世联_深圳大梅沙万科国际会议中心项目定位报告提交稿_157PPT

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世联社区商业案例——深圳万科城风情商业街living mall

世联社区商业案例——深圳万科城风情商业街living mall

4月2日 4月中 4月底 5月1日 6月11日 7月份 10月份
本报告是严格保密的。
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The End
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时尚购物中心总面积为2万平方米,具有现代商业布局的特色,通过“街、铺、景” 等多角度多方面的建筑景观,又注入西班牙和地中海风情,使整个商业街演变成为一 个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。 主题购物业态分为二种类型: 日常购物:社区超市,具备生活必需品 特色购物:西班牙风情的购物走廊,针对周围高收入人群
6业态定位三大主题三种风情国际美食坊打造深圳最著名的中西美食街咖啡厅各类酒吧茶艺书吧等等中式快餐西式快餐等日本料理韩国料理西班牙餐厅意大利餐厅法国餐厅拉丁风味餐厅印度餐厅印尼餐厅等各大菜系知名连锁风味餐厅粤川湘扬京西北东北等各大菜系知名连锁酒楼著名粤式海鲜商务连锁酒楼商户要求约1600约800约1300约2500约2800约2000建筑面积m2酒吧及咖啡茶艺快餐类海外及休闲餐饮中餐风味餐厅主力中餐酒楼主力商务酒楼本报告是严格保密的
景观设计
开发商 商业策划
美国BGA景观设计事务所
深圳市万科房地产有限公司 深圳美格行商业地产
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万科城•风情步行街——社区LIVING MALL
万科城•风情步行街位于万科城的西南部,定位为社区 LIVING MALL,即“全生活广场”
是集文化、度假、休闲、娱乐、购物等多功能为一体的综 合性街区
中国银行 KOSMO咖啡
EITIE(爱特爱)时 装名店
自然美美容院 小轩等 较便宜:60~70元/m2
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招商推广策略——整合传播,活动造势

专业经营管理公司统一经营管理 利用广场举办促销活动,不断造 势

大梅沙用地分析及概念方案

大梅沙用地分析及概念方案

中兴通 讯地块 占地5 万平米
未来规划出让地块 16.9万平米
房地产项目
心海假日 占地4000平米 容积率2.5 7层公寓 112套 每套45平米,已售80%
阳光贵族 3栋 42000平 米产权式 酒店已封 顶,已售 25%
项目规模较小 均充分利用海景资源 单位面积均为40、50平米 一房一厅度假式出租公寓 投资型产权酒店 售价高于东部其他片区
万科大梅沙项目 前期工作汇报
XX市XX房地产有限公司 XXXX年三月
汇报提纲
第一部分 项目概况及用地分析………………主讲人:XX 第二部分 开发目标与开发计划………………主讲人:XX 第三部分 市场定位与产品建议………………主讲人:XX 第四部分 成本控制与工程管理………………主讲人:XX 第五部分 设计前期工作与结论………………主讲人:XX
通上坪水库盐田区:生物谷,占地 50万平米.龙岗区:三九集团投资 的马峦高尔夫球场,200万平米
小学 医院 高级中学
人工岛 占地8万平米 特色商业、餐饮 2-3层
国际会议中心 大梅沙村改造
停车库与商业
游艇俱乐部
五星级酒店 大梅沙滨海度假区现阶段法定图则
区域现状及规划
政府五年远景规划
区域现状及规划
豪信集 团地块 占地14 万平米
雅兰酒店 四星级 产权式 占地2万平米,容积率1 5层 218套 每套40-50平米为主 已售80%
骑头岭别墅 占地14万平米
水云间 小高层 容积率1.3 1.8万平米 销售率低于60%
雅兰酒店
雅兰酒店均价12000元,销售率80% 心海假日均价7800元,销售率80% 水云间7000元,销售率低于60%
年平均降水量较大。在作总图竖向设计时,应重点处理排洪技术问题 夏秋季有台风隐患,施工、设计应加强防风、防水处理

