林木资产评估基本方法- 收益法
第二章-3 资产评估基本方法——收益法
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3.基本公式为：
Ri P i i 1 (1 r )
其中：Ri——未来第i个收益期的预期收益额，收益期 有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额 i ——收益期限 n——折现率
n
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二、收益法的基本前提
⒈被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量； 可预测、可量化 ⒉资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可 以预测并可以用货币衡量； ⒊被评估资产预期获利年限可以预测。
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收益额指标
①利润总额 =总收入-总成本费用 ②税后净利润 =﹝总收入-总成本费用﹞ ×(1-所得税率)
③现金净流量 =税后净利润-股息+折旧费用
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2)折现率
从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投
资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
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四、收益法的基本参数
1)收益额
在资产评估中 , 资产的收益额是指根据投资回 报的原理,资产在正常情况下所能得到的归其产权主 体的所得额。 特点 , 其一 , 收益额是资产未来预期收益额 , 而 不是资产的历史收益额或现实收益额；其二,用于资 产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实
际收益。
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五、收益法的主要技术方法
年期 有限 每年收益相同 未来年期有限 每年收益不同 未来年期有限
年收益
相 同 不 同
无限 每年收益相同 未来年期无限
每年收益不同 未来年期无限
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每年收益相同 未来年期无限
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资产评估方法之收益法详解
资产评估主要方法之收益法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。
通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。
收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。
主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。
1、收益现值法收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
（1）影响因素其主要影响因素有:1)超额利润;2)折现系数或本金化率;3)收益期限。
（2）优缺点收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。
1）收益现值法的主要优点①能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格;②在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。
2）收益现值法的主要缺点①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
用材林林木资源资产评估方法与实例
用材林林木资源资产评估方法与实例林木资源资产也称为立木资源资产，是森林资源资产中最重要的组成部分，是森林资源资产中产权交易最活跃的部分，也是森林资源资产评估最主要的内容。
用材林是森林资源中以生产木材为主要目的的部分，在森林资源中面积最大、蓄积量最多。
用材林根据其内部结构与经营方式的不同，可分为同龄林与异龄林两大类，其林木资源资产也分为同龄林林木资源资产和异龄林林木资源资产。
根据《森林资源资产评估技术规范（试行）》的规定，林木资产评估测算的方法主要有：市价法，包括市场法（市场价倒算法、现行市价法）；收益现值法（收益净现值法、收获现值法、年金资本化法）；成本法（序列需工数法、重置成本法）。
