X年世联-关于大规模旅游地产项目的经验分享41p
世联地产综合性项目的经验分享59页PPT
世联地产综Байду номын сангаас性项目的经验分 享
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动者的组织性、纪律性、坚毅 精神以 及同全 世界劳 动者的 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 摘自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
旅游地产成功案例
旅游地产成功案例一、导言旅游业是具有巨大潜力的行业，在过去几十年里蓬勃发展。
随着人们对休闲度假需求的增长，旅游地产成为了一个备受关注的领域。
本文将介绍几个旅游地产成功案例，包括项目的规划和执行，以及最终的成功因素。
二、典型案例1：迪士尼乐园迪士尼乐园是全球最知名的旅游地产之一。
它以其独特的主题、精心设计的景点和高质量的服务而闻名。
迪士尼乐园的成功得益于其对细节的关注和对独特体验的追求。
首先，迪士尼乐园注重每个细节，从大型设施到小型装饰，都精心打磨，以创造一个完美的环境。
其次，迪士尼乐园创建了多个主题区域，每个主题区域都有自己的特色和吸引力。
例如，迪士尼乐园的“童话城堡”和“明日世界”等景点，带给游客们不同的体验。
最重要的是，迪士尼乐园提供了出色的服务，包括友好热情的员工、高质量的餐饮和住宿设施。
这种关注细节和客户体验的精神，使得迪士尼乐园成为世界上最有吸引力的旅游目的地之一。
三、典型案例2：海南亚龙湾海南亚龙湾是中国旅游地产领域的典范之一。
该项目位于海南岛，占地面积约为15平方公里，规划了多个高档度假酒店、高尔夫球场、商业区和综合体育设施。
海南亚龙湾成功的原因有以下几点。
首先，它位于优越的地理位置，拥有美丽的沙滩和温暖的气候。
这使得游客在这里可以享受阳光海滩度假，尤其受到国内外高端旅游者的欢迎。
其次，海南亚龙湾提供了世界一流的酒店和度假村设施。
这些设施配备了豪华客房、高品质餐饮和各种娱乐设施，确保每位游客都能得到满意的服务。
最后，海南亚龙湾注重可持续发展。
在项目规划和建设过程中，该项目一直将环境保护和生态平衡作为重要考虑因素。
它鼓励游客尊重自然，保护生态环境，从而实现经济发展与环境保护的双赢局面。
四、典型案例3：迈阿密南海滩迈阿密南海滩是美国最受欢迎的旅游目的地之一。
该项目以其美丽的沙滩、繁华的城市和多样化的文化而闻名。
迈阿密南海滩的成功有几个关键因素。
首先，它位于优越的地理位置，得天独厚的气候和迷人的风景使得游客流连忘返。
世联地产 度假大盘开发模式研究
案例总结－启动战略案例总结：产品线策略案例总结－客户特征案例总结－启动区选址案例总结－其他－区域规划案例总结－其他－区域规划路网割裂了与资源的联系，地块的均好性偏差大，B 地块资源差，造成开发价值扁损路网设置，将资源引入复地，使各地块居者在空间上可以共享A ，B 资源分配均好，各地块均有有层次变化，便于产品搭配与销售案例总结－其他－住宅区排布海案例总结－其他－配套案例内容东海岸研究总结v启动区战略：迎合区域旅游大开发的趋势，在陌生区域通过复合产品线分散市场风险，同时规划较大比例的投资类产品（酒店式公寓）吸引人气v产品线策略：启动区以多元化产品线分散市场风险，以高升值空间产品带动项目人气发展v客户策略：“投资－度假－居住”的变化趋势v规划:充分考虑如何合理利用各类地貌及与资源的结合，赋予产品不同的风情类型v启动区选择：优先启动昭示性较好区域，构筑良好展示面v配套投入：基本生活设施配套率先投入，滨海度假气氛依靠园林景观来营造，后期逐步建设体验式休闲配套东海岸简介—开发初期区域属城市陌生区域，公共配套缺乏，外部交通系统不完善、外界认知较差•区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政府约10多公里•交通：通过盐坝高速与市内相连•地理位置：位于大梅沙，紧邻菠萝山，面朝大海，紧邻政府规划的郊野公园和运动公园•规模：占地约26万M2，总建筑面积约21万M2，容积率≤0.8•产品形态：包括多层、小高层、独立别墅、联排别墅、公寓等多元化的建筑形态盐坝高速沿红色箭头方向，政府规划为：旅游——商住——居住东海岸v开发初期属城市陌生区域，公共配套缺乏，外部交通系统不完善、外界认知相对较差v属滨海项目，处于政府规划的“旅游、度假”区域v地貌复杂，有山地、谷地、平地、树林等东海岸开发历程万科东海岸一期开盘，销售场面火爆，开盘2天实现销售额1.4亿元万科东海岸三期开盘,当天推出高层云海大户共251套，销售过百套，销售金额2亿多元东海岸各期开发选址——通过对开发节奏的把控实现了资源价值与产品价值最大化v 