可靠性。
无论采用何种方法，评估师都需要对房地产市场的情况有深入了解，并考虑到房屋的特征、地理位置、市场波动等因素。
房地产估价三大基本方法
房地产估价三大基本方法一、市场比较法。
市场比较法呀，就像是给房子找“小伙伴”来对比定价呢。
想象一下，你要给你的房子估价，那就去找找周围差不多的房子呗。
这些房子就像是你房子的小伙伴，它们最近卖了多少钱，那可就很有参考价值啦。
比如说，同小区同户型的房子，装修也差不多，人家上个月卖了100万，那你的房子大概也在这个价位上下波动咯。
不过呢，这当中也有很多小细节要注意。
像房子的朝向呀，如果一个房子朝南阳光充足，另一个朝北有点阴暗，那价格肯定就会有差别啦。
还有楼层，中间楼层可能就比底层或者顶层更受欢迎，价格也会高一些。
这就像是在一群小伙伴里，虽然大家都差不多，但总有一些小特点会让这个比那个更值钱一点。
市场比较法就是这么个有趣的办法，通过比较周围类似房子的成交价格，来给你的房子定个合适的价。
二、成本法。
成本法就像是算一笔关于房子的大账。
你想啊，盖这个房子花了多少钱呢？从买地开始，那可是一大笔钱，就像给房子打基础的第一步。
然后是建筑材料，一砖一瓦都是成本呀，好的材料肯定花费就高。
还有人工成本，那些建筑工人辛辛苦苦把房子盖起来，他们的工钱也都要算进去呢。
就好比你做一个蛋糕，面粉、鸡蛋、糖这些材料都有成本，再加上你花费的时间精力，这就是整个蛋糕的成本价。
房子也是一样，把土地成本、建筑成本、加上一些合理的利润和税费，最后得出来的就是房子的价值啦。
不过成本法也有它的小缺点哦，有时候它可能会高估房子的价值，因为它没有完全考虑到市场的供求关系这些复杂的情况。
但总体来说，这也是一个很重要的估价方法呢。
三、收益法。
收益法就像是从房子的赚钱能力来判断它的价值。
如果你的房子是用来出租的，那它能给你带来多少收益就很关键啦。
比如说，一套房子每个月能租3000元，那按照一定的收益率计算，就可以算出这个房子大概值多少钱。
就像你投资一个小生意，你会根据这个生意每年能赚多少钱，然后按照一定的回报率算出这个生意值多少一样。
不过呢，这个方法也有点麻烦，要准确预估房子未来的收益可不容易。
房地产评估市场比较法
房地产评估市场比较法引言房地产评估是指通过对房地产市场进行综合分析和研究，确定房地产的价值。
在房地产评估中，有多种方法可供选择，其中市场比较法是一种常用的方法。
本文将详细介绍房地产评估市场比较法的原理、应用以及优缺点。
原理市场比较法是基于市场上类似房产的交易数据进行评估的一种方法。
其基本原理是根据与被评估房产相类似的其他同类型物业的交易价格和条件来判断被评估房产的市场价值。
通过对比和分析大量的市场数据，评估师可以确定被评估房产的相对价值。
应用市场比较法常用于以下情况：1.二手房交易：市场比较法在二手房交易中应用广泛。
评估师会收集该地区同类型房产的交易数据，比较其面积、地理位置、装修程度等因素，来确定被评估房产的市场价值。
2.商业地产评估：市场比较法在商业地产评估中也很常见。
评估师会对比同类型的商业地产项目，比如购物中心、写字楼等，来确定被评估商业地产的市场价值。
3.土地评估：在土地评估中，市场比较法主要应用于对同类型土地的成交价格进行比较。
通过分析同类型土地的交易数据，评估师可以确定被评估土地的市场价值。
优缺点市场比较法作为房地产评估的一种常用方法，有其优点和缺点。
优点： - 相对简单：市场比较法的计算相对简单，只需要收集和分析市场交易数据即可。
- 直观可靠：通过对比真实市场的交易数据，市场比较法可以提供相对客观的房地产市场价值。
- 适用范围广：市场比较法适用于各种不同类型的房地产评估，包括住宅、商业地产和土地等。
缺点： - 数据局限性：市场比较法的有效性依赖于可用的市场交易数据的质量和数量。
如果某个地区特定类型的房产交易量较少，或者数据不完整，市场比较法的准确性可能会受到影响。
- 特殊情况处理困难：市场比较法在面对特殊情况时（如被评估房产具有特殊历史价值或独特性），可能无法提供准确的评估结果。
- 市场波动风险：市场比较法的结果受到房地产市场的波动影响。
如果市场状况发生变化，市场比较法的结果可能不再准确。
房地产估价第6章市场比较法
市场比较法估价立足于“比较”，拥有充裕的可供比 较的交易实例是前提
把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情， 保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围
选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障根 据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更 加精准而不会出现较大误差
对于估价机构和估价师而言，收集交易实例是一个不 断积累的过程，平时就应留意搜集
§6-2 搜集交易实例
二、搜集交易实例的途径
1.查阅政府有关部门的房地产交易资料 2.向房地产交易当事人了解其房地产成交价格及交易情况 3.访问房地产经纪人、相关律师、注册会计师、银行有关人
员及房地产交易当事人的四邻等 4.向专业房地产信息提供机构购买房地产价格资料 5.查阅报刊.网络资源上有关房地产出售.出租的广告.信息等
§6-1 市场法概述
不适用于市场法的有以下几种类型：
