某某别墅传播推广策略报告
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➢ 经常出席高级社交场合，注重仪表，情性稳健。
➢ 消费行为与国际流行趋势挂钩，标榜品位和独特的社会地位。 ➢ 有投资眼光，判断力强。 ➢ 日常消费品注重品牌，体现身分及品位，以进口商品为主
价值 观
消费观
结论：高档别墅客层并未发生重大变革
1. 94年以来，以河畔花园和锦绣山庄业主为代表的高档别墅主力客层均是贸易 类起家，后续实体经营的暴发型客层，第二、三类人群并未进入主力LIST之 内。
年龄在35-45岁海归派人士，真正 有北美别墅的居住体验或是了 解的驻华高层。
第四目标客群 外籍在沈或周边城市工作人士
U＆A分析
ຫໍສະໝຸດ Baidu
第一目标客群：暴发型
特征
➢ 出道早，白手起家。完成了原始积累，经历过暴富阶段。 ➢ 学历不高，社会经验丰富、成熟
价值 观
➢ 价值观转型较早，由于文化层次较低，在创业初始即对高层次的事业要 求不高。
0.18
信盟花园 2000年 300000平 63000平
0.21
皇家美墅 2003年 45000平 16800平
0.35
山地艺墅 2004年 120000平 13400平
0.11
基本情况
绿化率 现/期房 建筑形式
45%
46% 85% 80% 70% 88%
一期现房
二期期房
期房2004 年8月入
住 现房 现房
小众传播,路牌
旺销个案分析:假日·伊丽亚特湾
➢ 地理位置:浑河南50米 ➢ 投资商:香港华伦国际发展有限公司/沈阳新奉基房产开发有限公司 ➢ 建筑设计:美国ADG建筑事务所 ➢ 物业管理:中海物业/印象管理家协会
➢ 上市时间:2003年10月 ➢ 供应量:5.5万平 ➢ 消化率:50% ➢ 建筑形式:独栋、双拼、联排别墅 ➢ 主力面积:独栋300-320平、双拼210平、联排170-200平 ➢ 销售:清水。独栋7000元/平、双拼6800元/平、联排4800-5000元/平 ➢ 项目DNA:与此前沈阳地产界的别墅项目相比,淡化了“豪宅”的味道，产品定
3500元/平以下 总价120万以下
代表项目
锦绣山庄 信盟花园 新世界花园 皇家美墅 假日伊里亚特湾 东宇亚泰花园 山地艺墅
花溪山庄 佳地园 维也纳森林别墅 比华利山庄 香格·蔚蓝 凤凰花园 美地庄园 天柱山庄 奥林匹克花园
项目名称 东宇亚泰花园 假日伊里亚特湾 锦绣山庄 信盟花园 皇家美墅
代表项目
凤凰花园
美的庄园
香格·蔚蓝
假日·伊丽亚特湾
浑南板块
东宇亚泰花园
花溪山庄 莱茵南郡
锦绣山庄 信盟花园
比华利山庄 佳地园
别墅市场三种方法之3—档次细分
档次细分 高档
中高档 中档
中低档
价格区间 7000元/平 总价200万以上
4000－7000元/平 总价150万之间
3500－4000元/平 总价120－150万之间
沈丹高速公路
项目名称 上市时间 总占地 总建面
东宇亚泰 一期2001 100200平 12400平
花园
年
容积率 1.1
二期 2003 199800平 221379平
年末2004
(别墅
年初
50346平)
假日伊里 2003年10 400000平 388000平 0.97
亚特湾
月
锦绣山庄 2003年 90000平 16000平
地理位置：本案位于沈阳市东陵区双 园路188路，地处沈阳北端，毗邻沈阳 植物园、盛京高尔夫俱乐部、东陵公 园、棋盘山国际风景区森林野生动物 园。
基本指标：总占地25万平方米，总建 面6万平方米，规划为120栋，分三期 开发，全为单体。一期总占地为12万 平方米，建面为13400平方米，共37 栋。容积率为0.11，绿化率为88%。 主力供应面积330-340平方米，约占首 期供应产品的50%。
