某某地产广告推广策划方案.pptx
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某地产项目广告推广营销与媒体传播策划案PPT(80张)
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19、大家常说一句话，认真你就输了，可是不认真的话，这辈子你就废了，自己的人生都不认真面对的话，那谁要认真对待你。
报广
报广
推广第三周：冲刺发售
9月24日～9月30日
1、推广目标：推动蓄势，以利开盘热销
2、推广方式：户外/站台/报纸硬广、软宣/杂志/网络/ 电视/短信/ 活动/夹报
3、推广内容：户型价格，强销信息
3.1户外：9月30日，恒大绿洲，领袖开盘 3.2报纸：实景体验，品质细节解构 3.3夹报：解构恒大城领袖大盘，开盘、房交会信息 3.4活动：恒大绿洲（开盘盛典）
恒大绿洲推广节奏
营销工作分为4个阶段，恒大地产品牌推广，恒大绿 洲１、２批次物业在此期间发售、售罄。
第一阶段：9月11日—15日，恒大集团品牌推广 第二阶段：9月14日—30日，恒大绿洲第一批次发售 第三阶段：10月1日—10月31日，恒大绿洲２批次发售 第四阶段：11月1日—11月30日，恒大城第一批次发售
1日—8日：电视网络（专题广告）夹报一次
8日：软宣：解构恒大绿洲热销之迷。整版：“恒大城热 销，致谢蓉城”。整版：“恒大城热销，致谢蓉城”。
报广
报广
房交会
9月份恒大绿洲主题月活动
活动主题：
1、东南亚文化民俗风情表演 2、泰拳争霸邀请赛表演 3、东南亚风情摄影作品展 4、“东南亚七日游”神奇之旅活动 （针对签约客户）
平面表现
报广
报广
报广
小结
加大媒体推广力度，并与活动、现场形成联 动，强势开盘，轰动成都。
推广第四周：房交会
10月1日～10月11日
1、推广目标：借房交会之势，形成持续热销，为2批 次蓄势
2、推广方式：户外/站台/报纸硬广、软宣/网络/活动
某房地产集团营销推广计划书(ppt 34页)
营销阶段划分综合图示
• 开盘强销阶段（8月——10月）
• 大连夏季房交会至秋季房展会之间为项目入市推盘阶段，期间涵盖夏季房交会营销——开盘热销—— 参展秋季房展会三个主题关键点。经过近四个月的蓄势积累，7月18日，金宸蓝郡项目正式公开认购， 目前取得10套认购成绩，但为开创更好的销售局面，仍需大量铺广项目信息面，深度挖掘客户购房需 求。在开盘强销期，通过报纸、电视电台、户外、PR活动等形式多维配合、积极执行，强化项目的整 体形象，建立起市场领军地位，方能在营销过程中以整体形象带动后期销售。
• 再推进品牌建设的同时，逐步渗透产品的细部优势，做到大小兼顾、内外美化，多角度 包装项目高档超值气质。
• 衡量项目品质定位与目标客群生活习性，在入市推盘阶段主要以媒体及事件营销进行炒 作。渠道营销、新闻炒作应成为主要推广手段，硬性广告辅助推广。其目的在于吸引市 场大众眼球，集聚超强人气，扩大知名度，树立美誉度，赢得良好口碑效应。
产品卖点
整版彩色硬广+ 软文
9.5万元/ 版
6.5折 6.5折 6.5折
总计
费用预算 5.88万元 6.12万元 6.12万元 5.7万元
23.82万元
网络广告
选择点击率与网站流量较大的精品楼盘网投入网络广告，开发新闻追踪报道与楼盘信息连接； 其他网络媒体如搜房网、天健网、新浪地产大连站仅投入新闻追踪与链接楼盘信息。
《大连地产》（东北秋季三城联展展会会刊）投放9.8万元 版面：封底\内文第一拉页\封二+封二旁\封三+封三旁 赠送： • ①大庆展特级展位2个（价值2.4万） • ②齐齐哈尔展位2个（价值2万） • ③哈尔滨展位2个（价值4万） • ④《大庆晚报》半版广告（1次）（价值3万） • ⑤楼外楼网首页滚动广告发布2个月（价值2万） • ⑥大连外埠门店展宣（限VIP签约楼盘）（价值1万） • ⑦《大连地产》巡展会刊软文2P（价值1万）
• 开盘强销阶段（8月——10月）
• 大连夏季房交会至秋季房展会之间为项目入市推盘阶段，期间涵盖夏季房交会营销——开盘热销—— 参展秋季房展会三个主题关键点。经过近四个月的蓄势积累，7月18日，金宸蓝郡项目正式公开认购， 目前取得10套认购成绩，但为开创更好的销售局面，仍需大量铺广项目信息面，深度挖掘客户购房需 求。在开盘强销期，通过报纸、电视电台、户外、PR活动等形式多维配合、积极执行，强化项目的整 体形象，建立起市场领军地位，方能在营销过程中以整体形象带动后期销售。
• 再推进品牌建设的同时，逐步渗透产品的细部优势，做到大小兼顾、内外美化，多角度 包装项目高档超值气质。
• 衡量项目品质定位与目标客群生活习性，在入市推盘阶段主要以媒体及事件营销进行炒 作。渠道营销、新闻炒作应成为主要推广手段，硬性广告辅助推广。其目的在于吸引市 场大众眼球，集聚超强人气，扩大知名度，树立美誉度，赢得良好口碑效应。