①在没有不动产交易地方或在较长一段时间没有发生不 动产交易,在农村等不动产交易较少发生的地区；
②对某些类型很少见的不动产或交易案例很少的不动产, 如古建筑等；
③对那些很难成为交易对象的不动产,如寺庙、教堂,学 校、古建筑、纪念馆等；
④风景名胜区土地和矿产资源用地； ⑤图书馆、体育馆、学校等公益性建筑。
房地产市场状况不同） ③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。
§6-1 市场法概述
四、市场法的操作步骤
① 搜集交易实例； ② 选取可比实例； ③ 建立价格可比基础； ④ 进行交易情况修正； ⑤ 进行交易日期调整； ⑥ 进行房地产状况调整； ⑦ 求取比准价格。
§6-2 搜集交易实例
§6-2 搜集交易实例
§6-1 市场法概述
房地产评估市场比较法
房地产评估市场比较法 The document was finally revised on 2021市场比较法Ⅰ、基本原理市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。
其计算公式为：交易情况市场状况房地产状况修正修正修正比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( )Ⅱ、测算过程在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。
具体评估过程如下：1、估价案例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。
2、比较修正（1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。
（2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。
（3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。
（4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。
3、计算比准价格将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。
表1 可比实例资料（选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）表2 比较因素条件指数表表3 比较因素修正系数表（将以上修正后的系数代入公式计算）4、实例修正后的估价对象平均价格计算根据表3中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式可分别计算出估价对象的三个试算比准价格如下：利用实例一计算：比准价格为元/平方米;利用实例二计算: 比准价格为元/平方米;利用实例三计算: 比准价格为元/平方米;从测算结果来看，三个交易实例修正后的价格水平差别不大，故取它们的算术平均值作为市场比较法的比准价格，即估价对象平均单位面积比准价格为元/平方米。
房地产估价三大基本方法的比较和分析1
房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。
其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。
1.市场比较法指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。
1)市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
2)市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。
市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。
市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;3)市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。
2.收益法指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。
一）收益法应用于房地产的估价的基本原理收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益,它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。
对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。
房地产估价-市场比较法
一、概 念
所谓市场比较法，就是将估价对象 与近期内已经发生交易的类似房地产进 行比较，对这些类似房地产的成交价格 进行适当的修正，以此作为估价对象在 估价时点的客观合理价格的估价方法。
这里的“类似房地产”，是指在所 处地区、用途、建筑结构等方面，与估 价对象相似的房地产。
• 估价对象价格=可比实例价格×交易情况 修正系数×交易日期修正系数×区域因 素修正系数×个别因素修正系数
四、适用范围及特点
(一)特点： 1、具有现实性，有较强的说服力； 2、在非正常情况下，比准价格往往偏离收益价