世联地产城市综合体复合开发研究

世联地产城市综合体复合开发研究
➢酒店:项目标志性物业,定义项目整体档次 ➢商业:可实现较高利润,承担某种社会职能,可以 塑造与其他项目较大的差异,项目的活力核心。 ➢写字楼:价值标杆,可树立项目高端形象。 ➢公寓:保证开发企业现金流来源,满足中长期居住 者需求
•在既定的开发目标和限制条件下,需要结合不同物业 所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联研究:综合体四种发展模式
•模式一:酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 •例如:香港太古广场、 北京华贸中心
•模式二:以写字楼为核心功能的发展模式 •例如:广州中信广场、深圳信兴广场
•模式三:以酒店为核心功能的发展模式 •例如:上海商城
•高水准规划设计——各功能共融不互扰
•内因
•功能化体 系
•五星级酒 店 •甲级写字 楼 •高档/中高档购物中心
•顶级酒店式/服务式公寓 •开发商强劲的实力和丰富的经验
•专业的管理团队——物业管理/经营管理
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世联地产城市综合体复合开发研究
模式二以写字搂为核心的模式
•成功关键因素 •外因
世联地产城市综合体复合开发研究
模式四以商业为核心的模式
•成功关键因素 •外因
•地理位置——城市核心区 •交通可达性——地铁口/主干道沿线 •区域功能的缺乏、需求旺盛 •人流及商业气氛
•内因
•明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级 /… •独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
•功能化体系——商业为主导,其他功能为辅
•正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有 着极为重要的意义。
➢首先,各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差 异。例如商业入市必须在社区成熟以后,而为了树立 项目品牌形象,酒店或写字楼项目一般先期入市。 ➢其次,不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选 择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销 售。

(中建一局)大深圳国际会展中心(一期)施工总承包工程质量管理策划

(中建一局)大深圳国际会展中心(一期)施工总承包工程质量管理策划

深圳国际会展中心(一期)施工总承包工程质量管理策划编制:郑国栋审核:雷顺祥审批:莫慧凌日期:2017年9月8日目录一、工程概况 (4)1.1工程简介 (4)1.2工程基本信息 (4)1.3设计概况 (4)1.3.1 建筑设计概况 (4)1.3.2 结构设计概况 (5)1.3.3 机电设计概况 (6)二、工程特点与难点分析 (7)2.1工程特点 (7)2.2工程重难点分析及应对措施 (7)三、工程质量目标 (11)3.1工程总体质量目标 (11)3.1.1合同目标 (11)3.1.2其他目标 (11)3.2工程质量目标分解 (11)四、质量管理组织 (12)4.1质量管理机构 (12)4.2管理人员职责及分工 (14)4.3岗位职能分配 (17)4.4质量管理制度 (19)五、质量管理实施策划 (20)5.1教育与培训计划 (20)5.2开工前技术准备 (20)5.3质量管理控制点的确定 (21)5.4技术资料管理 (24)5.4.1资料文件的管理 (24)5.4.2电子文档资料管理 (25)5.5施工测量控制 (27)5.5.1测量人员 (27)5.5.3其它保证措施 (30)5.6原材料质量控制 (30)5.7计量管理控制 (31)5.8检测、试验管理 (32)5.9 BIM及网络技术应用 (34)六、特殊过程、关键过程质量控制 (36)6.1土方工程施工 (36)6.2 基础施工 (36)6.3 钢筋施工 (36)6.4 模板施工 (36)6.5 混凝土施工 (37)6.6 砌筑施工 (37)6.7 电气施工 (38)6.8 钢结构施工 (38)6.8.1工厂制作常见质量问题与防治措施 (38)6.8.2现场安装常见质量问题与防治措施 (44)6.8.3现场焊接常见质量问题与防治措施 (48)6.8.4紧固件连接常见质量问题与防治措施 (55)6.8.5组合楼承板常见质量问题与防治措施 (57)6.8.6涂装常见质量问题与防治措施 (58)6.8.7钢结构屋面系统质量通病及防治措施 (63)6.9 屋面金属板施工 (63)6.10 防水施工 (64)6.11 幕墙施工 (64)6.12 装饰装修施工 (65)七、工程质量监管 (66)7.1质量监管人员 (66)7.2质量监管计划 (66)八、质量样板计划 (68)九、质量创优策划 (70)9.1质量创优目标 (70)9.2创优计划分解 (70)9.3创优评审办法 (71)9.3.1深圳市优质结构工程 (71)9.3.2广东省建设工程优质结构奖 (73)9.3.3深圳市优质工程 (74)9.3.4广东省建设工程优质奖 (75)9.3.5深圳市建筑业绿色施工示范工程 (77)9.3.6深圳市建筑业新技术应用示范工程 (78)9.3.7广东省建筑业绿色施工示范工程 (79)9.3.8广东省建筑业新技术应用示范工程 (80)9.3.9国家优质工程奖 (81)9.3.10鲁班奖 (82)9.4细部做法策划 (83)十、质量通病与预防措施 (99)10.1 土建、装饰工程质量通病与预防措施 (99)10.2 钢结构工程质量通病与预防措施 (104)10.3 幕墙、门窗工程质量通病与预防措施 (106)10.4 机电工程质量通病与预防措施 (108)10.5 质量成本控制措施 (111)十一、成品保护 (113)11.1一般保护措施 (113)11.2主要分项成品和设备保护措施 (113)11.3交工前成品和设备保护措施 (118)一、工程概况1.1工程简介深圳国际会展中心(一期)施工总承包工程位于深圳市宝安区福永西侧,福园二路以西,西海堤以东的海滨滩涂区。