产品卖点
整版彩色硬广+ 软文
9.5万元/ 版
6.5折 6.5折 6.5折
总计
费用预算 5.88万元 6.12万元 6.12万元 5.7万元
23.82万元
网络广告
选择点击率与网站流量较大的精品楼盘网投入网络广告，开发新闻追踪报道与楼盘信息连接； 其他网络媒体如搜房网、天健网、新浪地产大连站仅投入新闻追踪与链接楼盘信息。
《大连地产》（东北秋季三城联展展会会刊）投放9.8万元 版面：封底\内文第一拉页\封二+封二旁\封三+封三旁 赠送： • ①大庆展特级展位2个（价值2.4万） • ②齐齐哈尔展位2个（价值2万） • ③哈尔滨展位2个（价值4万） • ④《大庆晚报》半版广告（1次）（价值3万） • ⑤楼外楼网首页滚动广告发布2个月（价值2万） • ⑥大连外埠门店展宣（限VIP签约楼盘）（价值1万） • ⑦《大连地产》巡展会刊软文2P（价值1万）
某地产项目广告推广策划案(共 108张PPT)
华侨城项目
广告推广策划案
内容提要
第一次提案，我们重点就市场、项目及客群做了分
析，并提出本案的推广核心及案名。
此次，我们将在上次的基础上，对本案的推广主题 及推广策略做深入解析，并就广告表现做调整。
目
录
对华侨城品牌的理解 项目再认识 广告推广核心及案名 广告主题 品牌传播策略 1.品牌传播策略 2.我们使用的战略 3.推广策略阐述 阶段性推广策略
对华侨城品牌的理解
华侨城品牌的开创
背景： 1985年 华侨城成立之初，第一个国有子公司是华侨城园林公司。 1995年 华侨城将规划目标定位“现代科技旅游商务区” 1997年9月 华侨城A股上市，（华侨城Ａ(000069)） 2000年 华侨城的目标：建设具有国际水准的旅游城，和21世纪中国生活居住示 范城区。
成熟的旅游地产运作体系
循序渐进的开发思路，将旅游项目做大做强的指导思想。最终打造中国旅
游地产的龙头品牌。强大的品牌美誉又为华侨城地产的后续开发奠定了坚
实的品牌基础。
华侨城品牌的本质：就在于旅游和房地产，它不是独立的，而是将居住、环境、 旅游和娱乐综合起来建成一个完整的社区，才构成了。
华侨城品牌的成功之处
项目再清晰
SWOT分析
项目优势：
1、华侨城品牌做后盾。
北京唯一旅游主题社区。市场稀缺性不言而喻。
2、地理位置优越，交通便捷。
四环，京通快速路、京沈高速京津塘高速，以及项目附近规划中轻轨。发达的交通将
本案的目标客群覆盖面扩展到天津及石家庄周边地区。同时拉近与CBD、两广商圈的距 离，也拉近本案与CBD50万中高层消费人群的距离。
1、依托成功的旅游项目，旅游项目也是地产文化价值的体现。
广告推广策划案
内容提要
第一次提案，我们重点就市场、项目及客群做了分
析，并提出本案的推广核心及案名。
此次，我们将在上次的基础上，对本案的推广主题 及推广策略做深入解析，并就广告表现做调整。
目
录
对华侨城品牌的理解 项目再认识 广告推广核心及案名 广告主题 品牌传播策略 1.品牌传播策略 2.我们使用的战略 3.推广策略阐述 阶段性推广策略
对华侨城品牌的理解
华侨城品牌的开创
背景： 1985年 华侨城成立之初，第一个国有子公司是华侨城园林公司。 1995年 华侨城将规划目标定位“现代科技旅游商务区” 1997年9月 华侨城A股上市，（华侨城Ａ(000069)） 2000年 华侨城的目标：建设具有国际水准的旅游城，和21世纪中国生活居住示 范城区。
成熟的旅游地产运作体系
循序渐进的开发思路，将旅游项目做大做强的指导思想。最终打造中国旅
游地产的龙头品牌。强大的品牌美誉又为华侨城地产的后续开发奠定了坚
实的品牌基础。
华侨城品牌的本质：就在于旅游和房地产，它不是独立的，而是将居住、环境、 旅游和娱乐综合起来建成一个完整的社区，才构成了。
华侨城品牌的成功之处
项目再清晰
SWOT分析
项目优势：
1、华侨城品牌做后盾。
北京唯一旅游主题社区。市场稀缺性不言而喻。
2、地理位置优越，交通便捷。
四环，京通快速路、京沈高速京津塘高速，以及项目附近规划中轻轨。发达的交通将
本案的目标客群覆盖面扩展到天津及石家庄周边地区。同时拉近与CBD、两广商圈的距 离，也拉近本案与CBD50万中高层消费人群的距离。
1、依托成功的旅游项目，旅游项目也是地产文化价值的体现。
某房地产营销推广策略PPT(共 104张)
Ⅲ、加快城乡电网改造，建设乌素图、燕营220千伏山变电站和2 20 千伏呼乌线、呼昭线、形成220千伏单环网供电方式。增容改造110千 伏变电站5座，改造10千伏配电线路，市区主要街道实现电缆入地。通 过全面加快城网、农网建设和改造，实现城乡同网同阶。
Ⅳ、加快防洪重点工程建设，构筑完善强固的城市防洪体系。重点完 成大青山周围哈拉沁水库、红山口水库、坝口子水库建设和乌素图水库 的除险加固，完成流经市区的哲达盖河、哈拉沁河综合整治工程，完成 对境内黄河及其主要支流的提防、险工险段和病险水库的除险加固。
刘安峰