一、市场价倒算法市场价倒算法又叫剩余价值法，它是将被评估林木资源资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本（含税、费等）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资源资产评估价值的一种方法。
其计算公式为：E二W—C—F（5-1）式中：E——估值；W――木材销售总收入；C――木材生产经营成本；F――木材生产经营段利润。
市场价倒算法是成、过熟龄林木资源资产评估的常用方法。
该法所需的技术经济资料较易获得，各工序的生产成本可依据现行的生产定额标准进行测算，木材价格、利润、税费等标准都较易收集。
立木的蓄积、胸径和树高在资产核查中已确定，无须进行生长预测，财务的分析也不涉及到投资收益率和折现率等问题。
该方法计算简单，测算结果最贴近市场，最易为林木资源资产的所有者、购买者所接受。
该法测算时关键的问题有：1、合理确定木材的平均价格在木材市场上，木材的交易价格是按口径、长度确定的，是规格化的产品价格。
而在林木资源资产评估中，这种规格化的产品价格必须转化成某种材种或某类材种的平均价格。
由于不同的林分所产出的同一材种的规格不同，其同一材种的平均售价将发生很大变化。
在单片的成熟龄林分的评估中，必须根据待评估林分的胸径、树高、形数、材质，以单独确定材种的平均价格，而不能直接采用当地的材种平均价格。
资产评估基础-收益法的基本步骤和基本参数知识点
收益法的基本步骤和基本参数三、收益法的基本步骤和基本参数（一）收益法的基本步骤1.搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括资产配置、生产能力、资金条件、经营前景、产品结构、销售状况、历史和未来的财务状况、市场形势与产品竞争、行业水平、所在地区收益状况以及经营风险等；2.分析测算被评估资产的未来预期收益；3.分析测算折现率或资本化率；4.分析测算被评估资产预期收益持续的时间；5.用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；6.分析确定评估结果。
（二）收益法的主要参数1.收益额收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情形下所能得到的归其产权主体的所得额。
收益额的特点：（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；（2）用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。
不同种类资产的收益额表现形式不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为净收益等。
一般来说，资产预期收益有三种类型：净利润、净现金流量和利润总额。
净利润与净现金流量都属于税后净收益，都是资产持有者的收益，在收益法中被普遍采用。
两者的差异在于确定的原则不同，净利润是按权责发生制确定的，净现金流量是按收付实现制确定的。
两者之间的关系可以简单表述为：净现金流量=净利润+折旧-追加投资（包含资本性支出和营运资金追加投资）净现金流量更适宜作为预期收益指标，有两点优势：（1）净现金流量能够更准确地反映资产的预期收益。
（2）净现金流量体现了资金的时间价值。
在评估实务操作中，为了反映评估对象的价值内涵，在预期收益的口径上会进行适当的调整，对于现金流量而言，资产评估采用的是自由现金流量。
预测资产未来收益的方法有两种：时间序列法和因素分析法。
时间序列法是建立资产以往收益的时间序列方程，然后假定该时间序列将会持续。
时间序列方程是根据历史数据，用回归分析的统计方法获得的。
资产评估基础-收益法的概念和应用前提知识点
收益法的概念和应用前提第二节收益法知识点：—、收益法的概念二、收益法的应用前提三、收益法的基本步骤和基本参数四、收益法中的主要技术方法五、收益法的适用范围与局限—、收益法的概念收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来估算资产价值的各种评估技术方法的总称。
该评估技术思路认为，任何一个理智的投资者在购置或投资某一资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。
收益法容易被资产评估业务各方所接受，是资产评估中常用的评估方法之一。
式中：P——评估价值Ri——未来第i年的预期效益r——折现率n——收益年限i——年序号补充知识：现值计算：复利现值、年金现值、特殊情形货币时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。
现值（Present value，P）：未来年份收到或支付的现金在当前的价值。
求现值的过程，称为折现，使用的利息率称为折现率。
（1）复利现值复利，是指上期的利息将计入下期的本金，从而计算下期利息的计息方式。
复利终值公式：F＝P×（1+r）n复利现值公式：P＝F/（1+r）n假设某银行年利率5%，每年计息一次，六年后需要40000元，问现在存入多少钱可满足需要？P＝40000/（1+5%）6＝29848.62（元）（2）年金现值年金：一定时期内每期相等金额的收付款项。