现房 一期现房
独栋别墅 72栋 0125 02-47
公寓28栋; 别墅118 栋;教堂一
座
联排、双 拼、独栋
独栋别墅 42栋
独栋别墅 200栋,公
寓1栋
独栋别墅 27栋
独栋别墅 37栋
基本情况
项目名称
主力供应面积
东宇亚泰花园
450-550平
假日伊里亚特湾 锦绣山庄
独栋300-320平、 双拼210平
透析别墅市场 3种方法
Three techniques
别墅市场三种方法之1—别墅编年
94/97 98/99
上市项目:河畔花园(别墅产品) 、巴黎世家、丽景 花园
上市项目:信盟花园、凤凰花园、花溪山庄、加洲 阳光花园、中华园、荷兰村花园
01/02
上市项目:佳地园、菲菲澳家、东宇亚泰花园、维 也纳森林别墅、金色高尔夫外商别墅、比华利 山庄、锦绣山庄、新世界翠堤豪苑
2. 96-2001年间，伴随着城北及浑南别墅板块的轮廓初成，一批政企高官一度成 为购房主流，但此现象仅限于02年之前，慕马案所带来的政局动荡及深入反 腐使得高官退出此细分市场。
3. 儒商型将是未来最具购房实力的准目标客户，他们见多识广，深藏不露，目 前处于原始积累的高级阶段，随着东北振兴的大势，这部分根植属于东北的 中大企业经营者们将受益匪浅，深具培养潜质。
2004年度山地艺墅传播推广策略报告
2004-07-16
❖产品定位
❖ 市场 ❖ 消费者 ❖ 产品
❖品牌定位
❖ 形象力 ❖ 产品力 ❖ 推动力
目录 Catalogue
沟通思路
符合产品
产品
区隔 竞品 市
场
营销成功
消费 者
USP:独特的销售说辞
迎合目 标客户
市场
沈阳别墅市场 概况分析
Overview analysis
项目名称 东宇亚泰花园 假日伊里亚特湾
锦绣山庄 信盟花园 皇家美墅 山地艺墅
合计
2003年供应 2000平 11000平 16000平 5000平 16800平 ----------50800平
基本情况
2004年供应 50346平 5000平 4000平 3000平 16000平 13400平 91746平
320-420平
信盟花园 皇家美墅 山地艺墅
400-600平 450-900平 330-450平
主力总价款 306-350万 140-200万 250-320万
475万 315-350万 165-248万
销售单价
6800-7500元/平 独栋7000元/平、
双拼6800元/平 7800元/平
9350-9800元/平 7000-9000元/平 5000-5500元/平
➢ 认可自己的社会中坚力量地位。 ➢ 有良好的道德价值观。
➢ 个人的公众形象，自己事业成功， 知识阶层标志，都追求品质感。
➢ 自己付出的努力都会有很好回报。 ➢ 深谙人际政治，并善于经营。
消费观
➢ 个人调用资金能力强。浓厚的文化背景、成功的事业，塑造了有品位的人生消费观。 ➢ 要拥有最好的，有品位的，不会胡乱消费，属理智消费型。 ➢ 判断产品能力强。 ➢ 消费不愿在公众视野中。 ➢ 相信品牌，认为品牌代表承诺。 ➢ 接受新观念。
北美式建筑风格
欧式建筑风格
欧式建筑风格
大量日报广告、路牌,即针对高端客 层,也面向普通大众,强调”自定制式 住宅”!
充分运用大众媒体,在日报进行大量、 持续的宣传,选用具有欧式异域风格 的图片突出华贵以及独特风格.
“可能是东北最好的住宅”,路牌、 报纸广告,高档杂志(航空杂志等).
运用小众媒体,如利用业主的知名度 (体育演艺界名人)接触高档客层,或航 空杂志、时尚杂志上做推广,维护品 牌形象和市场认可.