第二部分：呼和浩特城市宏观状况
1、城市发展 ①、城乡建设总体布局 ②、重点基础设施建设
2、国民经济
刘安峰
1、呼和浩特城市发展
①、城乡建设总体布局
十五“期间，呼和浩特的城市发展将按照中心城区、卫星城和中心镇三 级体系合理布局，形成功能互补的城市网络群。到2005年，城市化水平达 到55%左右。
刘安峰
Ⅴ、加快电信邮政设施的建设步伐，构筑现代化的邮电通迅网络。 通信建设要加快电信基础网、支撑网、业务网和服务网的建设，建成 大容量的数字传输网、用户光纤接入网，为发展信息高速公路创造条 件。加强邮政中心局的建设，更新改造邮运网设施，提高邮件传递速 度和服务水平。加快邮政综合计算机网和电子邮政网站的建设，逐步 提高邮政网络的技术层次和服务功能。1999年，呼和浩特提出了建设 生态市的总体要求，计划在10年之内把呼和浩特建成生态市。近年呼 和浩特利用国家实施西部大开发的机遇，加大了生态治理的力度。全 面实施了“蓝天绿地”环保工程。通过实行集中供热等措施，提高城 市的净化、绿化和美化的水平。
闻都紫金城年度营销推广策略
刘安峰
目录
• 第一部分：项目概况 • 第二部分：呼和浩特城市宏观状况 • 第三部分：呼和浩特房地产发展概况 • 第四部分：本案市场比较定位 • 第五部分：项目（SWOT）分析 • 第六部分：目标客户群分析锁定 • 第七部分：营销策略 • 第八部分：广告推广
Ⅳ、加快防洪重点工程建设，构筑完善强固的城市防洪体系。重点完 成大青山周围哈拉沁水库、红山口水库、坝口子水库建设和乌素图水库 的除险加固，完成流经市区的哲达盖河、哈拉沁河综合整治工程，完成 对境内黄河及其主要支流的提防、险工险段和病险水库的除险加固。
刘安峰
第二部分：呼和浩特城市宏观状况
1、城市发展 ①、城乡建设总体布局 ②、重点基础设施建设
2、国民经济
刘安峰
1、呼和浩特城市发展
①、城乡建设总体布局
十五“期间，呼和浩特的城市发展将按照中心城区、卫星城和中心镇三 级体系合理布局，形成功能互补的城市网络群。到2005年，城市化水平达 到55%左右。
刘安峰
Ⅴ、加快电信邮政设施的建设步伐，构筑现代化的邮电通迅网络。 通信建设要加快电信基础网、支撑网、业务网和服务网的建设，建成 大容量的数字传输网、用户光纤接入网，为发展信息高速公路创造条 件。加强邮政中心局的建设，更新改造邮运网设施，提高邮件传递速 度和服务水平。加快邮政综合计算机网和电子邮政网站的建设，逐步 提高邮政网络的技术层次和服务功能。1999年，呼和浩特提出了建设 生态市的总体要求，计划在10年之内把呼和浩特建成生态市。近年呼 和浩特利用国家实施西部大开发的机遇，加大了生态治理的力度。全 面实施了“蓝天绿地”环保工程。通过实行集中供热等措施，提高城 市的净化、绿化和美化的水平。
闻都紫金城年度营销推广策略
刘安峰
目录
• 第一部分：项目概况 • 第二部分：呼和浩特城市宏观状况 • 第三部分：呼和浩特房地产发展概况 • 第四部分：本案市场比较定位 • 第五部分：项目（SWOT）分析 • 第六部分：目标客户群分析锁定 • 第七部分：营销策略 • 第八部分：广告推广
某房地产项目营销推广策略总纲(PPT 142页)
9720
36821.3
联排别墅
150
99
40%
14850
联排别墅 叠拼别墅
100
148
40%
1F
80
33
7.3%
补充地块 2F
60
33
5.4%
3-4F 80
33
7.3%
14800 2640 1980 2640
B地块作为补充产品，补缺剩余销售额3，46预计消1化006%0%左右； 37000 721 100.00% 91933.56
叫好又叫座 …
限制条件
•区 域 认 知 ： 陌 生 区 域 ， 未 来规划利好未释放 •现 状 环 境 ： 山 海 资 源 价 值 较好，但现状环境人气不足 •品 牌 效 应 ： 香 港 上 市 公 司 ， 旅顺市场知名度较高，但开 发商在大连市场缺乏品牌价 值支撑
区域认知不足 现状环境不佳 缺乏品牌支撑
7
0.48
星海
大华御庭
联排
2007.6
119
____
30
18000
3
0
0
中海英伦观邸
联排
2009.1
82
190-310
40
21334
3
28
0.75
机场
美树日记
联排
2009.7
109
138-245
15
23000
1
46
0.92
万科溪之谷
联排
2007.4
355
220
56
17131
5
94
2.068
中体奥林匹克
项目目标
–12年年度目标：实现全 年销售额5亿元； –保证项目的安全入市启 动，并实现销售溢价能力； –2012年大盘立势；
某地产项目广告推广策划案.pptx
华侨城的品牌价值体现
１、当时深圳华侨城片区住宅的平均价比附近的竹子林、车公庙高近2000元／ 平米。
２、“华侨城效应”的形成，使华侨城以成为区域地标。周边地产项目都以近 华侨城而自豪，如：广告打出“离华侨城多少米 ” 。
