万科城青岛项目分析
城阳区楼市分析
城阳区楼市分析城阳区本周(2011.5.23—2011.5.29)楼市共成交267套，连续三周登上周成交冠军地位，城阳区成交居高不源于多个项目的推动。
城阳区历来都是青岛楼市中的供应大户，5月进入尾声，城阳区的新盘“活动频繁”。
5月29日正商红河谷一期二批开盘，阳光公园一号5月28日加推，茵悦小城于5月22日开盘入市；大鳄龙湖和中冶圣乔维斯开放了样板间。
》》楼市周交易分析(2011.5.23—2011.5.29)青岛住宅区域成交走势随着调控政策的深入，青岛房地产市场已难见投资成分大幅缩水，刚需主导着大局，置业需求转向城阳区已显苗头。
业内人士张百忍称，2011年是大青岛发展史上的转折点，青岛将迎来巨变。
青岛市加大北部城区发展力度，随着四方、李沧、城阳西部、流亭一带的热点地块的逐渐成熟，居民北上定居已经成为一股潮流，而这重要的引子就是重庆快速路的建设。
作为一条空中的快速走廊，从山东路上桥，到流亭的车程不过15分钟。
此次重庆路快速路的兴建为城阳区的大交通网络再填一根大动脉，青岛的发展重心一路向北，城阳楼市充分具备升值潜力。
从最初备受刚需购房者热捧的李沧区到如今的城阳区，青岛购房区域一路向北。
李沧区价格一路飙升，李沧九水东路山河城达到最低价8500元/平方米，重庆中路均价8700元/平方米，价值洼地正在被逐渐填补。
城阳区有1000万平方米级别开发量，城阳区平地崛起一座新城，已经成为青岛房地产市场最大的蓄水池，万科、龙湖、中铁、卓越等国内房地产大鳄的纷纷进驻，加上作为“环湾保护，拥湾发展”的核心区域，异军突起的城阳房地产，仿佛一夜之间成为青岛楼市的一大焦点，价值提升“箭在弦上”。
在市区承载能力逐渐饱和的背景下，城阳还可以提供大量的商品房用地，再加上便利的交通、完善的基础配套设施以及良好的城市景观追逐渐完善，置业北移成为必然趋势。
》》专题大城阳新交通城阳正阳路商圈商住两相宜正阳路商圈，以正阳路为轴线，分别在东南西北四个方向形成了四个商圈聚集区。
万科城市花园监理规划
前言青岛万通建设监理有限责任公司青岛万科城市花园工程项目监理部（以下简称监理部），依据《建设工程监理规范》GB50319-2000,根据山东省和青岛市《建筑施工现场管理标准》之要求,编制青岛万科城市花园工程建设项目的《监理规划》，表明本工程的项目施工阶段，监理部在质量控制、进度控制、投资控制、安全控制、合同管理、信息管理及组织协调等方面的工作内容，是本工程项目施工阶段实施建设监理工作的具体标准和指导准则。
一、工程概况青岛城花花园项目位于青岛市城阳区文阳路以北，青威路以东,分为A、B两地块。
占地面积13。
09万平方米，总建筑面积24。
68万平方米，计划开发周期为3-4年.全区概念规划方案设计由加拿大CDG公司负责，施工图设计由青岛腾远设计事务所负责，青岛万通建设监理有限责任公司监理，总包单位为天元建设集团.二、工程项目监理服务范围和监理工作内容1。
监理服务范围监理服务范围是施工图纸范围内施工阶段的全过程监理.2。
监理工作内容2。
1施工阶段负责对施工过程中的施工质量、施工进度、施工安全及投资控制等的全面监理，并做好现场各方的协调工作。
2.1.1督促承包商建立健全施工管理制度和质量保证体系。
2。
1。
2组织施工图纸会审和施工图技术交底，负责审核施工设计技术交底的记录。
2.1。
3负责审查承包商提出的施工组织设计、施工技术方案、质量保证措施和安全保证措施等有关工作。
2.1。
4审核承包商提出的分包工程项目及分包商的资质。
2。
1。
5监控工程造价,严格进行工程量的计算和预决算的审查。
2.1.6督促、检查承包商按图施工，制止违章施工。
当危及工程质量与安全时,有权下达停工令,并出具书面通知，督促限期整改。
2。
1.7随时抽查工程进度和施工质量，负责分项分部工程和各项隐蔽工程的检查签证,组织各专业有关部门参加竣工验收，提出竣工验收报告和监理质量评估报告。
2。
1.8调查、处理工程质量缺陷和事故，监督事故处理技术措施的实施,并对事故处理后的工程质量进行验收。
万科城物业管理策划书之1--3篇
目录一、项目基本情况介绍二、服务中心筹建计划三、物业管理工作思路四、物业见面会工作计划五、首期交付工作计划六、安全管理方案七、停车管理方案八、装修管理方案九、返修管理方案十、接管验收方案十一、开荒保洁方案一、项目基本情况介绍 1、地理位置：万科城项目地处青岛四方区双山区域，位于青岛城市新都心的心脏地带，担负着新都心最重要的中央驱动功能。