迎合区域旅游大开发的趋势，在陌生区域通过复合产品线分散市场风险，同时规划较大比例的投资类产品（酒店式公寓）吸引人气，预先炒热区域，为未来发展奠定基础v 战略概括：高形象+稳健路线•启动区战略——依托政府推动力高调启动，以较为保守的复合产品线面市•二线海景资源•整个项目为坡地，在物业排布上也充分考虑了别墅与小高层/高层的资源占有关系•一期选址为山景、海景并存区位，别墅主要为山景，启动区为项目临路面，可进入性、展示性较好•二期选址为项目次好区域•三期选址为项目为最优资源区域东海岸启动期物业排布——尽量挖掘景观优势，减小项目不利因素影响，充分考虑了物业与地貌、资源的结合盐坝高速收费站•启动区紧邻外环路，昭示性较好•通过高层外围排布减小临近公路的噪音影响，同时对外形成较好的展示面、也兼顾了海景资源的享有•度假公寓近邻外环路，与商住区域隔路呼应•连排别墅安排在山腹，保证了别墅区的私密性开发周期2003—20042004—20052005—东海岸产品演变历程——产品线由多元化产品线逐渐收缩为主力回现产品和价值标杆产品，面积区间变化不大多小高层/高联排、独产品类型一期产品策略：•多元化产品线，分散市场风险•依托区域发展大环境，以投资类产品（酒店式公寓）提升区域人气二期产品策略：•区域逐渐成熟，外界认知度增强，产品线集中在标杆产品与主力回现产品三期产品策略：•产品线集中在标杆产品与主力回现产品（目前报批仅为高层）东海岸客户演变历程——由投资－度假－居住的演变轨迹10203040506070投资第二居所第一居所儿子买来给自己养老，虽然买东西还不是很方便，不过住得很舒服，环境、空气都不错-——某陕西籍业主第一期部分业主本来是买来投资的，后来配套逐渐完善，盐坝高速开通了开车到市内也不算很远，而且环境也不错，觉得住这里也挺好，慢慢就把这里做为第一居所了——东海岸某销售人员东海岸价格演变历程——启动区物业总价较低，升值空间很大，目前各物业升值幅度均＞40%开发周期2003—20042004—20052005—多小高层/高联排、独产品类型一期价格解析：1、公寓6600元/平米的低单价预示着较大的升值空间2、标杆产品---别墅的高价格也显示出投资性物业的低价和空间低总价1、公寓每套25-30万元左右的价格在所有物业中总价最低2、高层平均每套80余万的价格在相当于市内热点区域的价格，较豪宅的价格低万科17英里总结v启动区战略：通过产品、园林、强势资源的展示，打造项目顶级形象，高调启动，以顶级单一产品线博取资源溢价v产品线策略：单一顶级产品v客户策略：面对具有度假需求的顶级高端客户v规划:1.景观主轴与海景互动，将海景最大限度拉入小区内，使海景资源利用最大化。
世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
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华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
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宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
关于大规模旅游地产项目的经验分享
多数自驾车 前往
停留时间 每年光顾 频率
典型案例
一到两周 或更长时 间
2-7天
最多去一 次
每半年1-2 次
科罗拉多州Beaver Creek Resort 三亚 夏威夷
宾夕法尼亚州 Hidden Valley， 省内游
本地旅游休闲自住 不必是特别强 大部分来自
类resort
势的资源
本区域
<100公 里，45分 钟车程
世联关于大规模旅游地产项目 的经验分享
版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联 地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和 发布报告中的部分或全部内容。
在具备一定旅游人文资源的大规模区域开发过程 中，我们的客户常常会面临如下问题
自驾车或捷 运系统；
购房自住
周末1天 或一居
数次
Forest Highlands ，亚利 桑那州