3、95年至今，华侨城集团总资产和净资产分别超过180亿元和88亿元（不计土 地价值），销售超过121亿元。华侨城旅游度假区累计接待游客6500万人次以上， 其中外境游客超过1000万人次以上，旅游总收入40多亿元，实现利润12亿元。 华侨城股份的业绩也稳步增长，2001年度华侨城股份实现净利润18004万元，比 去年同期增长94.13％，每股收益0.40元。同时，业内人士也普遍认可了华侨城 独创的“人造旅游+地产”的城区开发模式。
项目劣势：
住宅本身的特色不明显
1、住宅有部分东西朝向。 2、绿化面积较小。
市场机会
１、人文、自然景观兼备，旅游资源丰富，旅游地产正在酝酿。
北京是的历史人文资源和旅游胜地，每年吸收了大量中外游客前来观光旅游、 休闲度假，以次，北京的旅游地产也在悄悄的酝酿。
波托菲诺
增值期2000以后
华侨城品牌价值探求
旅游为先导的总体策略 重视配套设施的完善
成熟的旅游地产运作体系
循序渐进的开发思路，将旅游项目做大做强的指导思想。最终打造中国旅 游地产的龙头品牌。强大的品牌美誉又为华侨城地产的后续开发奠定了坚 实的品牌基础。
华侨城品牌的本质：就在于旅游和房地产，它不是独立的，而是将居住、环境、 旅游和娱乐综合起来建成一个完整的社区，才构成了。
华侨城项目
广告推广策划案
内容提要
第一次提案，我们重点就市场、项目及客群做了分 析，并提出本案的推广核心及案名。
某房地产营销推广计划(ppt 39页)2021实用新资料
2016年销售 目标遇到问题
6#、17-20# 项目一期1月份开盘推售6#、17-20#，共计219
货量盘点
套房源，共计22856㎡。
⒇
⑥
⒆
⒅
⒄
1、销售套数统计——截止目前，多层117 套，已售出79套，未售38套；高层102套， 已售出19套，未售83套
地块
建筑 类型
一期 多层 高层
楼栋
17# 18# 19# 20# 6#
国庆节七天乐 暖场活动， 5#、
9#强销
14#-16#加 推三轮开盘
8月
9月
2017年 10月 11月 12月 1月
春节
4月份前以去化6#、17-20# 剩余房源为工作重点
中考事件活动， 6月中旬，二轮 加推蓄客开始
注：现场售楼中心、景观示范区及样板房是全年营销任务完成的承上启下 关键节点，需要尽快规划、提前设计、精心施工，将为项目带来形象、销 售等方面的飞跃，值得投入。
⑴三期交1万抵1万4，+开盘优惠减8000元+99折。⑵找领导最高 优惠4000-6000元。
一次性96折，按揭98折。
剩余房源100套左右，90㎡左右占的多
竞品小结
1、从市场反馈的数据分析，本案占据汴河路的中心位置，地段位 置尚优，配套成熟。 2、但竞品在楼盘展示、形象包装、楼盘活动等方面先入为主，具 有一定的展示优势； 3、建议，本案作为百万方的大盘，后续组团价格上涨，需要在现 场包装、展示、样板房等方面下足功夫，提升楼盘的软实力价值， 让灵璧市场，清晰认知并体验到，名府不仅是大盘，学区，还应该 是有品位、品质的全能生活方式中心。
层数
6 6 6 6 17
套数
33 33 30 21 102
某地产广告宣传推广策略课件
广告推广策略
二、广告主题口号
结合云顶翠峰花园楼盘自身定位与传播定位和目标消费群 生活态度，并对一期进行提升，得出的广告口号是
“云顶翠峰花园 ” ——尊享纯正公园生活 ——典藏一个公园、尊享一生健康
广告推广策略
二、广告主题口号
“云顶翠峰花园 ” ——别人在公园旁安家，我在公园里安家 ——从情山水、放怀天地
[广告推广策略]
广告推广策略
一、广告主题核心概念
一期的广告核心主题为“市中心首席绿色特区” 在一期的基础上进行提升并能充分的表达出本项目的质 素以及与其他项目的差异化，所以我们赋予他一种概念、一 种新的生活模式，住在公园里，享受每时每刻的绿色生活。
“云顶翠峰花园” ——倡导新的生活概念、 新的生活方式
广告推广策略
三、口号释义
——提倡一种纯正公园生活模式，家在公园里， 每一天的 生活都是公园里自然、健康、休闲的单纯享 受。独特的公园生活模式是对一期口号“市中心首席绿 色特区”的提炼和升华
广告推广策略
一、有效整合传播
力往一处使，才能取得事半功倍的效果。在云顶翠峰 花园的推广过程中，每一环节都要紧紧围绕主题定位。从 诉求生活舒适、诉求轻松生活进行统一的形象包装。
阶段性楼盘促销计划
促销活动二 ——“网上房缘，一线牵”
• 目的：让人感受云顶翠峰花园的现代气息，丰富楼盘形象 • 时间：开盘销售期 • 思路：网上冲浪，白领生活、生存方式之一。在网上拍卖
房屋，是一种新兴的促销方式，具较强的吸引力，而且到 达率极高，易于人际传播。此活动可与网易或新浪网站合 作。
阶段性楼盘促销计划
项目分析
项目本身：
• 二期是由5栋31层的高层组成，由跨街天桥将一期与二 期连接在一起。
某房地产媒体推推广方案(PPT 35张)
• 精神目标—— 珍惜资源私家占有的 生活追求样板