2、项目规模：项目总建筑面积约47万平米，由五个地块组成，包括精装住宅、街区商业、复合商业、幼儿园、老年公寓等，构成一个完整的生活链。
3市南区四方区市北区李沧区崂山区市政府宗地A二、服务中心筹建计划2.万科城服务中心人员前期培训计划（一）新员工公共培训科目（二）安全员培训科目（三）保洁员培训科目（四）园艺工培训科目（五）维修技工培训科目三、物业管理工作思路1.服务中心：根据万科城项目地块分散，互不相连的特点，设立一个指挥中心，A5A6地块共用一个接待前台，其他区域分地块设置接待前台，各地块前台快速接待业主相关诉求，做到快速解决，达到问题处理的及时性，使业主避免了寻找服务中心、等候处理问题的焦躁心理。
2.顾客投诉让我们在投诉中完美，将所有投诉案例做出案例分析，整理成册，便于新员工学习借鉴。
3.客户档案要求客服助理对所辖楼座业主基本信息规范管理，记住他们的生日、特殊纪念日，及时发送祝贺信息，特殊业主建立更详细的客户档案，重视他们。
4.安全管理思路“认识客户、从认识客户的名字开始”从认识业主，到叫出业主的名字，了解对客人饮食起居习惯、个人喜好、职业身份等方面个性信息掌握，有效注重人员安全中的每一个环节。
从对车辆不熟到面熟，了解车型、车牌号码。
对车主及其常驾车辆、常乘人员等方面的信息进行掌握，强化车辆安全管理。
5..清洁管理小区保洁将继续沿用外包管理的方式，带领小区保洁主管等管理人员到五星级酒店参观学习规范的服务方式。
每周由品质、环境、安全、客服组负责人共同对园区进行卫生大联检，督促保洁工作。
某工程楼板裂缝修补施工方案
上海建工集团股份有限公司施工方案万科城1.1/1.2期工程楼板裂缝修补施工方案批准：审核：编制：上海建工集团股份有限公司二Ｏ一一年八月目录1．工程概况 (1)2．裂缝分析 (1)3．裂缝的处理 (2)4．安全文明施工要求 (3)1．工程概况1）本工程为万科城1.1/1.2期工程，位于青岛市四方区台柳路280号甲和276号甲，总建筑面积约为10.5万平方米。
万科城是万科的品牌产品，全国多个大城市都有万科城的身影。
青岛万科城，在区内兼具居住、商业功能，能够满足托幼、养老、购物等多方面需求，将是青岛市内四区内少有的集优良区位交通环境、城市自然资源、国际化规划理念、社区自有大型商业配套为一体的大型房地产工程。
2）本工程主楼结构类型为剪力墙结构，地下车库为框架结构；主楼基础采用钢筋混凝土条基加防水板，车库基础采用钢筋混凝土独基加防水板。
3）在施工过程中，部分楼层的板面和板底产生了一些裂缝。
特编制此方案以处理此类裂缝。
2．裂缝分析裂缝按其形状分为表面的、贯穿的、纵向的和横向的等等。
裂缝形状与结构受力状态有直接关系。
裂缝分为愈合、闭合、运动、稳定的及不稳定的等。
例如宽度0.1～0.2mm裂缝，开始有些渗漏，水通过裂缝同水泥结合，形成氢氧化钙和C-S-H凝胶，经一段时间裂缝自愈不渗了。
有的裂缝在压应力作用下闭合了。
有的裂缝在周期性温差和周期性反复荷载作用下产生周期性的扩展和闭合，称为裂缝的运动，但这是稳定的运动。
有些裂缝产生不稳定的扩展，视其扩展部位，应考虑加固措施。
根据国内外设计规范及有关试验资料，砼最大裂缝宽度的控制标准大致如下：无侵蚀介质无防渗要求，0.3～0.4mm。
轻微侵蚀，无防渗要求，0.2～0.3mm。
严重侵蚀，有防渗要求，0.1～0.2mm。
判断裂缝有害还是无害，首先视它是否有害结构安全和耐久性，其次是否影响使用功能（如防水，防潮）。
例如地下和水工工程，小于0.1～0.2mm 裂缝视为无害裂缝，作简单表面封闭即可，再作柔性防水层就更保险了。
万科城案例分析报告
3 3 .5 %
3 2 .1 % 1 5 .9 % 1 8 .5 %
三期
MIN I公 寓 小高层普通住宅 情景洋房 宽景HOUSE TOWNHOUSE
先期开发以大户型、高档 次的TOWNHOUSE、宽景 HOUSE和情景洋房为主
随社区规模的逐渐成形，项 目的市场吸引力大为增加，万 科城适时推出较多的公寓单位
12
住宅分析——户型设计
Loft
位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 户型：1房1厅2卫 面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
小高层
位置：布置在临湖景观带 旁 户型：2-4房 面积：70-125M2 特色：送入户花园
宽景House