格；
3、要求估价人员具有较高的素质 (二)适用范围：
从地区来看，市场比较法主要用于房地产市 场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地 区。从估价对象来看，主要适用于交易性房地 产。
本章思考题 比较法理论依据是什么？ 比较法适用的对象是什么？ 比较法的操作步骤。 搜集交易实例 的途径主要有哪些？ 搜集交易实例时应搜集哪些内容？ 选取的比准实例应符合哪些要求？ 同一宗房地产在不同时间的价格变化有哪几种可能？ 房地产状况修正包括哪些方面？ 区位状况修正包括哪些内容？ 权益状况修正包括哪些内容？ 实物状况修正包括哪些内容？ 比较法的综合修正计算公式及其含义是什么？ 如何将多个比准价格综合成一个最终比准价格？ 市场比较法中的有关概念
建筑面积下的价格=使用面积下的价格× 使用面积/建筑面积
使用面积下的价格=建筑面积下的价格× 建筑面积/使用面积
4、统一面积单位 5、统一采用单价
(四)、进行交易情况修正
排除交易行为中的一些特殊因 素所造成的可比实例成交价格的偏 差，将其成交价格修正为正常价格。
非正常交易情况的类型：
市场比较法(房地产案例)
确定区域因素修正系数。
实例B、C、D都为估价对象土地所在地区的区域因素进行比较的结果，如下表所示。
实例A与估价对象土地处于同一地区，无需作区域因素修正；
区域因素
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
可比实例D
繁华程度 道路通达度 公交便捷度 对外交通 环境质量 景观 城市基础设施 社会公共设施 规划限制 治安状况
1%
0
-2%
形状
0
3%
0
5%
-4%
其他
0
-3%
-3%
0
-2%
对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条块优于成交地块，数字大小表示优劣的幅度。又知该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨一个百分比。容积率修正率修正系数如表下表
202X
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房地产估价方法之一
市场比较法
汇报日期
2
1
——其类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产
——房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法
——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产
——其前提：交易市场已经形成——比准价格
请按以上条件，估算该住宅用地在2004年10月的单位地价。
容积率
1
2
3
4
5
修正系数
1
1.8
2.4
3.0
3.5
请按以上条件，估算该住宅用地在2004年10月的单位地价。
地价 指数
100
101
103
109
111
112
119
121
房地产估价第六章 市场比较法
可比实例的成交价1格00
第六章 市场比较法
房地产估价
举例
某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。
正常价 50 格 01000 52元 6/平 3 方米 95
C1000100875元 00 /平方米 144
第六章 市场比较法
房地产估价
§6-3 各项修正计算
一、交易情况修正
（一）修正目的 将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格
第六章 市场比较法
房地产估价
（二）造成成交价格偏差的因素
1、有利害关系人之间的交易 2、急于出售或急于购买的交易 3、不了解市场行情的交易 4、特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易
第六章 市场比较法
房地产估价
（二）造成成交价格偏差的因素
6、交易税费非正常负担的交易 7、相邻房地产的合并交易
例：Leabharlann A B 30万元 30万元
C 90万元
合理价格：45万元 成交区间：30~60万元
8、受债权债务关系影响的交易
第六章 市场比较法
房地产估价
（三）交易情况修正的基本公式
正常价格 =可比实例价格×交易情况修正系数
第六章 市场比较法
房地产估价
举例
B实例： 建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元 汇价为：1美元=8.27元人民币
付款方式：成交日首付10万美元， 余款向银行申请10年期抵押贷款
B2 98.2 71.0 767 48元 2/平 3 方米 3300
第六章 市场比较法
房地产估价之市场比较法
房地产估价之市场比较法引言房地产估价是指通过对房地产市场的分析和评估，确定房屋的价值。
其中，市场比较法是常用的房地产估价方法之一，它通过比较类似房产的市场交易价格，来确定目标房产的价值。
本文将详细介绍房地产估价中的市场比较法。
1. 市场比较法的基本原理市场比较法是一种根据类似房地产交易的市场数据进行估价的方法。
其基本原理是将目标房产与已成交的类似房产进行比较，通过分析这些类似房产的成交价格，得出目标房产的合理估价。