完美生活状态创造者 坚持探询城市最具优势地段资源，创造最和谐 生活状态 关注上海，关注上海生活 选择上海，就要以上海为家，为上海献上最好 的家 新上海生活模板缔造者 坚持专属领地的完美生活状态，确立上海高品 质生活的全新观念
三个阶段——
第一阶段：概念炒作，虚实结合——
11/26
60——项目后续市场持温
时间 版面 主题/内容 刊例 价(万 元) 执行 价(万 元)
12/3
A3 整版硬广 楼市叠 1/3版软文 A叠内页 整版硬广
项目形象 “建发· 新江湾”项目解析系列报道续 （客群篇） 项目形象
24 6 20
14.4 赠送 12
12/16
“建发· 新江湾”：生态私有化 ！
——《东方早报》“建发· 新江湾”媒体推广方案
●背景
不同的时代，不同的阶段，人的追求是：
第一代：追求居所的身份价值 ——豪华、宽敞、高价……
第二代：追求居所的城市价值 ——繁华地段、人文历史底蕴、未来发展前景……
第三代：追求居所的生活价值 ——自然生态、健康气氛、绿色环境……
• 《建发30年：新上海生活发现之旅》品牌报道 • 备选主题—— • 《建发30年：新上海生活发现之旅》第一篇 （历程篇）建发房产：高品质生活追随者 • 《建发30年：新上海生活发现之旅》第二篇 （开拓篇）建发房产：新上海生活发现者
第二阶段：项目卖点展示，线上线下结合——
◆全面解读“建发· 新江湾”软硬件优势， ◆挖掘“建发· 新江湾”的置业价值
• 城市原生板块——
原生态环境的浸染，城市繁华的接近，“出则繁华，入则宁静”的理想生活 在新江湾得到了实现。
突出价值：
完美生活状态创造者 坚持探询城市最具优势地段资源，创造最和谐 生活状态 关注上海，关注上海生活 选择上海，就要以上海为家，为上海献上最好 的家 新上海生活模板缔造者 坚持专属领地的完美生活状态，确立上海高品 质生活的全新观念
三个阶段——
第一阶段：概念炒作，虚实结合——
11/26
60——项目后续市场持温
时间 版面 主题/内容 刊例 价(万 元) 执行 价(万 元)
12/3
A3 整版硬广 楼市叠 1/3版软文 A叠内页 整版硬广
项目形象 “建发· 新江湾”项目解析系列报道续 （客群篇） 项目形象
24 6 20
14.4 赠送 12
12/16
“建发· 新江湾”：生态私有化 ！
——《东方早报》“建发· 新江湾”媒体推广方案
●背景
不同的时代，不同的阶段，人的追求是：
第一代：追求居所的身份价值 ——豪华、宽敞、高价……
第二代：追求居所的城市价值 ——繁华地段、人文历史底蕴、未来发展前景……
第三代：追求居所的生活价值 ——自然生态、健康气氛、绿色环境……
• 《建发30年：新上海生活发现之旅》品牌报道 • 备选主题—— • 《建发30年：新上海生活发现之旅》第一篇 （历程篇）建发房产：高品质生活追随者 • 《建发30年：新上海生活发现之旅》第二篇 （开拓篇）建发房产：新上海生活发现者
第二阶段：项目卖点展示，线上线下结合——
◆全面解读“建发· 新江湾”软硬件优势， ◆挖掘“建发· 新江湾”的置业价值
• 城市原生板块——
原生态环境的浸染，城市繁华的接近，“出则繁华，入则宁静”的理想生活 在新江湾得到了实现。
突出价值：
某房地产公司推广策划PPT课件
——所以，我们主张，
“伤其十指，不如断其一指”
目标人群是什么样的人？
——目标人群再界定：
本地一次置业者
xx、惠州、增城富足人群 “xx豪园”
香港人群
目标人群是什么样的人？
——预期的客户比例： •xx、惠州、增城富足人群：
45%
•香港人群：
35%
•本地一次置业者：（高科技园 区、旧城区、新城区）
20%
xx豪园应与目标消费者建立一种什么样的沟通关系和渠道，消 费者如何看待xx豪园：他应是怎样的一个人，目标消费者才会 相信他、认同他？
xx豪园是一个理解目标消费者，彼此尊重、惜惜相护的知心 朋友
----他有较高的文化素质、丰富的人生经验，有着与目标消费者 类似的经历和相同的品味追求，善于享受成功生活；
“xx豪园”什么样？
机会
“xx豪园”市场竞争位置
威胁
优势
劣势
“xx豪园”怎么做？
——竞争策略： 强化优势 略化劣势 把握机会 监测威胁
通过强势包装，使楼盘的客观质素转 化为消费者主观印象的偏好 如市场注重地段，可诉求交通的便利度
适时整合提升新城片区的整体形象
密切留意竞争楼盘的行动，及时出台 对策
目标人群是什么样的人？
——目标人群的个性：
1、高科技园区人群： • 均受高等教育，收入较高且稳定，在企事业单位担任管理职务； • 年龄30—45岁之间，家庭生命周期处于成长期或成熟期，认为 生活是要讲品质的； • 因人生经历丰富，对事物判断力强，受“吉芬效应”影响，但 对前景充满信心。
——有知识和一定地位的中青年人
5.2 开盘
主题： 我为你建设的生活在今天展开，激情和努力是为了你刹那的 满足和心醉。我们将共同生活在这样一个空间里，这是你的， 这是我的，这也是这座城市的。