分为后付年金（普通年金）、先付年金、递延年金和永续年金。
①后付年金：每期期末有等额收付款项的年金。
后付年金现值公式：例：某人准备在今后5年中每年年末从银行取1000元，如果利息率为10%，则现在应存入多少元？P＝1000×[1-（1+10%）-5]/10%＝3790.79（元）②先付年金：每期期初有等额收付款项的年金。
（期数减1，系数加1）例：某公司需用一台设备，买价为10000元，可用9年，如果租用，则每年年初需要支付租金1500元，假设利率为7%。
林木资产评估
林木资产评估林木资产评估是指对林木资源进行评估，确定其价值和利用潜力的过程。
林木是一种具有重要经济价值和环境功能的自然资源，对于评估林木资产的价值，可以用于确定林木的买卖价格、保险赔偿、资产评估等方面。
下面将从评估目的、评估方法和评估要素三个方面，对林木资产评估进行讨论。
首先，评估目的是进行林木资产评估的首要任务。
林木资产评估的主要目的有两个方面，一是确定林木的市场价值，二是评估林木的经济价值和生态价值。
林木作为一种自然资源，具有市场交易的价值，评估林木的市场价值可以为买卖方提供参考。
另一方面，林木具有重要的经济价值和生态价值，评估林木的经济价值可以为经济活动的决策提供参考，评估林木的生态价值可以为生态保护和可持续发展提供参考。
其次，评估方法是进行林木资产评估的基础。
林木资产评估可以采用多种方法，主要包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是通过对市场上类似林木资产的交易信息进行分析，以确定林木的市场价值。
收益法是通过对林木的经济效益进行评估，以确定林木的经济价值。
成本法是通过对林木的生产成本进行评估，以确定林木的价值。
在实际评估中，可以根据具体情况选择合适的评估方法，也可以结合多种评估方法进行综合评估。
最后，评估要素是进行林木资产评估的关键。
评估要素包括林木的物理特性、生长状况、木材品质、生态环境等因素。
物理特性包括林木的种类、树龄、树高、胸径等信息。
生长状况是评估林木的生长速度和生长潜力，通常通过树轮分析和生态调查等方法来确定。
木材品质是评估林木的经济价值的重要因素，包括木材的质量、产量和用途等。
生态环境是评估林木的生态价值的重要参考，包括林木所处的生态环境、生态系统服务等。
综上所述，林木资产评估是对林木资源进行价值评估的过程，通过评估目的、评估方法和评估要素来确定林木的市场价值和经济价值。
林木资产评估对于林木资源的保护、可持续利用和生态修复具有重要意义，也为林木资源的开发利用提供参考和支持。
森林资源资产评估案例
２．同龄林经营的周期—轮伐期一般较长 ，因此在评估中利率的确定十分重要，它 对评估的结果将发生极大的影响，一般利 率越高，林地的价格越低。在各个计算公 式中通常采用的重置成本法，其选用的利 率应是不包括通货膨胀的低利率，但在林 地费用价法中，如采用的是历史成本法， 则应采用市场上的商业利率。
３．林地期望价法是各种方法中理论上较 为完善的方法，但这种方法是建立在若干 假设和预测的基础上。如收获的预测不准 确或假设的条件不合理，则可能导致评估 结果的严重偏差。因此，在采用该方法时 必须对收获预测和假设条件进行详细的分 析，与林业企业的经营状况进行比较，并 将其测算的结果与现行市价法等其他方法 进行比较分析，以修正偏差，得到科学、 合理的评估结果。
其他因子的修正值很难用公式表现出来，只 能按其实际情况进行评分，将综合的评分值 确定一个修订值的量化指标。
（二）收益现值法 1．林地期望价法 林地期望价法是以实行永续皆伐为前提，将
无穷多个轮伐期的纯收益折为现值的累加 求和值作为林地资源资产价值的方法。
式中：Au、Da、 Db、 P 、V、u 、 a 、 b与林 木一章相同 ,但n为造林前期的年数（3-5 年）
整系数 3.合理地综合确定评估值
• 适用各类型的林木资产评估，使用的必备 条件是市场发育充分，有足够的参照物
（三）年净收益现值法
将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的 折现率折现为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的 方法 。 计算公式:
式中：
En —n年生林木资产评估值 Ci —第i 年的年成本支出 U —经济寿命期 P —折现率 n —林分的年龄
林地资产评估的基本方法
根据《森林资源资产评估操作规范》的 规定，林地资产评估主要有以下几种方法 ：
森林资源资产评估基本方法
森林资源资产评估基本方法森林资源资产评估工作,作为专业资产评估,在资产评估市场法、收益法、成本法的基础上，依据森林资源资产评估的目的和被评估森林资源资产的特点,发展和衍生出了一些森林资源资产评估的技术方法，以适应不同森林资源资产评估的需要.主要评估技术方法如下:一、市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
在森林资源资产评估中，具体包括市场价倒算法、现行市价法等。