特征
第三目标客群：海归派
➢ 较高的文化修养 ➢ 海外求学多年或有旅居经历，基本是已持有其他国家护照的人士。 ➢ 有真正的国外别墅居住经历或了解。 ➢ 外资机构驻沈高层，或中资机构高层管理级人士。
➢ 由海归派独有的优越感，希望有一种符号和身份能表明自己的经历但并 不张扬。
➢ 与海外人士有经常性的生活和文化交流，对国际经济走势及时尚流行信 息有较高的敏感度。
03年
上市项目:假日伊里亚特湾、香格·蔚蓝、奥林匹克 花园、山地艺墅、莱茵南郡、皇家美墅
04年 上市项目:亚泰双橡园、山地艺墅
荷兰村 巴黎世家
小韩屯板块
加洲阳光花园
张士开发区 板块
金色高尔夫 外商别墅
别墅市场板快割距
棋盘山板块 山地艺墅 维也纳森林别墅 奥林匹克花园 天柱山庄
新世界花园
截止目前销售情况 一期基本入住,二期
60% 85%
100%
95% 15-20% ----------
----------
项目名称
建筑风格
基本情况
营销推广
东宇亚泰花园 假日伊里亚特湾 锦绣山庄 信盟花园 皇家美墅
采用了不同国家的建筑风格,融合 了不同国家的不同文化.从英国的 剑桥到法国的枫丹白露,从意大利 的威尼斯到美国的曼哈顿. 欧式建筑风格
➢ 有时间经常出国旅游。
特征
第二目标客群：儒商型
➢ 工商界精英（《经理人文摘》封面 级人物，如：东软董事长等，真正 的成功人士。
➢ 有知识，有能力，有做大事的雄心 壮志。多处于知识性行业，如：IT、 医药、化工、投资、证券等。
➢ 社会形象正，事业还处在上升期， 经营扎实，各种社会关系根深叶茂。
价值 观
消费者
高档别墅市场4类人群 four kinds of crowds
基本特征
工商业界尖端人物
第一目标客群 第二目标客群 第三目标客群
年龄在35-45岁，暴富起家，目前 事业稳定、处于各行业阶段地 位的大私营业主
年龄在35-45岁，社会形象较好的 民营企业老板、上市公司董事 长、总经理（及隐性的政府官 员）等
位从面积和价格上作了调整，从而使别墅项目呈现出平民化的趋势，出现一套 别墅的总价款还不及市中心一栋公寓昂贵的现象，从而扩大了别墅市场的潜在 消费基数，产品也逐渐在地产界盛行开来。
重点案例：锦绣山庄—沈阳别墅扛鼎之作
➢ 锦绣山庄是沈阳华新国际城市发展有限公司继河畔花园之后再次重拳 出击的领军项目，03年共上市产品42栋，主力面积为320、360、380、 420平方米，精装修售价7800元/平，主力总价在250-320万之间，上 市即销售21套，全年消化量约1.2万平，在高档别墅市场处于绝对垄 断地位。
销售单价 6800-7500元/平 4800-6800元/平 7800-9000元/平 7700-9500元/平 7000-9000元/平
区域分布
假日·伊丽亚特湾
浑
河
高新技术产业开发区
亚泰国际花园
绕城高速公路
皇家美墅
桃仙机场 绿岛
信盟花园
锦绣山庄
沈营高速公路 浑南中高档别墅分布示意图
梧桐大街
沈本高速公路
建筑风格：原汁原味的北美风格，充 分吸收北美别墅之特点，自然的展示 出山地别墅的风格。
项目概况
SWOT—自身优势
地理位置优势：本案东接植物园，西接东陵公园（龙脉、皇家园林）盛京高尔夫球场，南 临浑河，北临棋盘山风景区。拥有得天独厚的生态环境；
地块最高107米的海拔，北高南低，依山而建，可形成天然屏障，自然地势可利用度大， 可塑性强；
➢ 旺销原因：华新作为专业地产品牌的强大影响力，产品自身的扎实投 入足以区隔干扰性竞品，再加上适当的营销引导，使目标客户对本案 充满期待。另外，从市场角度来看，第二轮目标客户成长周期已经到 来，具备购房实力。