一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。 不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。 在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。
目的地型 resort
区域旅游度假 resort 类 (包括商务旅游)
资源
客户
非常强势的资 源，如高品质 的海滩，滑雪 场
全国性乃至 跨国客户
一线景观资源 分散，但本 或人文资源 区域客户占
较大部分
与主要市 所用交通工 场的距离 具
几百公里 绝大多数乘 甚至更远 飞机
100-300 公里。 1.5-4小时 车程
营销为项目增值
战略层面——保证项目开发走在正确的方向上
世联经典案例解读-温泉型旅游地产模式总结【精选模板】
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年度工作 内容概述
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工作完成具体情况
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旅游地产项目分析
碧桂园·十里银滩项目位于惠东亚婆角度假区内，总占地3000 亩，容积率1．1，物业类型为双拼、联排别墅，海景洋房和瞰海公寓，依托的旅游资源主要是5 公里海滩加一线向海景，项目自身配套上考虑其休闲特性，配有: 滨海五星级酒店、便捷交通中心、社区康体中心、幼儿园、风情酒吧街、美食街，未来规建有游艇俱乐部、水上运动中心、无边际泳池等。
项目位置如图一所示:旅游地产定位应该与本地旅游目的地品牌塑造相契合，在旅游地产产品营销模式选择上占据首要地位。
一般说来，旅游地产主题的定位以及后续旅游地产产品品牌塑造程序主要分为两个阶段: 第一，影响旅游地产定位的因子; 第二，旅游地产产品主题塑造过程。
影响旅游地产定位的因子1旅游地产选址碧桂园·十里银滩位于惠东亚婆角度假区内，背山面海，距离深圳40 分钟车程。
该项目充分考虑了交通、旅游资源和整体区位发展前景。
1）项目交通便利: 惠深沿海高速公路及深厦高铁小径湾站直接连接项目，同时广深港客运专线、深汕高速、广惠高速、东部沿海高速形成区域1．5 小时都市圈；2）项目区域资源较好: 亚婆湾背山面海，享受十里沙滩的海岸生活，是中国最美丽海滩之一，海水清澈，保留亿万年的原生礁石群，适合海边度假观光。
3）项目整体区域优势明显: 项目集中了大量具备度假旅游产品开发优势的弯曲地域，万科等知名房企的进驻，带动区域整体发展及属性定位。
2旅游地产产品设计碧桂园·十里银滩业态丰富，产品多样化，以别墅、洋房等高端住宅产品为主，产品业态包括巴厘岛风格的沙滩别墅、亲海别墅、海景洋房、酒店式公寓等多种度假产品，满足不同的度假需求。
其中巴厘岛风格别墅产品，注重融入阳光与活力，给予度假生活梦幻想象力与浪漫情怀。
在海景房的设计上，海景洋房采用创新的波浪式立面，让建筑与海融为一体，互为风景。
产品设置较为多元化，实现了旅游地产产品的合理配比，满足了不同客户的置业需求。
3旅游地产项目周边配套旅游地产项目周边的配套设施主要以休闲为主，这其中包括星级酒店、高尔夫球场、商业步行街等等。
世联营销分享公园大地销售总结
4
项目入市背景
项目背景
余量产品及均价----四房为主，均价12000-17000元/平米，同类产品 高出市场均价三成以上
项目余量单位主要为160平米以上四房，价格在17000元/平米左右， 主要是山景单位，景观好，赠送多（不可改房）；
少量120-140平米三房四房，价格在12000元/平米左右，临龙翔大 道，无山景，赠送一般；
本报告是严格保密的。
2
项目基本情况介绍
位置与配套:位于龙岗中心城
龙翔大道与吉祥中路交汇处， 背靠189公顷龙城公园，周边
天虹商场、岁宝百货等公共配
套一应俱全，集优良的生态环 境和成熟的公共配套于一体。 项目基本指标:项目占地36万，
上东区
建筑面积82万平米，园林面积 30万平米,住宅容积率1.66， 物业形态包括Townhouse、 洋房复式、小高层、高层等, 分十期开发完成。
天珑郡
天珑郡组团：78平米二房，110平米三房 天璟园组团：120平米三房，140平米四房 上东区组团：160-185平米四房，195平米五房
本报告是严格保密的。
3
项目入市背景
市场背景
供需关系----供大于求 龙岗中心城竞争激烈，在售楼盘有十几个，中海，万科等品牌开发商相继入市， 供应呈现集中放大趋势。 由于距关内较远，交通不是特别方便，客户以中心城及周边镇区为主，需求有 限。