“伤其十指，不如断其一指”
目标人群是什么样的人？
——目标人群再界定：
本地一次置业者
xx、惠州、增城富足人群 “xx豪园”
香港人群
目标人群是什么样的人？
——预期的客户比例： •xx、惠州、增城富足人群：
45%
•香港人群：
35%
•本地一次置业者：（高科技园 区、旧城区、新城区）
20%
xx豪园应与目标消费者建立一种什么样的沟通关系和渠道，消 费者如何看待xx豪园：他应是怎样的一个人，目标消费者才会 相信他、认同他？
xx豪园是一个理解目标消费者，彼此尊重、惜惜相护的知心 朋友
----他有较高的文化素质、丰富的人生经验，有着与目标消费者 类似的经历和相同的品味追求，善于享受成功生活；
“xx豪园”什么样？
机会
“xx豪园”市场竞争位置
威胁
优势
劣势
“xx豪园”怎么做？
——竞争策略： 强化优势 略化劣势 把握机会 监测威胁
通过强势包装，使楼盘的客观质素转 化为消费者主观印象的偏好 如市场注重地段，可诉求交通的便利度
适时整合提升新城片区的整体形象
密切留意竞争楼盘的行动，及时出台 对策
目标人群是什么样的人？
——目标人群的个性：
1、高科技园区人群： • 均受高等教育，收入较高且稳定，在企事业单位担任管理职务； • 年龄30—45岁之间，家庭生命周期处于成长期或成熟期，认为 生活是要讲品质的； • 因人生经历丰富，对事物判断力强，受“吉芬效应”影响，但 对前景充满信心。
——有知识和一定地位的中青年人
5.2 开盘
主题： 我为你建设的生活在今天展开，激情和努力是为了你刹那的 满足和心醉。我们将共同生活在这样一个空间里，这是你的， 这是我的，这也是这座城市的。
某地产全程推广方案(PPT 70页)
北方有「贵宾」，千里，单骑。
为了让真正适合北京气候的珍稀树种呈现于星河湾的世界级园林，星河湾专门派出 「树探」，跋山涉水深入到北方森林腹地。有时，为了找一棵树，会持续穿行1000 多公里。并且，星河湾的移树之法亦非比寻常——通常移植成树，都是砍去树枝及 根系，而星河湾的做法是留根、留冠，整棵原封不动地从原生地妥善运回，且一辆 大车一次只运一棵，给予其「贵宾」级的礼遇。当然，这只是星河湾上千万营造一 流园林景观的寻常一笔。
它关乎一次技术和艺术的完美结合， 它经过不惜工本的反复打磨与凝铸，统一于精密度量的整体基调， 它，期待以对寻常疏陋程式的颠覆，换来对卓然的众望所归。
舍得。用心。创新。 在现场，造访者将强烈地感知其非比寻常的穿透力， 一种存于固有经验之外的震撼与称奇。
全面超越现行行业标准。 2005，北京星河湾。
这里是澳洲昆士兰希利顿砂岩矿区， 在星河湾之前，还有没中国商人寻访过。
B . 阶段Ⅰ战术组合
C . 阶段Ⅰ战术详解
战术体系一：广告运动 1、户外广告发布 地点锁定：
05年5月25日-6月14日三元桥户外广告南向
05年6月15日-7月1日三元桥户外广告北向
2、平面广告发布 发布原则： 短时间爆破—— 提升势能：开盘时现场支持力强，所以尽可能提升前期势能。 彰显气魄：星河湾将对行业标准有大的冲击，所以传播的第一击也一定是重拳！ 立体化覆盖—— 以大众打击小众：星河湾越成为受社会景仰的豪宅，对客户的吸引力越强，价格 上升可能空间越大。 以业内打击客户：业内人士常常作为客户的置业顾问角色出现，因此将此类人群 也列为传播重点。
「精」是一种执行力的「考究」。
「精」而明也，商道至理。精于执行而明在方法，方能基业长青。 好的筑造者对「产品执行力」的「考究」，亦如此。
某地产营销推广案(ppt 31页)
高标准的商业规划和品质----站在城市发展 前端。
营销方案（节
点）
销售部人员组
国际名品商家进驻，打造繁昌商业新格局。 专业商业运营商----后期运营提供保障。
织架构
江厦明珠
江厦明珠项目
简概
项目产品定位 定位总体原则
市场、业态调
研分析
1、标志性——繁昌县标志性商业 以高姿态、切入繁昌商业市场，实现辐射全繁昌的
方案
营销方案（节
站在繁昌县商业运营的高度，
点）
销售部人员组
织架构
扛起繁昌县商业新中心格局的先锋旗帜，
为繁昌县商业重塑核心标杆！
江厦明珠
江厦明珠项目
简概
项目产品定位
市场、业态调
市场定位
研分析
根据调研结果，繁昌县目前业态档次较低，其
项目swot分析
结构也相对单一，侧重于零售。
项目核心价值
提炼
销售部人员组
织架构
饰旗舰等各类商业形态,满足多层面的消费需求提供全 面、清晰的商业功能。
4、体验性——上乘的购物环境，体验购物的快乐。 优雅的购物环境使顾客有留恋忘返的感觉，在环境
中体验购物带来的愉悦，强调体验式购物。
江厦明珠
江厦明珠项目
简概
项目产品定位
市场、业态调
研分析
项目swot分析
客群定位
项目推广思路、 区域产品属性——社区商铺、沿街商铺，决
方案
定了商铺未来价值拔高的尺度。
营销方案（节
点）
