企业经营现状调研报告

呈阅件

榕物协综【2009】012号

福州市物业管理协会2009年11月20日

关于福州物业企业经营状况的紧急报告

一、我市物业管理发展的基本状况

随着城市化进程的提速和住房商品化不断推进，福州市从上世纪90年代中期，物业管理行业开始起步并不断发展壮大。

根据初步统计，截至今年上半年，全市已有1690个物业管理项目实施物业管理，总建筑面积达4000多万平方米，占房屋面积的55%左右，其中实施物业管理的住宅小区1186个、办公楼360多个、工业仓储用房80个、其他64个。新建住宅小区物业管理覆盖面达到100%。受益住户100多万家。全市共有435家企业依法取得物业管理企业资质，其中一级资质2家，二级资质13家，三级资质303家，暂定三级资质117家。全市物业管理从业人员近4万人。迄今为止，全市共有物业管理“市优”项目282个，“省优”项目55个，“国优”项目22个，行业产值接近10亿元。据统计，在物业行业基层员工中，农村进城务工人员占52%，复员转业人员占17.8%，下岗职工占6.7%，大中专毕业生占3.8%。物业行业是低端产业，但这个行业的发展，不仅有利于改善人居和工作环境，维护社会和谐稳定，提高城市管理的总体水平，同时对促进第三产业发展，吸收消化城乡剩余劳动力，解决社会就业问题，以及扩大居民住房消费，拉动经济发展等方面都产生着积极的影响和作用。

二、福州物业企业目前的经营状况似乎已经到了“最危险的时候”

十几年来，尽管我市物业管理行业发展迅猛，但行业总体发展前景却令人担忧。今年七月，市物协第三届理事会曾到厦、漳、泉三市考察，发现我市物业行业虽然发展最早，规模也最大，但这两年的状况表明，我们无论在高端企业数量，还是在政府支持方面都已经明显落后。最近俩个月市物协召开八次与三级资质企业共100多位负责人的座谈会，发现这些企业的运营状况十分不妙。

物业管理行业是劳动密集型行业，正常人工成本占了主营收入的70%以上，按一个劳动或管理人员服务2000平方米、收费标准平均为0.80元/平方米.月计（相当部分的旧小区，拆迁安置小区的收费标准只在0、43/平方米·月，有的

小区干脆以12元/户·月包干），年劳动生产率仅为1.92万元。这就注定了物业行业是保体微利型行业，是抗风险的能力和赢利能力都极其脆弱的行业，加重其负担，就容易陷入亏损，滑进破产、倒闭的不归路。

根据2008年底省建设厅对全省1180家企业调查数据结果，2007年度全省物业企业总收入17.91亿元，上缴企业所得税为1.461亿元，实现利润总额8200万元，平均利润6.9万元，利润率仅为4.5%。其中盈利或持平的813家，占总数的68%，亏损企业376家，占总数32%。数据表明，整个物业行业在没有发生重大风险的情况下，只能达到勉强维持的状态，效益与风险比例严重失衡和不对称是显而易见的。

福州市的情况更不容乐观。福州市现有物业企业435 家，从业人员近4万人，2006 年收入6.7 亿元，利润832 万元，年利润率1.28% ，远低于全国5.13%的平均水平和全省4.5%的水平。其中关键原因是收支标准严重倒挂。以平均工资为例，1999 年7 月1 日起福州市区生活最低标准为300 元，至今已调整到650 元，增长了近116.7% 。2007 年福州市上半年月平均工资为1768.33 元，而作为物业企业人员的秩序维护员（原保安员）月收入只在800 元至1400 之间，保洁员月收入只有600 元至750 元之间，大大低于社会平均工资。十几年没有调整的物业管理收费标准远无法满足企业用工成本支出。因此，一些企业只好采取减少用工人数办法进行过渡，但这必然导致服务质量的下降，反过来又引起业主的不满和投诉，矛盾增多。行业目前确实处在有苦难言的境地，这是一方面，另一方面涉及物业企业成本支出的其他费用则不断增大。

福州早期物业管理收费标准实行物价部门定价，即一个项目报批一个收费标准，十几年来收费价格几乎一成不变。随着市场物价的不断调整和提高，物业管理企业日常成本开支不断加大。近年来涉及物业管理企业成本开支不断增大，而其中大部分本应由终端用户——即全体业主承担的费用由于无法实施，均转嫁到物业企业头上。例如：

（1）水价上涨83%（原0.7元/吨现均价1.32元/吨）；三项排污费上涨112.5%（原0.4元/吨现0.85元/吨）；居民电费上涨29%（原0.36元/度现0.4643元/度）；

（2）人工费成本支出上涨24%（九十年代末至二000年初，一个保安员或楼管员的工资标准为800元/700元，现增长到1200元/1100元左右，按人工工资不考虑福利、加班、奖金部分，占主营收入的50%，目前基本工

资涨幅达50%，约占主营业务收入24%）；

（3）强制性社保支出：增加14%（目前物业人员工资约占主营业务收入70%，企业承担工资总额20%社保支出）；

（4）医保支出：增加4%[人均96元/月（1200元*8%）相当于工资总额8%，主营业务收入4%];

（5）电梯年检费：上涨127.6%[以18层高层住宅为例，原电梯年检费为350（1+0.04*18）=602，现电梯年检费为650+（18-6）*50+120=1370]注：120为两年一检限速器年检费240元，年分摊120元。

除了上述固定收费价格的上涨外，随着物价指数的上升，物业企业在管理项目中涉及设施、设备维修的原材料、零部件，房屋建筑维修所需的水泥、钢材，交通燃油、差旅费等等也在不断调高。人工成本、涉及公共事业单位不断上涨的收费价格，无时不在吞噬着处在持平或微利的物业企业仅存的利润空间。在这种情况下，一些企业采取或抵制不合理的收费，或通过进一步裁减员工，降低服务标准来维持企业的基本的运转，实属无奈之举。对于广大业主而言，没有几个人会去客观地评价和理解产生这些问题的根源。住管双方的矛盾加深，投诉不断，媒体抨击就是上述原因导致的必然结果。此外，相当部分业主花钱买服务，理性消费的观念还未形成和成熟。在很多物业管理小区中，一些业主片面强调自已享有的权利，对自已承担的义务却知之甚少，有的甚至不愿履行义务，以各种理由拖欠或拒缴物业服务费，以至于造成本来经营状况就比较艰难的企业雪上加霜，继而服务质量下降，形成恶性循环，矛盾加深，物业企业在社会的形象欠佳，舆论对物业企业的评价贬多褒少。

另外，我市物业企业数量多、规模小，三级企业和暂定三级企业占企业总数的97%以上，存在“散、乱、差”现象。三级资质企业和暂定三级资质是物业行业中低资质的企业。这些企业一是管理项目小、单位成本高，二是管理服务标准低、收费少。为维持生存，它们千方百计要多争项目，试图以规模取胜。为达到这一目的，它们之间或互相攻讦、拆台、或以超低价诱使业委会签约。这就注定了低资质企业之间的恶性竞争不断加剧。部分项目的委托方，小区的业主大会一味以低价选择物业管理单位，造成物业企业在投标中竞相压价，整个行业，处于混乱和无序的状态。

三、促进物业行业健康发展的意见和建议

为拯救这个行业，我们建议：

1、各级政府应充分认识物业管理在经济、社会生活中的重要作用，认真研