麦肯锡中国岭南新世界都市综合体策划全案执行中文版
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白云文化广场 商业、商务是白云新 城的重点职能之一， 未来将形成浓厚的商 业、商务氛围 江夏
白云堡豪苑 时代玫瑰园
黄边
金碧雅苑 云山诗意 白云尚城
永泰
竹韵山庄
白云高尔夫
萧岗
同和
南方医院
白云公园
梅花园
飞翔公园
三元里
各功能物业市场研判
• 零售商业市场 • 酒店市场 • 公寓市场
• 办公市场
从建筑形态和商业规模来看，五区商业自身的竞争力较弱 ，必须与三区商业结合考虑，才能最大化挖掘其商业价值
依据目前方案，各地块的用地性质和功能方面存在诸多限制，具体如下： 地 块 编 号
1 2 3 4
基地面积 建筑面积 层数 （平方米） （平方米） (层)
规划功能及限制
1
3908
18943
5
体育馆、活动中心
规划为体育馆、活动中心用地，可以布局体育运动 设施或与体育、运动相关的业态，如运动服饰零售 等；建成后无需移交，可持有经营 规划有肉菜市场2千平米，可布局与肉菜市场相关的 业态，如生鲜超市等；肉菜市场无需移交 规划为酒店、办公用地，用地性质不可改变，但可 变通为相关衍生产品，如服务式公寓等；市话机楼 较大程度上将可能持有经营并且无需布局相关业态 可布局任何商业业态，无明显规划限制
三区商业定位回顾
项目核心辐射商圈范围为周边4公里范围内的大型中高档 社区居民
核心商圈 地铁站点 项目地 块 步行20 分钟内
项目整体定位于区域型购物中心，以家庭式消费为主，并引导 时尚生活方式和消费潮流
嘉 地铁通 禾 行10分 车行15 钟内 分钟内 永泰 黄 约4千 边 米 江 约 6千 夏 米
麦肯锡中国
目录
• 项目地块分析及区域规划前景 • 各功能物业市场研判 – 零售商业市场 – 酒店市场 – 公寓市场 – 办公市场 • 项目发展方向初探
项目规划指标
项目总规划建筑面积90,109平方米，分四个地块开发
体育馆、活动中心 (5层) 用地面积 建筑面积 18943㎡ 基底面积 3908㎡
麦肯锡目前拥有4500多名咨询人员，分别来自78个国家，均具有世界著名学府的高等学位。据 1997年初统计，企业管理硕士(MBA)占49%，具有博士学位的占16%。在招聘咨询人员时，麦肯 锡着眼于杰出的品格和解决问题的能力、卓越的智慧、有效地同各层次人士交往的能力。麦肯锡 多数咨询人员在加入麦肯锡之前，已具有相当的业务经验。在麦肯锡，职位级别和成就直接挂钩。 在咨询人员的职业生涯中，麦肯锡对咨询人员的业绩进行评审，评估其解决问题的质量和对客户 的影响。
2
4525
6089
2
商业设施（其中肉菜市场2 千平米） 旅业、写字楼（其中市话 机楼7000平米）
3
6000
60725
12
4
1807
5178
4
综合楼
项目所在的嘉禾片区规划为白云区的区域级中心，以居住功能为 主，同时围绕地铁站点将布置商业及商务设施
• 嘉禾规划为白云区内三个区级公共服务中心 之一；建设大规模的居住功能区；建设嘉禾 商业中心，围绕地铁站点及沿商业综合发展 轴布置商业服务设施、商务办公设施；
商业设施 (2层) 用地面积 建筑面积 6089㎡ 基底面积 4525㎡
旅业、写字楼 (12层) 用地面积 16855㎡ 建筑面积 60725㎡ 基底面积 6000㎡
综合楼 (4层) 用地面积 5178㎡ 建筑面积 4352㎡ 基底面积 1807㎡
wenku.baidu.com
公交站 用地面积 5000㎡
项目规划功能为项目整体功能组合和商业布局带来一 定限制
白云 机场
广 从
快
速 路 发 展 带
从规划前景方面，区域具备开发商业
及商务设施的规划功能，为项目开发 商业、商务设施提供规划利好。
空 间 发 展 主 轴
本项目
嘉 禾
中心城区密集发展区
白云 新城
7
尽管现时项目周边以居住氛围为主，但与白云新城的 便利交通连接也为商业、商务市场提供发展空间
嘉禾望岗