➢ 锦绣山庄实际上是为沈阳别墅限定了封顶价，好像当年的河畔金蒂楼 界定高档公寓上限一样，02年上市的金蒂楼共2.8万平方米，A座上市 当周售罄，B座上市一月售70%，其余当年全部售罄。
北美风格单体别墅，设计感强，市场对于此风格建筑已建立高档认知； 景观环境优势：地块沈阳旅游度假区，具备最佳的自然环境，绿树成荫、湿地成湖、天然
泉水、野生动物、高氧空气、天然生态、最适宜居住的区域；
是省级生态环保示范小区； 成熟现房销售，8月即将取得施工竣工验收报告，园区景观也已规划完成； 提供星级酒店式的物业管理服务； 东陵路已规划改造完成，旅游路的建成和通车，增加了交通的便利性； 一宫两陵的“申遗”成功，使本案宗地赋予了世界知名度。市政府正以清王朝文化作为重
4. 海归型及部分外国驻沈领事、大使已是值得关注的购房群体，此类人群注重 现房实景体验，对开发商品牌尤其看重。
重要 提示
购房动机：第二居所 付款方式：贷款
客户来源：沈阳中心城市圈 客户事业基地：东三省特别是省内
依据本案综合产品力判断，此客层即为本案目标客层
产品
本案[山地艺墅] 专案分析
Special analysis
➢ 对人生感慨多，认同世界上的弱肉强食，相信以自己的能力获得一切。 ➢ 应该报答自己的年轻时创业的艰苦。
➢ 有追求安逸的倾向。
消费观
➢ 以现有实力，消费目前社会能提供的最好的东西：买最好的车、住最好 的房子、体验最好的休闲设施等。但由于背景不同，个人品位不同，对 “最好的”认可也不尽相同。
➢ 由于工作不是很忙，所以经常出没在国内其他大城市，有的甚至买房、 投资。
➢ 消费行为与国际流行趋势挂钩，标榜品位和独特的社会地位。 ➢ 有投资眼光，判断力强。 ➢ 日常消费品注重品牌，体现身分及品位，以进口商品为主
价值 观
消费观
结论：高档别墅客层并未发生重大变革
1. 94年以来，以河畔花园和锦绣山庄业主为代表的高档别墅主力客层均是贸易 类起家，后续实体经营的暴发型客层，第二、三类人群并未进入主力LIST之 内。
年龄在35-45岁海归派人士，真正 有北美别墅的居住体验或是了 解的驻华高层。
第四目标客群 外籍在沈或周边城市工作人士
U＆A分析
ຫໍສະໝຸດ Baidu
第一目标客群：暴发型
特征
➢ 出道早，白手起家。完成了原始积累，经历过暴富阶段。 ➢ 学历不高，社会经验丰富、成熟
价值 观
➢ 价值观转型较早，由于文化层次较低，在创业初始即对高层次的事业要 求不高。
0.18
信盟花园 2000年 300000平 63000平
0.21
皇家美墅 2003年 45000平 16800平
0.35
山地艺墅 2004年 120000平 13400平
0.11
基本情况
绿化率 现/期房 建筑形式
45%
46% 85% 80% 70% 88%
一期现房
二期期房
期房2004 年8月入
住 现房 现房
小众传播,路牌
旺销个案分析:假日·伊丽亚特湾
➢ 地理位置:浑河南50米 ➢ 投资商:香港华伦国际发展有限公司/沈阳新奉基房产开发有限公司 ➢ 建筑设计:美国ADG建筑事务所 ➢ 物业管理:中海物业/印象管理家协会
➢ 上市时间:2003年10月 ➢ 供应量:5.5万平 ➢ 消化率:50% ➢ 建筑形式:独栋、双拼、联排别墅 ➢ 主力面积:独栋300-320平、双拼210平、联排170-200平 ➢ 销售:清水。独栋7000元/平、双拼6800元/平、联排4800-5000元/平 ➢ 项目DNA:与此前沈阳地产界的别墅项目相比,淡化了“豪宅”的味道，产品定