某楼盘广告推广策划方案分析报告(PowerPoint 52页)
拥有尊贵空中花园豪华会所、 首创全幢中空复式单位、 获广州是99年最受欢迎楼盘。 均价：8300元/平方
总之，在我们的附近是富豪的居所，我 们有同样的地段价值。但是我们的目标 消费群并不一样。
三、目标消费群
谁最有可能成为我们的消费者？
------城市商务精英
年龄：25—35岁，月收入在6000元以上。
•
9、
。上午1时24分9秒上午1时24分01:24:09 21.7.24
• 10、上帝说爱情需要缘份，两个命中注定相爱的人。7/ 24/2021 1:24:09 AM01:24:092021/7/24
• 11、爱已欠费，情已停机，缘分不在服务区。7/24/202 1 1:24 AM7/24/2021 1:24 AM21.7.2421.7.24
1、 对他们来说，住房是？
一个既是家又是办公室的地方。他们在公司以 外，在家里加班也是常事。
一个会令自己丢脸的地方。他们已经不应该住 在石牌村或冼村的出租屋里，在商务场合、在 朋友面前应该有一个能说得出口并符合自己身 份和个性的地方。（所以他们中的一些人住在 丽江花园。在这个意义上说，丽江花园是我们 的竞争对手。）
3）保温期：
时间：
目的：保持销售的信息，树立远洋明珠的长期 形象。
手段：间歇性的促销活动和销售信息。
4）清盘期：
时间： 目的：吸引买家，彻底清仓。 手段：通过有名目的价格优惠以及公关活动吸 引购买者。
七、促销活动
促销活动
1、 DM – 时间：4月份，在正式发售前。 – 目的：引起注意。 – 形式：派送商务精英手册，并在手册上附
7）航空杂志
乘飞机出差是消费群的经常工作之一，航空杂 志对目标群体的影响较大。
总之，在我们的附近是富豪的居所，我 们有同样的地段价值。但是我们的目标 消费群并不一样。
三、目标消费群
谁最有可能成为我们的消费者？
------城市商务精英
年龄：25—35岁，月收入在6000元以上。
•
9、
。上午1时24分9秒上午1时24分01:24:09 21.7.24
• 10、上帝说爱情需要缘份，两个命中注定相爱的人。7/ 24/2021 1:24:09 AM01:24:092021/7/24
• 11、爱已欠费，情已停机，缘分不在服务区。7/24/202 1 1:24 AM7/24/2021 1:24 AM21.7.2421.7.24
1、 对他们来说，住房是？
一个既是家又是办公室的地方。他们在公司以 外，在家里加班也是常事。
一个会令自己丢脸的地方。他们已经不应该住 在石牌村或冼村的出租屋里，在商务场合、在 朋友面前应该有一个能说得出口并符合自己身 份和个性的地方。（所以他们中的一些人住在 丽江花园。在这个意义上说，丽江花园是我们 的竞争对手。）
3）保温期：
时间：
目的：保持销售的信息，树立远洋明珠的长期 形象。
手段：间歇性的促销活动和销售信息。
4）清盘期：
时间： 目的：吸引买家，彻底清仓。 手段：通过有名目的价格优惠以及公关活动吸 引购买者。
七、促销活动
促销活动
1、 DM – 时间：4月份，在正式发售前。 – 目的：引起注意。 – 形式：派送商务精英手册，并在手册上附
7）航空杂志
乘飞机出差是消费群的经常工作之一，航空杂 志对目标群体的影响较大。
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2511
60
14%
40.05
180
43%
60.58
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43%
【地理位置】 位处前海路与内环路交Байду номын сангаас处
【交通状况】 目前有423、432、435、210、204等大中巴士经过。同时 此片区将兴建深圳西火车站；开通南起内环路、北接深 南大道立交的港湾大道;连接前海望海路与深港西部通道。
【生态环境】 南临大小南山，西临前海湾，可共享鼎太风华园林景观； 【生活配套】 商业、金融、教育、娱乐、保健、购物等硬件设施成熟完善 【教育状况】 靠近深圳大学等高等名校；鹏基外国语学校、深大附中、前
心语雅园
广告推广策划方案
目录
第一部分 市场分析 第二部分 项目分析 第三部分 竞争对手分析 第四部分 目标客户分析 第五部分 形象整合 第六部分 广告策略 第七部分 媒体计划 第八部分 广告费用预算
第一部分 市场分析
南山片区楼市概况
近这段时间，南山鳞次栉比的高楼拔地而起，2002年新开发楼盘 超出60个，俨然成为深圳最密集的高尚人文住宅区。
备选推广语
山海至珍 优雅一心
爱心物语 相寄前海
心灵假日 恋恋散曲
优雅小户 温馨相爱
小家庭
好生活
偎依情海 心心细语
海语传情 优雅于心
日子馨馨 爱人亲亲
南山下有个家 动情山海 优雅于心
前海之恋 我的温馨小家 生活多彩斑斓 感受闲情万种 我家在南山 有空来坐坐 前海湾的心愿 阳光下的咖啡 南山下的花房