目前现状而言，项目周边以大 型住宅社区为主，居住氛围浓 厚； 凭借便利的轨道交通，本项目 可方便到达白云新城，作为广 州城市副中心、白云区中心， 白云新城未来将形成较为浓厚 的商务氛围，受其辐射和带动 ，项目所在的嘉禾片区也将具 备一定的商务市场发展空间。
在严峻的竞争形势下，
商业供应的增加和品牌主力店的进驻使其商业 同和-京溪 规模和购物环境都得到较大改善，已基本具备 区域商业中心的要求，并且将与本项目争夺地 铁3号线沿线客源
五区商业必须与三区商 业有机结合，不仅在商 业规模上，更要在业态 和品牌组合上实现差异 化竞争，才能保证项目 的市场竞争力
近年的发展近乎停滞不前，作为规划中的区域 嘉禾 商业中心，目前的商业形态、规模、业态、品 牌、购物环境等方面均无法承担该职能
岭南新世界综合体项目（中文版）调研报告 -麦肯锡（中国）市场调查项目部
负责人：MAIRILGY 广州，2012年6月-麦肯锡中国（地产）项目部
版权归麦肯锡所有，受中国版权法保护。
麦肯锡（中国）地产市场部
声明：此方案归麦肯锡（中国）地产市场部所有，
授权签约方 “岭南新世界所有”
授权期限：2013年7月31日
三 区 商 业
可用于零售商业的面积仅2.9万平米； 分散于三个地块；
被酒店、办公用地阻隔。
五区商业自身不具备较强的市场竞争力 ，但若能与三区商业互为补充，协调发 展，则能产生“1+1>2”的功能效应
由于白云新城和同和-京溪商圈发展速度的加快，本 项目面临的竞争形式更加明朗和严峻
白云新城
由于万达广场的进驻，白云新城的商业市场得 到跨越式的发展，发展速度大幅提升
麦肯锡中国
麦肯锡中国布局前景
中国分配力量比较 麦肯锡： 业务网络覆盖43个国家，拥有82家分公司， 近9000名员工。麦肯锡1959年进入亚太地区，在中国的 业务始于1985年。自那时起，麦肯锡在香港、台北、上 海及北京建立了分公司。中国大陆公司从1993年开始成 立，麦肯锡公司大中华地区的咨询顾问大约有180人， 中国大陆的咨询顾问超过80人，大中华地区的人员规模 已经超过波士顿分公司。麦肯锡中国公司的客户已经从 以前100%的跨国公司发展到今天60%以上是中国本土公 司，包括国有企业、私营企业等；从1996年到2000年， 麦肯锡在大中华区做了近300个咨询项目，不包括没有 完全完成的项目，这是非常有挑战性的。
白云堡豪苑 时代玫瑰园
黄边
金碧雅苑 云山诗意 白云尚城
永泰
竹韵山庄
白云高尔夫
萧岗
同和
南方医院
白云公园
梅花园
飞翔公园
三元里
各功能物业市场研判
• 零售商业市场 • 酒店市场 • 公寓市场
• 办公市场
从建筑形态和商业规模来看，五区商业自身的竞争力较弱 ，必须与三区商业结合考虑，才能最大化挖掘其商业价值
依据目前方案，各地块的用地性质和功能方面存在诸多限制，具体如下： 地 块 编 号
1 2 3 4
基地面积 建筑面积 层数 （平方米） （平方米） (层)
规划功能及限制
1
3908
18943
5
体育馆、活动中心
规划为体育馆、活动中心用地，可以布局体育运动 设施或与体育、运动相关的业态，如运动服饰零售 等；建成后无需移交，可持有经营 规划有肉菜市场2千平米，可布局与肉菜市场相关的 业态，如生鲜超市等；肉菜市场无需移交 规划为酒店、办公用地，用地性质不可改变，但可 变通为相关衍生产品，如服务式公寓等；市话机楼 较大程度上将可能持有经营并且无需布局相关业态 可布局任何商业业态，无明显规划限制
三区商业定位回顾
项目核心辐射商圈范围为周边4公里范围内的大型中高档 社区居民
核心商圈 地铁站点 项目地 块 步行20 分钟内
项目整体定位于区域型购物中心，以家庭式消费为主，并引导 时尚生活方式和消费潮流
嘉 地铁通 禾 行10分 车行15 钟内 分钟内 永泰 黄 约4千 边 米 江 约 6千 夏 米
麦肯锡中国
目录
• 项目地块分析及区域规划前景 • 各功能物业市场研判 – 零售商业市场 – 酒店市场 – 公寓市场 – 办公市场 • 项目发展方向初探
项目规划指标
项目总规划建筑面积90,109平方米，分四个地块开发
体育馆、活动中心 (5层) 用地面积 建筑面积 18943㎡ 基底面积 3908㎡