㈠、市场价倒算法用于林木资产评估，是用被评估林木采伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估价值.其计算公式为:ﻫＥn=W－C－FEｎ-林木资产评估值ﻫＷ—销售总收入C—木材经营成本(包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费）ﻫ F-木材经营合理利润此方法为市场法的一个衍生评估方法,它是假设被评估的林木资产,于评估基准日一次性全部采伐销售为前提的，在实际操作过程中，应注意由于被评估林木的实际情况、国家林业经营管理政策等因素对评估价值的影响。
㈡、现行市价法现行市价法既可用于林木资产的评估，也可用于林地使用权的评估，现分别介绍如下：1、林木现行市价法此方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，估算被评估林木资产评估价值的方法。
其计算公式为：ﻫＥn＝Ｋ·Ｋb·Ｇ·MﻫE n—林木资产评估值ﻫＫ-林分质量调整系数Ｋb—物价指数调整系数G—参照物单位蓄积的交易价格(元／立方米）ﻫＭ—被评估林木资产的蓄积量该方法的应用前提是被评估森林资源资产所在地区有一个相对成熟、完善的市场，且可以获得与被评估森林资源资产具有可比性的类似森林资源资产的市场交易价格，使用中应注意我国林业市场区域性强，市场发育不充分，对森林资源资产评估值造成的影响。
２、林地现行市价法此方法是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方法。
资产评估三种基本方法
资产评估三种基本方法资产评估是指对资产的价值进行评估和估算的过程，是企业或个人在购买、出售、贷款、保险等交易过程中必须进行的活动。
资产评估的目的是为了确定资产的市场价值，以便做出合理的决策。
在资产评估过程中，常用的三种基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
第一种基本方法是市场比较法。
市场比较法是利用市场上已经发生的类似资产交易作为参照，根据相同或相似的资产交易价格来估算所要评估资产的市场价值。
这种方法适用于市场上已经有交易的资产，比如房地产、股票、债券等。
通过对近似资产的市场交易价格进行分析和比较，可以得出资产的市场价值。
第二种基本方法是收益法。
收益法是基于资产的未来收益来评估其价值的方法。
根据预期收益和风险水平计算现值，然后将现值和预期收益相比较，从而确定资产的市场价值。
这种方法适用于收益型资产，比如租赁物业、特许经营权、专利权等。
通过分析资产的未来收益和风险，可以得出资产的市场价值。
第三种基本方法是成本法。
成本法是根据资产的重建成本来评估其价值的方法。
根据重建成本包括购置成本、安装成本、调试成本、运行试车成本、装修成本、其他与重建相关的成本等。
这种方法适用于新建或者特殊资产，比如厂房、设备、特殊设施等。
通过对重建成本的详细分析和计算，可以得出资产的市场价值。
在实际应用中，上述三种方法常常结合使用，以提高资产评估的准确性和可靠性。
例如，对于房地产的资产评估，可以综合运用市场比较法、收益法和成本法来进行评估。
首先，利用市场比较法分析类似房地产交易的价格，得出一个初步的市场价值估计。
然后，结合该房产的未来租金收益和风险水平，运用收益法计算出现值。
最后，比较市场价值和现值，得出最终的评估结果。
总的来说，市场比较法、收益法和成本法是资产评估中常用的三种基本方法。
每种方法都有其适用范围和局限性，需要根据具体情况选择合适的方法进行评估。
同时，评估人员在进行资产评估时还应考虑估计的偏差和不确定性，采用合适的数据和方法来提高评估结果的可靠性。
林木林地资产评估的工作方法
林木林地资产评估的工作方法
以下是 9 条关于林木林地资产评估的工作方法：
1. 现场勘查可太重要啦！咱就好比侦探，要到那山林里去实地查看，数数树木有多少，看看林子的状况咋样。
比如到了那片林子，哎呀，树木长得好茂密，这可得仔细勘查清楚呀！
2. 市场调研就是要搞清楚现在林木林地在市场上的行情呢！你想啊，就跟咱出去买东西要知道价格一样。
比如说不同品种的木材在市场上都啥价，心里得有个数呀！
3. 收益法也得会用呀！算算未来这片林子能带来多少收益，那可不能马虎。
就好比你计划未来能从这片林子里收获多少财富，不仔细算怎么行呢？
4. 成本法也不能忽视呢！看看培育这片林子花了多少成本。
好比你养孩子，投入了多少精力和金钱呀！
5. 专家咨询可别小瞧，那些懂行的专家能给咱太好的建议啦！就像遇到难题找老师帮忙一样，专家的话能让咱少走好多弯路！
6. 数据收集可得认真啊，把各种相关的数据都整理好，这就像给自己建个宝库一样。
一提起这片林子，咱啥数据都有呢，多牛呀！
7. 风险评估也不能忘呀！想想可能遇到的风险，比如火灾、病虫害啥的，这可关系到林子的价值呢。
这不就跟出门要考虑会不会下雨一个道理吗？
8. 类比分析也挺重要呀，找类似的林子来比较比较。
哎呀，就跟你和别人比优点缺点差不多，能更清楚地知道咱这片林子的优势劣势！
9. 模型建立也得掌握好呀，用合适的模型来评估，那可专业了。
就像盖房子要有个好框架一样，模型建好了，评估才能更准确呀！
总之，这些工作方法一个都不能少，都做好了，才能准确评估林木林地的价值呀！。