2. 市场比较法的步骤市场比较法的具体步骤如下： - 首先，确定目标房产的基本特征，包括面积、地理位置、建筑结构等。
- 然后，搜集类似房产的市场交易数据，包括成交价格、成交时间、基本特征等。
- 接下来，对比目标房产与类似房产的差异和相似性，确定适用于目标房产的比较因子。
- 然后，计算目标房产的相对价值指数，即根据比较因子对目标房产进行打分。
- 最后，根据相对价值指数，计算出目标房产的估价区间，确定其合理的市场价值。
3. 市场比较法的优点和局限性市场比较法有着以下优点： - 相对简单：市场比较法的数据来源相对容易获取，不需要进行复杂的模型计算。
- 适用性广泛：市场比较法适用于不同类型的房地产，包括住宅、商业、工业等。
- 可靠性高：市场比较法的估价结果直接基于市场交易数据，具有较高的可信度。
然而，市场比较法也存在一些局限性： - 数据不准确：市场比较法要求比较的数据是真实的市场交易数据，但实际中存在数据不准确或缺失的情况。
- 相似性判断困难：确定适用于目标房产的比较因子和类似房产存在一定的主观性，不同估价人员可能得出不同的结果。
- 市场波动性：市场比较法的估价结果容易受到市场波动的影响，市场行情不稳定时，可能会导致估价的不准确性。
4. 如何提高市场比较法的准确性为了提高市场比较法的准确性，可以采取以下措施： - 加强数据搜集：确保比较数据的准确性和完整性，可以通过房地产市场报告、交易记录等渠道获取更多可靠的数据。
房地产估价市场比较法
房地产估价市场比较法1. 概述房地产估价是指对房地产进行估值和评估的过程，其目的是确定房地产的市场价值。
市场比较法是估价中的一种常用方法，它基于对类似房地产交易的市场数据进行比较，从而得出目标房地产的估值。
市场比较法适用于市场上存在大量类似房地产交易的情况，比较可靠的市场数据能够为估价提供有效的参考依据。
2. 市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理是「比较」。
通过对类似房地产交易的市场数据进行比较，找出与目标房地产具有相似特征的交易数据，并从中得出目标房地产的估值。
具体步骤如下：1.收集市场数据：收集类似房地产交易的市场数据，包括交易价格、交易日期、房地产的特征等。
2.选择可比较物件：根据目标房地产的特征，筛选出与之具有相似特征的类似房地产交易数据。
3.进行比较分析：对选择出的可比较物件进行比较分析，找出其相似之处和不同之处，评估这些差异对估值结果的影响。
4.进行调整：根据比较分析的结果，进行必要的调整，以确保可比较物件与目标房地产的特征尽可能一致。
5.得出估值结果：根据比较分析和调整结果，计算出目标房地产的估值，并进行合理的决策。
3. 市场比较法的优缺点3.1 优点•信息易得：市场比较法所依赖的市场数据较易获取，可以通过多种渠道获得，如房地产交易报告、房地产中介机构、公开信息等。
•可信度高：市场比较法基于真实的市场交易数据，相对客观可信。
•灵活性强：市场比较法适用于各种类型的房地产，包括住宅、商业、土地等。
3.2 缺点•数据依赖：市场比较法的可靠性与所依赖的市场数据质量直接相关。
如果市场数据不完整或不准确，估价结果可能存在偏差。
•特征匹配难度：寻找与目标房地产具有相似特征的可比较物件可能存在困难。
•市场波动：市场比较法使用的市场数据可能受到市场波动的影响，仅反映了特定时期的市场情况。
4. 市场比较法的应用场景市场比较法适用于以下情况：•市场活跃：市场上存在大量类似房地产交易的情况，市场数据丰富。
房地产估价的三种基本方法
房地产估价的三种基本方法房地产估价是指通过一系列的评估方法和技术手段，对房地产资产的价值进行估算的过程。
房地产估价的目的是为了确定一项房地产资产的市场价值，以便于买卖双方能够达成公平合理的价格。
下面将介绍房地产估价的三种基本方法。
1.市场比较法市场比较法是房地产估价中最常用的方法之一、该方法通过对市场上类似房地产物业的成交价进行比较，找到相似物业的交易价格，并以此为基础来确定所估价值。
市场比较法的关键是选择具有相似特征的物业，并考虑到这些特征对价格的影响因素，例如地理位置、建筑结构、用途等。
该方法适用于市场活跃、成交信息较为充分的区域。
2.收益法收益法是以房地产物业的预期收益为基础来进行估价的方法。
该方法适用于产生租金收益的商业、办公、零售等商业用途的房地产物业。
通过考虑未来的租金收入、支出和资本化率等因素，计算出资产的净现值，从而确定其估价值。
这个方法在评估投资回报、确定租金等方面非常有用。
3.成本法成本法是通过计算重建或修复房地产物业所需的成本来确定房地产物业的估价。
该方法适用于考虑到重建成本的特殊用途房地产物业，例如特定类型的工业建筑。
成本法需要考虑到土地的价值和修复或重建所需的成本，从而计算出估计值。
该方法的主要限制是忽略了市场需求和供应等因素对价格的影响。
除了以上的三种基本方法，房地产估价还可以使用其他补充方法，如现金流折现法、投资比较法等。
这些方法在不同的情况和需求下，可以提供不同的视角和评估结果，从而为买卖双方提供更全面的信息和决策依据。
总之，房地产估价的三种基本方法分别是市场比较法、收益法和成本法。
根据不同的需求和情况，选择合适的估价方法能够更准确地确定房地产资产的市场价值。
房地产估价在买卖、担保、税务等方面都起着重要的作用，对于保护市场利益和确保交易的公平性具有重要的意义。
房地产评估__市场比较法
交易 实例
面积