位置：布置在相对私密的社区内部 户型：4-5房 面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室
商业规模 总建筑面积约3万㎡，约占项目总建筑面积的7.0％ 分2期开发，其中一期约2.2万㎡，二期面积为8000㎡
商业分析
——分期建设及平面分布
一期商业 二期商业
16
餐饮 日常服务（洗衣、理发、
银行、超市便利店） 日常服务、娱乐健身 家装
二期商业，以餐饮为主
17
商业分析
——不同业态的位置分布
6
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
7
项目开发分期
——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆， 项目后期开发强度逐步加强
万科城与四季花城的开发节奏对比 万科城：四期开发
四季花城：七期开发
8
项目开发分期
万科城各期开发强度 万科城各期开发进度及开发规模一览表
青岛万科生态城二期项目的可行性研究报告书
青岛万科生态城二期项目房地产项目可行性报告学生姓名王程指导教师李武艳所在分院工商管理分院专业工程管理班级13工程1班学号 1320330106成绩评阅教师签字2015年12月15日目录第一章项目总说明 (3)1.1项目背景 (3)1.2开发商 (4)1.3可行性报告编制的依据 (4)第二章项目的概况 (4)2.1 项目名称 (4)2.2 宗地位置 (4)2.3 项目周边的社区配套 (5)2.4 项目周边环境 (6)2.5大市政配套 (6)2.6 规划控制要点 (7)2.7土地价格 (9)2.8宗地现状 (9)第三章投资环境研究 (9)3.1历年当地社会经济情况 (9)3.2城市基础设施状况 (11)3.3政府鼓励投资的领域 (12)第四章市场研究 (12)4.1区域住宅市场成长状况 (12)4.2区域内供应产品特征 (16)4.3 区域市场目标客层研究 (18)第五章项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 (19)5.1相似楼盘的比较分析 (19)5.2邻近楼盘的比较分析 (20)5.3项目的SWOT分析 (21)第六章规划方案及建设条件 (22)6.1设计概念：设计风格、设计特点。
(22)6.2主要产品类型 (22)6.3规划设计特点 (23)第七章建设方式及进度安排 (24)7.1 工程计划： (24)7.2销售计划： (25)第八章项目总投资及开发成本估算 (25)第九章项目评估基础数据的预测和选定 (31)9.1损益表与静态盈利分析 (31)9.2现金流量表分析 (34)第十章项目经济效益评价 (36)10.1财务基本报表 (36)10.2全部投资现金流量 (37)10.3盈利能力分析 (38)第十一章风险分析 (39)11.1风险因素分析 (39)11.2项目风险处理对策 (39)第十二章可行性研究的结论 (40)关于青岛万科生态城二期项目的可行性分析摘要：青岛作为沿海经济开发城市，经济发展状况良好，房地产业蓬勃发展。
二期A1-A6#楼万科 竣工报告
金色城品二期A1-A6#楼及A区地下车库竣工报告建设单位: 青岛万科大山房地产开发有限公司监理单位：青岛东方监理有限公司施工单位: 莱西市建筑总公司日期: 2011年05月15日青岛万科金色城品二期A1-A6#楼及A区地下车库，由青岛万科大山房地产开发有限公司开发，北京中建恒基工程设计有限公司，青岛东方监理有限公司监理，莱西市建筑总公司承建，青岛市工程质量监督站监督。
一、工程概况青岛万科金色城品二期A1-A6#楼及A区地下车库位于萍乡路以南，重庆路以西。
工程开工日期为2009年12月18日，竣工日期为2011年05月15日。
工程地下一层，地上9-23层，建筑面积为47781.1平方米，结构形式为框架剪力墙结构，填充墙为加气砼砌块和蒸压粉煤灰砖；住宅内墙装饰为腻子刮涂；外墙保温采用聚苯板保温，外刷柔性防水涂料；外窗为双层中空玻璃塑钢窗；屋面为SBS卷材防水；每单元内设电梯，强弱电、消防系统设施齐全。
二、施工依据1、工程施工合同2、设计施工图纸、图纸会审及设计变更3、国家、省、市建筑施工法规、规范、标准、规定。
三、施工概述本工程自2009年12月18日开工，严格按IS09001质量保证体系要求组织施工。
根据工程的特点、难点，由技术负责人编写专项施工方案，并对工段、班组交底，层层落实，使全体员工明确设计要求及质量验收规范规定。