第六部分 广告策略
前海片区楼市概况
根据深圳市发展规划，未来前海统一规划、统一部署，将建 成一个总建筑面积达150万平方米，居住人口超过5万的低密 度大型高尚社区，引进一批规模大、档次高的连锁店和专业 批发市场。同时兴建深圳西火车站；开通南起内环路、北接 深南达到立交的港湾大道；连接前海的望海路与深港西部通 道。届时，前海不仅是深圳的黄金海岸，同时还将成为香港 的后花园。
主要目标客户共性分析
【置业心态】追求心灵的稳定，满足希望得到的成就感 【置业要求】幽环境雅，空间温馨，置业门槛低 【性格特征】活跃型，积极向上，热情开朗 【收入状况】中高等收入水平 【文化程度】一般念过大学，有见识，应变和分析能力 强 【言谈举止】穿着时尚得体，斯文优雅 【饮食习惯】对于西餐，喝咖啡等品位时尚有一定的偏 好
广告诉求点分析
针对项目优势和客户心理诉求
【地理环境】前海路与内环路交汇处，依山临海，环境优美 【生活配套】共享南山大社区配套，交通便捷，生活似舞曲 【户型特点】单身公寓、一房、二房三种户型，前海罕见的纯正小户布局 【轻松置业】均价4300元/㎡，负担轻，满足目标客户的置业要求 【升值无限】西部跨海大桥即将通车，港人进入南山更加便捷，香港未来后 花园
业界和购房者已将目光全面投向南山。蓝色的海景资源、绿色南 山山景资源、新安古城、青青山庄等旅游文化资源，加上区政府数年 来在基础设施上的长足发展，支撑南山房地产羽化成龙，飞跃九天。 招商阳光棕榈园、鼎太风华、西海岸花园等楼盘的备受关注，各大地 产商纷纷抢滩南山半岛，海景概念、山景概念、低密度高尚社区，配 合各种强劲的促销推广一时之间令南山楼市弥漫着浓烈的硝烟，可见 南山尤其口岸辐射地带的楼价将有较大的提升空间。
间接竞争对手
除碧玉小家存在直接威胁外，山海翠庐、山水情家园、前海 宜家等也会带来一定的尾盘影响。
第四部分 目标客户分析
置业性质：首次置业
主要目标客户
南山片区单身贵族 南山片区年轻白领阶层 南山片区工薪阶层 南山片区小私营企业主 南山片区原居民
次要目标客户
深圳其他区域的单身贵族、白领阶层及中层小家庭 香港部分中年人士当作休闲娱乐所需
海小学、小逗号幼儿园近在咫尺 【项目特点】 小户型概念，营造温馨、优雅、健康的生活
第三部分 竞争对手分析
推广名 位置 建筑类别 建筑面积 价格范围 付款方式 景观 主力户型 交通状况 广告语 销售状况 发展商 生活守则
直接竞争对手
碧玉小家 南山前海片区桂庙路与前海路交汇处。 19层小高层 22120㎡ 均价：4300元/平米（附送全屋精装修） 一次性付款，首期1-2成最高30年银行按揭，另有零首期付款 前海海景、大南山山景、南头城区景 一房一厅；二房二厅；三房二厅 良好 过小日子 过好日子 目前，一房仅剩3套；二房还剩30-40套左右 深圳闽泰房地产开发有限公司 安定、安稳、安心、安全、安家
前海片区楼市概况
2002年，前海已成为业界及消费者关注的新焦点。作为大盘的 集中地，前海的开发建设如火如荼，星海名城、中海阳光棕榈园、 鼎太风华等三个巨无霸的陆续亮相预示着前海片区鼎盛时代开始到 来；同时山水情家园、西海花城、山海翠庐、前海宜家、碧玉小家 、心语家园等楼盘则以小规模小户型备受追捧。究其原因，前海片 区山清水碧，烟波浩淼、大南山郊野公园、青青世界、中山公园是 前海住宅的天然花园。
第二部分 项目分析
【楼盘概况】 1栋19层优雅建筑， 420户人家。总占地面积6428.6㎡，总 建筑面积31849.2㎡，其中住宅面积20366㎡，商业建筑面积 5692㎡，架空层绿化1452㎡米，自用车位127个。 户型布局 图示：
户型类别 单身公寓 一房一厅 二房一厅
面 积 （ ㎡ ） 户 数 （ 户 ） 比例
【前海】 项目地理位置，风景优美，环境幽雅，给项目 增添美丽的生活色彩，另人心往。 【小户】 项目户型特点，针对目标客户置业要求定位， 更表现出置业的轻松。 【巨星】 营造个性，打造巨星形象，从气势直接攻击项 目的竞争对手——碧玉小家。
备选定位语
前海·小户居家优雅习惯 前海·纯正小户生活
形象定位支撑要素
第五部分 形象整合
项目形象定位
地理环境 之出发点
项目特点 之出发点
针对竞争对 手攻略之出 发点
前海片区楼 市状况之出 发点
前海 · 小户巨
星
定位释义
定位从项目地理、目标客户心理、项目特色和竞争对手等角度出发， 直接明了、个性鲜明、简单易懂，全面表现项目的整体形象，将项目 打造成南山最优秀的小户环境，给目标客户留下深刻的印象。
前海·小户巨 星
阳光 多彩 小巧 活力 温馨 优雅
地理环境
居住感受
客户特性
户型特点
生活氛围
服务态度
形象定位的概念表现
【优雅】高山流水，蜻蜓漫舞 【温馨】心语传情，相偎馨香 【活力】活泼向上，热情开朗 【小巧】钻石宠爱，灵动飞扬 【多彩】多彩斑斓，闲情万种 【阳光】关怀备至，爱心绽放
主推广语 山海至尊 优雅一心