成交 价格
付款方式
甲 建筑面积 80万 三期付款，首期16万人民
200平方米 人民币 币，第二期于半年后付32 万元人民币，余款32万元
第四章 市场比较法
第一节 市场比较法的基本原理 第二节 市场比较法的步骤 第三节案例分析
第一节 市场比较法的基本原理
一、市场比较法的概念 别称：市场法,交易实例比较法,比较法 是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地
产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修 正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 求出的评估价格称为比准价格。
仓库：单位体积 码头： 泊位
停车场：车位
旅馆： 房间或床位
电影院：座位
医院： 床位
保龄球馆：球道 网球馆：网面
注意：有些可比实例适宜先进行某些修正后，再
转化为单价进行其他修正，因为这样处理时，价 格修正更容易、更准确。
3、统一币种和货币单位
在统一币种方面，不同币种的价格之间的 换算，应采用该价格成交日期时的市场汇 价。
8．可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。
三、建立价格可比基础(五统一)
建立价格可比基础包括5个方面： 1、统一付款方式； 2、统一采用单价； 3、统一币种和货币单位； 4、统一面积内涵； 5、统一面积单位。
1、统一付款方式 由于房地产的价值量大，成交价格往往
(6)同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以 约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案 例资料。
市场比较法(房地产案例
市场比较法(房地产案例市场比较法（房地产案例）1. 引言市场比较法（Market Comparison Approach，简称MCA）是房地产估值中常用的一种方法，通过对市场上相似的物业进行比较，确定所要估值物业的市场价值。
本文将以一个房地产案例为例，介绍市场比较法的应用和步骤。
2. 案例描述假设我们要估算一套位于城市中心的公寓的市场价值。
这套公寓位于高楼层，拥有三个卧室和两个浴室，总面积为100平方米。
我们将使用市场比较法来确定这套公寓的市场价值。
3. 步骤市场比较法的步骤主要包括：选择样本、确定调整项、计算调整值、确定物业价值。
下面将详细介绍每一步骤。
3.1 选择样本选择样本时，我们需要选择与要估价物业相似的、在同一地区的物业作为比较样本。
在我们的案例中，我们可以选择几个与目标公寓类型相似的公寓作为样本。
3.2 确定调整项在选择样本后，我们需要确定每个样本与目标物业在物理特征、位置等方面的差异。
这些差异被称为调整项。
例如，如果某个样本比目标公寓多了一个卧室，我们需要对该样本的价格进行调整。
3.3 计算调整值确定了调整项后，我们需要计算每个调整项对价格的影响程度。
这些影响程度被称为调整值。
调整值可以通过市场调查或专家判断等方式获得。
以我们的案例为例，我们可以通过查看市场数据或咨询专业人士来确定卧室数量对价格的影响。
3.4 确定物业价值在计算了每个样本的调整值后，我们可以将这些值应用到样本的价格上，得出每个样本的调整后价格。
然后，我们可以根据这些调整后的价格来确定目标物业的市场价值。
最常用的方法是计算样本的平均价格，并将其作为目标物业的市场价值。
4. 总结市场比较法是一种常用且相对简单的房地产估值方法。
通过选择样本、确定调整项、计算调整值和确定物业价值，我们可以得出目标物业的市场价值。
然而，需要注意的是，市场比较法的准确性取决于选择的样本质量和正确确定的调整值。
因此，在实际应用中，我们需要仔细地选择样本并考虑各种调整项，以获得更准确的估值结果。
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•五、统一面积内涵
在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建 筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下 ：
建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面 积/建筑面积
建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/建筑面 积
套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/套 内使用面积
•二、选取可比实例的要求 数量要求
质量要求
•3≤n ≤10
•1、可比实 例房地产应 是估价对象 房地产的类 似房地产
•同一供求范围 •用途相同
•建筑结构相同
•权利性质相同 •规模相当 •档次相当
•2、可比实例的交易类型应与估价目的吻合
•3、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点
•4、可比实例的成交价格应是正常成交价格或 能够修正为正常成交价格
§5.6市场状况调整
•一、市场状况调整的含义 应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点