深圳万科中心建筑分析ppt课件

深圳万科中心建筑分析ppt课件
4、汉白玉广场
汉白玉这一具有典型中国古典韵味的材料是霍尔的"最爱"之一。特 别在景观设计中用汉白玉打造了一个正方形小广场成为几何中心和 视觉焦点。 其中两个边突出地面500可供人们休憩小坐.而广场则可以在傍晚 举行各种健身和小型演出活动。
景观小品设计
标识系统
景观小品设计
4 结构与表皮 Structure&skin
02 ‘躺着的摩天楼’ HORIZONTIAL SKYSCRAPER 设计之初
一个绿色巨构
霍尔在设计之初,称之为“躺着的摩天楼”。水平展开的枝 状平面,由于建筑主体部分从东到西总长度约430米,与纽 约的帝国大厦高度差不多,形成了所谓“漂浮的地平线和躺 着的摩天楼”这一趣味性的描述。
03 悬浮 Hovering
1.海水的涂鸦
霍尔把建筑主体想象成,是海水曾经把它浮起在那个高度上。如今海水退去,礁石把建筑托住.而下面则形 成了一个被海水侵蚀过的场地叫做"海水涂鸦公园" 这一富有诗意的想象通过一系列起伏的山坡,方形广场.水池和为地下部分的国际会议中心设计的采光井、 下沉空间等形成了一个复杂多变、极富立体感同时规则的几何直线与自由曲线不同形状对比强烈的景观系统。
这个斱案非常革命性癿意义在于我们在做一个水平漂浮癿房子我们先把平台进行拉升乊后变成了一个新癿地面再在这个新癿地面上去做一个很传统癿房子最终我们实现了在6万m妞空地上建设12万mz丌同癿功能把6万mz丼到了天上6万mj放在了地下而整个地面都是公兯空间大会议厅壳体结构450m2的大报告厅壳体结构0022遮阳表皮skinform遮阳表皮对光的运用对光的运用遮阳百叶按照竹叶癿形象设计为曲面穿孔铝板在保证室内光线和温度癿前提条件下结合丌同幕墙系统丰富了建筑癿立面肌理同时也给室内带来丌同癿阴影效果

深圳万科中心建筑案例分析ppt课件

深圳万科中心建筑案例分析ppt课件
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景观绿地最大化
整体悬浮
14
整体悬浮
底层抬高以达微气候调节功能
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“第六” 立面
明黄色:万科总部 大红黑色:酒店 天蓝色:SOHO办公 橘黄色:高档公寓
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“第六” 立面
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“第六” 立面
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“第六” 立面
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“第六” 立面
加装吊梯 ,景观窗 是建筑的 底面更加 丰富。
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地下室部分
技术指标: 61,729.7平方米,总建筑面积 80,200平方米,其中,会议中 心8,000平方米,酒店46,200 平方米,办公26,000平方米。
4
建筑设计
枝状平面 基地与建筑 整体悬浮 “第六”立面
5
枝状建筑
枝状平面
整个万科中心 平面呈现不规 则的枝状。 东西方向为主 干,其余方向 为枝条。
21
地下室部分
采光井
22
结构设计
斜拉桥上的摩 天大楼
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结构设计
万科中心工程位于深圳市大梅沙风景区,建筑 面积约137000㎡。为实现概念为“浮动的地平 线”这一独特概念,地上结构采用了混合框架+ 斜拉索转换结构体系,由9个巨型筒体(边长 约10m×10m)及6个实腹厚墙、10根落地钢 管柱与120根斜拉索共同支撑起上部5~6层结 构,在底部形成了连续的大空间,上部结构的 跨度在25m~50m之间,悬挑长度在15m~ 25m之间。
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结构设计
120根悬拉索共悬挂有总计8 万吨左右的重量
核心筒受力
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结构设计
实腹墙受力
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万科中心主结构图
结构设计
主要的受力部件
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结构设计