第3章 资产评估的基本方法——收益法
• （a）通过预测资产未来若干年收益倒求A的思路
–第一步，预测t年的不等额年收益Rt； –第二步，将不等额年收益Rt转化现在值Pt；
–第三步，将现在值Pt转化成t年等额年金At
–
At=Pt（A/P，i，n）
–第四步，按资产未来收益为等额年金求评估价值，
– –例：P35 P评=At/I
• （b）计算过去五年收益的加权平均数，越接 近评估基准日的年份的收益被赋予越大的权数。
资本的加权平均成本
• （3）市场比较法
–通过寻找与被评估资产相类似的资产的市场价格以及 该资产的收益来倒求折现率。
–基本公式：
–样本资产是指与被评估资产在行业、销售类型、收益 水平、风险程度和流动性等方面相类似的资产。
样本 资产
A B
样本资产 收益A
8000万元/年 6600万/年
样本资产 价格P
–资产的预期获利年限可以预测
• 3、理论基础
–买方市场时期的价值观：效用价值论
• 二、收益法的计算公式
• 1、有限期
–（1）每期收益不等
–例：P34
–（2）每期收益相等
• 2、无限期
–（1）稳定化收益法
–
，当n→∞时，
–A的估算方法：
• 通过预测资产未来若干年收益倒求A； • 计算过去五年收益的加权平均数，越接近评估基准日的年份的 收益被赋予越大的权数。
–局限性： • 对没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无 法计算的资产，该方法无法使用；
• 操作含有较大成分的主观性 –其运用需要具备一定的市场条件，否则一些数据的选取 将存在困难。在市场机制不健全的市场中，对收益的预 测由于不确定性因素太多，也较困难。
• 作业：P49
资产评估方法之收益法详解
资产评估主要方法之收益法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。
通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。
收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。
主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。
1、收益现值法收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
（1）影响因素其主要影响因素有:1)超额利润;2)折现系数或本金化率;3)收益期限。
（2）优缺点收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。
1）收益现值法的主要优点①能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格;②在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。
2）收益现值法的主要缺点①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
林木资产评估方法
林木资产评估方法随着人们对环境保护和可持续发展的关注度不断提高，林木资源的价值也越来越受到重视。
对于林木资产的评估，可以帮助相关部门和个人了解其真实价值，从而更好地管理和利用这一资源。
本文将介绍一些常用的林木资产评估方法，以供参考。
一、市场法市场法是一种常用的林木资产评估方法，它基于市场交易的价格来确定林木的价值。
具体来说，评估人员会收集和分析市场上类似林木交易的价格数据，并结合林木的品种、规格、质量等因素，来确定相应林木的价值。
这种方法的优点是简单易行，参考数据相对容易获取。
然而，由于市场交易的价格受到供需关系、地理位置、交易方式等因素的影响，这种方法可能存在一定的不确定性。
二、收益法收益法是另一种常用的林木资产评估方法，它基于林木的经济效益来确定其价值。
具体来说，评估人员会根据林木的生长年限、预期收益、运营成本等因素，计算出林木的现值。
这种方法的优点是能够全面考虑林木的经济效益，更加客观地评估其价值。
然而，由于收益法需要对林木的生长和经营情况进行较为准确的估计，因此对评估人员的专业知识和经验要求较高。
三、成本法成本法是一种常用的林木资产评估方法，它基于林木的生产成本来确定其价值。
具体来说，评估人员会根据林木的种植和管理成本，以及预计的经营周期，计算出林木的成本。
这种方法的优点是简单易行，适用于对单个林木进行评估。
然而，由于成本法忽略了林木的市场价值和经济效益，因此在评估整个林木资产时可能存在一定的局限性。
四、比较法比较法是一种常用的林木资产评估方法，它基于类似林木的交易数据来确定其价值。
具体来说，评估人员会收集和分析市场上类似林木交易的价格数据，并结合林木的特征和条件，来确定相应林木的价值。
这种方法的优点是能够参考实际交易数据，更加客观地评估林木的价值。
然而，由于比较法需要找到合适的参照物和调整因素，因此在实际应用中可能存在一定的困难。
林木资产评估是一项复杂而重要的任务。
选择合适的评估方法，对于准确确定林木的价值至关重要。
林权评估方法公式
林权评估方法公式