时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比 实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。
交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影 响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日 期时的价格变成了在估价时点时的价格。
近期/出售 3年前/出售
7级 10级
1700元/平方米 960元/平方米
C 砖混结构七层住宅 空置 近期/出售 6级 600元/平方米
D 砖混结构七层住宅 空置 1年前/抵押 7级 E 砖混结构七层住宅 空置 近期/出售 7级
抵押价值1100 元/平方米
1500元/平方米
§5.4 建立比较基准
选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进 行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需 要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的修正、调整 建立共同的基础。
•三、交易情况修正方法
交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格X交易情况修正系数＝正常价格 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格±交易情况修正数额＝正常价格 在交易情况修正中应采用可比实例成交价格比其正常价 格是高还是低多少的说法。
假设甲 当时人民币年利率8%乙成交时1美元=8.3元人民币 1平方建筑面积=0.75平方使用面积 甲单价=3821.1元/平方米（建筑面积） 乙单价=4020.4元/平方米（建筑面积）
§5.5交易情况修正
•一、交易情况修正的含义
可比实例的成交价格可能是正常的，也可 能是不正常的。
由于要求评估的估价对象的价格是客观合 理的，所以，如果可比实例的成交价格是不 正常的，则应将其调整为正常的，如此才能 作为估价对象的价格。这种对可比实例成交 价格进行的调整，称为交易情况修正。
•求取比准价格
§5.2 收集交易实例
•一、收集大量交易实例的必要性
• 运用市场法估价，是建立在充足的案例 资料基础上的，如果案例资料太少，就有 可能受到个别非正常交易案例的影响，使 房地产估价失真，不够客观。
•二、收集交易实例的途径
•1 • 查阅政府有 关部门的房地 产交易资料
•4
•同行之间相 互提供
•二、市场状况调整的方法
主要采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为： 可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在
估价时点时的价格
交易日期调整的关键，是要把握估价对象这类房地产 的价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查在过 去不同时间的数宗类似房地产的价格，找出这类房地产价 格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价 格进行交易日期调整。调整的具体方法，可通过价格指数 或价格变动率进行，也可采用时间序列分析。
•1
•三、市场法适用的估价对象和条件
•适用对象
•具有交易性的房地产
•不适用 •适用条件
•1
•很少发生交 易的房地产
•2
• 房地产市场 发育不够
•3
• 房地产交易 较少发生的 地区
1.在同一供求范围内 存在着较多 的类似房地 产的交易
•2、估价人员具有专业 知识、丰富经验，熟悉 估价对象所在地区的房 地产市场行情和交易习 惯
例3：收集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积 为200m2,，成交总价80万元人民币，分三期付款，首付16 万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元 人民币于一年后付清，乙交易实例的使用面积2500平方英尺 ，成交总价15万元美元，于成交时一次付清，如果选取此两 宗交易实例为可比实例，则应进行哪些相关的修正？
•六、统一面积单位
在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面 积单位有时还采用公 顷、亩)，中国香港地区和美国、 英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一 般采用坪。它们之间的换算如下：
平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000 平方米下的价格＝平方英尺下的价格×10.764 平方米下的价格＝坪下的价格×0.303
•5
•与房地产出 售者或代理 人等洽谈， 获得房地产 的要价等资 料
•2
•向房地产经 纪机构和房 地产经纪人 了解其促成 交易的房地 产成交价格 资料和有关 交易情况
•3