动，此时公园大地大户型虽还在热销，但有减弱趋势，需要形成新的市场热点。
天珑郡组团加推38栋，用小户型冲量，带动现场氛围，促成大户型、小户型 全面热销。
步骤5：快速反应，善于借势----“1022新政”后，快速向客户传递信息
旅游地产_世联_旅游用地性质下的项目开发策略-10PPT
本报告是严格保密的。
产权式酒店 分时度假酒店 销售使用权
分时度假成功的KPI
分时度假 KPI
自身 因素
社会 因素
丰富的度假酒店资源
强势的度假区资源
纳入一个大规模的分时度 假交换体系，交换便捷
消Hale Waihona Puke 者认可社会诚信度高，资 产安全得到保障
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承诺固定投资回报率，合同期内的发展状况难 以预测，容易与小业主发生法律纠纷，对开发 商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延 续性 快速回笼资金 投资回报合同期满后的未来前景难以预测，容 易引发一系列不可预测的非期望后果
高风险模式，后期经营管理不确定因素多，容 易造成影响政府形象的“问题工程”
对开发商的综合运营能力要求极高
销售情况
销售率： 2000年开始销售，开盘当月销售60％，余 下40％不再出售，由酒店统一经营管理
销售价格：客房价格每平方米达1．6万元左右，出售 40年产权。
经营情况
2001年4月23试营业，入住率初期达到70 ％，后期经营出现问题，业主租金收益无 法实现。
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产权式酒店 分时度假酒店 销售使用权
分时度假不是一种投资品，而是一种若干时间 的使用权益
分时度假
要点：
➢分时度假投资人购买 的是分割物业未来若 干时间的使用权而非 产权 ；
世联主题地产开发模式
2001年捐资过亿引入清华附校， 至今年销售量15万m2 关键因素：1、宝安区人口较富有但区域教育条件较差，缺乏名校，清华附属学校
成功开发居住地产的关键因素： 成功经营起高品质的国际高尔夫球会。
经验借鉴：先成功经营高尔夫球会，再开发居住地产。以高品质的商务度假 为经营核心。
销售核心式——高尔夫球会
开发居住地产失败的典型案例：深圳龙岗植物园高尔夫
项目简介：规划用地面积2.56km2（3700亩） ，目前已建成27洞球场。1994 年在正式开始经营，目前仍未取得正式执照，但已有会员1900多 个。2001年开发17栋美式别墅，至今销售率为零。
召力 3、基础教育通道必须完整，即必须有小学、中学
销售核心式——教育产业
分类
判断因素
高等教育 1、大学无法为居住地产创造市场需求 （大学城） 2、需要付出较大的代价，包括无偿提供土地
基础教育
1、山东省重点中学共57所，其中济南16所，占28％，分布在 市区。济南市区基础教育力量很强。（青岛9所，泰安3所）
二期30亩，扩大温泉规模、增加星级酒店客房
御温泉地理位置
御温泉 平面图
经营核心式——度假村
典型案例：珠海御温泉渡假村
开发历程：1998年2月，一期建成露天温泉、餐饮、露天休闲区 2001年2月，一期建成四星级酒店（70间客房、5个会议室） 2002年11月，二期增加温泉池和酒店客房
经营情况：经营状况良好，酒店平时入住率80％，周末和长假客满。 商务会议多 。没有开发居住地产。
世联西安普华浅水湾总结与营销策略及执行计划
世联西安普华浅水湾总结与营销策略及执行计划世联西安普华浅水湾是一处坐落于西安市雁塔区的高端度假项目，总占地面积超过50万平方米，建筑规模宏大，环境优美，并且配备了齐全的设施和服务。
为了更好地推广和营销这一项目，需要制定相应的营销策略和执行计划。
一、市场分析1.目标受众：高端消费者、成功人士、富人等2.消费需求：度假、休闲娱乐、高品质生活体验3.市场竞争：相对较小，但是也存在一些同类型的度假项目二、营销策略1.品牌定位：打造高端、奢华、独特的度假项目形象，吸引目标受众，增加可信度和吸引力。
2.宣传推广：通过多种渠道进行宣传，包括广告、网络媒体、社交媒体等，突出项目的特点和优势，吸引目标受众的关注和兴趣。
3.合作联盟：与高端酒店、高端旅行社等建立合作关系，共同开展市场推广和宣传活动，提高知名度和认可度。
4.客户关系管理：提供优质的客户服务，建立良好的客户关系，通过增值服务、回头客计划等方式增加客户忠诚度，并以此为基础扩大口碑和市场影响力。