制定了专项质量方针，采取走动管理，对砼浇筑采取旁站管理的办法进行控制，以保证工程质量；分项工程施工前，先做好样板，经专职质检员和技术负责人检查后，报请有关单位验收，达到质量要求后方可大面积施工。
在冬季施工阶段，制定了可行性强的施工方案，并通过检查落实，确保冬季施工阶段的工程质量；工程施工过程中严格“三检”制度，发现问题及时整改，保证工程过程精品，对重点部位重点监督，并做好记录，保证工程质量可追溯性。
技术资料的管理方面，设专职资料员，负责整个工程的资料整理归档；原材料的复验工作有持“见证取样证”的专业人员负责，所有需要复验的材料全部经过复验合格后方可使用，确保工程中所用建筑材料的质量合格。
青岛商业地产购物中心调研报告
青岛商业地产购物中心调研报告目录一、内容概要 (3)（一）调研背景 (3)（二）调研目的与意义 (4)（三）调研范围与方法 (5)二、青岛商业地产市场概述 (6)（一）青岛商业地产市场发展历程 (7)（二）青岛商业地产市场现状 (8)（三）青岛商业地产市场发展趋势 (10)三、青岛主要商业地产购物中心分析 (11)（一）购物中心概览 (13)1. 青岛购物中心分布情况 (14)2. 各购物中心简介 (15)（二）购物中心经营状况 (16)1. 营业收入与利润分析 (17)2. 招商与租户情况 (18)（三）购物中心优劣势分析 (19)1. 优势分析 (21)2. 劣势分析 (22)四、青岛商业地产购物中心竞争格局 (23)（一）主要竞争对手分析 (25)1. 竞争对手概况 (26)2. 竞争对手优劣势对比 (26)（二）竞争格局分析 (27)1. 市场份额分布 (28)2. 竞争态势分析 (29)五、青岛商业地产购物中心消费者行为分析 (31)（一）消费者特征分析 (32)1. 年龄结构 (33)2. 职业分布 (34)3. 收入水平 (35)（二）消费者需求分析 (37)1. 购物需求 (38)2. 休闲娱乐需求 (39)3. 服务需求 (40)（三）消费者行为影响因素分析 (41)1. 商业环境 (43)2. 交通便利性 (45)3. 商品多样性 (46)六、青岛商业地产购物中心策略建议 (47)（一）提升购物中心竞争力 (48)1. 优化品牌组合 (49)2. 提升服务质量 (50)3. 创新营销策略 (51)（二）加强购物中心与品牌商户合作 (52)1. 深化合作关系 (53)2. 共同应对市场变化 (55)3. 促进资源共享 (56)（三）关注消费者需求变化 (57)1. 及时调整商品结构 (58)2. 提升购物体验 (59)3. 加强消费者互动 (60)七、结论与展望 (62)（一）调研结论总结 (63)（二）未来展望 (64)（三）研究不足与改进方向 (65)一、内容概要本报告主要对青岛市商业地产购物中心进行了深入的调研与分析，涵盖了项目概况、市场环境、竞争格局、消费者行为以及未来发展趋势等多个方面。
万科城的SWOT分析
优势S
劣势W
1、位于滨湖经济开发区，区位优势明显，发展潜力大
2、开发中小户型，适于中低收入层人群需求
3、低首付、低总价、低租金
4、重视物业管理，告知顾客小区优劣红线区
5、重视顾客满意度，充分考虑顾客建议
6、充分利用空间，使空间利润最大化
7、充分考虑采光效果和风水学（南北通透，东西分经，采光效果好）
万科城的SWOT分析
威胁T
机会O
1、竞争对手强（如保利），对手多，压力大
2、受国家宏观调控影响，抑制房价过快上涨，利润减少
3、国家房契税率增加
4、社会主义市场经济不成熟，经济波动较大
4、同行业价格战影响
5、劳工意外伤亡赔偿费用
6、世界经济危机的波及
1、政府大力支持滨湖新区的开发
2、企业形象比较好
3、政府支持民营企业的发展
8、主打房地产行业，历史悠久，品牌响，口碑高，管理成熟
9、有稳定的战略合作伙伴
10、服务态度好，售后服务好
11、周边学校和商业区较近、物业费贵，
3、目前交通不便，地区较偏僻
4、泰式园林风格设计，太过老土
万科某项目规划设计说明
万科地产魅力之城规划设计说明建设单位：青岛万科银盛泰房地产有限公司设计单位：中建（北京）国际设计公司万科魅力之城项目规划设计说明1 规划概要1-1 区域位置规划用地位于青岛市城阳区中心，是城阳中心区的一部分。
城阳中心区是集景观、休闲、商务于一体的多功能城市中心带。
1-2开发区域的概要■基地条件规划基地南至兴阳路，兴阳路为城市主干道、红线宽度50m、已建成。
兴阳路南侧为城阳世纪公园，是良好的景观资源。