•向房地产交 易当事人、 四邻以及相 关律师、会 计师等了解 其知晓的房 地产成交价 格和有关交 易情况
•三、收集交易实例的要求
含有非房地产成 份
• 统一房地产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并 利用下列公式多价格进行换算处理：房地产价格=含非房 地产成分的房地产价格-非房地产成分的价格
• 带有债权债务的房地产
• 统一房地产范围一般是统一到“干净”房地产的范围， 并利用下列公式对价格进行换算处理： •房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务
对于交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚 了交易税费非正常负担的情况，然后依此计算即可。
具体是将成交价格调整为依照政府有关规定，无规定的 依照当地习惯，交易双方负担各自应负担的税费下的价格 。
主要是把握下列两点：
①正常成交价格一应由卖方负担的税费＝卖方实际得到 的价格。
②正常成交价格+应由买方负担的税费＝买方实际付出的 价格。
例4 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明， 买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税 费由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应 由卖方缴纳的税费为正常成交价格7%，应有由 买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，试求该 宗房地产的正常成交价格。
例5 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写 明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉 及的税费由卖方来负担。据悉，该地区房地 产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价 格7%，应有由买方缴纳的税费为正常成交价 格的5%，试求该宗房地产的正常成交价格。
•例1
•现有一商业区中的商场需要估价，有以下5个交易实 例，试选择可作为可比案例的实例
•A •面积1100平方米，近期出租，年租金90万元
•B •面积2500平方米，三年前出租，年租金160万元
•C •面积5000平方米，现在空置
•D
•面积1100平方米，近期出租，年租金每平方米
660元，位于2公里以外的另一居住区
•三、统一采用单价
在统一采用单价方面，通 常为单位面积上的价格。
如：单位建筑面积、单位 套内建筑面积或者单位使用 面积上的价格、楼面地价
•四、统一币种和货币单位
•
• 在统一币种方面，不同币种 的价格之间的换算，应采用该价 格所对应的日期时的汇率。在通 常情况下，是采用成交日期时的 汇率。
• 在统一货币单位方面，按照 使用习惯，人民币、美元、港币
•二、造成成 交价格偏离 正常市场价 格的因素
(1)有利害关系人之间的交易 (2)急于出售或急于购买的交易 (3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了 解的交易 (4)交易双方或某一方有特别动机或偏好 的交易 (5)特殊交易方式的交易 (6)交易税费非正常负担的交易 (7)相邻房地产的合并交易 (8)受债权债务关系影响的交易 (8)强迫出售或强迫购买的交易 (9) 受迷信影响的交易
•E •面积1500平方米，近期售出，卖价1400万元
例2 有一幢砖混结构的住宅，建筑层数7层，地区级别为7
级，现空置。要求用市场法评估其出售价格，请从下表所给 资料选取合适的可比实例。
编 房屋性质 号
是否 估价时点/目 地区级 市 合大楼
B 砖混结构七层住宅
空置 空置
•2
•更直接地依靠现实的 市场价格资料，更符合 当事人的现实经济行为
•因此
•被认为是一种使用范围广、可靠性 强、说服力强的基本估价方法。
•二、
•房地产价格形成的替代原理
•理论依据
•1
•三、市场法适用的估价对象和条件
•适用对象
•具有交易性的房地产
•不适用 •适用条件
•1
•很少发生交 易的房地产
•2
（二）市场状况调整的价格变动率法
（1）逐期递增递减价格变动率 可比实例在其成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数
建立价格可比基础包括： ①统一房地产范围； ②统一采用单价； ③统一币种和货币单位； ④统一面积内涵； ⑤统一面积单位； ⑥统一付款方式。
•一、统一房地产范围
•房地产实物范围不同
• 统一房地产范围一般统一到估价对象的房地产范围、补 充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出 的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加减。
• 房地产市场 发育不够
•3
• 房地产交易 较少发生的 地区
1.在同一供求范围内 存在着较多 的类似房地 产的交易
•2、估价人员具有专业 知识、丰富经验，熟悉 估价对象所在地区的房 地产市场行情和交易习 惯