麦肯锡目前拥有4500多名咨询人员，分别来自78个国家，均具有世界著名学府的高等学位。据 1997年初统计，企业管理硕士(MBA)占49%，具有博士学位的占16%。在招聘咨询人员时，麦肯 锡着眼于杰出的品格和解决问题的能力、卓越的智慧、有效地同各层次人士交往的能力。麦肯锡 多数咨询人员在加入麦肯锡之前，已具有相当的业务经验。在麦肯锡，职位级别和成就直接挂钩。 在咨询人员的职业生涯中，麦肯锡对咨询人员的业绩进行评审，评估其解决问题的质量和对客户 的影响。
2
4525
6089
2
商业设施（其中肉菜市场2 千平米） 旅业、写字楼（其中市话 机楼7000平米）
3
6000
60725
12
4
1807
5178
4
综合楼
项目所在的嘉禾片区规划为白云区的区域级中心，以居住功能为 主，同时围绕地铁站点将布置商业及商务设施
• 嘉禾规划为白云区内三个区级公共服务中心 之一；建设大规模的居住功能区；建设嘉禾 商业中心，围绕地铁站点及沿商业综合发展 轴布置商业服务设施、商务办公设施；
商业设施 (2层) 用地面积 建筑面积 6089㎡ 基底面积 4525㎡
旅业、写字楼 (12层) 用地面积 16855㎡ 建筑面积 60725㎡ 基底面积 6000㎡
综合楼 (4层) 用地面积 5178㎡ 建筑面积 4352㎡ 基底面积 1807㎡
wenku.baidu.com
公交站 用地面积 5000㎡
项目规划功能为项目整体功能组合和商业布局带来一 定限制
白云 机场
广 从
快
速 路 发 展 带
从规划前景方面，区域具备开发商业
及商务设施的规划功能，为项目开发 商业、商务设施提供规划利好。
空 间 发 展 主 轴
本项目
嘉 禾
中心城区密集发展区
白云 新城
7
尽管现时项目周边以居住氛围为主，但与白云新城的 便利交通连接也为商业、商务市场提供发展空间
嘉禾望岗
目前现状而言，项目周边以大 型住宅社区为主，居住氛围浓 厚； 凭借便利的轨道交通，本项目 可方便到达白云新城，作为广 州城市副中心、白云区中心， 白云新城未来将形成较为浓厚 的商务氛围，受其辐射和带动 ，项目所在的嘉禾片区也将具 备一定的商务市场发展空间。
在严峻的竞争形势下，
商业供应的增加和品牌主力店的进驻使其商业 同和-京溪 规模和购物环境都得到较大改善，已基本具备 区域商业中心的要求，并且将与本项目争夺地 铁3号线沿线客源
五区商业必须与三区商 业有机结合，不仅在商 业规模上，更要在业态 和品牌组合上实现差异 化竞争，才能保证项目 的市场竞争力
近年的发展近乎停滞不前，作为规划中的区域 嘉禾 商业中心，目前的商业形态、规模、业态、品 牌、购物环境等方面均无法承担该职能
岭南新世界综合体项目（中文版）调研报告 -麦肯锡（中国）市场调查项目部
负责人：MAIRILGY 广州，2012年6月-麦肯锡中国（地产）项目部
版权归麦肯锡所有，受中国版权法保护。
麦肯锡（中国）地产市场部
声明：此方案归麦肯锡（中国）地产市场部所有，
授权签约方 “岭南新世界所有”
授权期限：2013年7月31日
三 区 商 业
可用于零售商业的面积仅2.9万平米； 分散于三个地块；
被酒店、办公用地阻隔。
五区商业自身不具备较强的市场竞争力 ，但若能与三区商业互为补充，协调发 展，则能产生“1+1>2”的功能效应
由于白云新城和同和-京溪商圈发展速度的加快，本 项目面临的竞争形式更加明朗和严峻
白云新城
由于万达广场的进驻，白云新城的商业市场得 到跨越式的发展，发展速度大幅提升
麦肯锡中国
麦肯锡中国布局前景
中国分配力量比较 麦肯锡： 业务网络覆盖43个国家，拥有82家分公司， 近9000名员工。麦肯锡1959年进入亚太地区，在中国的 业务始于1985年。自那时起，麦肯锡在香港、台北、上 海及北京建立了分公司。中国大陆公司从1993年开始成 立，麦肯锡公司大中华地区的咨询顾问大约有180人， 中国大陆的咨询顾问超过80人，大中华地区的人员规模 已经超过波士顿分公司。麦肯锡中国公司的客户已经从 以前100%的跨国公司发展到今天60%以上是中国本土公 司，包括国有企业、私营企业等；从1996年到2000年， 麦肯锡在大中华区做了近300个咨询项目，不包括没有 完全完成的项目，这是非常有挑战性的。