林权评估方法公式有以下几种：
1. 清算价格法：适用于林权拥有者破产、抵押、停业清理的林木资产评估。
其计算公式为：Eo=Do•Ew，其中Eo是林木资产清算价格，Do是折扣系数，Ew是林木资产评估价值。
2. 收益法：适用于有稳定收益的林权评估。
其计算公式为：B=K.[Au+Da （1+P）u-a+Db（1+P）u-b+…]/（1+P）u-n-∑Ci/（1+P）i-n+1，其
中B是林木资产评估值，K是林分质量调整系数，Au是标准林分U年主伐时的纯收入，Da、Db是标准林分第a、b年的间伐纯收入，Ci是第i年的
营林生产成本，U是经营期，n是林分年龄，P是利率。
以上内容仅供参考，如需更多信息，建议查阅相关文献或咨询林权评估专家。
资产评估基础-收益法的基本步骤和基本参数知识点
收益法的基本步骤和基本参数三、收益法的基本步骤和基本参数（一）收益法的基本步骤1. 搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括资产配置、生产能力、资金条件、经营前景、产品结构、销售状况、历史和未来的财务状况、市场形势与产品竞争、行业水平、所在地区收益状况以及经营风险等；2. 分析测算被评估资产的未来预期收益;3. 分析测算折现率或资本化率；4. 分析测算被评估资产预期收益持续的时间；5. 用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；6. 分析确定评估结果。
（二）收益法的主要参数1. 收益额收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情形下所能得到的归其产权主体的所得额。
收益额的特点：（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额;（2）用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。
不同种类资产的收益额表现形式不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为净收益等。
一般来说，资产预期收益有三种类型：净利润、净现金流量和利润总额。
净利润与净现金流量都属于税后净收益，都是资产持有者的收益，在收益法中被普遍采用。
两者的差异在于确定的原则不同，净利润是按权责发生制确定的，净现金流量是按收付实现制确定的。
两者之间的关系可以简单表述为：净现金流量=净利润+折旧-追加投资（包含资本性支出和营运资金追加投资）净现金流量更适宜作为预期收益指标，有两点优势:（1）净现金流量能够更准确地反映资产的预期收益。
（2）净现金流量体现了资金的时间价值。
在评估实务操作中，为了反映评估对象的价值内涵，在预期收益的口径上会进行适当的调整，对于现金流量而言，资产评估采用的是自由现金流量。
预测资产未来收益的方法有两种：时间序列法和因素分析法0时间序列法是建立资产以往收益的时间序列方程，然后假定该时间序列将会持续。
时间序列方程是根据历史数据，用回归分析的统计方法获得的。
资产评估的基本方法-收益法
• Fn=P(1+i)n……………………P=Fn/(1+i)n • =Fn(1+i)-n
• 把(1+i)-n称为复利现值系数，用符号（P／F， i，n）表示。例如， （P／F，5%，5）表 示折现率为5%、5年期的复利现值系数。
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第二节 收益法
• 3.普通年金现值
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第二节 收益法
• （二）折现率 • 1.从本质上讲 • 折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投
资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率
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第二节 收益法
• （二）折现率 • 2.从构成上看 • （1）折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 • （2）无风险报酬率 • 指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资
（F/P,i,n）表示。例如，（F／P，5%，5） 表示利率为5%，5年期复利终值的系数
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第二节 收益法
• 2.复利现值 • 已知终值F，在复利计息的前提下，年利率i，
n年前的复利现值p。
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第二节 收益法
• F1=P+P·i=P(1+i)……………P=F1/（1+i） • F2 =P(1+i)2…………………P=F2/（1+i）2