大型会展中心案例分析 ppt课件

大型会展中心案例分析 ppt课件
0万平方米以上会展中心分布情况
北京新中国国际展览中心 展厅面积20万平方米
天津国家会展中心 展厅面积40万平方米
西部国际会议展览中心 展厅面积20万平方米
重庆国际博览中心 展厅面积20万平方米
上海国家会展中心 展厅面积40万平方米
广州(琶洲)国际会展中心 展厅面积33.8万平方米
总用地面积:178.3万平方米 总计容建筑面积:245.3万平方米
核心区用地面积:125.5万平方米 计容建筑面积:91万平方米 其中:展厅面积50万平方米
配套商业用地面积:52.8万平方米 计容建筑面积:154.3万平方米 其中:公寓面积69万平方米
商业面积37万平方米 办公面积26万平方米 酒店面积25万平方米 (4间)
总用地面积:200万平方米 总建筑面积:409万平方米 中心建筑面积:100万平方米
展览面积:40.5万平方米 其中:室内展厅面积34.5万平方米
室外展览面积6万平方米
展览中心共有8 个大型展馆,被分为 20 个展区,每个展区都有接待、餐饮、 会议等配套设施,都可以独立举办展览会。
9
案例分析——米兰新国际展览中心
3
案例分析——深圳新会展中心
深圳新会展中心核心区(一期)用地面积125.5万平 方米,计容建筑面积91万平方米,其中展厅面积50万平方 米,单个展厅面积为2万平方米。
配套商业用地沿会展核心区用地东侧及南侧布置,总 用地面积52.8万平方米,计容建筑面积154.3万平方米。
4
案例分析——国家会展中心(上海)
米兰新国际展 览中心的展厅共分 三种,分别为单层 展馆、双层展馆底 层与双层展馆上层。 每个展馆的面积都 在2 万平方米左右, 每个展馆又可以从 中间分开隔成两个 展厅(1万平方米 左右)使用。

世联-深圳KOYOO大梅沙项目定位报告-150PPT

世联-深圳KOYOO大梅沙项目定位报告-150PPT

四房五房
Townhouse
鼎太 万科
碧轩项目
住宅
16038
2.2 单房、一房
碧轩
万科国际会议 中心
会议、写 字楼、酒

61729.7
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1.3
酒店客房
万科
预计推出 时间
2005年底 2005年 2005年
2005年中
2005年底
2005年底
23
市场分析总结
片区主要物业类型为产权式酒店和酒店式公寓,有少量住宅项目 片区最畅销户型区间为35m²-90m²的一房、两房投资产品 片区绝大多数客户是“投资客”和“准投资客”
3999.9
8955
45m2 100 一房 2002.4.29 心海投资
一厅
7个月
约15套/月
水云间
酒店式 公寓
4196.8
18363. 4
55m2 250 一房
一厅
2002.9
琪祥地产
一年
约20套/月
雅兰酒 产权式

酒店
11750 12846
40m2 160 一房 2001.4.23 雅兰置业
一厅
物业发展建议:2005,中国•深圳建筑设计代表作品
营销策略总纲:精确制导——圈层营销时代的来临
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4
本报告思路
项目介绍 市场分析 项目客户研究 定位方案
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5
项目情况简介
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6
项目位置
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本项目
7
项目状况——经济技术指标
总用地面积:10000m2 建筑面积:22000m2 ,其中商 业面积2200m2,其余为住宅面积。 建筑容积率 ≤ 2.2 建筑覆盖率 ≤ 35% 建筑高度或层数:不超过24米 机动车泊位数:110