3500元/平以下 总价120万以下
代表项目
锦绣山庄 信盟花园 新世界花园 皇家美墅 假日伊里亚特湾 东宇亚泰花园 山地艺墅
花溪山庄 佳地园 维也纳森林别墅 比华利山庄 香格·蔚蓝 凤凰花园 美地庄园 天柱山庄 奥林匹克花园
项目名称 东宇亚泰花园 假日伊里亚特湾 锦绣山庄 信盟花园 皇家美墅
代表项目
凤凰花园
美的庄园
香格·蔚蓝
假日·伊丽亚特湾
浑南板块
东宇亚泰花园
花溪山庄 莱茵南郡
锦绣山庄 信盟花园
比华利山庄 佳地园
别墅市场三种方法之3—档次细分
档次细分 高档
中高档 中档
中低档
价格区间 7000元/平 总价200万以上
4000－7000元/平 总价150万之间
3500－4000元/平 总价120－150万之间
沈丹高速公路
项目名称 上市时间 总占地 总建面
东宇亚泰 一期2001 100200平 12400平
花园
年
容积率 1.1
二期 2003 199800平 221379平
年末2004
(别墅
年初
50346平)
假日伊里 2003年10 400000平 388000平 0.97
亚特湾
月
锦绣山庄 2003年 90000平 16000平
地理位置：本案位于沈阳市东陵区双 园路188路，地处沈阳北端，毗邻沈阳 植物园、盛京高尔夫俱乐部、东陵公 园、棋盘山国际风景区森林野生动物 园。
基本指标：总占地25万平方米，总建 面6万平方米，规划为120栋，分三期 开发，全为单体。一期总占地为12万 平方米，建面为13400平方米，共37 栋。容积率为0.11，绿化率为88%。 主力供应面积330-340平方米，约占首 期供应产品的50%。
现房 一期现房
独栋别墅 72栋 0125 02-47
公寓28栋; 别墅118 栋;教堂一
座
联排、双 拼、独栋
独栋别墅 42栋
独栋别墅 200栋,公
寓1栋
独栋别墅 27栋
独栋别墅 37栋
基本情况
项目名称
主力供应面积
东宇亚泰花园
450-550平
假日伊里亚特湾 锦绣山庄
独栋300-320平、 双拼210平
透析别墅市场 3种方法
Three techniques
别墅市场三种方法之1—别墅编年
94/97 98/99
上市项目:河畔花园(别墅产品) 、巴黎世家、丽景 花园
上市项目:信盟花园、凤凰花园、花溪山庄、加洲 阳光花园、中华园、荷兰村花园
01/02
上市项目:佳地园、菲菲澳家、东宇亚泰花园、维 也纳森林别墅、金色高尔夫外商别墅、比华利 山庄、锦绣山庄、新世界翠堤豪苑
2. 96-2001年间，伴随着城北及浑南别墅板块的轮廓初成，一批政企高官一度成 为购房主流，但此现象仅限于02年之前，慕马案所带来的政局动荡及深入反 腐使得高官退出此细分市场。
3. 儒商型将是未来最具购房实力的准目标客户，他们见多识广，深藏不露，目 前处于原始积累的高级阶段，随着东北振兴的大势，这部分根植属于东北的 中大企业经营者们将受益匪浅，深具培养潜质。
2004年度山地艺墅传播推广策略报告
2004-07-16
❖产品定位
❖ 市场 ❖ 消费者 ❖ 产品
❖品牌定位
❖ 形象力 ❖ 产品力 ❖ 推动力
目录 Catalogue
沟通思路
符合产品
产品
区隔 竞品 市
场
营销成功
消费 者
USP:独特的销售说辞
迎合目 标客户
市场
沈阳别墅市场 概况分析
Overview analysis
项目名称 东宇亚泰花园 假日伊里亚特湾