三、执行计划1.建立品牌形象- 设计精美、富有特色的品牌标识和logo，展现高端品质和奢华感。
-设计宣传册、海报等宣传材料，突出项目的特点和卖点。
-在项目周边及周边地区的商业区、酒店、餐厅等场所进行宣传，增加知名度。
2.多渠道宣传-利用电视、广播和报纸等传统媒体，推出广告宣传活动。
-与旅行社合作，推出定制的旅游套餐，吸引高端游客。
-参加国内外旅游展会和盛会，展示项目的特色和优势。
3.合作联盟-与高端酒店、高端旅行社等建立合作关系，共同推广。
-与知名品牌、明星等签署合作协议，作为项目推广的代言人。
-通过举办品牌活动、音乐会、庆典等形式，吸引目标受众，提升项目的知名度和美誉度。
4.客户关系管理-建立电子邮件列表和客户数据库，定期发送项目的最新动态和优惠信息。
-提供高品质的客户服务，包括接待、餐饮、娱乐等，满足客户的各种需求。
-设立会员制度，提供增值服务和特殊优惠，吸引客户的回头和推荐。
地产合作项目总结与反思
地产合作项目总结与反思随着城市的发展和经济的不断增长，地产合作项目在如今的社会中扮演着重要的角色。
地产合作项目是指不同地产开发商之间的合作，通过共同投资、资源整合和风险共担，共同开发和运营地产项目。
在过去的几年中，我参与了一项地产合作项目，通过这个项目我学到了很多经验和教训，下面我将对这个项目进行总结和反思。
这个地产合作项目的最大亮点是双方开发商的资源整合。
合作双方分别拥有不同的资源，通过合作可以将各自的优势互补，实现资源的最大化利用。
例如，一方可能拥有丰富的土地资源，而另一方则拥有专业的开发和运营能力。
通过合作，双方可以将土地资源转化为具体的地产项目，并通过专业的运营能力将项目运营得更加高效和成功。
这个地产合作项目的成功离不开双方的共同投资和风险共担。
双方都需要投入一定的资金用于项目的开发和运营，并且在项目运营过程中共同承担风险。
这种共同投资和风险共担的方式可以有效地分散风险，并增强项目的可持续发展能力。
同时，双方的共同投资也能够增加双方的利益绑定，促进双方更好地合作和沟通。
然而，这个地产合作项目也存在一些问题和挑战。
首先，双方合作的初衷可能存在差异，导致合作的目标和方向不一致。
例如，一方可能更注重项目的短期收益，而另一方则更注重项目的长期价值。
这种差异可能导致合作过程中的冲突和摩擦，影响项目的正常开展。
因此，在合作之前，双方应该充分沟通和协商，明确合作的目标和方向，以避免后期的纠纷和冲突。
双方在资源整合和风险共担方面也可能存在问题。
一方面，资源整合可能存在不平衡的情况，例如一方资源过于集中，导致另一方在合作中处于弱势地位。
这种情况下，合作双方应该通过协商和合理分配资源，保证合作的公平性和平衡性。
另一方面，风险共担可能存在权责不清的情况，例如一方在项目运营中承担的风险过大，而另一方则相对较轻。
为了避免这种情况，合作双方应该在合作协议中明确各自的责任和义务，确保风险的合理分担。
这个地产合作项目的成功离不开双方的良好合作和沟通。
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启动区定位与物业发展建议报告
工作内容要点
• 整体定位与发展战略回顾 • 启动区位置、规模 • 启动区产品定位 • 客户定位 • 价格定位
解决的关键问题
• 启动模式 • 价值展示 • 启动区物业发展建议
其价值在于
制定启动策略，并形成启动区定位和产品建议， 形成启动区设计任务书
策略层面——保证开发主体的利益实现
四大问题 开发模式研究 盈利模式研究 功能分区与指标
启动策略
核心要点
•用地取得方式 •开发计划 •开发纲领 •管理模式
•长期利益与短期利益的平衡 •项目开发节奏/开发顺序确定 •确定不同开发内容对于盈利目标的作用 •确定项目开发的不同阶段在利益实现中的作用
•合理的功能组合与功能比例 •各功能区布局；核心功能区 •规划如何为土地增值； •指标如何使土地增值。
政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推 广工程，为区域打造品牌 引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同 举办大型活动增强社会知名度
逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业 政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业 借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的 外来人才