数字化设计——深圳万科中心

数字化设计——深圳万科中心
100520 陈智
“数字化”特征
• 深圳万科中心总部办 公楼照明设计
100520 陈智


万科新的总部大楼建筑表面是“会 呼吸”的半透明强化轻质碳纤维,每个 方向的墙面都经过年度太阳能采集量计 算,控制百叶的开关和角度,保证采光 和温度,相对同类型建筑节能75%,万 科总部办公大楼正在申请世界绿色建筑 的最高认证——美国LEED铂金认证。 锐高照明电子(上海)有限公司为该 项目所提供了业界领先的数字可寻址照 明调光技术和产品(DALI 亮度感应 器;DALI 数字调光整流器;DALI 数字调 光变压器),与SAFTOP集成智能控制系 统无缝地联接,并配合雷士高效率的照 明灯具,营造了节能悄无声息,智能随 心动的智慧办公环境,体现出21世纪集 成化、智能化办公的发展新趋势,为该 项目成功申请国际绿色节能建筑LEED铂 金控制功能
• 定时自动调用场景:根据深圳万科中心作息时间划分成多个不同时段, 每个时段对应一个场景模式(如上午模式、下午模式、晚间模式、下 班模式等)。在控制器中预先设置了这些场景,根据时间自动调用。 该方式自动执行,无须人员干预。 • 亮度传感器恒照度自动控制:利用亮度传感器,根据外界光线自动调 节灯光亮度,从而维持恒定照度(预先设好如300lux)。该方式不仅自 动执行,无须人员干预;同时充分利用自然采光,变常规照明为补光照 明,在满足环境照明要求的基础上最大限度地节约电能。另外,该方 式控制十分精确,如场景控制中设定2:00-7:00PM这一时段亮度调 节到60%,但恰好此时阴天下雨,要加强室内亮度还须人员手动调节。 • 设计师在员工区域设计了DALI可调光的T5灯具,以保证每个员工工 作照明的需求,该T5灯具配置了数字可调光镇流器和普通的点动开关, 每个员工可根据自己的习惯和工作的需要来调节理想的照度,在满足 个性化照明的同时不会影响他人工作。