基地东至中城路，中城路为城市主干道、红线宽度50m、已建成。
基地西至中心景观带，景观带宽度为80m、为步行景观长廊，景观资源良好。
已建成。
与基地相近一侧设计有2层带顶的风雨长廊。
基地北至文阳路，与文阳路隔有城市绿化带，带内距用地20m内平行用地有架空高架线一条、水渠一条。
用地西北角与已建成住宅小区接壤。
基地西北角与已建成住宅小区接壤。
该小区为回迁项目。
■设计条件·用地性质：居住用地·用地面积：20.03ha·综合容积率为1.70·建筑退后红线：兴阳路：新建住宅退后10m中城路：12.5m北侧用地：5m东侧用地：5m·日照：新建建筑不得降低与用地接壤的居住小区住宅的日照标准。
·建筑层数：新建建筑满足机场净空要求（海拔53m）·车位比：1：0.6。
其中地面停车位不得少于总车位的50%。
·绿化率：35%■设计依据·部颁《城市居住区规划设计规范》·《青岛市城市规划管理办法》03青岛市人代会第六次会议通过·《青岛市人民防空工程建设管理办法》青岛市人民政府令第149号·《青岛项目概念规划设计任务书》·基地地形图1-3开发方针·本项目定位为城阳区中心区的中高档住宅项目，客户主要面对政府高级公务员，外资企业（主要为韩资企业）高级管理人员和小业主，本区域内的希望改善住宅环境的富裕之家。
青岛万科25平米“米公寓”研究分析
——青岛万科25m2“米公寓”产品研发中心2014年11月2、万科25m 2“米公寓”项目概况3、万科25m 2“米公寓”特征分析4、万科25m 2“米公寓”实景展示5、万科25m 2“米公寓”功能研究1、国内小户型公寓背景研究研究思路:7、小户型公寓的市场发展空间6、小户型公寓的功能完善建议一、小户型公寓起源二、小户型公寓特点分析三、国内市场发展背景小户型公寓起源：国内小户型公寓概念来源于日本和香港的超小城市公寓。
日本小户型公寓住宅起源于战后伊始.当时日本的1700万户中约有420万户缺房，为了在短期内缓解住房短缺的问题，日本政府建造了大量聚居住宅。
新一代建筑师们提出了nLDK型方案，即以L（起居室）、D（餐厅）和K（厨房）为住宅的基本要素，在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。
这种类型的住宅通过标准化构件的设计和推行工业化的生产方式降低了造价，使大量生产和普及推广成为了可能，在一定程度上解决了住宅紧缺问题。
由于卧室面积和户数的可变，可衍生出不同类型的空间来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐，这一形式直到现在仍是日本城市住宅的主流。
国内小户型公寓背景研究1小户型公寓特点分析：小户型公寓以其经济实惠的特点，在现代社会高涨的房价中，越来越受人们的青睐。
物业费、公摊、采暖费等的后期费用都是按照房屋面积来计算的，选择小户型无疑可以在置业后期节省一笔不菲的费用。
甚至在前期的购房契、契税、维修基金等费用上，小户型的成本低廉也是大户型所不能比较的。
从而吻合了市场消费者的价格需求和投资需求. 综合特点分析如下：国内小户型公寓背景研究1123总价低、首付低、月供较少。
小户型虽然单价不低，但由于其面积较小，从而很好地控制房屋的总价。
如果选择按揭方式付款，其首付也就相应的较低，月供也就比较少。
投资回报率和增值潜力较高。
小户型与较大户型的租金相比，单位租金更高。
养老地产案例-绿城乌镇雅园及万科随园嘉树
56㎡，1室1厅1卫
72㎡，1室1厅
90㎡，2室1厅
公寓主力户型
128㎡，2室1厅
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
入户
入户置物架 无障碍入户
卡式数码锁 可视对讲
厨房
无障碍下拉橱柜 下拉式储物篮
低位吊厨
高照明度操作台 开关式插座
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
圆角家具
卫生间把手
门口小台
紧急按钮
下拉式储物篮
一卡通
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：民国风格外立面与内装设计
案例篇
案例篇
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