锦绣山庄 信盟花园 皇家美墅 山地艺墅
合计
2003年供应 2000平 11000平 16000平 5000平 16800平 ----------50800平
基本情况
2004年供应 50346平 5000平 4000平 3000平 16000平 13400平 91746平
320-420平
信盟花园 皇家美墅 山地艺墅
400-600平 450-900平 330-450平
主力总价款 306-350万 140-200万 250-320万
475万 315-350万 165-248万
销售单价
6800-7500元/平 独栋7000元/平、
双拼6800元/平 7800元/平
9350-9800元/平 7000-9000元/平 5000-5500元/平
➢ 认可自己的社会中坚力量地位。 ➢ 有良好的道德价值观。
➢ 个人的公众形象，自己事业成功， 知识阶层标志，都追求品质感。
➢ 自己付出的努力都会有很好回报。 ➢ 深谙人际政治，并善于经营。
消费观
➢ 个人调用资金能力强。浓厚的文化背景、成功的事业，塑造了有品位的人生消费观。 ➢ 要拥有最好的，有品位的，不会胡乱消费，属理智消费型。 ➢ 判断产品能力强。 ➢ 消费不愿在公众视野中。 ➢ 相信品牌，认为品牌代表承诺。 ➢ 接受新观念。
北美式建筑风格
欧式建筑风格
欧式建筑风格
大量日报广告、路牌,即针对高端客 层,也面向普通大众,强调”自定制式 住宅”!
充分运用大众媒体,在日报进行大量、 持续的宣传,选用具有欧式异域风格 的图片突出华贵以及独特风格.
“可能是东北最好的住宅”,路牌、 报纸广告,高档杂志(航空杂志等).
运用小众媒体,如利用业主的知名度 (体育演艺界名人)接触高档客层,或航 空杂志、时尚杂志上做推广,维护品 牌形象和市场认可.
特征
第三目标客群：海归派
➢ 较高的文化修养 ➢ 海外求学多年或有旅居经历，基本是已持有其他国家护照的人士。 ➢ 有真正的国外别墅居住经历或了解。 ➢ 外资机构驻沈高层，或中资机构高层管理级人士。
➢ 由海归派独有的优越感，希望有一种符号和身份能表明自己的经历但并 不张扬。
➢ 与海外人士有经常性的生活和文化交流，对国际经济走势及时尚流行信 息有较高的敏感度。
03年
上市项目:假日伊里亚特湾、香格·蔚蓝、奥林匹克 花园、山地艺墅、莱茵南郡、皇家美墅
04年 上市项目:亚泰双橡园、山地艺墅
荷兰村 巴黎世家
小韩屯板块
加洲阳光花园
张士开发区 板块
金色高尔夫 外商别墅
别墅市场板快割距
棋盘山板块 山地艺墅 维也纳森林别墅 奥林匹克花园 天柱山庄
新世界花园
截止目前销售情况 一期基本入住,二期
60% 85%
100%
95% 15-20% ----------
----------
项目名称
建筑风格
基本情况
营销推广
东宇亚泰花园 假日伊里亚特湾 锦绣山庄 信盟花园 皇家美墅
采用了不同国家的建筑风格,融合 了不同国家的不同文化.从英国的 剑桥到法国的枫丹白露,从意大利 的威尼斯到美国的曼哈顿. 欧式建筑风格
➢ 有时间经常出国旅游。
特征
第二目标客群：儒商型
➢ 工商界精英（《经理人文摘》封面 级人物，如：东软董事长等，真正 的成功人士。
➢ 有知识，有能力，有做大事的雄心 壮志。多处于知识性行业，如：IT、 医药、化工、投资、证券等。
➢ 社会形象正，事业还处在上升期， 经营扎实，各种社会关系根深叶茂。
价值 观
消费者
高档别墅市场4类人群 four kinds of crowds
基本特征
工商业界尖端人物