深圳大梅沙万科中心 PPT课件

深圳大梅沙万科中心 PPT课件
际森林管理委员会认证的木材。
B、万科总部的室内结构部分楼板和梁柱部分都保留 了原始的叫做清水混凝土的做法,除了涂刷一些保护 剂之外没有做其它装饰处理,不做吊顶,节约了大量
装修费用。
13
8、太阳能光伏发电系统
深圳地处华南地区,纬度较低,属南副热带季风气候。气温较 高,日照率较高。全年约80%的白天具备采集太阳热能的条件, 太阳能利用自然资源优越。楼顶设有2000多平方米的太阳能光 伏发电板,总发电量30万度,并入市政电网,为大楼降低14%
染。整体工程可节约50%自来水,并实现100%污水处理。
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6、高效的能源利用和可更新能源的利用
建筑主体立面上的遮阳系统, 按照太阳的不同照射角度,整 个建筑的外立面遮阳体系分为 全玻璃幕墙、水平固定遮阳、 垂直固定遮阳和电动遮阳四种。 遮阳百叶按照竹叶的形象设计 为曲面穿孔铝板,在保证室内 光线和温度的前提条件下,结 合不同幕墙系统丰富着建筑的 立面肌理,同时也给室内带来
在全世界范围也是唯一的。
5
6
4、丰富的景观绿化
建筑被抬高,地面是一片 立体的景观园林,有高低 起来的山丘、水系,给人 一丝放松。建筑整体挑高9 到15米,底部形成自然透 风和良好的遮阴效果,由 水景、土丘、下沿式广场 组成的空间立体景观,也 使万科中心的绿化率达到
100%以上 。
7
下沉庭院、水 系、绿地、山 丘的完美组合 形成丰富的立 体景观,使空 间最大化开放, 留出景观空间, 并可以加强风 的对流,营造 局部良好的微 气候环境。
面交通系统,方便了出行与物流。
3
2、独特的设计理念
万科中心是由美国著名建筑大师Steven Holl设计,设计理念为 “漂浮的地平线,躺着的摩天楼” 。
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片区各种物业类型价格比较
商业
平均单价(元/m² ) 出租为主
住宅
8000
产权式酒店
14000
写字楼
<13000
目前深圳中心区甲级写字楼平均售价约为13000元/m² 14000元/m² - ,目前在 大梅沙建设同类写字楼物业很难达到这样的价格水平。相对而言,大梅沙的酒 店物业售价已经处于约14000元/m² 的水平。
I领海 38-50.54m² (94%) 80.77m² (5%) 110m² (1%) ——
心海伽蓝 (高层部分)
—— 75m² (31.2%) 101-108m² (35.5%) 139-200m² (25.8%)
倚天阁 45.78-63.44m² (87%) 83.93-99.47m² (13%) —— ——
——有的赚最好!
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典型客户描述
描述三:
——某外贸公司主管 性别:女 教育程度:本科 年龄:31 臵业经历:西海明珠 爱好:因为工作很忙,所以没什么特别的爱好。最多就是跟朋友一起 去酒吧 买房语录:本来准备移民加拿大,现在由于某些原因暂时不去了,省 下一笔钱不准备白白放着。 大梅沙的房子,要是有的赚一定会考虑,投资价值和升值空间最重要。 当然,自己过去住住也不错,还可以招待朋友。 因为自己对房地产不熟悉,因此要求口碑要好。
——谨慎投资,希望能有所收获。
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典型客户描述
描述四:
木棉花——某房地产公司项目经理 性别:女 教育程度:未知 年龄:保密 臵业经历:未知 爱好:旅游、上网、读书 买房语录:如果是大梅沙的房子,那么除了投资之外还要有很多额外 的东西,最好有公共活动空间,比如说烧烤吧、顶层开放平台之类的, 不一定要很大,但要适合朋友在一起观景聊天。 房子只是物业,一定要有空间给予朋友们在一起谈天说地。
片区绝大多数客户是“投资客”和“准投资客”
投资客——专业炒家,以投资收益为目的。 准投资客
具有一定的自用需求,认可物业价值,当投资价值>自用价值时会选择变现
购买物业以使自身财富保值
多次置业者居多
客户来源区域主要福田,南山等市内区域 客户普遍看好片区前景,物业升值潜力
追求一种不脱离城市又渴望宁静、不脱离群体、渴望融合的生活方式。
“大梅沙国际会议中心” 地块总用地面积6.17万平方米,建设容积率≤1.3,总建筑面 积约8万平方米。其中会议中心8000平方米,酒店约4.6万平方米(其中7000平方米不能 作为产权式酒店),办公2.6万平方米。
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界定问题(DEFINING THE PROBLEM)
情境(situation)
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典型客户描述
描述二:
——就职于某会计师事务所 性别:男(其父为某职能部门领导,现与家人同住) 教育程度:澳大利亚CPA 年龄:30 臵业经历:买过一些罗湖的房 爱好:上网,打游戏,跟朋友一起出去玩 买房语录:家里很宽,再住多少人都没问题,肯定不是买来自己住的。 买房子肯定不想亏本啦~最好就是过两年有的赚就转手卖出去。 买过好几次房,不过又都卖了,多少也有赚一些,自己名下有太多房子 不太好。 大梅沙?还可以吧,离市区不是太近,不会太张扬,可以经常跟朋友过 去玩,省了宾馆钱了。当然,能够赚一些补贴一下油钱也好啊,哈哈。
客户需求——片区绝大多数客户是“投资客”和“准投资客”。
他们追求一种摆脱传统的,面向未来的生活方式。
物业类型——片区主要物业类型为产权式酒店和酒店式公寓,有少量住宅项目,无写字楼
项目
产品特征——片区最畅销户型区间为35m² -90m² 一房、两房投资产品,面积小,总价低的
投资型物业销售情况良好
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这些潜在客户的共同特征
有支付能力,已有两套居所 渴望“中心化”,抗拒被“边缘化” 有较稳定的同业、朋友圈层
文化层次较高,追求时尚, 内心具小资情节
不愿脱离城市又渴望宁静, 不脱离群体、渴望融合
本报告是严格保密的。
深圳人投资方式的转变
深圳人投资已从 单纯的为未来保障 而“储蓄”,转变 为为享受生活,为 生活方式的转换而 投资。
本报告是严格保密的。
片区房地产市场状况——销售状况
楼盘 倚天阁 海语东园 性质 住宅 酒店式 公寓 酒店式 公寓 酒店式 公寓 住宅 总套数 主力户型 销售率 163 246 公寓 两房 80% 95% 销售期 一年 十六个月 销售速度 约11套/月 约14套/月 均价(元/ m² ) 13000 8300
I领海
海世界 心海伽蓝
189
304 307
公寓
公寓 各类型均 有
90%
40% 30%
一年
五个月 五个月
约14套/月
约20套/月 约18套/月
13000
15000 9000
销售状况总结