对度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加， 而是需要提供综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间
前期规划、审批阶段
一级开发
土地出让 土地转让 二级开发
政 府
开 发 商
世 联 服 务
1.编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规 划审批手续。
2.委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。 3.按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。 4.土地储备中心向计划部门申办立项手续。
5.需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续，需收 购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。
区域营销战略与策略（报告）
土地出让计划（报告）
招商服务，包括： 1.撰写项目推介书 2.梳理资源，筛选主力招商对象 3.协助客户举办项目推介会 4.协助土地转让/股权转让。 5.前期工作的评估、调整。 6.协助客户与招商对象之间其他方式的沟通
整体定位与发展战 略研究（报告）
启动区与物业发展 建议（报告） 营销策略（报告） 营销执行顾问服务
世联关于大规模旅游地产项目的 经验分享
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在具备一定旅游人文资源的大规模区域开发过程 中，我们的客户常常会面临如下问题
3.分期、分块实施征地、拆 迁补偿安置工作。
4.房屋拆除与土地平整。
5.分期、分块进行市政基础 设施与公共配套设施建设。
1.项目招商。
2.区域增值 支获付 取土 土地 地出 使让 用金 权， 。设 3。.土施地建转设让。
1.自主开发。 2.联建开发。
4.项目股权 转让。
区域整体定位与发展战略研究（报告） 拆配模式以及实施策略（报告） 协助运营商与政府契约文件的准备 区域规划设计跟踪服务，包括： • 协助开发商选择规划设计单位 • 出席规划设计汇报沟通会议 • 基于规划方案的专题研究
6.申办《房屋拆迁许可证》。 7.委托拆迁公司进行拆迁谈判。
8.土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土地一 级开发商，签订土地一级开发委托协议。
•监督控制。
1.土地出让信息
•组织一级开发土地验收，验 公布。
收合格的土地纳入政府土地 2.招商引资。
储备库。
3.土地公开出让
•财政局会同国土管理部门进 。
世联对大规模旅游地产发展项目的思考切入点
对于具备一定资源的大规模区域发展项目，我们需要考虑 涉及项目三个层面的八大问题
战略层面
协调各方利益的目标体系的建立 价值最大化的资源利用研究
基于城市视角的区域价值定位
运营层面 营销层面
以控制土地为目标的开发模式研究 以盈利模式为核心制定开发策略 规划增值：功能分区与规划指标确定 兼顾长短期目标的成功启动
多数自驾车 前往
停留时间 每年光顾 频率
典型案例
一到两周 或更长时 间
2-7天
最多去一 次
每半年1-2 次
科罗拉多州Beaver Creek Resort 三亚 夏威夷
宾夕法尼亚州 Hidden Valley， 省内游
本地旅游休闲自住 不必是特别强 大部分来自
类resort
势的资源
本区域
<100公 里，45分 钟车程技术Leabharlann 持获取法 • 5G(GROUP)法
开发模式/盈利模式研究报告
报告核心内容
•取地策略 •开发顺序/开发节奏 •不同阶段开发目标及开发内容 •盈利模式 •经济评价 •涉及合作开发的开发组织建议
其价值在于
从开发主体开发利益实现的角度，制定最合理的控制土地、 取得土地的策略，同时结合开发主体资金安排和市场接受程 度，确定区域开发的节奏、顺序和分阶段盈利计划
•大规模旅游地产开发依托资源评价及发展潜力如何？ •大规模旅游地产发展方向和成功关键要素是什么？ •大规模旅游地产开发的市场需求支撑及目标顾客群如何？ •大规模旅游地产开发面临的市场竞争环境怎样？ •国内外类似地区发展中有哪些成功经验可借鉴？开发战略 中的致胜要素是什么？ •面对众多的机会和丰富的资源，如何结合资源抓住真正具 有商业价值的机会，寻找到一条既符合市场又符合企业目标 的、最优的开发模式和盈利模式。