耗资2.5亿的3.5万平方米的颐乐学院，能同时容纳3000人，是中国规模最大的“老年大学”，分为社区商 业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲区等区域，包括教室、运动馆、大礼堂、展览厅等设施。
➢ 书法 ➢ 国画 ➢ 西画 ➢ 摄影 ➢ 戏曲 ➢ 声乐 ➢ 器乐 ➢ 舞蹈
➢ 棋类 ➢ 球类 ➢ 游泳 ➢ 体操 ➢ 武术
➢ 电脑 ➢ 烹饪 ➢ 时尚 ➢ 园艺 ➢ 手工艺
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
颐乐学院核心内容—全周期颐养健康服务。时刻关心老人健康状况
案例篇
360健 康体检
2010年推出位于杭州临 平的绿城蓝庭项目中的 “颐养公寓”。
2011年,绿城正式组建学院 式养老运营平台--绿城颐 乐教育公司
包含健康中心、文体活动中 心、社区门诊、护理院、社 区老年大学。这是绿城在养 老地产方面的第一次尝试。
青岛四方区万科城项目简介
房屋销售个案分析表编号：【】1、环境分析区位：该项目位于四方区新都心板块内的中心位置。
四方区作为青岛的老城区，有着悠久的历史：1897年11月前属即墨县，德国侵占青岛后，先后为德、日占胶澳租借地。
1922年北洋军阀政府收回青岛主权后，属青岛辖区。
后与原沧口区合并为四沧区。
1935年5月，首次单独设立四方区；同年9月，四方、沧口两区再次合并为四沧区。
1949年6月青岛解放后仍设四沧区。
1951年8月正式设立四方区。
1954年7月错埠岭划归四方区；1994年青岛市区划调整，四方区面积由22.48平方公里增加至现在的34.55平方公里。
新都心：新都心片区位于四方区长沙路以南、清江路以北、南昌路以东、黑龙江路以西围合区域。
从地理位置上看，该片区位于青岛市主城区的地理中心，处在东部商圈、市北CBD及李村商圈的中间地带，规划面积约3.98平方公里，是青岛市成片开发面积最大的区域之一。
从交通条件上看，黑龙江路、规划中的重庆路快速路、即将开工建设的福州路打通工程和2014年开通的地铁三号线贯穿该区域，交通优势非常明显；从周边环境看，片区内拥有双山、北岭山等自然山体，自然环境比较优越；同时，片区内双山村、保儿村、大山村、小水清沟村等旧村改造正在加快推进，具有旧城旧村改造后项目四至：北邻合肥路，东邻台柳路，南至与西至道路正在规划中。
主要道路动线：合肥路，为双向四车道，车流量较小，路况较好，其联通重庆路与黑龙江路；其中重庆路和黑龙江路均是市主干道，黑龙江路（308国道）为双向六车道，负责市主要交通运输，车流量较大，通行车辆小中大型均有，其北向联通海尔路立交桥，现正处于施工当中，所以经常会出现严重堵车情况；重庆路作为市主干道，为双向八车道，车流量较大，路面长久失修，通行车辆以大中型客运货车为主，其联通市北区、四方区、李沧区和城阳区；交通状况：主要公交线路有3路、23路、306路、318路、363路、368路、378路605路、701路[机场专线]、801路[空调]等10路公交车；其次，预计2014年开通的M3号线地铁双山站位于万科城洛杉矶街区入口处；居住氛围：周边已入住小区有福州路北小区以及双山村安置小区（双山馨城、保尔馨都），其中福州路北小区和鼎都位置相近，均位于市北区，福州路北小区为多层成熟社区，居住人群多是以在这一片区居住时间较长的市民为主；双山村安置小区共有两个，分别是双山馨城和保尔馨都，均为高层，入住人群多是拆迁安置人员以及外来租房人群，入住率较高，整个小区除了比较鲜明的外立面外，其余物业状况比较差，从以入住小区来看，万科城周边居住氛围不浓厚，居住环境较差；周边在建项目有中海清江华府、海信淮安郡、万科蓝山，这些均为规模相对较大的高层社区，待这些项目建成后，会使得万科城周边的居住环境得到改善；商业环境：该项目所属商圈为新都心商业圈，该商圈现正处于规划当中，从规划情况来看，该板块内商业项目有卓越核心商务区，尼斯酒店，红星美凯龙，证大大拇指广场等，待规划完成后，会使得该项目周边的商业环境得到极大改善。
万科十七英里项目解读
万科的完美之作——万科17英里
万科的经典之作——万科17英里
许严设计公司设计,严迅奇先生操刀
万科的拿手好戏——退台产品
建筑与山势相辉映
建筑之观——层叠的盒子seabox
万科17英里施工现场——看得见的品质
东临碣石,以观沧海——非凡的气势
这样的画面怎不让人动容
一个井盖也看出人文的风采
➢ 大鹏湾畔的金沙湾，沙质较细，海湾线2.5公里，目前已是 深圳东部旅游的新热点，与香港平洲岛仅一箭之隔。
➢ 西涌沙滩长近5公里是深圳市最长的优质沙滩。