片区总体销售速度比较慢 • 片区住宅项目销售速度很慢

投资型产品销售速度略快于住宅项目
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市场需求状况总结
本项目位臵
东海岸
湖心岛
大梅沙股份 政府出让 雅兰酒店
海景酒店 倚天阁
海世界 濠信项目 已建项目 在售项目 待建项目 待出让项目 京地酒店
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万科国际会议中心基本指标
J402-0127地块信息
交易方式: 类型: 地块位臵: 地块面积: 地块用途: 挂牌 政府出让 盐田区 61729.70 会议中心、酒店及办公用地
成交客户置业次数
4% 36% 18% 1次 2次 3次 42% 4次及以 上
成交客户置业用途
1% 32% 1%
66%
82%的成交客户属于多次置业。
度假 其它 投资 自住
成交客户现工作区域
13% 1% 4% 3% 33% 14% 11% 12% 5% 3% 1%
宝安 福田 国外 龙岗 龙华 罗湖 南山 省内 省外 香港 盐田
本报告所处阶段
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报告思路
1
大梅沙市场需求
2
产品特征 客户特征 销售状况
大梅沙区域研究
3
大梅沙功能定位探讨 区域文化研究
项目定位
项目分析 客户定位 产品定位 规划指标分配方案
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报告思路
1
大梅沙市场需求
2
产品特征 客户特征 销售状况
大梅沙区域研究
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典型客户描述
描述一:
——某港资公司老总 性别:男 教育程度:未知 年龄:未知 臵业经历:万科十七英里等 买房语录:购买万科十七英里最主要的还是为了以后自己退休后来住, 房子买过很多,现在也不再为了单纯赚钱而买房,而是为了老了之后 有一个可以享受生活的空间。
——现在买房就是为了提前占有稀缺资源。
66%的成交客户纯投资行为,以投资收 益为目的 32%的成交客户用于度假居住,属于保 障型投资者,这类客户在现阶段存在自用 需求,他们认可物业价值,当投资价值大 于自用价值时,会将物业变现
成交客户在市内工作的区域33%在福田, 12%在罗湖,11%在南山,4%在盐田,共占 60%;成交客户主要在市内工作。
海世界 49.05-63.42m2 (69%) ------72.54-119.42m2 (31%) --------
四房
144m² (19.1%)
153m² (2%)
——
190-203m² (5.1%)
——
--------
酒店类物业多以单房和一房为主,居住类物业户型全面
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片区房地产市场状况——产品特征
片区各类物业售价排序: 商业物业 > 高档酒店物业 > 住宅物业(别墅除外)≈写字楼
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片区房地产市场状况——产品特征
内容 公寓 一房 两房 三房
东海岸二期 (多层部分)
—— —— 78m² (12.8%) 125m² (12.2%)
海语东园 —— 47-55m² (27%) 71-77m² (41%) 100-110m² (30%)
酒店式公寓 物业类型 项目名称 海景酒店 雅兰酒店 用地面积m² 19700 11750 3900 较小 70000 6324 10765 9300 268484
酒店
京地酒店 芭堤雅酒店 京基五星级酒店 I领海 海世界 海语东园 东海岸
住宅 写字楼 商业
心海伽蓝
倚天阁 —— 社区商业
19602
7802 —— ——
项目规划指标:
R1:非期望结果
写字楼物业市场认可度 低对销售造成困难
R2:期望结果
在项目价值最大化前提 下完全销售物业
总建面8万m² 办公面积8万m² 会议中心8000m² 酒店4.6万m² ,其中7000m² 不能 作为产权式酒店 客户目标: 快速回笼资金 项目价值最大化
8000m² 会议中心和 7000m² 不能作为产权式 酒店部分整体销售难度 较大
——一定要有能和朋友一起玩的空间!
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典型客户描述
描述五:
艾领海——某IT公司老总 性别:男 教育程度:清华MBA 年龄:36、钻石王老五 臵业经历:华侨城锦绣花园、香蜜湖熙园。 爱好:结交形形色色、三教九流的朋友,拥有很多的社交圈。 实况速递:
最近在他身上发生了两件事,第一是在大梅沙买了他的第三套房,他 把这套房叫“根据地”;第二是参加了晚报组织的“万人牵手活动”, 又结识了一帮新朋友。 上周就带这帮朋友到他的“根据地”论道+麻将。 另据报料:自从他买了这套房后曾分别带若干女友前往。
3
大梅沙功能定位探讨 区域文化研究
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