系列收付款项。当期限无限期等额收付时 （n→∞），称为永续年金 。 • ②预付年金（先付年金） • 从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系 列收付款项。
• ③递延年金 • 是指隔若干期后发生（S≥1），在一定期内每期期
末等额发生的系列收付款项。23:17:23 Nhomakorabea8
天然异龄林林木资产择伐收益法评估
天然异龄林林木资产择伐收益法评估随着经济的发展和人类对自然资源的不断消耗，保护和管理森林资源已成为当今世界面临的重要问题之一。
作为全球最大的森林资源国家之一，中国的森林资源管理也备受关注。
在保护森林资源的同时，如何利用森林资源，实现资源的可持续利用，也是一项重要的任务。
因此，评估森林资源的价值和利用方式显得尤为重要。
天然异龄林是指在同一林分内，不同树龄、不同树种的森林。
这种森林具有多样性、稳定性和可持续性，是一种重要的生态系统。
同时，天然异龄林也是一种重要的经济资源，可以利用其中的林木进行择伐，获取经济收益。
因此，如何评估天然异龄林林木资产的价值，对于合理利用森林资源，实现可持续发展具有重要意义。
天然异龄林林木资产择伐收益法是一种评估天然异龄林林木资产价值的方法。
该方法通过对森林资源进行调查和测量，确定森林资源的种类、数量和质量等信息，然后结合市场行情和经济因素，对森林资源进行价值评估。
最终，通过对森林资源进行择伐，获取经济收益。
天然异龄林林木资产择伐收益法的具体步骤如下：1. 调查和测量森林资源首先，需要对天然异龄林进行调查和测量，确定森林资源的种类、数量和质量等信息。
调查和测量的内容包括森林类型、树种组成、树高、胸径、树龄等指标。
通过对森林资源的调查和测量，可以了解森林资源的实际情况，为后续的价值评估提供依据。
2. 确定森林资源的价值在确定森林资源的价值时，需要结合市场行情和经济因素进行综合分析。
具体包括以下几个方面：（1）根据市场行情，了解当前木材价格和需求情况。
通过调查市场行情，了解当前木材价格的波动情况和需求量的变化，为后续的价值评估提供依据。
（2）考虑森林资源的质量和数量因素。
对于同一种树种和同一林分内的不同树龄和不同树种，其木材质量和数量也有所不同。
因此，在确定森林资源的价值时，需要考虑森林资源的质量和数量因素。
（3）考虑森林资源的经济价值。
森林资源除了可以用于木材生产外，还可以用于其他方面，如药材、食材、观赏等。
天然异龄林林木资产择伐收益法评估
天然异龄林林木资产择伐收益法评估随着人类经济的不断发展和人口的不断增长，对于森林资源的需求也越来越大。
然而，由于森林资源的稀缺性和不可再生性，森林资源的保护和管理显得尤为重要。
其中，森林的经济价值是森林资源保护和管理的一个重要方面，而森林木材资源的开发和利用则是森林经济的重要组成部分。
因此，对于森林木材资源的评估和管理显得尤为重要。
在森林木材资源的管理中，择伐是一种常见的管理方式。
择伐是指在森林中选择一些树木进行砍伐，以达到调整林分结构、促进林木生长和利用森林木材资源的目的。
择伐的目的是为了保证森林的可持续利用，同时也能够为经济发展提供支持。
因此，择伐的经济效益也是择伐管理的重要指标之一。
天然异龄林是指在同一地点生长的林木树龄差异较大的森林，其树种多样性和生态功能显著，具有重要的生态、经济和社会价值。
天然异龄林中的林木树龄差异较大，因此在择伐时需要考虑林木的生长状态、树种、林分结构等因素，以达到最大化经济效益和最小化环境影响的目的。
天然异龄林林木资产择伐收益法是一种评估天然异龄林择伐经济效益的方法。
该方法以森林木材资源的经济价值为基础，通过对森林木材资源的定量分析和评估，计算出择伐所能获得的经济效益，并对择伐的可持续性进行评估。
该方法是一种综合性的评估方法，既考虑了择伐的经济效益，也考虑了择伐对森林生态环境的影响，是一种较为科学、合理的评估方法。
天然异龄林林木资产择伐收益法的基本步骤包括：森林资源调查、森林资源评估、择伐可行性分析、择伐经济效益评估和择伐可持续性评估。
其中，森林资源调查是评估的基础，通过对森林资源进行详细调查，了解森林的生态环境、树种组成、林木生长状况等信息，为后续的评估提供数据支持。
森林资源评估是对森林木材资源进行定量分析和评估，包括森林木材资源的数量、品质、价格等方面的评估。
择伐可行性分析是对择伐的可行性进行评估，包括择伐对森林生态环境的影响、择伐的技术可行性等方面的分析。
择伐经济效益评估是对择伐所能获得的经济效益进行评估，包括择伐所能获得的收益、成本等方面的分析。
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E
u in
(1
Ai p ) i n 1
2. 收获现值法
• 收获现值法：是利用收获表预测被评估林木资产在主伐时净收益的折现值，扣除评估基 准日后 到主伐期间所支出的营林生产成本折现值的差额，作为被评估林木资产评估值 的一种方法。
• 是评估中龄林和近熟林资产经常选用的方法。收获现值法的公式较复杂，需要预测和确 定的项目多，计算也较为麻烦。但该方法是针对中龄林和近熟林造林年代已久，用重置 成本易产生偏差，而离主伐又尚早，不能直接采用市场价倒算法的特点而提出的。该方 法的提出解决了中龄林和近熟林资产评估的难点，将重置成本法评估的幼龄林资产与用 市场价倒算法评估的成熟林资产的价格连了起来，形成了一个完整、系统的立木价格体 系。