➢ 七娘山，位于南澳镇，海拨867米，是深圳市第二高山，山 上七座山峰错落险峻。
产品特点： ——充分挖掘地块价值，处处体现休闲度假功能
规划： ➢ 布局灵动，形似没有规则，实则沿海岸线展开 ➢ 层层退台，利用坡地地势成就户户海景 ➢ 离而不散，海岸线的曲折与高低错落的建筑形成群落 建筑： ➢ 设计理念——“海上漂浮的方盒子”，延续一贯简洁风格 ➢ 充分利用海景优势——建筑与景观的对话 小品： ➢ 充分体现休闲度假生活特质 房型： ➢ 以观景为主要功能展开的舒适空间
总价： 300-2000万/套（别墅）
80-200万元/套（公寓）
主力面积：
别墅——180-220㎡
公寓——1房：38-39㎡ ； 复式房：64㎡
主力总价：
别墅——500万左右
公寓——130万左右
一期别墅 二期公寓
开盘时间 2004-6-12 2005-10-1
总套数 107 324
已售套数
销售率
不一样的十七英里
景观语言——万科17英里的推广语言
景观语言—SEAHOUSE 万科17英里核心价值是什么 卖什么 这 是万科也是目标客户最关心的问题,是什 么让人们愿意掏几百万购买并享受这里 的精神距离 毫无疑问,是海景,而且是稀 缺海景.在深圳海岸,路北享受的是看海 的海景,只有路南,才能零距离亲近海.万 科17英里的稀缺海岸资源支撑着它的核 心价值,海岛别墅就是距离,就是生活的 高度,于是SEAHOUSE应运而生.
厨房平面尺寸分析
≥700
≥700
450
450
≥900
450
600
≥600
≥700
PTA
◀ 中式厨房一实景图片
中
式
厨
房
意
向
图
片
PTA
◀ 西式厨房一实景图片
西 式 厨 房 意 向 图 片
◀ 万科90㎡户型—厨房
项目名称:万科花园小城 项目地点:上海 厨房使用面积:4.6 ㎡ 橱柜可操作尺寸:2600mm
◀ 万科90㎡户型—厨房
尺
寸
600
橱柜基本配置: 800x600mm清洗区 1个
分 析
800x600mm操作区 2个
800 800x600mm烹饪区 1个
存储设备: 单门冰箱600x600mm 1个 800
◀厨房图例
厨房实际使用面积: 4.4 ㎡(除去烟道与墙砖铺贴厚度) 厨房净尺寸: 2200x2200mm 橱柜可操作尺寸为:3200mm
项目名称:星河湾 项目地点:上海 厨房使用面积:厨房5.5 ㎡+早餐区10㎡ 橱柜可操作尺寸:4400mm
◀星河湾240㎡户型—厨房
项目名称:星河湾 项目地点:上海
厨
厨房使用面积:厨房5.7 ㎡+早餐区11 ㎡
房
橱柜可操作尺寸:4600mm
案
例
分
析
PTA
◀星河湾528㎡户型—厨房
项目名称:星河湾 项目地点:上海 中式厨房使用面积:7.9 ㎡ 西式厨房使用面积:16.8 ㎡ 西式厨房中岛尺寸:1100x2200mm 西式厨房中岛功能:操作区、清洗区、烹饪区、
项目名称:万科城 项目地点:青岛
厨
厨房使用面积:4.7 ㎡
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五大街区
项目组成 毛坯，4栋22-24层高层 75-90平方米 幼儿园 精装修，2栋10层小高 层、3栋16层高层 90-160平方米 精装修，3栋高层 60-110平方米 幼儿园
纽 约 街 区 多伦多街区
纽约街区 阿姆斯特丹 街区
东京街区 多伦多街区 洛杉矶街区
阿姆斯特 丹街区 回迁安置房 东 京 街 区 回 迁 安 置 房 五 星 级 酒 店
万科城青岛项目分析
项目基本资料 项目规划 项目景观 项目配套 项目推售信息 项目户型 客群分析 项目营销推广 项目样板间
项目基本资料
物业地址
万科城
四方黑龙江路（308 国道）与合肥路交界 处 塔楼 小高层 高层 70 2010-11-25 2.5
物业类别
住宅、商业 国际化社区,景观居 所,成品地产 四方区商圈 2012-6 36%
劣势： 1.局部浪费面积
项目户型 （二期） 169平米
优势： 1.户型方正，基本功能空 间布局合理。 2.南北通透，全明户型。 采光通风有保障。 3.户型动线布局合理。 4.阳台飘窗较多。
劣势： 1.静态区靠入户门，隐私 性相对不好。
客群分析
项目营销推广 （项目活动）
时间
活动类型
活动内容