第一目标客群 第二目标客群 第三目标客群
年龄在35-45岁，暴富起家，目前 事业稳定、处于各行业阶段地 位的大私营业主
年龄在35-45岁，社会形象较好的 民营企业老板、上市公司董事 长、总经理（及隐性的政府官 员）等
位从面积和价格上作了调整，从而使别墅项目呈现出平民化的趋势，出现一套 别墅的总价款还不及市中心一栋公寓昂贵的现象，从而扩大了别墅市场的潜在 消费基数，产品也逐渐在地产界盛行开来。
重点案例：锦绣山庄—沈阳别墅扛鼎之作
➢ 锦绣山庄是沈阳华新国际城市发展有限公司继河畔花园之后再次重拳 出击的领军项目，03年共上市产品42栋，主力面积为320、360、380、 420平方米，精装修售价7800元/平，主力总价在250-320万之间，上 市即销售21套，全年消化量约1.2万平，在高档别墅市场处于绝对垄 断地位。
销售单价 6800-7500元/平 4800-6800元/平 7800-9000元/平 7700-9500元/平 7000-9000元/平
区域分布
假日·伊丽亚特湾
浑
河
高新技术产业开发区
亚泰国际花园
绕城高速公路
皇家美墅
桃仙机场 绿岛
信盟花园
锦绣山庄
沈营高速公路 浑南中高档别墅分布示意图
梧桐大街
沈本高速公路
建筑风格：原汁原味的北美风格，充 分吸收北美别墅之特点，自然的展示 出山地别墅的风格。
项目概况
SWOT—自身优势
地理位置优势：本案东接植物园，西接东陵公园（龙脉、皇家园林）盛京高尔夫球场，南 临浑河，北临棋盘山风景区。拥有得天独厚的生态环境；
地块最高107米的海拔，北高南低，依山而建，可形成天然屏障，自然地势可利用度大， 可塑性强；
➢ 旺销原因：华新作为专业地产品牌的强大影响力，产品自身的扎实投 入足以区隔干扰性竞品，再加上适当的营销引导，使目标客户对本案 充满期待。另外，从市场角度来看，第二轮目标客户成长周期已经到 来，具备购房实力。
➢ 锦绣山庄实际上是为沈阳别墅限定了封顶价，好像当年的河畔金蒂楼 界定高档公寓上限一样，02年上市的金蒂楼共2.8万平方米，A座上市 当周售罄，B座上市一月售70%，其余当年全部售罄。
北美风格单体别墅，设计感强，市场对于此风格建筑已建立高档认知； 景观环境优势：地块沈阳旅游度假区，具备最佳的自然环境，绿树成荫、湿地成湖、天然
泉水、野生动物、高氧空气、天然生态、最适宜居住的区域；
是省级生态环保示范小区； 成熟现房销售，8月即将取得施工竣工验收报告，园区景观也已规划完成； 提供星级酒店式的物业管理服务； 东陵路已规划改造完成，旅游路的建成和通车，增加了交通的便利性； 一宫两陵的“申遗”成功，使本案宗地赋予了世界知名度。市政府正以清王朝文化作为重
4. 海归型及部分外国驻沈领事、大使已是值得关注的购房群体，此类人群注重 现房实景体验，对开发商品牌尤其看重。
重要 提示
购房动机：第二居所 付款方式：贷款
客户来源：沈阳中心城市圈 客户事业基地：东三省特别是省内
依据本案综合产品力判断，此客层即为本案目标客层
产品
本案[山地艺墅] 专案分析
Special analysis
➢ 对人生感慨多，认同世界上的弱肉强食，相信以自己的能力获得一切。 ➢ 应该报答自己的年轻时创业的艰苦。
➢ 有追求安逸的倾向。
消费观
➢ 以现有实力，消费目前社会能提供的最好的东西：买最好的车、住最好 的房子、体验最好的休闲设施等。但由于背景不同，个人品位不同，对 “最好的”认可也不尽相同。
➢ 由于工作不是很忙，所以经常出没在国内其他大城市，有的甚至买房、 投资。