一
二
前期
级 开
级 开
发
发
工作方法
市场调研方法 • 现场踏勘 • 问卷调查 • 焦点小组访谈 • 一对一深度访谈
技术思路形成方法 • 土地方格网法 • KPI指标法研究案例 • MECE法界定问题 • 头脑风暴会
技术支持获取法 • 5G(GROUP)法
区域整体定位与发展战略报告
报告核心内容
•建立目标体系 •资源盘点，方格网法进行土地分级 •城市特征与城市发展阶段的研究 •区域价值的挖掘 •基于城市发展和市场的定位
行一级土地开发成本核算。 4.政策支持。
监督控制
监督控制
1.参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。 2.制订土地开发规划方案。
3.制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案，获 批复后与国土部门签订框架性协议。
4.与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。 5.与业主签订拆迁补偿协议。
1.融资。 2.寻找合作者。
•重点关注：在解决区域整体营销推广问题过程中，需要重 点考虑通过区域边界建立区域形象基础的问题，基于此，我 们必须将钱花在看得见的地方，使营销创造有效价值。 •世联成功案例：深圳大梅沙、北京温泉镇、青岛温泉镇、 海口美丽沙
世联对具备旅游资源的区域发展的基本观点
按照国际标准，一流的旅游度假区因其资源禀赋和顾客市场的 不同可分为以下三类
•发展战略 •核心区确定 •功能分区与经济指标
其价值在于
从市场与竞争角度指导规划设计，使规划本身产生价值，契 合项目后期运作和营销发力，并预留面对未来竞争的弹性
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二
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级 开
发
发
工作方法
市场调研方法 • 现场踏勘 • 问卷调查 • 焦点小组访谈 • 一对一深度访谈
技术思路形成方法 • 土地方格网法 • KPI指标法研究案例 • MECE法界定问题 • 头脑风暴会
潜在的其他需求
对异质文明的好奇 视野的开阔和见识增 长、自我提高 对现实生活的逃逸、 反思和整理
高品质购物 养生保健
美食享受
家庭聚会
复合需求
亲子活动
商务会议
放松发呆 亲近自然
资料来源：世联分析；V-BAY分析
该类项目世联工作阶段划分与工作内容
世联提供的顾问服务旨在解决开发主体在区域开发不同 工作阶段可能面临的不同问题
•项目在企业中的地位，即项目长短期目标之间的关系 •项目的启动资金 •不同启动模式的作用及项目的适应性 •相关物业的现实市场状况
营销增值——区域整体营销推广
陌生区域大规模项目位于城市郊区、非热点区域或未开发 区域等市场认知较差区域，在进行产品推广之前，针对整 个区域的价值和发展前景进行营销推广，才能够增强市场 的认知和信心、克服区域陌生感，成功实现区域的市场推 广目标。
目的地型 resort
区域旅游度假 resort 类 (包括商务旅游)
资源
客户
非常强势的资 源，如高品质 的海滩，滑雪 场
全国性乃至 跨国客户
一线景观资源 分散，但本 或人文资源 区域客户占
较大部分
与主要市 所用交通工 场的距离 具
几百公里 绝大多数乘 甚至更远 飞机
100-300 公里。 1.5-4小时 车程
城市功能围绕旅游产业延 伸，商贸服务功能是核心。
休闲度假新城
城市功能的延伸 关联产业群
以旅游为区域增长引擎，必须为区域准确定位，在战略 规划上形成五种致胜要素
保护生态自然 和人文历史资 产
投资兴建 完善基础 设施
取舍有度 的区域产 业组合
区域定位
执行多方位高 起点市场推广
开发主体 整合协调 各方资源
• 营销价值点整合 • 营销模式 • 推广策略 • 企业品牌的社会营销
其价值在于
•树立区域形象 •建立区域知名度 •实现区域价值 •指导区域推广策略
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发
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工作方法
市场调研方法 • 现场踏勘 • 问卷调查 • 焦点小组访谈 • 一对一深度访谈
技术思路形成方法 • 土地方格网法 • KPI指标法研究案例 • MECE法界定问题 • 头脑风暴会