万科城全城首发万科绿卡，成功申领可获最高5000元 购房大礼，并有机会亲身体验世博游。 万科城已于10月12日20点举行网络摇号，首批房源将 在10月14日8点18分现场选房，选房地点：青岛万达 艾美酒店5F。 万科城11月25日在海尔洲际酒店开盘，起价12200元/ 平。 万科城阿姆斯特丹街区现仅剩165平套三和169平套四 观山景房在售，均价14000元/平。现购房一次性付款 享9.8折优惠。
12栋高层 老年公寓
商业区
独立成团保障私密性，围合排布共享 景观资源
洛 杉 矶 街 区
项目规划
小 学
商业配套和教育配 套将辐射整个区域
未来将规划有2个幼儿园、一个老 年公寓、一所市政规划小学和纽 约商业区 幼 儿 园 商业区
老年 公寓
项目景观
小区配套
周边配套
项目配套
学校 小学及幼儿 园 青岛双山学校、青岛理工大 学东校区、市北区机关幼儿 园福东分园、福州路小学， 长泰小学、东胜路小学、宁 安路小学
装修 毛坯、 精装 情况 精装 修 均价 1180 0 1450 0
启示：先推出小户型、低总价和资源相对较 差的楼座，可以达到低价格试探及引导市场 快速实现销售的目的。随着项目知名度不断 提升，价值也逐步提高，适时向市场推出推 售资源相对较好的产品。
项目户型 （一期）
89平米
1
2
优势： 1.户型方正，基本功能空 间布局合理。 2.南北通透，全明户型。 采光通风有保障。 3.户型动线布局合理。 4.如图1所示，有可变动 空间，能更好的利用空间。
劣势： 如图2所示，局部浪费面 积。
项目户型 （二期） 90平米
优势： 1.户型方正，基本功能空 间布局合理。 2.南北通透，全明户型。 采光通风有保障。 3.户型动线布局合理。 4.动静分区。 5.阳台飘窗较多。
劣势：
项目户型 （二期） 127平米
优势： 1.户型方正，基本功能空 间布局合理。 2.南北通透，全明户型。 采光通风有保障。 3.户型动线布局合理。 4.阳台飘窗较多。
2010.5.12
认筹活动
2010.10.12
开盘活动
2010.11.25
开盘活动
2011.1.6
优惠活动
项目营销推广 （海报宣传）
2010.9.24
2010.9.8
2010.10.27
2010.9.17 2010.10.20
2010.9.8
2010.9.29 2010.9.30
2010.9.8
2010.9.8
物业形态 产权年限 开盘时间 容积率
物业特色 所属商圈 入住时间 绿化率
总户数
装修情况
3800
毛坯,精装修
当期户数
均价
3800
14500 308国道和合肥路交 汇处 500000
车位信息
占地面积 （平方米） 开发商
3000个以上
170000
售楼地址
建筑面积 （平方米） 投资商
青岛万科城地产有限 公司
项目样板间
线条简洁，极具现代感， 色彩以暖色调为主基调
• 极具现代个性，以温馨的暖色调作为主调； • 配设现代古典韵味的家具摆设，以灯光投射，形成
温馨的品味居所；
• 横竖线条明显。
劣势： 如图2所示，局部浪费面 积。
项目户型 （一期） 81平米
优势： 1.户型紧凑，基本无浪费 面积 2.南北通透，全明户型。 采光通风有保障。
劣势： 1.主卧靠厨房太近 2.主卧门冲客厅
项目户型 （一期） 100平米
2
1
优势： 1.户型方正，基本功能空 间布局合理。 2.南北通透，全明户型。 采光通风有保障。 3.户型动线布局合理。 4.如图1所示，有可变动 空间，能更好的利用空间。
医院
青岛市第六人民医院、青岛 市第七人民医院、青岛平安 医院、青岛市海慈医院、新 青岛市妇幼保健院及儿童医 院（在建）。
大型集中商 业、SOHO等 麦德龙、家乐福、百安居、 迪卡侬、东方家园、长沙路 建材市场 双山公园、嘉定山公园、北 岭山公园
商业
景观
老年公寓
老年公寓
万科城项目推售信息
项目推售信息 一期 开盘 时间 面积 区间 主力 户型 推案 套数 464 356 二期 三期 四期 2011 年底 未知 未知 未知 未知 未知 五期 未知 未知 未知 未知 未知 未知 2010. 2010. 2011. 10.14 11.25 6 81169 87169 60110 未知 未知 精装 修 未知
万科物业
青岛万科城地产有 限公司
青岛思源兴业房地 产经纪有限公司 深圳优点广告
物业公司
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
代理商 整合推广 公司
建筑单位
上海建工
项目规划
项目区位信息： 万科城项目地处青岛四方 区双山区域，是青岛市新 都心的心脏地带
项目设计理念：采用现代 手法诠释多元化无国界风 格，呈现一座多国建筑的 世界之城。
项目规划