1. 收益现值法
• 收益现值法：是通过估算被评估的森林资源资产在未来经营期内各年的预期净收益按一 定的折现率（投资收益率）折算为现值，并累计求和得出被评估森林资源资产评估值的 一种评估方法。
收益现值法计算公式
• 式中： • E 一评估值 • Ai一第 i 年的年净收益 • u 一经营周期 • P —投资收益率 • n－林分年龄
为：
• 式中： • E 一未成熟林的林木资产评估值
EKຫໍສະໝຸດ [(1Au (1 p)u
p)u 1] 1
p qn
V P
• K 一林分质量综合调整系数，综合调整系数的确定见附录 C
• Au一参照林分 m 年时择伐的纯收益
• P 一投资收益率
• V 一年森林管护成本
• u 一择伐周期
• q 一林分成熟年龄
• n—林分年龄
周期收益资本化法计算公式一
• 刚择伐后的林木资产评估
• 林木择伐后要经过一个经营周期才达到下一次择伐期，其刚择伐后的林木资产评估的收 益现值法计算公式为：
• 式中：
E
K
(1
Au p)u
1
V P
• E 一刚择伐后的林木资产评估值 • K 一林分质量综合调整系数，综合调整系数的确定见附录 C • Au一择伐的纯收益 • V 一年森林管护成本 • P 一投资收益率 • u 一择伐周期
• 1、待评估资产的年收入必须十分稳定； • 2、待评估资产的经营期是无限的，它可以无限期地永续经营下去。 • 该方法的合理应用必须注意2个问题，一个是年平均纯收益测算的准确性，二是投资收益率必须是不含通
货膨胀率的当地林业投资的平均收益率。
周期收益资本化法
• 周期收益资本化法：是将被评估林木资产稳定的周期收益作为资本投资的收益，再按适 当的投资收益率求出资产的价值，使用该方法以实现森林资源永续利用为前提条件。根 据林木资产经营的具体情况，分为刚择伐后的林木资产评估和择伐 m 年后的林木资产 评估。
匀龄级结构的整体森林资源资产。该测算公式稍作改变也可以用来测算大小年明显的毛竹林 资源资产价值和异龄林资源资产价值。
年金资本化法计算公式
E A P
• 式中： • E 一评估值 • A 一年平均纯收益 • P 一投资收益率
年金资本化法关键的问题
• 年金资本化法主要用于年纯收益稳定的森林资源资产，如花年毛竹林资产，有明确的年地租收入的土地资 产，龄级结构均匀的经营类型的整体森林资源资产的评估。该测算公式稍作改变也可以用来测算大小年明 显的毛竹林资产的评估。该方法公式简单，要测定的因素少，计算方便，但它的使用有2个严格的前提条件。
课堂问题讨论
• 写出收益法的主要公式。
3. 年金资本化法
• 年金资本化法：是将被评估森林资源资产每年的稳定收益作为资本投资的收益，再按恰 当的投资收益率求出资产的价值，使用该方法以实现森林资源永续利用为前提条件。
• （1）是将被评估的森林资源资产每年的稳定收益作为资本投资的收益，再按适当的投资收 益率求出资产的价值。
• （2）该方法公式简单，要测定的因素少，计算方便，但它的使用有两个严格的前提条件： • a待评估资产的年收入必须十分稳定； • b待评估资产的经营期是无限的，它可以无限久地永续经营下去。 • (3)年金资本化法主要用于评估年纯收益稳定的森林资源资产，如花年毛竹林资源资产、均
收获现值法计算公式
En
K
Au
Aa (1
p)ua Ab (1 (1 p)un1
p)ub
u 1 in
(1
Ci p ) i n 1
• 式中： • E 一评估值 • K 一林分质量综合调整系数,综合调整系数的确定见附录 C • Au一参照林分 u 年主伐时的净收益 • Aa、Ab一参照林分第 a、b 年的间伐和其他纯收益（n＞a，b 时，Aa、Ab＝0） • u 一经营周期 • n－林分年龄 • Ci一评估后到主伐期间的年营林生产成本 • P —投资收益率
周期收益资本化法计算公式二
• 择伐 m 年后林木资产评估：
• 林木择伐 m 年后，随着林分生长逐渐接近下一次择伐期，林分的蓄积量在增长，林分
的价值在增加，其择伐 m 年后的林木资产评估的收益现值法计算公式为：
• 式中：
E
K
Au (1 (1 p)u
p)m 1
V P
• E 一择伐 m 后的林木资产评估值
收益法
林木资源资产评估的基本方法
收益法
• 指通过被评估森林资源资产未来预期收益的现值，来判断森林资源资产价值的各种评估 方法的总称。它服从森林资源资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径 及其方法来判断和估算森林资源资产价值。在森林资源资产评估中，收益法主要包括收 获现值法、收益净现值法、假设开发法、年金资本化法、林地期望价法等。
• K 一林分质量综合调整系数，综合调整系数的确定见附录 C Au一择伐的纯收益
• P 一投资收益率
• V 一年森林管护成本
• u 一择伐周期
• m 一距评估基准日最近一次择伐的年限
周期收益资本化法计算公式三
• 未成熟林的林木资产评估
• 未成熟林先按成熟林的择伐纯收益和计算公式计算价值，再将其折为现值，计算公式